【正文】 有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理經(jīng)驗，完全有能力承擔(dān)該項目的實施運(yùn)作。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 6 編制依據(jù)與研究范圍 編制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： ● 國家外經(jīng)貿(mào)委頒布的《外商投資商業(yè)試點辦法》； ● 國家計委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 ； ● 項目所在地城市總體規(guī)劃； ● 遼寧省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； ● 開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。在吃、穿、用三類商品中，用的商品在居民消費(fèi)中所占比重略有上升。 該項目發(fā)展將以滾動的方式推進(jìn)，每年在不同城市的發(fā)展大型超市數(shù)量將不斷遞增。 是近期已決定 將在 “十五 ”期間建設(shè)一個大型商品物流配送中心 ，要把發(fā)展物流作為新型商業(yè)發(fā)展的重點 ， 同時鼓勵發(fā)展屬于第三方的配送中心，逐步 實現(xiàn)物流配送社會化。 集團(tuán)在國內(nèi)市場亦具有較高的知名度，特別是在房地產(chǎn)上更是形成了“南有萬科、北有 ”這一發(fā)展之勢。 商業(yè)區(qū)集中在 區(qū)，文化高校集中在 區(qū)，政治文化中心在 區(qū)，而 區(qū)、 區(qū)屬于老工業(yè)區(qū)和市郊區(qū)。居民年平均消費(fèi)水平 4343 元，非農(nóng)業(yè)居民年平均消費(fèi)水平 7946 元。尤其是一大批國際大公司、大商社、大財團(tuán)來 興業(yè)，如日本的日立、韓國的金星社等，更推動了 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。已計劃投資近 100 億元人民幣來改善和拓展 的交通、通訊能力。目前， 市市場建設(shè)蓬勃發(fā)展，市場網(wǎng)點遍布全市。 目前， 五一廣場商 圈的范圍是： 它東抵文運(yùn)街、犁頭街；西達(dá)三泰街、藩城堤；南起藥王街、東牌樓；北至新安巷、紫荊街，形狀接近正方形，面積達(dá) 25 公頃。它包括以友誼阿波羅集團(tuán)為代表的國營商業(yè)經(jīng)營模式，以平和堂為代表的中外合資式的經(jīng)營模式，以東漢、萬代為主的物業(yè)管理模式，以新大新為代表的品牌經(jīng)營模式。該項目地址到五一廣場僅十分鐘路程。黃興南路步行通道的改造是由福建三木集團(tuán)、香港兆祥集團(tuán)合資組建的三兆公司總投資 5 億元人民幣。 （ 3）旅游服務(wù)中心：結(jié)合湘江風(fēng)光帶，在人民路改造時，發(fā)展具有較高標(biāo)準(zhǔn)的賓館、酒店，提高片區(qū)的綜合服務(wù)水平。 周邊物業(yè)租售情況 黃興南路：由于正在拆遷，調(diào)查了解到過去的租金是 50100 元 / m2.天，估計以后的售價平均在 5 萬元 /m2 左右（不含產(chǎn)權(quán)費(fèi)）。 與 集團(tuán)的合作，將首先獲得品牌共享的優(yōu)勢。尤其是對黃興北、中、南山 路，以及五一廣場商業(yè)中心區(qū)的改造拆遷，正在大刀闊斧的進(jìn)行著。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 19 由此可見，該項目地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型購物廣場的理想場地。 該項目地下一層，地上四層，建筑物總高度 米，局部高度 米。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 該項目采用片筏基礎(chǔ)，主體采用框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)為 和 ，樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。 功能要求 給排水系統(tǒng) ● 生活給水系統(tǒng) 該項目給水方式采用下行上給式，由市政管網(wǎng)直接供水，供水要求壓力 。 室內(nèi)消防給水管道有兩條進(jìn)水管與室外環(huán)狀網(wǎng)連接，并將室內(nèi)管道連成環(huán)狀，當(dāng)環(huán)狀管網(wǎng)的一條進(jìn)水管發(fā)生事故時，其余的進(jìn)水管仍能供應(yīng)所需用水量。 大門設(shè)冷風(fēng)幕兼熱風(fēng)幕。采用電磁操作。 ● 防雷接地 該項目為一級防雷建筑物，采用防雷裝置作直擊雷保護(hù)；該項目采用綜合接地，接地電阻要求小于 1歐姆；利用建筑物基礎(chǔ)、柱子主筋做接地裝置、引下線。該廣播系統(tǒng)兼做火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)。 七、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 消防 總平面布局 該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 滅火器應(yīng)放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 衛(wèi)生措施 按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充 1520%的新風(fēng)量，保證了營業(yè)場所符合勞動標(biāo)準(zhǔn)。 九、財務(wù)數(shù)據(jù)估算 計算期估算 該項目計算期 20 年，其中建設(shè)期 1 年，運(yùn)營期 19 年。 修理費(fèi)估算 該項目修理費(fèi)按折舊費(fèi)的 30%計算，每年為 萬元。 利潤及利潤分配估算 利潤總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的余額。因此，該項目 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 36 有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 該項目的財務(wù)效益分析表明，項目有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 38 目 錄 一、總論 ............................................................................................... 1 項目實施背景與依據(jù) ................................................................ 1 項目概況 .................................................................................. 3 開發(fā)商概況 ............................................................................... 4 編制依據(jù)與研究范圍 ................................................................ 6 二、項目發(fā)展的必要性分析 .................................................................. 7 該項目的發(fā)展將有力推動我國零售業(yè)發(fā)展 ............................... 7 該項目的發(fā)展將迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級 ..... 8 該項目的發(fā)展將加速 市商業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的步伐 ......... 8 該項目的發(fā)展將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方 雙贏的發(fā)展格局 ..... 9 三、項目發(fā)展市場分析 ....................................................................... 10 市總體環(huán)境分析 .............................................................. 10 市商業(yè)環(huán)境分析 .............................................................. 11 項目選址分析 ......................................................................... 14 項目發(fā)展優(yōu)勢 ......................................................................... 17 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 ..................................................... 18 建設(shè)條件分析 ......................................................................... 18 工程進(jìn)度安排 ......................................................................... 19 五、項目的規(guī)模和性質(zhì) ....................................................................... 20 六、工程設(shè)計和功能要求 ................................................................... 20 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 39 工程設(shè)計 ................................................................................ 20 功能要求 ................................................................................ 22 七、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 ....................................................................... 27 消防 ........................................................................................ 27 環(huán)境保護(hù) ................................................................................ 28 勞動衛(wèi)生 ................................................................................ 29 八、投資估算與資金籌措 ................................................................... 29 投資估算 ................................................................................ 29 資金籌措 ................................................................................ 30 九、財務(wù)數(shù)據(jù)估算 .............................................................................. 31 計算期估算 ............................................................................. 31 銷售（經(jīng)營）收入估算 ..。 敏感性分析表明，該項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。入世后，以 為代表的國外零售企業(yè)將進(jìn)一步加快進(jìn)入中國市場的步伐，大大推進(jìn)連鎖經(jīng)營，加快規(guī)?；捅镜鼗倪M(jìn)程。 十、財務(wù)效益分析 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)不同角度編制的財務(wù)現(xiàn)金流量表估算的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 指 標(biāo) FIRR(%) FNPV(萬元 ) Pt(投資回收期 ) 全 部 投 資 稅 后 1年 11個月 稅 前 1年 6個月 自有資金 從不同角度計算的財務(wù)內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率 8%，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，包括建設(shè)期在內(nèi)的所得稅后的投資回收期僅為 1 年 11 個月，可以看出，該項目有較好的盈利能力和清償能力。 銷售費(fèi)用估算 商品房銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%計算，則為 萬元。 該項 目地上為四層，其中地上第四層全部出租給經(jīng)營餐飲的業(yè)戶，其租金水平參照當(dāng)?shù)氐淖饨饍r格。 八、投資估算與資金籌措 投資估算 建設(shè)投資估算 該項目建設(shè)投資 萬元，構(gòu)成內(nèi)容如下： 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 30 項目建設(shè)投資匯總表 單位：萬元 序 號 項 目 估算價值 占建設(shè)投資比例 (%) 1 固定資產(chǎn)投資 2 無形資產(chǎn)投資