【正文】 利房可分或者無集資房可建；另一方面，其個(gè)性獨(dú)立，追求自由，不愿與與家人共處，喜歡獨(dú)立居住。 E．購房目的購房目的解決基本居住問題改善居住或升級換代投資比例%%% 在打算購房的潛在客戶中： 欲解決基本居住問題的客群占28..6%。[] D．客戶家庭人口規(guī)模家庭人口數(shù)（人）未婚單身小兩口三口之家四口之家四口以上所占比例%%%%% 在打算購房的客群中，以三口之家及四口之家所占比例最高，合計(jì)約為76%，其次為小兩口，約占19%。 月入2000—3000元的客群比例占1/3左右，主要包括IT業(yè)中部分未婚白領(lǐng)階層、國有企事業(yè)中層管理人員家庭、部分已婚小兩口、部分市場經(jīng)營戶 月入3000—5000元的客群，主要是一些國有企事業(yè)中高層管理人員、IT行業(yè)中高層管理人員及高級技術(shù)人員、部分年薪制職業(yè)經(jīng)理、部分市場經(jīng)營戶以及部分私營業(yè)主的家庭。 C．家庭月均收入水平（元/）收入狀況1000元下1000200020003000300040004000以上所占比例%%%%% 在打算購房的潛在客群中： 月入1000元以下的客群主要集中在未婚單身打工階層及國企下崗家庭。 B．近三年購房打算近期購房計(jì)劃一年內(nèi)兩年內(nèi)三年內(nèi)暫無打算所占比例%%%% 在對現(xiàn)住房不滿意的被調(diào)查者中，打算近三年內(nèi)購房的潛在客群合計(jì)僅占全部被調(diào)查者的35%左右，這與目前二手房交易效率較低有關(guān)。 ②客群情況及需求特征分析 A．對現(xiàn)住房滿意程度對現(xiàn)住房滿意程度不滿意一般滿意較滿意非常滿意所占比例%%%% 受前幾年該片區(qū)開發(fā)的住宅產(chǎn)品品質(zhì)較低，在環(huán)境、戶型、面積、功能、配置、質(zhì)量等方面存在著不同程度的缺陷的影響，大部分被調(diào)查者普遍對自己現(xiàn)住房表現(xiàn)出不滿意的態(tài)度。 以上客源根據(jù)距項(xiàng)目所在地的交通遠(yuǎn)近，圍繞目標(biāo)地塊形成了不同程度的引力圈層片區(qū)（見前面“項(xiàng)目引力片區(qū)圖”）。 ⑤引力片區(qū)以外的部分客群 這部分客群散布在引力片區(qū)之外的其他周邊區(qū)域，可遠(yuǎn)至大坪、兩路口、沙坪壩、大渡口、楊家坪等地。 ④石坪橋、謝家灣一帶部分居民 石坪橋、謝家灣一帶，目前尚較高品質(zhì)的大型居住小區(qū)。經(jīng)過多年經(jīng)營，已積累起較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，需要就近購置安全、舒適的住房，以便長期穩(wěn)定地在此發(fā)展。這類群體平均年齡較低，積蓄不多，家庭人口較少，對大戶型缺乏消費(fèi)能力，但對環(huán)境好、戶型合理、面積較小、交通方便、總價(jià)不高的小戶型有著濃厚興趣。 ②高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（石橋鋪地區(qū)）的部分IT白領(lǐng)階層 這部分客群主要集中在高新區(qū)，大多從事IT行業(yè)及通訊行業(yè)工作。但近幾年受大環(huán)境影響，這些企業(yè)普遍不景氣，對員工的住房問題普遍解決得較差。因此在該區(qū)投資開發(fā)較高品質(zhì)的大型居住區(qū)，仍具有一定的市場競爭力。與推盤總面積比較，售出面積所占比重偏低，市場存在較大的消化壓力。 ③房屋成交數(shù)量 2001年2季度，九龍坡區(qū)商品房成交2400套。 （2）九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析 ①土地供應(yīng)數(shù)量 2001上半年，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況如下表：受讓單位地塊位置年限用地性質(zhì)總面積（平方米）XX隆鑫集團(tuán)有限公司九龍園區(qū)50工業(yè)213280XX三利百貨有限公司桃花溪街50商業(yè)2305XX五星房地產(chǎn)開發(fā)公司黃角坪正街29號50綜合4290XX金辰機(jī)械廠九龍十一社50工業(yè)5815XX巨江工程機(jī)械公司石坪橋青龍村7號50工業(yè)7069合計(jì)232759 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓只有1宗，面積7069平米，不對本項(xiàng)目形成競爭性影響。就現(xiàn)有樓盤（包括各知名樓盤）而言，無論是平面規(guī)劃與景觀營造，還是戶型設(shè)計(jì)，或是智能化裝備，都存在明顯不足，樓盤整體品質(zhì)不高，大盤缺乏。可以認(rèn)為，隨著區(qū)域環(huán)境的改善和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該區(qū)房價(jià)具有一定的增長潛力。 ④房價(jià)水平及其變化 2001年2季度高新區(qū)住宅平均銷售價(jià)格為1788元/平方米，比1季度上升34元/平方米，從其房價(jià)走勢看，該區(qū)價(jià)格有回暖的跡象。其中預(yù)售成交352套，現(xiàn)房成交234 套。 ②商品房預(yù)售數(shù)量 2001上半年，高新區(qū)在售樓盤11個(gè)，即將開盤項(xiàng)目兩個(gè)，預(yù)售面積約為8萬平米，較其他區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較小。 2．主城各區(qū)及目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析本項(xiàng)目引力片區(qū)橫跨高新區(qū)與九龍坡區(qū)，兩區(qū)市場態(tài)勢對項(xiàng)目經(jīng)營的成敗有著極其重要的影響。自年初以來，全市商品房空置總量一直呈現(xiàn)下降趨勢，截止2001年6月底，比上年末下降6%，%，但寫字樓、營業(yè)用房、其他房屋則有不同程度上升，%、%、%。 ④商品房銷售量增價(jià)升，期房銷售占了絕大部分，住宅空置開始下降 ，同比增長10%，同比增長15%。2000年，開發(fā)投資量位居前6位的依次為渝中區(qū)（）、九龍坡區(qū)（）、南岸區(qū)（）、沙區(qū)（）、渝北區(qū)（）、江北區(qū)（）。%。房地產(chǎn)開發(fā)已成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長的重要支撐。因此，從市場發(fā)展周期角度看，目前XX市房地產(chǎn)市場正處在一個(gè)迅速上漲時(shí)期或者說是第二輪熱潮期。 石大坪 小 路 路 長 石 江石橋鋪 大 路袁家崗 石 石 高 新 區(qū) 新 揚(yáng) 袁 路 路 謝 陳 路 茄 揚(yáng)謝家灣陳家坪 成 家 渝 石 路 坪石坪橋 揚(yáng) 正 路 石正街 街 楊家坪 陳 石 九 龍 坡 揚(yáng) 庹 渡 揚(yáng) 九 路 路 渡 路 路大渡口 圖 本項(xiàng)目的引力片區(qū) 地塊所在地 項(xiàng)目主要引力片區(qū) 項(xiàng)目核心引力片區(qū) 四、市場基礎(chǔ)分析及目標(biāo)市場研判 （一）XX市主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析 1．總體態(tài)勢 （1）“九五”期間XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 “九五”期間受直轄效應(yīng)和房改深化的影響，XX市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，市場成交量逐年上升（見下表）。兩區(qū)的社會、經(jīng)濟(jì)、人口、政策等區(qū)域因子均會對該項(xiàng)目的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。項(xiàng)目所能吸引的潛在客戶70%80%集中在這一輻射片區(qū)內(nèi)（如圖），且又主要集中在陳家坪及石坪橋一帶。 因此，本項(xiàng)目影響范圍應(yīng)是：以本地塊為中心，以10公里為半徑，沿石揚(yáng)路和在建的陳庹路向四周擴(kuò)散所形成的弧形區(qū)域。這是因?yàn)椋罕容^而言，住宅項(xiàng)目一次性投資壓力小、可以滾動開發(fā)、投資回收周期短；工業(yè)項(xiàng)目則一次性投資壓力大、無法滾動運(yùn)作、投資回收期較長；商用性項(xiàng)目則缺乏必要的商貿(mào)經(jīng)營環(huán)境和市場基礎(chǔ)。 ③不適宜項(xiàng)目：商鋪、酒店、寫字樓 本地塊附近商服薄弱，社區(qū)尚未完全成熟，目前不適宜于商鋪、酒店、寫字樓等商用物業(yè)開發(fā)。 ②可適宜項(xiàng)目：工業(yè)廠房 本地塊原屬工業(yè)用地，周邊工業(yè)企業(yè)分布較多，具有較好的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和水電基礎(chǔ)設(shè)施，其地塊面積較大，地上現(xiàn)有工業(yè)建筑物大部分還可繼續(xù)使用。 4．挑戰(zhàn) ①附近現(xiàn)已建有南方花園E區(qū)（現(xiàn)房），同時(shí)另有開發(fā)商已介入熱水瓶廠的房地產(chǎn)開發(fā)，其競爭壓力較大； ②由于地塊形狀不規(guī)則、距主干道有一定距離、與周邊地勢落差大，因此，其平面規(guī)劃、小區(qū)大門及對外交通組織的安排比較困難。如江河、湖泊、森林、公園、市政廣場等。 （二）地塊SWOT分析 1．地塊優(yōu)勢 ①距區(qū)域中心相對較近，區(qū)位比較優(yōu)越； ②交通比較方便，公交線網(wǎng)相對密切； ③面積適中，利于規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營； ④地質(zhì)穩(wěn)定，排洪方便，無地質(zhì)災(zāi)害和洪澇災(zāi)害； ⑤地上原有基礎(chǔ)設(shè)施齊備充足，可減少基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入； ⑥緊鄰規(guī)劃中的水體公園和開闊的城郊地帶，視野開闊，空氣清新； ⑦拆遷對象單一，動遷難度較??； ⑧規(guī)劃彈性較大，具有一定回旋余地。 該地塊東南角有城市快車道陳庹公路橫穿而過，并通過立交與陳家坪至石坪橋的主干道在本地塊東北角相接。在交清全部土地出讓金后方能聯(lián)建開發(fā)。 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通管制） 該地塊現(xiàn)為工業(yè)用地，根據(jù)高新技術(shù)發(fā)展區(qū)的規(guī)劃，可以調(diào)整為居住用地。因而，其動遷安置難度不大。 地塊附近公共服務(wù)設(shè)施基本齊備，具有幼兒園、中小學(xué)、中技校、藥房、農(nóng)貿(mào)市場等相關(guān)設(shè)施。 4．地塊公共配套設(shè)施 本項(xiàng)目地塊原屬工業(yè)用地，經(jīng)過幾十年的市政投入，其內(nèi)部市政設(shè)施配套齊全，水、電、氣、視、訊、排污全部具備。建成區(qū)內(nèi)多以低矮破舊的廠礦企業(yè)用房和城鎮(zhèn)居民住房景觀為主；農(nóng)村地帶則地勢開闊，空氣清新，滿眼翠綠，規(guī)劃中的城市大型公共水景公園近在咫尺。 此外，規(guī)劃中的陳庹公路、大件公路、石橋鋪立交橋以及二郎立交橋已在動工興建，其建成后將進(jìn)一步改善地塊附近的交通網(wǎng)線，使得該地交通更為便利。 地塊總用地面積93546平方米，形狀狹長如蝌蚪，三面溝壑環(huán)繞成高地，地勢西高東低，排水排洪方面。三、地塊經(jīng)營條件分析及其經(jīng)營取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 本項(xiàng)目地塊位于陳家坪至石坪橋的公路旁，距石坪橋轉(zhuǎn)盤約1公里，緊鄰XX熱水瓶廠和南方花園E區(qū)。 總之，項(xiàng)目所在地的區(qū)域投資環(huán)境利弊同存，既有一定優(yōu)勢，也有劣勢。設(shè)施配套齊全，建有公園（西郊公園）、廣場（楊家坪中心廣場、九龍廣場、市政廣場）、商場（重百楊家坪分店、立丹百貨、山城平價(jià)超市）、酒店（國際金融酒店、建設(shè)賓館）、市場（九龍商城批發(fā)市場）、醫(yī)院（西郊醫(yī)院）、學(xué)校（XX工學(xué)院、經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院、育才中學(xué)、楊家坪中學(xué)等）。 ④該區(qū)交通便捷，是XX重要的交通樞紐地和物質(zhì)集散地。 ③，受產(chǎn)業(yè)形態(tài)影響，其人口構(gòu)成主要為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，且多以長期常駐人口為主。 ②該區(qū)是XX傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分布區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)主要為以十八冶、建設(shè)廠、西南車輛廠、壟興工業(yè)集團(tuán)、XX標(biāo)件廠、XX起重機(jī)廠、XX電器廠等為代表的傳統(tǒng)重工業(yè)，目前經(jīng)營效益普遍不高。 2．九龍坡區(qū) ①九龍坡區(qū)地處西南城區(qū)，下轄楊家坪、石坪橋等6個(gè)街道辦事處和九龍、石橋等12個(gè)鎮(zhèn)，幅員面積437平方公里。 ⑤該區(qū)正在啟動“二郎科技城”的開發(fā)，它的實(shí)施為該區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇，必將帶動該區(qū)新一輪房地產(chǎn)投資熱潮。該區(qū)設(shè)施配套齊全，建有公園（渝高公園）、廣場（躍華廣場）、商場（晨光、躍華、山城平價(jià)）、酒店（晨光、西亞、和平、勁力）、市場（南亞家具、躍華機(jī)電、賽博數(shù)碼、渝洲交易、巴山汽配）、醫(yī)院（324醫(yī)院）、學(xué)校及金融網(wǎng)點(diǎn)等。就傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)管理層和高新產(chǎn)業(yè)人群而言，均具有不同程度的購買力。前者多以長期常駐人口為主，其經(jīng)濟(jì)收入相對低下，且內(nèi)部差異較大，一般產(chǎn)業(yè)工人收入最低，企業(yè)管理層收入較高。該區(qū)既建有XX市最早的大型渝洲交易城，也建有XX市最大的電腦市場。交通便利，通過眾多城市主干道與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、[]九龍坡區(qū)緊密相連。它于1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，同年月被國家科委、國家體改委批準(zhǔn)為全國5個(gè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)之一。兩區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況均對該地塊的經(jīng)營有著重要的影響。已形成包括光纖、微波、載