【正文】 728 15,209 % %土地成本變化15% 16,726 16,174 % %+15% 25,035 24,209 % %+10% 21,268 20,566 % %+5% 17,500 16,923 % %物業(yè)價(jià)格變化+0% 13,408 12,965 % %25 / 43項(xiàng)目所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo) 所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo)凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元) 凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元) 資本收益率 資本收益率5% 9,966 9,637 % %10% 6,198 5,994 % %15% 2,431 2,351 % %資料來(lái)源：受托方研究部對(duì)上表的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，有如下的結(jié)論：在本方案中，當(dāng)住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近至 80%，土地成本上升接近 20%，或以推廣價(jià)銷(xiāo)售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近 20%時(shí)，即超出本敏感性分析表格的范圍時(shí)凈現(xiàn)值才有可能出現(xiàn)負(fù)值，可見(jiàn)上述因素對(duì)凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)不敏感。本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期： 年。本項(xiàng)目選用銀行金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利息增加約 2 點(diǎn)，即約 10%作為社會(huì)平均收益率或本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析在經(jīng)過(guò)和委托方詳細(xì)的磋商后，對(duì)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的前提進(jìn)行了若干的設(shè)定，并且建立了相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，現(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過(guò)程表述如下：依照國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以本項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)售價(jià)測(cè)定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，銷(xiāo)售收入計(jì)算，經(jīng)營(yíng)成本的假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。由于國(guó)內(nèi)目前尚未有對(duì)發(fā)展商征收該稅項(xiàng)，加上房地產(chǎn)業(yè)界均對(duì)該稅項(xiàng)的設(shè)立仍然存有很大的異議，估計(jì)項(xiàng)目竣工之時(shí)進(jìn)行調(diào)整的可能性較大，因而在計(jì)算本項(xiàng)目損益，評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，并沒(méi)有將其考慮在內(nèi)。計(jì)算期內(nèi)，無(wú)論工程竣工與否，但因已有部分銷(xiāo)售收入，需繳交與銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)。、費(fèi)本項(xiàng)目物業(yè)銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)為：4,500 萬(wàn)元。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：2,059 元/平方米；本項(xiàng)目各類(lèi)靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資構(gòu)成，詳見(jiàn)下表：表 811 本項(xiàng)目靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積分?jǐn)偅┬蛱?hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)(萬(wàn)元) 按總建面積分?jǐn)?備注 靜態(tài)投資總額 （+～） 　 　 58,685 萬(wàn)元 1,920 元/平方米 2,059 元/平方米資料來(lái)源：受托方研究部15 / 43本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預(yù)售樓花。即：本項(xiàng)目土地出讓金：11,116 萬(wàn)元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本為：364 元/平方米。資料來(lái)源：受托方研究部6 / 43本項(xiàng)目各項(xiàng)總投資開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算，是充分結(jié)合了本地塊開(kāi)發(fā)狀況以及委托方的經(jīng)營(yíng)能力，基本采取按各階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際取得的土地面積，分階段、按比例實(shí)行對(duì)征地補(bǔ)償款、綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)和征地款利息、小區(qū)道路占地面積的征地款的投入，其它分項(xiàng)成本：建安工程造價(jià)、前期費(fèi)用、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)的投入，按實(shí)際工程量統(tǒng)計(jì)和計(jì)算。1 / 43哈爾濱 BG0926(5 年)頁(yè)碼目錄 .........................................................................................................................................................................1 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ...................................................................................................................................................4 有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說(shuō)明 .................................................................................................................4 本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn) .............................................................................................................................4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 .............................................................................................................................6投資分析 .................................................................................................................................................................8 投資構(gòu)成、成本分析 .......................................................................................................................................8 項(xiàng)目基本參數(shù)及預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排 .............................................................................................8 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值（銷(xiāo)售收入） .......................................................................................................10 土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)用） ...........................................................................................10 建安工程成本 ...............................................................................................................................11 前期費(fèi)用 .......................................................................................................................................14 項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ...................................................................................................................14 應(yīng)繳納之開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi) ...............................................................................................................15 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi) ...........................................................................................16 靜態(tài)總投資額 ...............................................................................................................................17 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用 .........................................................................................................17 資金籌措 ..............................................................................................................................................17 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ..............................................................................................................................................18 物業(yè)銷(xiāo)售有關(guān)稅、費(fèi) .................................................................................................................18 本項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用 .........................................................................................................................18 本項(xiàng)目所得稅 .............................................................................................................................19 靜態(tài)開(kāi)發(fā)總投資綜述 .................................................................................................................19 項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)總投資綜述 .........................................................................................................20 可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 .............................................................................................................22 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入與支出 ................................................................................................22 經(jīng)營(yíng)稅、費(fèi) ................................................................................................................................22 土地增值稅 ................................................................................................................................22 所得稅 ........................................................................................................................................23經(jīng)濟(jì)效益分析 .......................................................................................................................................................23 項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析 .......................................................................................................................................23 項(xiàng)目贏利能力 .............................................................................................................................24 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ...............................................................................................................24 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ..............................