【正文】 商圈博弈。走在三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的蚌埠，房地產(chǎn)市場成熟度距離發(fā)達(dá)城市還有一定距離，但其所具備的可挖的價(jià)值、可發(fā)展空間十分巨大。消費(fèi)需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。結(jié)合蚌埠市房地產(chǎn)2010年的發(fā)展軌跡，針對2011年房地產(chǎn)市場特征及趨勢進(jìn)行如下分析：多點(diǎn)、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。城市綜合體催生第四代房地產(chǎn)物業(yè)類別，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)全面跨越式升級：城市綜合體一躍成為房地產(chǎn)市場新的主角。第三代為商住物業(yè)，有分戶空調(diào)設(shè)計(jì)，有個性化物業(yè)管理，提供商務(wù)代理服務(wù)，提供商務(wù)性居住功能，提供餐飲空間，有豎向交通安排：24小時全天候開放，適合新經(jīng)濟(jì)需求，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高。目前地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。對商業(yè)運(yùn)作要求不需太長較長的市場培育，規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是擴(kuò)大市場的有效手段。隨著蚌埠經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市中高端消費(fèi)市場普遍向好；中間階層擴(kuò)大，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念正在改變，外來的新興消費(fèi)潮流受到追捧，購買力強(qiáng)。三、項(xiàng)目背景地塊指標(biāo)：(1) 地塊技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目占地： 483858㎡總建筑面積：1120580 ㎡商業(yè)面積:528090㎡歐式山莊酒店: 80300 ㎡企業(yè)會所面積：25385㎡SOHO面積：159288㎡公寓面積: 153648㎡住宅面積:173869 ㎡(2) 地塊狀態(tài)：（A） 區(qū)位：項(xiàng)目地塊臨近淮上區(qū)政府，該地塊是以發(fā)展大型國際商業(yè)，行政辦公及國際商務(wù)區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，是淮上區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地。對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。消費(fèi)特征：該項(xiàng)目定位消費(fèi)人群為蚌埠市及周邊地區(qū)，同時也看中京滬高鐵的未來效應(yīng)所帶來的潛在消費(fèi)人群。 (2) 商業(yè)氛圍：項(xiàng)目所在地為淮上區(qū)，是城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地。市政：水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎(chǔ)設(shè)施完備。一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)不能完全滿足實(shí)際的市場需求，尤其是中高端市場需求，第四代城市綜合體時代應(yīng)運(yùn)而生。二、市場回顧——城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向第三代商住物業(yè)市場交易活躍，由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉：大量中小戶型商住物業(yè)推向市場，贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場交易較為活躍。2010年蚌埠市GDP總量保持穩(wěn)定快速增長，固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長態(tài)勢。隨著城市綜合體不斷地推向市場，其組成的高端住宅、商務(wù)寫字樓、酒店等等獲得市場的青睞。小結(jié)：伴隨著安徽兩淮一蚌戰(zhàn)略的提出以及國家中部地區(qū)率先崛起的政策出臺，蚌埠作為安徽第三大城市不僅一直在為本省經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)著自己力量，同時其經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式也起到了示范性作用。取而代之的是新世紀(jì)，百大購物中心已經(jīng)蚌埠新城區(qū)下屬的這樣新的新的商業(yè)體，同時對中綜合業(yè)態(tài)區(qū)等商業(yè)地帶。區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析蚌埠主要商業(yè)參考數(shù)據(jù)名稱位置營業(yè)面積(㎡)業(yè)態(tài)形式經(jīng)營方式檔次經(jīng)營范圍百貨大樓淮河路商圈20000百貨商場聯(lián)營中檔生活用品、時尚用品等新世紀(jì)購物中心淮河路商圈33000超市，專業(yè)店，專賣店聯(lián)營中、高檔日用超市、服裝百貨、家用電器、黃金珠寶、休閑娛樂等百大購物中心淮河路商圈20000百貨商場聯(lián)營中、高檔高檔生活用品、時尚用品等目前蚌埠百貨行業(yè)基本呈三足鼎立之勢，分別為百貨大樓、新世紀(jì)購物中心和百大購物中心。公寓類供求特征公寓類供求情況一覽表商務(wù)公寓商務(wù)氛圍濃厚，交通便利商務(wù)辦公人員和周邊居民部分提供裝修銷售情況較好宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占50%酒店式公寓交通便利，人車流集、中區(qū)域，生活較為便利商務(wù)人員，投資客群精裝修銷售情況一般，市場認(rèn)可度一般投資和自住比例相當(dāng)，各占50%產(chǎn)權(quán)式酒店城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚投資客群精裝修銷售情況良好，市場認(rèn)可度較高純投資客戶100%住宅類發(fā)展趨勢判斷 基于對蚌埠市場的分析，現(xiàn)代住宅的主力仍然為多層住宅類，高層住宅類，以及高端產(chǎn)品的別墅類為主，然而隨著住宅結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，越來越多的保障性住房，商住兩用型住房以及公寓類住宅需求量不斷提升，因此在考慮對傳統(tǒng)住宅類投入的同時，一些小戶型的商住兩用公寓，酒店式公寓等也是帶動住宅銷量及商業(yè)氛圍的重要因素商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。基于純市場分析，我們得出：高星級酒店為最匹配該項(xiàng)目區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場運(yùn)作頗為成熟的酒店。因此針對滿足商務(wù)需求，具備高星級酒店的配置服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機(jī)會點(diǎn)。第五章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位的市場背景通過前面的市場分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場機(jī)會。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍及高度的便捷性來吸引商務(wù)客群，面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體目標(biāo)群體相對較窄。shopping mall內(nèi)涵十大基本主題同時附加兩大特色主題，集魅力購物特區(qū)、歐式山莊酒店、時尚步行街街、美食城、綜合娛樂城、公寓類組團(tuán)、金街商鋪于一身，形成休閑情趣、人文景觀的美麗畫面。于此引進(jìn)了國內(nèi)知名百貨連鎖——“太平洋奧特萊斯中心廣場”作為項(xiàng)目的主力店之一，提高整個專案的品牌效益。第四主題:美食娛樂嘉年華（餐飲城+THEATER匯）餐飲城將以徽菜與淮揚(yáng)菜為主題，結(jié)合本地特色小吃與國內(nèi)外知名連鎖品牌餐飲，打造淮河地區(qū)最富特色的美食嘉年華。讓每個區(qū)域都人氣滾滾，形成五江匯海的人流壯觀，川流不息，互通互融。方案采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格打造精品住宅小區(qū)，建筑外觀在體現(xiàn)科技，新潮的同時，還具備了當(dāng)今流行的低碳環(huán)保的主流理念，為綠色小區(qū)，節(jié)能小區(qū)。我國正處于經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的階段，就目前來說，大量商務(wù)團(tuán)體的涌入為商務(wù)類物業(yè)創(chuàng)造了廣闊的需求空間。第九主題:歐式山莊酒店酒店為歐式建筑，中央主樓備有西餐廳、地中海風(fēng)情酒吧等具有歐陸色彩元素的餐飲。第十一主題（特色主題）: 延安路觀光橋在新建延安路步行橋，設(shè)計(jì)時同步考慮步行觀光商業(yè)橋的規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布以休閑購物，美食小吃及酒吧、水吧為主，期望步行橋能作為河西老商業(yè)城區(qū)和新建的新興商業(yè)區(qū)的橋梁，吸引更多消費(fèi)人群。力創(chuàng)精品。隨著工程的動工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn)項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本=總收入=項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn)=項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本/項(xiàng)目總成本==%%時，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。并密切關(guān)注目標(biāo)客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。因此，公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。市場風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目為較大規(guī)模的建筑綜合體，高品質(zhì)定位，對項(xiàng)目有兩方面要求：一方面在設(shè)計(jì)中，如何精雕細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合潛在目標(biāo)客戶群的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。二、項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。l 為保證項(xiàng)目開盤熱銷形象的建立，應(yīng)將我方強(qiáng)項(xiàng)的主力百貨可售部分及配套的住宅樓一期先行投入市場，預(yù)計(jì)在6個月內(nèi)可銷售完畢；l 其它業(yè)態(tài)在2013年一季度借勢開盤銷售，預(yù)計(jì)2014年年底完成；l 車庫在項(xiàng)目施工基本完成后進(jìn)入銷售，預(yù)計(jì)周期6個月。同時，借助于本項(xiàng)目的品牌，可以迅速提升區(qū)域周邊地緣價(jià)值。三、項(xiàng)目各物業(yè)定位及說明住宅類，公寓類：同時適宜居住和辦公的復(fù)合型產(chǎn)品通過提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的檔次與形象，滿足商務(wù)辦公的需要；通過保留戶型中的生活必