【正文】 道辦事處。而在2004年行政區(qū)劃調(diào)整之后，西山區(qū)已是主城的重要組成部分，這是西山區(qū)建區(qū)51年以來的重大歷史性轉(zhuǎn)折。昆明作為云南省的省會城市，有將近300個城中村，居住著90萬人口，平均每平方公里1萬人口，城中村的建筑大多是“握手樓”、“接吻樓”，結(jié)構(gòu)非常簡單且不抗震，一旦有地震就是一個墳場，一旦有火災(zāi)就是一個火葬場?！傲笔恰八膭?chuàng)”、“兩爭”六年實現(xiàn)。 同時，繼新昆明建設(shè)全面拉開，省委省政府站在云南省發(fā)展的高度，提出建設(shè)以昆明為核心的滇中城市群、滇中城市經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略部署，對昆明市的城市建設(shè)提出更高要求，對通過加快城市建設(shè)帶動區(qū)域發(fā)展寄予了更高的期望。也是貫徹西山區(qū)實施可持續(xù)發(fā)展、商貿(mào)富區(qū)等五大戰(zhàn)略，培育商貿(mào)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、商務(wù)房地產(chǎn)業(yè)等“六大支柱”，強(qiáng)化招商引資、自主創(chuàng)新、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等“七個重點”，搶抓機(jī)遇，強(qiáng)化措施，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、宜居之區(qū)、活力之區(qū)、和諧之區(qū)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，全面加強(qiáng)黨的建設(shè)，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的宏偉戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。 19七、更新發(fā)展觀念，優(yōu)化發(fā)展結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高發(fā)展質(zhì)量，推進(jìn)西山區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會、文化發(fā)展進(jìn)程 20八、運用BOT方式突破基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)瓶頸 21九、通過項目建設(shè)，消除城中村對滇池的污染現(xiàn)象 21十、以“三化”帶動“三農(nóng)”，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮 22第四章 項目建設(shè)條件 23一、投資企業(yè)基本情況 23二、投資企業(yè)建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目的優(yōu)勢 25第五章 項目建設(shè)方案 29一、項目的定位 29二、項目建設(shè)方式 30三、項目組成內(nèi)容 31四、項目的建設(shè)方案 33第六章 項目運營及維護(hù)方案 38二、項目運營組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和職責(zé) 40第七章 項目的組織保障實施 41一、嚴(yán)格項目管理 41二、嚴(yán)格質(zhì)量管理 41三、嚴(yán)格法制保障 42第八章 結(jié)論 43附圖1：現(xiàn)南亞風(fēng)情園及南亞風(fēng)情商業(yè)廣場所在區(qū)域 44附圖2：南亞風(fēng)情商業(yè)廣場概念性規(guī)劃效果圖 4548 / 51第一章 總論一、項目提要項目名稱：南亞風(fēng)情商業(yè)廣場南亞風(fēng)情商業(yè)廣場是南市區(qū)的商業(yè)中心，是昆明市的商業(yè)副中心，是以現(xiàn)代化城市建設(shè)理念進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營和管理的，代表現(xiàn)代城市最高商業(yè)水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體，集先進(jìn)商業(yè)商務(wù)設(shè)施、五星級酒店、高級公寓、空中景觀花園于一體。位于昆明市西山區(qū)滇池路，是屹立于南市區(qū)核心地段的地標(biāo)性建筑，是昆明南市區(qū)最大的綜合性商業(yè)商務(wù)建筑群，未來西山區(qū)乃至昆明經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)力點。建設(shè)昆明副商業(yè)中心南市區(qū)商業(yè)中心――“南亞風(fēng)情商業(yè)廣場”項目，是昆明城市發(fā)展的必然要求；是填補(bǔ)南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務(wù)需求，是新昆明建設(shè)的重要任務(wù)；以復(fù)合形態(tài)的現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體形式建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是南市區(qū)商業(yè)中心建設(shè)業(yè)態(tài)的必然選擇；是加快昆明城市現(xiàn)代化建設(shè)的必然要求。在此背景下，昆明市委、市政府認(rèn)真貫徹十七大精神，堅決執(zhí)行省委省政府的部署，圍繞建設(shè)現(xiàn)代新昆明的戰(zhàn)略目標(biāo)，提出通過大干200拼搏200攻堅20沖刺整個“十二五”，要向世人展示現(xiàn)代新昆明以“一湖四環(huán)”、“一湖四片”、“一城四區(qū)”為核心，三大板塊協(xié)調(diào)發(fā)展，集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市；要成為經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)最高、文化特色最鮮明、人居環(huán)境最好、投資環(huán)境最佳、社會最安定和諧的面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化城市。即創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家環(huán)保模范城市、全國文明城市以及世界聯(lián)合國人居城市、全國生態(tài)城市。為此昆明市將向國家、省發(fā)改委申報社會事業(yè)發(fā)展項目，擬把昆明城中村改造納入中國省會城市最大的社會事業(yè)發(fā)展項目，積極爭取黨中央、國務(wù)院，省委、省政府的大力支持，改善民生。經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)一步發(fā)展，面臨著城市化高速推進(jìn)的全新態(tài)勢。是西山區(qū)的主要城市區(qū)域。 在西山區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，%, 第二產(chǎn)業(yè)占26％，％，凸現(xiàn)出1的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展布局。擁有包括一個國家4A級景區(qū)（云南民族村）、一個袁曉芩藝術(shù)園、二座博物館（云南民族博物館和翰榮軒博物館）、一個18洞高爾夫球場（滇池高爾夫）、二座專業(yè)化體育訓(xùn)練中心（海埂體育訓(xùn)練基地和紅塔體育中心）、三座四星級酒店（滇池溫泉花園國際大酒店、怡景園度假酒店、滇池大酒店），4880個標(biāo)準(zhǔn)床位、29塊足球場、54塊網(wǎng)球場、11個游泳館（其中有4個國際標(biāo)準(zhǔn)游泳館）、107道保齡球等民族風(fēng)情游覽和高原體育訓(xùn)練、康體休閑設(shè)施。主力商圈、次級商圈和休閑商圈均集中在一環(huán)路以內(nèi)，構(gòu)成了一環(huán)路內(nèi)輻射全昆明的一個超大商圈，也是目前昆明的主商業(yè)中心；微型社區(qū)商圈主要集中在一環(huán)路和二環(huán)路之間以及二環(huán)路周邊范圍內(nèi)；專業(yè)市場商圈主要分布在二環(huán)路以外。但是與商圈分布相似，大型超市的分布主要還是分布北片區(qū)，而南片區(qū)和西片區(qū)基本上沒有具有影響力的大型超市。從昆明城市的發(fā)展趨勢來看，西市區(qū)和北市區(qū)受地理條件限制，而南市區(qū)是銜接昆明老城和呈貢新城的中心樞紐區(qū)域，必將是今后昆明最主要的居民居住區(qū)，迫切需要有現(xiàn)代化復(fù)合型的大型城市商業(yè)中心的出現(xiàn)。東南至新亞洲體育城。從1992年滇池旅游度假區(qū)成立至今，發(fā)展速度很快，片區(qū)的居住價值不斷提升。他們的年齡在30至50歲之間，受過高等文化教育，年薪在8至20萬之間，95%都有屬于自己的車子。在整個南市區(qū)，可稱得上集中商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)域（項目）主要包括：富城商界、金都商集、自然形成的十里長街佳湖路、大商匯、世紀(jì)金源購物大廣場、新亞洲體育城星天地商業(yè)廣場、國美民升超市、國貿(mào)中心商業(yè)區(qū)（包括國貿(mào)小商品城和沃爾瑪購物廣場）。建設(shè)南市區(qū)商業(yè)商務(wù)中心――南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，填補(bǔ)南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務(wù)需求從現(xiàn)狀來分析，南市區(qū)內(nèi)，世紀(jì)金源、大商匯、新亞洲體育城及其他房地產(chǎn)開發(fā)商落戶此地。而且，省委、省人大、省政協(xié)、省紀(jì)委、省高級人民法院、省檢察院、省公安廳等省級機(jī)關(guān)都已陸續(xù)搬到南市區(qū)辦公，迫切需要有功能齊備的商業(yè)商務(wù)中心來支撐省級行政首腦機(jī)關(guān)的運營。到2000年，昆明市中心區(qū)30余個寫字樓陸續(xù)開發(fā)，成為那個年代最主要的、也是最難運作的商業(yè)地產(chǎn)項目。社區(qū)商業(yè)容易成熟，但也最容易到達(dá)價值頂點。白塔路商圈螺螄灣商圈90年代三市街青年路商圈四大商圈繼續(xù)演變，三市街商圈的中心領(lǐng)導(dǎo)地位得到空前加強(qiáng)；青年路商圈在沉寂一段時間后將與三市街商圈連為一體。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，必然與商業(yè)業(yè)態(tài)的演變和興衰息息相關(guān)，也必然與城市化進(jìn)程和城市功能的需求密切相關(guān)。 現(xiàn)代化城市的商業(yè)發(fā)展趨勢 隨著城市的發(fā)展，城市商業(yè)也不斷在演變發(fā)展。主要表現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)：“一站式”購物中心、超市、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店、便利店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場。消費者對于城市商業(yè)的需求，已經(jīng)從單一的買賣場所上升購物、娛樂、休閑、文化的綜合享受。符合現(xiàn)代化城市商業(yè)發(fā)展趨勢建設(shè)的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，必然以其復(fù)合友好的綜合性形態(tài)和強(qiáng)勢的商業(yè)運營，為昆明城市現(xiàn)代化建設(shè)增光添彩。做大做強(qiáng)昆明，不僅是昆明自身發(fā)展的問題，而且關(guān)系到全省發(fā)展的大局。主城建成區(qū)由上世紀(jì)90年代初的100平方公里左右發(fā)展到目前的約200平方公里，面積增加了，但同時隨著人們生活水平不斷提高，買車的人增多是必然趨勢，車流量的不斷增大，使市中心道路負(fù)載過重。交通與商業(yè)發(fā)展有著重大的聯(lián)系，交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點的分布狀態(tài)，同樣，商業(yè)網(wǎng)點的布局也影響著城市的交通狀況。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的180平方公里發(fā)展到“一湖四片”現(xiàn)代新昆明城市區(qū)的460平方公里，人口由245萬發(fā)展到450萬。六、改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境，打造城市名片，塑造春城形象。就是要把粗放型分散型的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)型集約型的發(fā)展方式，更新發(fā)展觀念，優(yōu)化發(fā)展結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高發(fā)展質(zhì)量。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場將以高標(biāo)準(zhǔn)的綜合優(yōu)勢，吸引眾多的品牌和組織進(jìn)駐，他們的管理方式、營銷理念、信息優(yōu)勢都將給社會群體帶來強(qiáng)有力的沖擊。如果全部靠政府投資，要完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過程將非常漫長。提出實施滇池流域城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略。集團(tuán)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及商業(yè)零售、酒店、旅游、餐飲娛樂、茶產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、殯葬、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，形成了跨地區(qū)、大規(guī)模、多行業(yè)經(jīng)營的格局。最關(guān)鍵的一點，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控的政策壓力下驟然加大的資金壓力，諾仕達(dá)集團(tuán)在珠寶、茶葉、餐飲、娛樂、殯葬等行業(yè)的多元化經(jīng)營業(yè)績良好，有非常穩(wěn)定的投資回報，政策風(fēng)險幾乎不存在，令業(yè)內(nèi)人士稱羨，這是支撐整個南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目的關(guān)鍵因素。99年開業(yè)的昆明七彩云南是目前全國經(jīng)營最成功的旅游商業(yè)購物中心，自開業(yè)之初就以誠信為本，注重商品品質(zhì)和信譽(yù)，率先在旅游購物市場實行明碼實價經(jīng)營，成為云南省唯一一家“省級零售商場示范單位”，被錢琪琛副總理譽(yù)為“中國旅游業(yè)的一面旗幟”，對七彩云南經(jīng)營模式均給予了高度評價。集團(tuán)下設(shè)的春城財富置業(yè)有限公司，是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，有完備的技術(shù)隊伍和嚴(yán)格的工程建設(shè)管理體系。例如金寶山藝術(shù)園林的規(guī)劃建設(shè)，有機(jī)地融合了陵園文化、園林文化、儒家文化和佛教文化，園區(qū)綠化達(dá)到91%，綠樹成蔭，花團(tuán)錦簇，溪水潺潺，處處見景，實現(xiàn)了國家殯葬改革提出的墓園公園化、園林化、藝術(shù)化的目標(biāo)。十六年來，隨著諾仕達(dá)集團(tuán)一個又一個投資項目的成功實施，公司培養(yǎng)了一批高素質(zhì)、高學(xué)歷的管理人才隊伍，涵蓋了商業(yè)零售、旅游、餐飲、文化產(chǎn)業(yè)、茶業(yè)、房地產(chǎn)、酒店、娛樂、殯葬、奢侈品消費、工程建設(shè)、園林綠化、食品加工等行業(yè)，具備豐富的規(guī)劃建設(shè)、工程管理、商業(yè)投資、經(jīng)營管理的經(jīng)驗，完全能夠勝任大型商業(yè)商務(wù)項目的工程建設(shè)和管理的要求。以其獨具東南亞風(fēng)格的建筑和綜合高檔的功能設(shè)施成為南市區(qū)的標(biāo)志性建筑群，以齊備的綜合服務(wù)功能，高檔的服務(wù)設(shè)施，體貼入微的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，擁有近兩萬名會員，受到社會各界的廣泛贊譽(yù)，是享譽(yù)云南的名牌會所。一、項目的定位項目功能定位：將購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)辦公和綜合服務(wù)、住宅等多功能集于一體的現(xiàn)代城市商業(yè)中心，滿足消費者“一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂”的需求。名片形象：城市獨特的現(xiàn)代都市化休閑商業(yè)中心：三個“一站式”商業(yè)中心。經(jīng)過測算。是類似北京的嘉里中心、國貿(mào)中心等這類的大型建筑綜合體。建設(shè)項目應(yīng)能滿足城市環(huán)保和城市市政的設(shè)計要求。在低層建筑上,擬提取東南亞獨具風(fēng)格的金頂紅瓦的景觀特色，一方面為商業(yè)中心的購物、休閑、娛樂、旅游功能營造特色，另一方面可為項目的空中花園添景增趣。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場立足于為昆明市市民提供日常生活必需的公共服務(wù)設(shè)施，同時也滿足部分居民中、高層次的物質(zhì)文化生活需求，從而建成功能全面、環(huán)境優(yōu)美、空間景觀豐富、社會和諧的城市公共中心。4) 主力百貨位于街區(qū)東側(cè)、規(guī)劃路沿線，包括主力百貨店、影城、美食城等復(fù)合功能以及高層住宅，充分利用沿城市道路的優(yōu)勢，組織該項目最具人氣的中檔商業(yè)、娛樂等大眾化功能。規(guī)劃通過人車分流措施引導(dǎo)多種交通流線各行其道，其中地下車庫出入口布置于與城市道路便捷溝通的車行輔路上，主要人行出入口則避開車流通道，位于城市規(guī)劃次干路沿線，購物廣場的中心精品街區(qū)設(shè)計為無車步行街區(qū)，并通過垂直交通與地下商業(yè)、停車空間聯(lián)為一體。在空中則結(jié)合大型購物空間的屋面，布局大面積的空中綠化，即作為項目的綠肺，也作為高層住宅的共享綠地，達(dá)到商業(yè)與住宅建筑的雙贏。該地塊為整個項目的環(huán)境核心，規(guī)劃形成高檔的、吸引人流駐足的精品專賣店區(qū)域?？臻g形象上——全景環(huán)繞考慮方案的立體化景觀形象特色，在建筑高度布局上采用視覺圍合、全景環(huán)繞的手段，形成整個地塊由西向南高層居住建筑以短板拼接圍合、向內(nèi)觀景的態(tài)勢，東北入口處突出酒店標(biāo)志性形象，形成自成一體的景觀焦點，從而創(chuàng)造立體的觀景角度，全方位釋放項目的空間景觀優(yōu)勢。在屋頂空中花園的設(shè)計上，突出園林植物色彩與園林造景的和諧，通過景觀與景觀之間，景觀與建筑之間的互相借景，營造出生動豐富的生活氛圍。建設(shè)營運過程嚴(yán)格遵循國家法律、法規(guī)和地方法規(guī)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及涉及重要或大宗材料采購、設(shè)備采購安裝、勞務(wù)及其他專業(yè)工程等的招標(biāo)，將按照招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)，并按照基本建設(shè)程序，完成各項審批手續(xù)。各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；各種功能互相配合，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身的增長，例如商業(yè)、辦公、酒店與會議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。由區(qū)政府組織拆遷，進(jìn)行市政公共設(shè)施建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計、拆遷補(bǔ)償安置及公共設(shè)施建設(shè)等資金由諾仕達(dá)集團(tuán)墊支，納入收儲成本。人環(huán)境”，確立以人為本，體現(xiàn)“商業(yè)人文主義”精神的創(chuàng)作觀。是昆明市的商業(yè)副中心。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建設(shè)，絕對不是一般意義上的房地產(chǎn)項目。（六）企業(yè)文化優(yōu)勢 16年的企業(yè)文化建設(shè)營造了諾仕達(dá)團(tuán)結(jié)務(wù)實、勤奮干事的精神。將經(jīng)營和建設(shè)緊密結(jié)合在一起，相互促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展，具備長久的生命力。一是在綠化景區(qū)植物的移植、美化、維護(hù)方面有極高的專業(yè)水準(zhǔn)。其次在其他行業(yè)上，經(jīng)過十多年發(fā)展的南亞風(fēng)情園已形成集餐飲、住宿、健身、康體、娛樂為一體的高檔休閑商務(wù)會所，下屬的怡心園餐廳、薩拉伯爾清邁韓泰美食廳、一代天嬌夜總會、溫泉之旅、保齡球館、美人魚泳館、網(wǎng)球館、慶灃祥茶莊等幾個經(jīng)營單項均處于云南同行業(yè)中的領(lǐng)軍地位。有專業(yè)的經(jīng)營管理隊伍。 至2007年3月底，企業(yè)現(xiàn)有員工八千人，其中市場營銷、工程建設(shè)、酒店管理、餐飲、珠寶、茶藝、財務(wù)等方面的專業(yè)技術(shù)人員占總?cè)藬?shù)的37%以上；（僅限土地及房產(chǎn)部分），且全部為優(yōu)良資產(chǎn)。發(fā)揮城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和信息化的組合效應(yīng)，促進(jìn)農(nóng)村勞動力加快向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，推動農(nóng)村工業(yè)與新型工業(yè)化的協(xié)調(diào)，提高農(nóng)業(yè)的信息服務(wù)水平和農(nóng)民的組織化程度。在南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建設(shè)上，運用BOT方式可以更好的突破基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)瓶頸，讓政府和企業(yè)相互合作、相互分擔(dān)，用最合理有效的方式，在最短的時間內(nèi)堅決最根本問題。八、運用BOT方式突破基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)瓶頸BOT是英文Build－Operate－Transfer的縮寫，通常直譯為“建設(shè)－