【正文】 728 15,209 % %土地成本變化15% 16,726 16,174 % %+15% 25,035 24,209 % %+10% 21,268 20,566 % %+5% 17,500 16,923 % %物業(yè)價格變化+0% 13,408 12,965 % %25 / 43項目所得稅前指標 所得稅后指標 所得稅前指標 所得稅后指標凈現(xiàn)金流量( 萬元) 凈現(xiàn)金流量( 萬元) 資本收益率 資本收益率5% 9,966 9,637 % %10% 6,198 5,994 % %15% 2,431 2,351 % %資料來源：受托方研究部對上表的數(shù)據(jù)進行分析，有如下的結(jié)論：在本方案中，當住宅物業(yè)的價格下降接近至 80%，土地成本上升接近 20%，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近 20%時，即超出本敏感性分析表格的范圍時凈現(xiàn)值才有可能出現(xiàn)負值，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標不敏感。本項目靜態(tài)投資回收期： 年。本項目選用銀行金融機構(gòu)一年期貸款利息增加約 2 點，即約 10%作為社會平均收益率或本項目的貼現(xiàn)率。 項目財務(wù)收益分析在經(jīng)過和委托方詳細的磋商后，對進行財務(wù)分析的前提進行了若干的設(shè)定，并且建立了相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，現(xiàn)將有關(guān)的計算過程表述如下：依照國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)對項目經(jīng)濟效益和財務(wù)評價的慣例，本報告以本項目進行市場售價測定時的建議價格作為計算依據(jù)，在進行項目投資估算，銷售收入計算，經(jīng)營成本的假設(shè)等均采用現(xiàn)時的價格水平，在整個計算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標的影響。由于國內(nèi)目前尚未有對發(fā)展商征收該稅項，加上房地產(chǎn)業(yè)界均對該稅項的設(shè)立仍然存有很大的異議，估計項目竣工之時進行調(diào)整的可能性較大，因而在計算本項目損益，評價經(jīng)濟效益時，并沒有將其考慮在內(nèi)。計算期內(nèi)，無論工程竣工與否，但因已有部分銷售收入，需繳交與銷售有關(guān)稅費。、費本項目物業(yè)銷售有關(guān)稅費為：4,500 萬元。按照總可售面積 285,052 平方米進行分攤，則單方成本：2,059 元/平方米；本項目各類靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成，詳見下表：表 811 本項目靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積分攤）序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分攤 備注 靜態(tài)投資總額 （+～） 　 　 58,685 萬元 1,920 元/平方米 2,059 元/平方米資料來源：受托方研究部15 / 43本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預(yù)售樓花。即：本項目土地出讓金：11,116 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本為：364 元/平方米。資料來源：受托方研究部6 / 43本項目各項總投資開發(fā)成本的計算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)狀況以及委托方的經(jīng)營能力，基本采取按各階段開發(fā)過程中實際取得的土地面積，分階段、按比例實行對征地補償款、綜合開發(fā)費和征地款利息、小區(qū)道路占地面積的征地款的投入，其它分項成本：建安工程造價、前期費用、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費用和開發(fā)期稅費的投入，按實際工程量統(tǒng)計和計算。1 / 43哈爾濱 BG0926(5 年)頁碼目錄 .........................................................................................................................................................................1 實施進度計劃 ...................................................................................................................................................4 有關(guān)本項目計劃的說明 .................................................................................................................4 本項目裝修標準 .............................................................................................................................4 項目實施進度表 .............................................................................................................................6投資分析 .................................................................................................................................................................8 投資構(gòu)成、成本分析 .......................................................................................................................................8 項目基本參數(shù)及預(yù)計施工進度安排 .............................................................................................8 項目開發(fā)價值（銷售收入） .......................................................................................................10 土地成本（政府地價和征地費用） ...........................................................................................10 建安工程成本 ...............................................................................................................................11 前期費用 .......................................................................................................................................14 項目其它不可預(yù)見費 ...................................................................................................................14 應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費 ...............................................................................................................15 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費 ...........................................................................................16 靜態(tài)總投資額 ...............................................................................................................................17 資金籌措計劃及財務(wù)費用 .........................................................................................................17 資金籌措 ..............................................................................................................................................17 財務(wù)費用 ..............................................................................................................................................18 物業(yè)銷售有關(guān)稅、費 .................................................................................................................18 本項目銷售費用 .........................................................................................................................18 本項目所得稅 .............................................................................................................................19 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述 .................................................................................................................19 項目全部開發(fā)總投資綜述 .........................................................................................................20 可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 .............................................................................................................22 小區(qū)物業(yè)管理費的收入與支出 ................................................................................................22 經(jīng)營稅、費 ................................................................................................................................22 土地增值稅 ................................................................................................................................22 所得稅 ........................................................................................................................................23經(jīng)濟效益分析 .......................................................................................................................................................23 項目財務(wù)收益分析 .......................................................................................................................................23 項目贏利能力 .............................................................................................................................24 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ...............................................................................................................24 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ..............................