【正文】 模家庭人口數(shù)（人）未婚單身小兩口三口之家四口之家四口以上所占比例%%%%% 在打算購房的客群中，以三口之家及四口之家所占比例最高，合計約為76%，其次為小兩口，約占19%。 F．需求房型戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳錯層躍層百分比%%%%%%% 在打算購房的潛在客戶中： 對二室一廳到三室二廳的需求比例最高，約占總體的75%左右，這與本片區(qū)家庭規(guī)模多以三口之家或四口之家為主（二者合計約占65%）比較一致。 120平方米以上的住宅面積可以酌情做錯層及躍層，其需求比例基本接近錯層與躍層需求比例。 接受30萬元以上總價的客戶僅占5%左右，這與該片區(qū)極高收入階層較少有關(guān)。 ④家庭規(guī)模以三口之家居多（43%），四口之家其次（22%），小兩口之家再次（18%），四口以上及未婚單身最少（二者合計17%）。引力片區(qū)內(nèi)主要派出所包括石橋鋪派出所、陳家坪派出所、石坪橋派出所、楊家坪派出所，其中核心引力片區(qū)僅有陳家坪和石坪橋兩家派出所。真正對目標(biāo)項目產(chǎn)生競爭威脅的樓盤主要是一些定位檔次與該項目接近的知名樓盤，如南方花園F區(qū)、金果園、華宇花園、彩甸園、廣廈經(jīng)典、金都香榭、珠江花園、桃源泉景、晉愉城市新園、正待立項的楊家坪公務(wù)員住宅區(qū)等知名樓盤，其中，威脅最大的是珠江花園、廣廈經(jīng)典、彩甸園、金都香榭。衛(wèi)星接受天線、直飲水、游泳池、會所、網(wǎng)球場、幼兒園，緊臨各大學(xué)府。 ②劣勢 ◇樓盤規(guī)模不大，缺乏上百畝規(guī)模的大型居住小區(qū)，規(guī)模化、集約化經(jīng)營相對稍差； ◇市場研究不太充分，部分樓盤大戶型過多，導(dǎo)致部分積壓； ◇內(nèi)部規(guī)劃存在局部缺陷，容積率過高，建筑密度過大，間距過??； ◇配套設(shè)施太泛濫，趨向貴族化，導(dǎo)致部分閑置； ◇宣傳主題中文化韻味不足，缺乏思想內(nèi)涵；（4）競爭產(chǎn)品的市場反饋 從市場反饋的信息來看，旺銷的樓盤應(yīng)具備以下全部或大部分特征： ①區(qū)位合理、地段優(yōu)越、交通方便、社區(qū)成熟； ②規(guī)劃合理、景觀豐富、環(huán)境優(yōu)美、住區(qū)安靜安全； ③配套完善、配置超前、設(shè)備先進； ④周邊競爭項目少、品牌推廣得力； ⑤戶型合理、面積適中（多為中小套型）、室內(nèi)平面布局科學(xué)； ⑥價位合理、總價控制較好（1025萬元）、產(chǎn)品性價比較高； ⑦物業(yè)管理到位、社區(qū)服務(wù)全面。 2．受大環(huán)境影響，地塊所在地區(qū)樓市也處在一個逐漸上升勢頭，區(qū)域市場中不斷推出許多高品質(zhì)高價樓盤，但缺乏上規(guī)模的優(yōu)質(zhì)中低價樓盤。 8．主要市場經(jīng)濟指標(biāo)建議： 總開發(fā)規(guī)模：2328萬平方米 主力面積：60120平方米/戶 主力戶型：2室2廳3室2廳 主力總價：10—25萬元/戶 主力單價：1800—2300元/平方米 起售單價：1700元/平方米左右 最高單價：2500元/平方米左右 平均單價：2100元/平方米左右戶型面積建議總價（元）建議戶型建議比例60平方米以下10萬以下一室一廳、一室二廳10%6080平方米10萬—15萬兩室一廳、兩室二廳25%80120平方米15萬—25萬 三室二廳單衛(wèi)、三室二廳雙衛(wèi)50% 120140平方米20萬—30萬三室兩廳、四室兩廳、10% 140平方米以上30萬以上四室兩廳、錯層、躍層5%。 （2）目標(biāo)項目預(yù)期市場份額估算 項目預(yù)期市場份額=項目所在地區(qū)承購力項目預(yù)期開發(fā)規(guī)模 247。智能化 （3）競爭產(chǎn)品SW分析。城市先鋒學(xué)林雅苑開發(fā)商協(xié)信置業(yè)有限公司XX武城房地產(chǎn)有限公司同創(chuàng)置業(yè)地址沙坪壩區(qū)鳳天新城沙坪壩區(qū)鳳天路沙坪壩學(xué)府路1號規(guī)劃形態(tài)住宅住宅住宅和臨街門面占地面積130畝左右8畝左右100畝左右總建筑面積270000㎡20000㎡210000㎡容積率綠化率47%38%42%棟數(shù)2（一期）13（一期）層數(shù)8—18161227結(jié)構(gòu)類型框架、板式高層框架框架、板式高層總戶數(shù)一期200108一期340車位數(shù)130100150主力戶型二房二廳至四房二廳四室二廳三衛(wèi)二房二廳、四房二廳主力面積120—150㎡193—260㎡（躍層）130—140㎡旺銷戶型二房二廳、三房二廳三室二廳三室二廳的錯層旺銷面積80140㎡130160㎡90140㎡主力價位29—38萬元/套50—75萬元/套30萬元/套起價210026002100均價2400—250029002400預(yù)售日期交房日期一期： 二期：一期：配套因特網(wǎng)，園藝設(shè)計以“聲音”“時間”為主的竹林泉小區(qū)、廣場區(qū)、果之園、松園、水池、兒童樂園、游泳池。 3．項目同業(yè)競爭分析 （1）競爭對手識別 項目橫跨高新區(qū)和九龍坡區(qū)，各區(qū)在售在建項目和即將在建項目共計38個（見下表）。 （3）目標(biāo)客戶承購能力評估 本部分以項目引力片區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)濟效益相對較好的主要大型企事業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，進行定量分析潛在客群的承購能力。而就目前條件下，愿在陳家坪至石坪橋沿線尚不成熟地帶就近購房的明顯不太多（浮動在10%15%）。這說明該片區(qū)主力總價應(yīng)控制在10萬—30萬之間，該總價區(qū)間的戶型應(yīng)占60%65%左右。這與目前XX市場上主流需求面積相一致。 %，這一部分客群目前大多具有住房，但條件不夠理想，欲通過“賣舊房，買新房”的模式購置環(huán)境舒適、戶型合理、價位適中的新住房，其購房目的是為了提高生活品質(zhì)。 月入2000—3000元的客群比例占1/3左右，主要包括IT業(yè)中部分未婚白領(lǐng)階層、國有企事業(yè)中層管理人員家庭、部分已婚小兩口、部分市場經(jīng)營戶 月入3000—5000元的客群，主要是一些國有企事業(yè)中高層管理人員、IT行業(yè)中高層管理人員及高級技術(shù)人員、部分年薪制職業(yè)經(jīng)理、部分市場經(jīng)營戶以及部分私營業(yè)主的家庭。 以上客源根據(jù)距項目所在地的交通遠(yuǎn)近，圍繞目標(biāo)地塊形成了不同程度的引力圈層片區(qū)（見前面“項目引力片區(qū)圖”）。這類群體平均年齡較低，積蓄不多，家庭人口較少，對大戶型缺乏消費能力，但對環(huán)境好、戶型合理、面積較小、交通方便、總價不高的小戶型有著濃厚興趣。與推盤總面積比較，售出面積所占比重偏低，市場存在較大的消化壓力。可以認(rèn)為，隨著區(qū)域環(huán)境的改善和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，該區(qū)房價具有一定的增長潛力。 2．主城各區(qū)及目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析本項目引力片區(qū)橫跨高新區(qū)與九龍坡區(qū)，兩區(qū)市場態(tài)勢對項目經(jīng)營的成敗有著極其重要的影響。%。兩區(qū)的社會、經(jīng)濟、人口、政策等區(qū)域因子均會對該項目的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。 ③不適宜項目：商鋪、酒店、寫字樓 本地塊附近商服薄弱，社區(qū)尚未完全成熟，目前不適宜于商鋪、酒店、寫字樓等商用物業(yè)開發(fā)。 （二）地塊SWOT分析 1．地塊優(yōu)勢 ①距區(qū)域中心相對較近，區(qū)位比較優(yōu)越； ②交通比較方便，公交線網(wǎng)相對密切； ③面積適中，利于規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營； ④地質(zhì)穩(wěn)定，排洪方便，無地質(zhì)災(zāi)害和洪澇災(zāi)害； ⑤地上原有基礎(chǔ)設(shè)施齊備充足，可減少基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入； ⑥緊鄰規(guī)劃中的水體公園和開闊的城郊地帶，視野開闊，空氣清新； ⑦拆遷對象單一，動遷難度較??； ⑧規(guī)劃彈性較大，具有一定回旋余地。因而，其動遷安置難度不大。 此外，規(guī)劃中的陳庹公路、大件公路、石橋鋪立交橋以及二郎立交橋已在動工興建，其建成后將進一步改善地塊附近的交通網(wǎng)線，使得該地交通更為便利。設(shè)施配套齊全，建有公園（西郊公園）、廣場（楊家坪中心廣場、九龍廣場、市政廣場）、商場（重百楊家坪分店、立丹百貨、山城平價超市）、酒店（國際金融酒店、建設(shè)賓館）、市場（九龍商城批發(fā)市場）、醫(yī)院（西郊醫(yī)院）、學(xué)校（XX工學(xué)院、經(jīng)濟干部管理學(xué)院、育才中學(xué)、楊家坪中學(xué)等）。 2．九龍坡區(qū) ①九龍坡區(qū)地處西南城區(qū)，下轄楊家坪、石坪橋等6個街道辦事處和九龍、石橋等12個鎮(zhèn)，幅員面積437平方公里。前者多以長期常駐人口為主，其經(jīng)濟收入相對低下，且內(nèi)部差異較大，一般產(chǎn)業(yè)工人收入最低，企業(yè)管理層收入較高。兩區(qū)社會經(jīng)濟狀況均對該地塊的經(jīng)營有著重要的影響。它的施行將促進商品住宅整體質(zhì)量的提高。 4．法律法規(guī)逐漸健全，房地產(chǎn)經(jīng)營走上規(guī)范化和法制化 為強化政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)及政策愈來愈細(xì)化與全面，對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響也越來越強烈。按國家建設(shè)部提出的2010年人均居住面積達(dá)到14平方米的住房發(fā)展目標(biāo)估算，此外，10年中因新增486萬城鎮(zhèn)人口也將形成6804萬平方米的住房需求。1—，%，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)型，以吃用為主的物質(zhì)型消費持續(xù)下降，而文教、娛樂、旅游、居住等享受和發(fā)展型消費迅速增長。所有制結(jié)構(gòu)得到明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進一步改善，%提高到2000年的33%。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)進一步加速增長態(tài)勢。 2．房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)已被政府列為新的經(jīng)濟增長點而受到優(yōu)勢發(fā)展當(dāng)前，隨著國民收入水平的提高，住宅產(chǎn)品已成為繼家電產(chǎn)品之后的最大消費熱點。二、項目投資背景 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢分析 1．我國房地產(chǎn)業(yè)已進入迅速發(fā)展時期，發(fā)展后勁十分充足 世界各國的統(tǒng)計資料表明，當(dāng)人均GDP進入3001000美元的經(jīng)濟發(fā)展階段，正是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，進而帶動整個國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的時期。目前，該項目正在前期論證階段。因此，隨著國民經(jīng)濟的進一步增長和城市化水平的持續(xù)提高，房地產(chǎn)業(yè)還將得到更為廣泛的發(fā)展，其后勁十分充足。進入2000年，全國房地產(chǎn)市場形勢普遍看好，當(dāng)年商品房銷售額突破3570億元，%；，成為市場交易的主流；商品房每平方米平均售價2105元，%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。截止6月底。 ②城鎮(zhèn)化高速增長給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大的商機，使住房建設(shè)與住房消費具有廣闊的發(fā)展空間?！笆畟€一批”工程的實施，有效地提高了政府辦事效率，制止了亂收費亂攤派的不合法行為，為房地產(chǎn)經(jīng)營提供了規(guī)范的政府監(jiān)督環(huán)境。 ⑤《商品住宅性能認(rèn)定辦法》開始實施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能以及新技術(shù)的應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的性能等級，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的認(rèn)定提供科學(xué)依據(jù)。 （三） 地塊所在區(qū)域環(huán)境分析本次研究的地塊位居原XX針織總廠所在地，介于陳家坪至石坪橋之間，地處九龍坡區(qū)與高新技術(shù)區(qū)的交接地帶。 ③該區(qū)受產(chǎn)業(yè)布局影響，人口構(gòu)成主要包括兩大類型，一是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，二是高新產(chǎn)業(yè)人口。 ⑥該區(qū)政策寬松，為吸引更多外來企業(yè)投資，在稅費、貸款、土地出讓、拆遷安置、以及酬金獎勵等方面出臺了較多優(yōu)惠政策，使該區(qū)房地產(chǎn)投資具有相對寬松的政策環(huán)境。區(qū)內(nèi)道路縱橫通達(dá)，已形成水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 2．交通動線 地塊西北角現(xiàn)有一街區(qū)公路與陳家坪至石坪橋的主公路直接相連，規(guī)劃中的陳庹路從該地塊東南角直通而過，其距陳家坪長途汽車站和成渝高速公路入口處不足1公里，道路相對暢通，交通比較方便，公交便捷，線路眾多，40234232239224等公交線路從旁穿過。 5．動遷安置狀況 本地塊地上建筑均屬于工業(yè)生產(chǎn)用房，產(chǎn)權(quán)主體單一，均為土地方中國海外集團XX公司所有，根據(jù)合作協(xié)議，土地方以土地參與聯(lián)建，投資方除應(yīng)按約定支付有關(guān)安置費用外，對地上建筑物的拆除可不予補償。根據(jù)快車道的規(guī)定，將限制本項目在地塊東北角及東南角開設(shè)小區(qū)交通出入口。因而，該地塊除了最適宜于住宅開發(fā)外，也可適宜于工業(yè)項目開發(fā)。本項目的引力片區(qū)，實際上橫跨了高新技術(shù)區(qū)和九龍坡區(qū)。 ②住宅投資持續(xù)上升，住宅建設(shè)成為市場主體 ，%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的60%。 ⑤新盤上市速度放緩，區(qū)域分布不平衡2001年上半年，受預(yù)售條件從嚴(yán)的影響，新盤上市數(shù)量比去年同期減少，且區(qū)域分布極不平衡（見下表）區(qū)域渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)南岸區(qū)九龍坡區(qū)合計新盤個數(shù)（個）77543228 在新推樓盤中，%（16個），%（12個），且絕大多數(shù)為高層項目，框架結(jié)構(gòu)。但與整個XX主城區(qū)房價相比，高新區(qū)房價還有一定上升空間。其中預(yù)售成交1539套，；現(xiàn)房成交861套。月薪較高，消費超前，喜歡追求高品質(zhì)的生活方式，屬于享受型群體。項目對這部分客源的吸引力主要取決于交通便捷程度、樓盤品質(zhì)豐度、樓價高低限制、以及品牌推廣程度等因子。 月入1000—2000元的客群所占比例最高，主要包括國有企事業(yè)中低層管理人員家庭、IT業(yè)中部分未婚一般從業(yè)人員、部分已婚小兩口。購房目的是暫時解決基本居住問題。 G．住宅面積需求（平方米） 面積40—6061—8080—100100—120120—140140以上 百分比%%%% % % 在潛在客戶對住宅面積需求上： 由于80—120平方米的住宅面積基本可以滿足三口之家或四口之家的日常起居生活需要，因此，在經(jīng)濟不是十分富有的情況下，頗受