【正文】 江黃金水道通江達海，還有湘黔鐵路及湘江生態(tài)經(jīng)濟風光帶，九華經(jīng)濟區(qū)具有得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢。小區(qū)的人流主入口設(shè)置在場址東北側(cè)的綠心廣場，在場址正北面的西側(cè)及小區(qū)的北側(cè)中心設(shè)有小區(qū)車行出入口和地下車庫出入口。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品。. 輔助工程. 給排水工程1) 給水工程小高層與高層建筑給水系統(tǒng)：①公共部分：為了充分利用市政水壓，地下層采用市政水壓直接供水，并獨立設(shè)表計量。2) 排水工程室內(nèi)外排水系統(tǒng)采用雨、污分流制，雨水排至室外雨水溝，經(jīng)雨水溝匯集后排入雨水管道。并按規(guī)范要求，在樓板貫穿部分設(shè)置阻火圈。③消防用電設(shè)備采用專用的供電回路；消防水泵、消防電梯、防煙排煙風機、防火卷閘門的兩回路線在最末一級配箱處自動切換。6) 防雷與接地本項目中高層、超高層建筑按二類防雷建筑進行防雷設(shè)計。2) 有地下室的建筑物在地下一層設(shè)備用房單獨設(shè)置機械送排風系統(tǒng)，其中水泵房按換氣次數(shù)6次/h，值班室、維修間按換氣次數(shù)4次/h計，送風量按排風量的80%計。排煙量按期體積的6次/h換氣次數(shù)計算。2) 采用合理的供水系統(tǒng)充分利用市政供水壓力：通過調(diào)查掌握準確的市政供水水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設(shè)計給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)；根據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。對于燈具控制方式，本工程主要采用各種節(jié)能型開關(guān)或裝置。影響門窗能效的關(guān)鍵問題是門窗框，既要保溫隔熱，又要有良好的氣密性，在鋁制和塑料型材的空腹內(nèi)可以填充聚氨酯泡沫來進一步提高U值。第7章 環(huán)境保護與安全消防. 環(huán)境保護措施項目建設(shè)期可能對周邊環(huán)境影響較小，主要是施工過程中的粉塵給周圍造成的污染以及施工過程中產(chǎn)生的噪音給周邊居民生活造成影響。④在施工現(xiàn)場應(yīng)嚴格執(zhí)行用火、用電以及使用易燃易爆材料的消防安全管理制度。為防止雷擊引起電器起火，在屋面設(shè)避雷帶，利用建筑物內(nèi)主鋼筋做引下線與基礎(chǔ)內(nèi)柱鋼筋焊接成環(huán)形閉合接地裝置，低壓配電系統(tǒng)接地形式采用TNS系統(tǒng)防雷接地，消防控制室、設(shè)備機。②在施工現(xiàn)場入口，工程施工危險區(qū)及電器設(shè)施等危險部位設(shè)置安全警示標志，對提升吊裝設(shè)備施工更應(yīng)嚴格按操作規(guī)程進行。而夏季，這一過程剛剛好相反。無論是酷暑嚴寒，始終有效保溫隔熱，達到年復(fù)一年的節(jié)能。④ 本工程照明節(jié)能設(shè)計就是在保證不降低作業(yè)面視覺要求、不降低照明質(zhì)量的前提下，力求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度的利用光能。因此，本項目的建設(shè)應(yīng)堅持科學發(fā)展觀，建立以節(jié)水節(jié)能為重點的節(jié)約型項目。采用集中送風方式。8) 電話通訊本工程住宅用戶按2對/戶，商業(yè)用房按實際3對/100平方米預(yù)留，從市政話網(wǎng)引入電纜至每棟交接箱，并從弱電豎井至各層電話分線箱，再配至各戶用戶終端。5) 電能計量10KV配電所進線設(shè)專用計量柜作總電度計量。2) 配電及敷設(shè)方式①高壓采用YJV10KV交聯(lián)聚乙烯絕緣電力電纜敷設(shè)，進戶穿鋼管保護引入，高壓側(cè)配電為單母線。給水及消防干管均設(shè)金屬軟管伸縮節(jié)。具體用水見下表：冷水用水量表名稱用水量（標準）數(shù)量最高日用水量（m3/d）用水時間（h）時變化系數(shù)（Kn）最大時用水量（m3/h）生活用水300L/人17140人514224會展、商業(yè)用水8L/㎡61081㎡8綠化用水3L/㎡108832㎡121小計末預(yù)見用水量占總用水量10%總計小區(qū)內(nèi)水源接自奔馳路和濱江路的市政給水管網(wǎng)。③ 樓地面均布活荷載人防頂板：㎡商場：㎡上人屋面：㎡不上人屋面：㎡設(shè)備用房：按實際計算住宅臥室、客廳：㎡住宅衛(wèi)生間、廚房：㎡陽臺：㎡4) 道路工程該項目車行道路路網(wǎng)按環(huán)行道路設(shè)置。每期根據(jù)不同客戶開發(fā)不同面積大小的戶型，每一戶型內(nèi)部布置都按照內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計。商鋪臨道路布置于建筑物下三層，分布在小區(qū)綠心廣場的14層住宅及31層住宅中。 航空：境內(nèi)無機場，通過上瑞、京珠、長沙機場三段高速公路連接長沙黃花國際機場，距離50公里。長潭高速是湖南省第一條高速公路?？偟牡孛草喞潜?、西、南地勢較高，有韶峰、褒忠山、昌山、曉霞山為主體的中低山環(huán)繞；中、東部地勢低平，有湘江、漣水、涓水為主體的水系分布，全市以“四山一江兩水”為骨架組成了向湘江河谷開口的盆地。與長沙、株洲兩市實際城區(qū)直線距離均在20公里以內(nèi)，是長株潭城市群的組成部分。④供電：區(qū)內(nèi)已建有雙回路110KV變電站，且正在另外興建220KV變電站。3) 項目地質(zhì)條件良好本項目地處湘中紅色巖系丘間盆地，無喀斯特地貌和滑坡等現(xiàn)象，區(qū)內(nèi)無地震斷裂帶，總體上不存在工程地質(zhì)條件隱患。主要建筑為住宅、商鋪和公共服務(wù)配套用房，總用地面積266,089㎡（），其中：建筑占地面積63,㎡、綠地面積108,㎡、道路占地36,㎡、其他設(shè)施占地57,㎡；總建筑面積1,136,㎡，其中：計算容積率面積790,㎡，包括住宅建筑面積729,㎡、商鋪建筑面積61,㎡；總戶數(shù)為5,356戶。 2)九華示范區(qū)工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)中、高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員。. 項目市場定位. 項目定位項目功能定位：本項目定位為“隆平論壇”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科研示范園和體育運動公園的配套開發(fā)項目，高雅、健康、尊貴、時尚，體驗高品位藝術(shù)生活的集居住、商務(wù)、休閑、觀光于一體的精品綠色住宅區(qū)。③ 本地塊目前仍為生地，地塊升溫尚待時日。③ 兩型社會建設(shè)、城市化的快速推進、房價洼地效應(yīng)、城市沿江向北發(fā)展，為本項目帶來外部利好。② 本項目位于湘江風光帶，景觀資源豐富，而九華工業(yè)園缺少集休閑、觀光于一體的多功能購物場所，這為本項目的出現(xiàn)提供機遇。③ 九華工業(yè)園和科技博覽園集聚效應(yīng)所產(chǎn)生的人流優(yōu)勢，為項目帶來核心價值。作為九華工業(yè)園的行政中心板塊，該項目依托九華大廈，形成難以復(fù)制的核心地段優(yōu)勢。在整體規(guī)劃上，充分尊重湘潭的人居習慣，完善空間層次，并逐漸展示，優(yōu)雅氣質(zhì)自然流露；水系主題園林、籃球場、室內(nèi)健身館……在綠色縈繞中，暢享健康生活。西班牙風情別墅：通過白墻丶紅瓦的運用，帶來明快的色彩組合；借助門廊丶中空客廳丶法式風情陽臺的設(shè)計細節(jié)展現(xiàn)特色。金橋城項目的開發(fā)商湘潭市金橋房地產(chǎn)公司在湘潭的實力較強，知名度高，項目主要為公寓，針對九華工業(yè)園的教師群體，定向性明確，與本項目的目標客戶群體有一定重合，對本項目構(gòu)成一定的競爭。從中不難看出，湘潭的住宅需求剛性較強，房地產(chǎn)品特別是住宅產(chǎn)品的供應(yīng)尚有較大增長空間。2)房價在短期內(nèi)可能下跌，但幅度很小，從長期看，房價穩(wěn)中緩升的總趨勢不會改變。分析結(jié)論：未來一段時間，國內(nèi)通貨膨脹壓力以及經(jīng)濟增長放緩的風險依然存在，房地產(chǎn)調(diào)控著眼于中長期持續(xù)健康發(fā)展，住宅需求的剛性，以及需求的進一步釋放，將使房價保持溫和上漲趨勢。另一方面，從購房者的角度來看，盡管不同地區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)不同程度的價格調(diào)整，但由于仍然處于觀望期的開發(fā)商放緩了推盤力度，市場上新盤推出體量較小，其價格調(diào)整并沒有給到消費者整體價格明顯下降感覺。這也預(yù)示了在房價回落沒有達到預(yù)期的情況下，調(diào)控政策將繼續(xù)發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的影響。在各方因素的影響下，國內(nèi)通貨膨脹壓力以及經(jīng)濟增長放緩的風險依然存在。圖24 2011上半年湘潭市商品不同地區(qū)購買力分析圖8) 隨著長株潭城市群建設(shè)和高速交通網(wǎng)絡(luò)的形成，城市中心向北、向東移動的趨勢明顯，住宅郊區(qū)化進程正在加快。3)住宅項目的產(chǎn)品類型以中、大戶型的二居、三居產(chǎn)品為主流。從數(shù)據(jù)顯示，九華房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為我市廣大市民的消費熱點，由于長潭西線的連接，該區(qū)域的別墅類項目，如百嘉信住宅價格的穩(wěn)步上升體現(xiàn)了湘潭房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。而在2010年底，湘潭市商品房供小于求，:1。九華房地產(chǎn)市場十分活躍，成為市民購房置業(yè)新的熱點。. 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀1) 中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2011年上半年，中國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻出，本輪調(diào)控屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，“有保有壓”，重點在于使房價漲幅可控。③ 湘潭憑借良好的教育基礎(chǔ)，使一部分湘籍外地人士考慮到小孩的教育在湘潭投資置業(yè)。3) 長株潭一體化和“兩型社會”建設(shè)在長株潭一體化建設(shè)中，湘潭定位為中南部城鎮(zhèn)群的中心城市，為湖南省的科教副中心，生態(tài)式的現(xiàn)代工業(yè)城市。③ 教育配套良好湘潭市是湖南省高等教育的次中心，共有綜合性國家重點大學——湘潭大學，以及湖南科技大學、湖南工程學院、湘潭職業(yè)技術(shù)學院、湖南城建職業(yè)技術(shù)學院等5所全日制高等學校。%。2010年湘潭市區(qū)人口96萬，為湖南省第4大城市。項目能推動城市化建設(shè)，提高九華工業(yè)園的居住水平，提升九華乃至長株潭城市群的品位和形象，具備較強的市場競爭力，社會效益和經(jīng)濟效益明顯，是一個效益好風險低的地產(chǎn)開發(fā)項目。. 投資估算與資金籌措經(jīng)估算，該項目總投資為168,，其中土地費用23,、前期工程費用16,、房屋開發(fā)費109,、不可預(yù)見費6,、其它費用3,、項目開發(fā)費用8,（銷售費用3,、管理費用3,）。另外，隨著交通條件的不斷改善以及長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)進程的加快，九華與長株潭三個城市的距離將不斷縮短，為長株潭城市居民到本項目區(qū)購房提供了良好條件。本項目集居住、商務(wù)、觀光于一體，項目的實施將為推動城市化地建設(shè)步伐，促進房地產(chǎn)等配套服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，展示“兩型”理念，提升城市形象做出貢獻。. 編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)，對項目建設(shè)的概況、項目的市場狀況、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、場址選擇、工程方案、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境影響評價、勞動安全衛(wèi)生、項目實施進度、投資估算與資金籌措、財務(wù)評價等方面進行全面論證。. 可行性研究報告編制依據(jù)1 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；2 國家及地方有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)程、標準；3 國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；4 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；5 建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（2000年版）》；6 湘潭市城市總體發(fā)展規(guī)劃；7 九華工業(yè)園總體規(guī)劃；8 其它相關(guān)文件、規(guī)范、規(guī)程及強制性條文。在此背景下，位于本地地產(chǎn)開發(fā)公司，湘潭晟嘉達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抓住機遇，希望為家鄉(xiāng)經(jīng)濟建設(shè)開發(fā)做出一份貢獻，特提出建設(shè)九華“百合御都”項目。隨著九華示范區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施的改善，入駐園區(qū)的企業(yè)和學校不斷增加，示范區(qū)人口規(guī)模不斷擴大。本項目建設(shè)對促進城市經(jīng)濟繁榮，維護社會穩(wěn)定具有積極意義，社會效益顯著。表11 每期開工面積、開工竣工及銷售時間計劃表項目分期開工面積㎡開工時間竣工時間開盤時間售罄時間一期29,9852011年8月2012年10月2012年2014年二期56,7132012年8月2013年10月2013年2015年三期86,6442014年8月2016年1月2014年2016年四期92,7472015年11月2017年10月2015年2017年合計266,089. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表12 項目主要技術(shù)指標序號項目單位合計1期2期3期4期一主要技術(shù)指標1總用地面積㎡266,29,56,86,92,建筑物占地面積㎡63,4,14,23,21,綠地占地面積㎡108,12,23,35,37,道路占地面積㎡36,9,6,8,11,其他設(shè)施占地面積㎡57,4,11,19,22,2總建筑面積㎡1,136,49,263,402,420,計算容積率建筑面積㎡790,38,188,275,288,其中：住宅（高層）㎡729,23,160,267,278,商鋪（多層）㎡61,14,28,8,10,不計算容積率面積㎡345,11,75,126,131,其中：地下車庫建筑面積㎡345,11,75,126,131,3總停車位（個）個8,1,1,3,2,其中：地上停車位個地下車庫停車位個8,1,1,3,2,4居住戶數(shù)戶5,1,1,1,居住人數(shù)人17,1,3,6,5,5容積率6綠地率%%%%%%7建筑密度%%%%%%表13 項目主要經(jīng)濟指標序號項目單位合計1期2期3期4期一財務(wù)數(shù)據(jù)指標1項目總投資萬元168,32,34,50,51,2資金籌措萬元自有資金萬元145,29,12724,65340,17351,553自有資金率%%%%%銀行融資萬元23,0003,00010,00010,000銀行融資率%%%%%3年平均收入萬元44,4,18,26,22,4年平均稅金及附加萬元2,4,1,1,1,5年平均利潤總額