【正文】 溫控閥和三速開關(guān)，以利于節(jié)能。室外管路直埋敷設(shè)，熱力站設(shè)氣候補(bǔ)償器，二 次管網(wǎng)采用集中質(zhì)‐量調(diào)節(jié)。 五、節(jié)能措施 建筑節(jié)能 通過增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采曖、空調(diào)設(shè)備能效 比的達(dá)到節(jié)能的目的。 天然氣供應(yīng) 中國石油天然氣集團(tuán)公司在 2007 年 5 月宣布，在渤海灣灘海地 區(qū)發(fā)現(xiàn)儲量規(guī)模達(dá) 10 億噸的大油田——冀東南堡油田。 消耗數(shù)量 （1）項目年耗電量為 萬 kwh。電影院及大餐廳設(shè)獨(dú)立擴(kuò)聲系統(tǒng)。 居住區(qū)有線電視系統(tǒng)設(shè)計為 750MHz雙向傳輸、光纖同軸混合網(wǎng)， 750MHz 的帶寬可以傳輸 55 個模擬頻道節(jié)目，并提供了 200MHz 的數(shù) 字信號傳輸帶寬，上行頻段 5‐65MHz 提供足夠的帶寬用于上行信號 的傳輸，完全滿足有線電視系統(tǒng)雙向傳輸?shù)囊螅饫w同軸混合網(wǎng)滿 足了系統(tǒng)對帶寬的要求（光纖的帶寬在 10GHz），對系統(tǒng)性能有很大 的提高，同時也滿足了未來系統(tǒng)對干線傳輸?shù)男阅芤?，保護(hù)了投資， 又比較經(jīng)濟(jì)（用戶分配系統(tǒng)采用同軸電纜）。住宅小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)應(yīng)能支持語音、數(shù)據(jù)、圖像等業(yè)務(wù)信息的傳 送。住戶遙控開啟防盜門，有效的防止非訪人員進(jìn)入住宅樓內(nèi)。接地 裝置采用強(qiáng)、弱電聯(lián)合接地，接地電阻小于等于 1 歐。在該建筑45 群內(nèi)設(shè)置兩個開閉站，10KV 配電系統(tǒng)采用單母線分段運(yùn)行，兩路高 壓設(shè)自投裝置采用電氣互鎖；分別在 D、E、F、G 地段設(shè)置四個變電 所。 d).用電計量方式 酒店建筑采用高供高計，寫字樓采用高供高計且各戶設(shè)獨(dú)立預(yù)付 費(fèi)電表。其中酒店地上建筑面積 4 萬平方米，地下建筑面積 1 萬平方米；寫字樓地上建筑面積 萬平 方米，地下建筑面積 萬平方米，該區(qū)域總用電量預(yù)計為 10000kVA。（即：當(dāng) 一個電源發(fā)生故障時，另一個電源不應(yīng)同時受到損壞）。天然氣由市政管網(wǎng)供應(yīng)。屋面雨 水經(jīng)落水管到地面后與地面雨水匯合排放到小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。水池容積應(yīng)滿足在任何情況下消防 用水不被他用。未預(yù)見水量和管網(wǎng)漏失按最 高日用水量的 10%考慮。給水和中水系 統(tǒng)采用變頻加壓分區(qū)供水，并充分利用市政管網(wǎng)水壓。主機(jī)選擇考慮容量和臺數(shù)的合理搭配，使系統(tǒng) 在部分負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時也處于相對高效率狀態(tài)。酒店主要采用風(fēng)機(jī)盤管加溫控閥和三速開關(guān)系統(tǒng)，以利 于節(jié)能。其次，回 歸文化性與人性化的追求，價值觀的多樣性，要求城市的居住區(qū)具有 區(qū)域中心的功能，形成了對城市復(fù)合功能的集約性要求，即酒店、商 務(wù)、商業(yè)，休閑、市民活動等多功能的綜合，形成彼此互為補(bǔ)充的“城 中城”。 綠 化：大釗公園、鳳凰山公園等。 該地塊規(guī)劃指標(biāo)為：項目容積率約為 （地上建筑面積），地上 總建筑面積不少于 91 萬平方米（其中住宅不多于 53 萬平方米），該 地上建筑面積不因用地面積變化而調(diào)整。 灰?guī)r：青灰色，強(qiáng)中風(fēng)化，局部夾泥灰?guī)r，巖芯中軸夾角 45176。 第⒀層：殘積土 層底埋深 ～，～，層厚 ～ 。 第⑽層：粉砂 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 第⑹層: 粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑵層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～，層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。褶皺具隔擋式特點(diǎn)， 背斜窄，走向斷層發(fā)育，向斜寬。最小降雪厚 度為 40mm，最大降雪厚度為 190mm。 三、地塊現(xiàn)狀 該地塊處于唐山市中心地段，東至增盛路、南至國防道、西至文 化路、北至新華道。 目標(biāo)客戶群主要包含投資者，鋼鐵、建材、汽車類等經(jīng)銷商，以 及外地企業(yè)駐唐辦事處，本地中小型服務(wù)類企業(yè)、商貿(mào)服務(wù)公司。 （2）住宅目標(biāo)客戶群體 本項目未來目標(biāo)客戶群以高端客戶群及中高端客戶群為主。 市政府對房地產(chǎn)開發(fā)的整頓規(guī)則的不確定性。 目前房地產(chǎn)整體市場不容樂觀，預(yù)計 12 年內(nèi)仍處于低谷期， 項目的銷售壓力較大。 六、SWOT 分析 優(yōu)勢 S： 項目位于唐山城市核心，是唐山傳統(tǒng)商業(yè)旺地和唐山人心目 中的中心位置。 15 五、項目自身條件分析 地段條件分析 從現(xiàn)狀城市格局來看，項目處于市區(qū)核心位置，中心區(qū)目前用地 開發(fā)已經(jīng)飽和，地段稀缺性很高。 四、唐山購房客群分析 唐山社會財富結(jié)構(gòu) 從唐山社會財富結(jié)構(gòu)來看，整體結(jié)構(gòu)呈“啞鈴”形狀。 唐山實(shí)際供應(yīng)的辦公類物業(yè)不足 20 萬平米，皆是單棟中小規(guī)模 的物業(yè)，且寫字樓無論形象、設(shè)備設(shè)施或管理上都沒有可圈可點(diǎn)的地 方，皆是乙級及商住等檔次較低辦公物業(yè)。 12 未來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，以及京津唐區(qū)域經(jīng)濟(jì)的長期向上的走 勢，唐山房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展仍然是向上的。在全球大環(huán)境下，過去近百年的時間里，由于泛濫砍伐樹木，森林資源受到嚴(yán)重破壞，天然木材越發(fā)稀缺，并被大多數(shù)國家限制了出口。另一方面，技術(shù)進(jìn)步日新月異，產(chǎn)品需求日趨多變，市場競爭日益激烈，這些都迫使企業(yè)不得不尋求能夠快速響應(yīng)市場和適應(yīng)當(dāng)代環(huán)境的制造方式與生產(chǎn)經(jīng)營方式。四、研究結(jié)論 香港老船夫家具項目符合規(guī)劃，符合國家擴(kuò)大內(nèi)需， 鼓勵消費(fèi)，穩(wěn)定家具市場的政策。主要評價指標(biāo) 1以老船夫首期投資項目所帶來的產(chǎn)品銷售收入為準(zhǔn)，500套 / 年的產(chǎn)量可為老船夫創(chuàng)造約13千萬的銷售收入，加上工藝品、禮品、裝飾材料等服務(wù)、產(chǎn)品銷售收入，預(yù)計一期投資項目總共能產(chǎn)生約5千萬的銷售收入。二期酒店工程及三期創(chuàng)意辦公園區(qū)、商鋪等設(shè)施投資，一部分以租金體現(xiàn)，一部分以鋪位銷售體現(xiàn)。 該項目能夠改善附近居民的就業(yè)，提高居民生活水平， 受到廣大居民的積極支持，促進(jìn)和諧社會的發(fā)展。 我國家具行業(yè)規(guī)模和產(chǎn)值一直穩(wěn)定增長。同時，各種家具造成的室內(nèi)空氣污染，已成為目前家庭和寫字樓中繼建筑污染、裝飾裝修污染之后的第三大污染源。 三、唐山中心區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)市場分析 住宅市場分析 唐山 2005‐2006 年市場銷售量約在 80‐100 萬平方米之間。 唐山寫字樓目前出租的情況都不太理想，入住 1 年以上的寫字樓 入住率只有 50%~70%左右，客戶主要是唐山當(dāng)?shù)氐囊恍┥虅?wù)流通類 公司、小型設(shè)備科技類公司，以及一些廣告、咨詢等中小公司等。由于唐山 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，富裕人群較多、集中，唐山富裕階層多為老板和企業(yè) 高管，主要集中在 35‐45 歲，三十年前那場大地震留下的陰影對他們 的影響已經(jīng)比較小。 從目前的地段認(rèn)知情況來看，該地塊總體評價較好，唐山人目前 很認(rèn)可該地段的“城市核心地段”稀缺性和較高的開發(fā)價值，抗震紀(jì) 念廣場并不會帶來負(fù)面影響，而是將紀(jì)念碑看成是唐山的標(biāo)志性建筑 和唐山的驕傲。 項目西面是抗震紀(jì)念碑公園，北面隔半個街區(qū)是鳳凰山公園 和大城山公園，南面不遠(yuǎn)是南湖公園，綠化環(huán)境佳。 唐山的寫字樓市場一直不佳，項目的寫字樓銷售難度大。 項目對面的開灤綜合體項目和嘉里鳳凰新城項目將是項目的 潛在的競爭威脅。 客戶來源主要包含兩部分：市中心區(qū)消費(fèi)群體、郊縣消費(fèi)群體。 20 地 塊 第三章 建設(shè)選址與建設(shè)條件 一、項目選址 該項目位于唐山市路南區(qū)新華道南側(cè)，國防道北側(cè)，文化路東側(cè)， 增盛路西側(cè)。原有居住區(qū)于 1984 年竣工入住，大部分為二層 建筑，地塊四周多為沿街商業(yè)區(qū)。常年以東風(fēng)為主，冬季多為 偏北風(fēng)，最大風(fēng)速為 25m/s。褶皺軸走向均為北東，主要有豐臺26 背斜、車軸山向斜、碑子院背斜、開平向斜。 棕黃色，可塑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾粉砂，見鐵 錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 120kPa。 棕紅色，局部棕黃色，可塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，見 鐵錳結(jié)核及鈣質(zhì)結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 150kPa。 灰黃色，濕，密實(shí)，以石英、長石為主，含暗色礦物，磨圓度較好， 分選一般，夾粉質(zhì)粘土及粉土薄層，地基土承載力特征值為 240kPa?；野咨?，局部紫紅色，含風(fēng)化碎石塊，成土狀，遇水軟化， 地基土承載力特征值為 250kPa?！?50176。項目包括大型商業(yè)中心、一 座超五星級酒店、高檔辦公和居住功能。政府：市委、市政府、市人大市政協(xié) 等。堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項目開發(fā)與環(huán)境 的協(xié)調(diào)發(fā)展。合理組織人流、車流、物流等相互關(guān)系，爭取人車、人貨分流。這就是城市發(fā)展的新模式――“城市綜合體”（HOPSCA）?？照{(diào)水系統(tǒng)采用二次泵變流量。制冷劑采用環(huán)保冷媒。給水加壓泵房 設(shè)于 E 地塊地下室。生活總用水量為 1730M3/d。 排水系統(tǒng)： 住宅和公寓室內(nèi)污廢水分流，廢水經(jīng)處理后沖廁和綠化澆灑。小區(qū)內(nèi) 布設(shè)雨水井，沿小區(qū)路設(shè)雨水口，匯總后經(jīng)小區(qū)管網(wǎng)排放到市政雨水 管網(wǎng)。 42 七、電氣設(shè)計 強(qiáng)電部分 （1）A 地段供電電源及用電負(fù)荷 a).本區(qū)域建筑面積共計 35 萬平方米。在該建筑內(nèi) 設(shè)置兩個開閉站，10KV 配電系統(tǒng)采用單母線分段運(yùn)行，兩路高壓設(shè) 自投裝置采用電氣互鎖；在該地段設(shè)置十個變電所。 b).本小區(qū)該區(qū)域負(fù)荷分類:本區(qū)域一類高層，其中高層酒店:電子 計算機(jī)、電話、宴會廳電聲、新聞攝影、錄像電源、宴會廳、走道、 餐廳、娛樂廳、門廳、高級客房、康樂設(shè)施照明、地下室污水泵、雨 水泵電源、部分客梯電力為一級負(fù)荷，其中消防負(fù)荷：消防報警及聯(lián) 動控制系統(tǒng)、氣體滅火、消防泵、噴淋泵、消防防排煙風(fēng)機(jī)、消防電 梯。 （3）C、D、E、F、G 地段供電電源及用電負(fù)荷 a).本區(qū)域住宅建筑面積共計 42 萬平方米，底商建筑面積共計 萬平方米，地下總建筑面積共計 8 萬平方米，小學(xué)及幼兒園建筑面積 為 萬平方米。各變電所內(nèi)選用 1250kVA 的干式變壓器 4 臺。建筑物做總等 電位聯(lián)結(jié)和衛(wèi)生間附助等電位聯(lián)結(jié)。 保安巡更管理系統(tǒng) 在小區(qū)各區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線。除了滿足住戶對于電話、計算機(jī)、遠(yuǎn)程信息服務(wù)等業(yè)務(wù)的需求外， 還需要解決小區(qū)內(nèi)的通信網(wǎng)絡(luò)與公用通信網(wǎng)絡(luò)的接口問題，即建設(shè)一 個開放性的網(wǎng)絡(luò)，將小區(qū)建成一個安全、便利、舒適、節(jié)能、娛樂的 生活和工作環(huán)境，造福于用戶。 消防報警及聯(lián)動： 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，本高層住宅公共區(qū)域及底48 商部位采用控制中心報警系統(tǒng)。 綜合布線系統(tǒng)： 在 A 段及 B 段做綜合布線系統(tǒng)設(shè)計，電話交接間及計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)機(jī) 房內(nèi)設(shè)程控交換機(jī)總配線架及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備。 （2）項目年建筑耗熱量為 萬 kwh，即年采暖耗煤量 噸。南堡油田的 天然氣儲量并不小，已探明天然氣地質(zhì)儲量 1401 億立方米（相當(dāng)于 11163 萬噸油當(dāng)量），三級油氣地質(zhì)儲量 億噸。 （1）建筑外墻墻體材料為加氣混凝土砌塊 250 厚。 （2）室內(nèi)供熱熱媒利用熱水。 （7）主機(jī)選擇考慮容量和臺數(shù)的合理搭配，使系統(tǒng)在部分負(fù)荷54 運(yùn)轉(zhuǎn)時也處于相對高效率狀態(tài)。 電氣節(jié)能 （1）供配電系統(tǒng)節(jié)能 根據(jù)負(fù)荷容量、供電距離及分布及用電設(shè)備特點(diǎn)等因素，合理設(shè) 計供配電系統(tǒng)，使配電系統(tǒng)盡量簡單可靠，樓內(nèi)配電箱、柜設(shè)于負(fù)荷 中心，以縮短供電半徑。從能源利用和節(jié)能的角度分析， 項目可以接受。環(huán)境空氣質(zhì)量主要監(jiān)測項目為可吸入顆粒物、二氧化 硫和二氧化氮。造成部分網(wǎng)格區(qū)域環(huán)境噪聲超標(biāo)的主要原因：一是社會 生活噪聲源；二是交通機(jī)動車輛噪聲源；三是工業(yè)噪聲污染源。達(dá)標(biāo)路段占 %， 主要超標(biāo)路段是承擔(dān)外環(huán)分流功能和工業(yè)、商業(yè)較密集地區(qū)的主要道 路，如吉祥路、唐馬路、棉紡路和大慶道等 13 條道路，而達(dá)標(biāo)的道 路多為路況較好或重型機(jī)動車相對較少的道路。 按照 API 指數(shù)等級劃分，環(huán)境空氣質(zhì)量二級及優(yōu)于二級的天數(shù)為 308 天（其中一級天數(shù)為 24 天），占總天數(shù)的 %，比上年增加 758 天。 56 建筑施工用水應(yīng)遵守國際及地方的相關(guān)規(guī)定。 選用無功功率自動補(bǔ)償裝置，保證在大量感性負(fù)荷工作狀態(tài)下， 自動調(diào)整無功功率，降低無功損耗； 照明電源線路采用三相五線制供電，減少電壓損失，在設(shè)計中盡55 量使三相照明負(fù)荷對稱，以減小影響燈光的發(fā)光效率因素 （2）照明設(shè)備節(jié)電 每個開頭控制燈的數(shù)量不要過多，開關(guān)設(shè)置所控?zé)袅信c側(cè)窗平 行。 給排水節(jié)能 （1）給水和中水系統(tǒng)采用變頻加壓分區(qū)供水，并充分利用市政 管網(wǎng)水壓。采暖和空調(diào)系統(tǒng)做負(fù)荷和水力平衡計 算。 53 （2）加強(qiáng)屋面保溫，保溫層厚度為 80 厚擠塑聚苯板。 陜甘天然氣：一期天然氣為供北京地區(qū)的主導(dǎo)氣源，2004 年二 期天然氣進(jìn)京定局。 （4）項目年消耗水 萬立方米。水平子系統(tǒng)均采用超五類 UTP 雙絞線。并設(shè)有 消防緊急廣播系統(tǒng)。本系統(tǒng)可根據(jù) 用戶的需要申請保密電話、傳真電話和國際國內(nèi)長途電話等功能。 （二）物業(yè)管理信息系統(tǒng) 利用小區(qū)內(nèi)的高速局域網(wǎng)，建立小區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)站，利用計算機(jī) 網(wǎng)絡(luò)向住戶發(fā)布信息，方便與住戶的溝通，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。各種弱電設(shè)備設(shè)專用接地線。各單體高層住宅由變電所單獨(dú)引 進(jìn)低壓線路，由低壓配電至各用電點(diǎn)，消防負(fù)荷采用雙路供電，末端 互投的供電方式。該區(qū)域總 用電量預(yù)計為 20000kVA。 44 c).根據(jù)該建筑負(fù)荷等級及該地區(qū)供電情況：由城市外網(wǎng)引進(jìn)四路 不同 110kV 區(qū)域變電站的 10KV 雙路電源，按一級負(fù)荷供電。低壓母線采用單母線分段系統(tǒng)。該區(qū)域總 用電量預(yù)計為 28000kVA。 系統(tǒng) 考慮室外景觀影響，本項目設(shè)置調(diào)壓箱。污水量按生活用水量的 90%考 慮，計 1557m3/d。商業(yè)給水水表設(shè)置室外水表井或地下室水表間。給水和中水40 系統(tǒng)均設(shè)水表計量。 通風(fēng)和防排煙系統(tǒng)： 住宅和公寓衛(wèi)生間設(shè)排氣扇，廚房設(shè)抽油煙機(jī)；地下車庫設(shè)機(jī)械