【正文】 成競爭性影響。 ④商品房銷售量增價升，期房銷售占了絕大部分，住宅空置開始下降 ，同比增長10%，同比增長15%。 因此，本項目影響范圍應是：以本地塊為中心，以10公里為半徑，沿石揚路和在建的陳庹路向四周擴散所形成的弧形區(qū)域。在交清全部土地出讓金后方能聯(lián)建開發(fā)。三、地塊經營條件分析及其經營取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質、水文條件 本項目地塊位于陳家坪至石坪橋的公路旁，距石坪橋轉盤約1公里，緊鄰XX熱水瓶廠和南方花園E區(qū)。該區(qū)設施配套齊全，建有公園（渝高公園）、廣場（躍華廣場）、商場（晨光、躍華、山城平價）、酒店（晨光、西亞、和平、勁力）、市場（南亞家具、躍華機電、賽博數碼、渝洲交易、巴山汽配）、醫(yī)院（324醫(yī)院）、學校及金融網點等。目前正計劃投資數十億建設分質供水系統(tǒng)。 ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行“一站式辦公”，精簡行政機構，規(guī)范辦事程序，強化服務意識。 ①經濟增長逐步加快，GDP增幅高于全國水平 2001年1—，%，%。因此，國家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的經濟增長點，并通過眾多優(yōu)惠政策及配套改革進行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受到優(yōu)先發(fā)展，增勢迅猛?！鞍偻▓@”項目可行性研究報告目 錄一、項目概況二、項目投資環(huán)境分析 （一）我國目前房地產業(yè)發(fā)展形勢分析 （二）XX市房地產總體投資環(huán)境分析 （三）地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 1．高新區(qū) 2．九龍坡區(qū)三、地塊條件分析及其經營取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質、水文條件 2．交通動線 3．周邊環(huán)境及景觀資源 4．地塊公共配套設施 5．動遷安置狀況 6．土地級別、出讓金及基準地價情況 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通等管制問題） （二）地塊SWOT分析 1．優(yōu)勢 2．弱勢 3．機遇 4．挑戰(zhàn) （三）地塊經營的適宜性分析 1．最適宜項目、可適宜項目、不適宜項目分析 2．適宜項目的輻射距離及輻射片區(qū)分析四、市場研究及目標市場研判 （一）XX市房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀 1．總體態(tài)勢 2．各區(qū)房地產市場比較 3．各類物業(yè)市場比較 （二）項目目標市場研究 1．項目目標市場定位 2．項目目標客群分析 ①目標客戶范圍 ②目標客戶調研及其需求特征分析 ③目標客戶承購能力評估 3．項目同業(yè)競爭分析 ①競爭對手識別 ②競爭產品特點及SW分析 ③競爭對手營銷策略及其市場份額分析五、項目規(guī)劃構想 （一）項目規(guī)劃構想的依據及指導思想 1．規(guī)劃依據[ ] 2．指導思想和原則 3．主要技術經濟指標 （二）項目總體規(guī)劃布局 1．用地規(guī)劃 2．景觀規(guī)劃 3．公共配套設施規(guī)劃 （三）建筑產品規(guī)劃 1．建筑物形象規(guī)劃（外觀造型、色彩、公共門廳等） 2．建筑物功能規(guī)劃 3．建筑物樓高規(guī)劃 4．建筑物面積及戶型規(guī)劃 5．建筑物結構規(guī)劃 6．建筑物智能化規(guī)劃 六、項目技術經濟效益評估 （一）項目經濟效益評估的基礎條件 （二）項目預期銷售收入估算 1．項目預期售價估測 2．項目預期銷售進度估測 3．項目預期銷售收入測算 （三）項目投資成本及費用估算 （四）項目財務經濟效果預估 1．投資總利潤 2．投資收益率 3．投資回收期 4．財務內部收益率 （五）項目不確定性分析及抗風險對策 1．影響該項目運營的不確定性因子 2．盈虧平衡分析及敏感性分析 3．歸避風險的對策七、項目組織實施 （一）項目組織管理機構 （二）項目運作方案 （三）項目融資方案 1．資金需求及回收計劃 2．融資方案選擇 （四）項目建設管理方案 1．工程承包方式選擇 2．工程建設監(jiān)控 （五）項目營銷方執(zhí)行案 1．樓盤命名 2．價格分析與定價策略 3．上市時機選擇 4．銷售渠道選擇 5．廣告媒體選擇與投放計劃 6．銷售執(zhí)行與推廣 深圳市建筑設計研究總院XX分院 2002年6月6日“大宅門全國城鄉(xiāng)住宅建設每年可消耗14%的鋼材、20%的木材、47%的水泥以及40%的玻璃。%，（3）2001年1—6月社會經濟持續(xù)增長 全市2001年1—6月經濟運行態(tài)勢在2000年出現(xiàn)“重要轉機”的基礎上進一步好轉，經濟總量持續(xù)增長，經濟運行質量進一步改善。 3．政府行政管理水平提高，房地產投資環(huán)境得到改善 為促進社會經濟進一步發(fā)展，XX市政府大力整治投資環(huán)境，不斷提高行政管理水平，強化服務意識，使房地產經營的軟環(huán)境得到了較大改善。 ②全市供水管網發(fā)達，總長4500多公里，建有50多個自來水廠，日供水能力達到300多萬噸，%，并建成了一座年處理能力達50萬噸的污水處理廠。 ④該區(qū)交通方便，設有陳家坪長途汽車站，是成渝高速公路的起點站，區(qū)內道路通達，線路縱橫，公交快捷。就優(yōu)勢而言，其人口眾多、社區(qū)成熟、設施完善、市政配套、道路通達、交通便捷；就劣勢而言，區(qū)域經濟相對低下，人均收入普遍偏低，下崗失業(yè)者較多，市場購買力受限。 該地塊現(xiàn)為國有劃撥土地使用權，其用于房地產開發(fā)時將按現(xiàn)行土地使用政策規(guī)定補辦土地出讓手續(xù)，補交土地出讓金，且出讓年限一般為50年。 2．本地塊開發(fā)為住宅小區(qū)的輻射距離及輻射片區(qū)分析 受地形、交通及市場競爭的影響，本地塊開發(fā)的住宅小區(qū)項目，其主要引力距離按時間估算不超過半個多小時的公交運行路程，即是不超過10公里左右，且項目引力隨距離增加而逐漸衰減。除渝中區(qū)外，各區(qū)差異不大，開發(fā)重心逐漸由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴展。因此在該區(qū)投資開發(fā)較高品質的大型住區(qū)，其競爭不會特別激烈，市場風險相對較低。這部分客群大多是從小本生意起家的，為了繼續(xù)擴大經營規(guī)模，一般不會將全部資金都花在購房置業(yè)上，因而，高檔豪宅目前對他們而言尚缺乏引力，但對于環(huán)境好、戶型合理、面積適中、交通方便、總價合理的中型戶型有著濃厚興趣。因此，這種人口規(guī)模家庭所需戶型將是本片區(qū)的主力戶型。 H．住宅單價認同意向（元/平方米）單價1000以下1000—15001500—20002000—25002500—30003000以上比例%%%%%% 在打算購房的潛在客戶中： 希望單價控制在1000元/平方米以下的客群主要是國企職工，由于其觀念尚未完全轉變，希望能以集資房價格購買。 ⑤欲改善居住現(xiàn)狀或升級換代的客群約占68%，其支付前提主要為“賣舊房，買新房”及部分按揭（詳見“購房目的”）。這些樓盤雖然大多分布在楊家坪和石橋鋪一帶，距離目標項目雖有一定路程，但由于這些樓盤知名度高、品牌突出、定位中檔、規(guī)模較大、品質優(yōu)秀、環(huán)境較好，與目標項目的意向定位接近，因而，對目標項目的競爭威脅最大。 4．目標項目預期市場份額 （1）影響預期市場份額的因素 影響該目標項目可能獲取到的預期市場份額的相關因素為： ①項目引力片區(qū)內全部潛在客戶形成總承購力 根據對項目引力片區(qū)近三年可能形成的市場承購力的評估，全部潛在客戶將產生約27億元的有效購房需求。 7．考慮到近三年內附近地區(qū)競爭項目的影響及本項目的競爭實力，按附近地區(qū)高品質樓盤平均單價估算，其可能受到市場認可的有效需求規(guī)模約為23萬平方米。1. 戶型稍大；2. 地勢稍偏；3. 密度稍大。 ⑤每一收入層次的全部潛在客戶總承購能力及片區(qū)全部潛在客戶的總承購能力潛在戶數（萬戶）戶均最大承購力（萬元/戶）該收入段全部客戶總承購力（億元）1000元以下10002000元20003000元30004000元4000元以上項目引力片區(qū)全部總和 根據上述分析與評估，可以得出以下結論： 在項目引力片區(qū)內，按該地區(qū)目前平均售價1650元/平方米估算，形成的市場有效需求面積約為164萬平方米，平均每年約為55萬平方米。 ②打算購房的客戶，大多愿在本片區(qū)石橋鋪（25%）、楊家坪（24%）、陳家坪（15%）及石坪橋（10%）等成熟地帶就近購房。 G．住宅面積需求（平方米） 面積40—6061—8080—100100—120120—140140以上 百分比%%%% % % 在潛在客戶對住宅面積需求上： 由于80—120平方米的住宅面積基本可以滿足三口之家或四口之家的日常起居生活需要，因此，在經濟不是十分富有的情況下，頗受這類客群的歡迎，%。 月入1000—2000元的客群所占比例最高，主要包括國有企事業(yè)中低層管理人員家庭、IT業(yè)中部分未婚一般從業(yè)人員、部分已婚小兩口。月薪較高，消費超前，喜歡追求高品質的生活方式，屬于享受型群體。但與整個XX主城區(qū)房價相比，高新區(qū)房價還有一定上升空間。 ②住宅投資持續(xù)上升，住宅建設成為市場主體 ，%，占全市房地產開發(fā)投資的60%。因而，該地塊除了最適宜于住宅開發(fā)外，也可適宜于工業(yè)項目開發(fā)。 5．動遷安置狀況 本地塊地上建筑均屬于工業(yè)生產用房，產權主體單一，均為土地方中國海外集團XX公司所有，根據合作協(xié)議，土地方以土地參與聯(lián)建，投資方除應按約定支付有關安置費用外，對地上建筑物的拆除可不予補償。區(qū)內道路縱橫通達，已形成水陸空立體交通網絡。 ③該區(qū)受產業(yè)布局影響，人口構成主要包括兩大類型，一是傳統(tǒng)產業(yè)人口，二是高新產業(yè)人口。 ⑤《商品住宅性能認定辦法》開始實施，該辦法從住宅產品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經濟性能以及新技術的應用等方面確認商品住宅的性能等級，為住宅產品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質優(yōu)價的認定提供科學依據。 ②城鎮(zhèn)化高速增長給我市房地產業(yè)發(fā)展帶來巨大的商機，使住房建設與住房消費具有廣闊的發(fā)展空間。三次產業(yè)結構中，第一產業(yè)逐漸下降，第二產業(yè)保持穩(wěn)定，第三產業(yè)比重上升。因此，隨著國民經濟的進一步增長和城市化水平的持續(xù)提高，房地產業(yè)還將得到更為廣泛的發(fā)展，其后勁十分充足。二、項目投資背景 （一）我國目前房地產業(yè)發(fā)展形勢分析 1．我國房地產業(yè)已進入迅速發(fā)展時期，發(fā)展后勁十分充足 世界各國的統(tǒng)計資料表明，當人均GDP進入3001000美元的經濟發(fā)展階段，正是房地產業(yè)迅速發(fā)展，進而帶動整個國民經濟結構調整，成為國民經濟支柱產業(yè)的時期。今年上半年，房地產業(yè)呈現(xiàn)進一步加速增長態(tài)勢。1—，%，消費結構發(fā)生轉型，以吃用為主的物質型消費持續(xù)下降，而文教、娛樂、旅游、居住等享受和發(fā)展型消費迅速增長。 4．法律法規(guī)逐漸健全，房地產經營走上規(guī)范化和法制化 為強化政府對房地產業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關法規(guī)及政策愈來愈細化與全面，對房地產經營的影響也越來越強烈。兩區(qū)社會經濟狀況均對該地塊的經營有著重要的影響。 2．九龍坡區(qū) ①九龍坡區(qū)地處西南城區(qū)，下轄楊家坪、石坪橋等6個街道辦事處和九龍、石橋等12個鎮(zhèn)，幅員面積437平方公里。 此外，規(guī)劃中的陳庹公路、大件公路、石橋鋪立交橋以及二郎立交橋已在動工興建，其建成后將進一步改善地塊附近的交通網線，使得該地交通更為便利。 （二）地塊SWOT分析 1．地塊優(yōu)勢 ①距區(qū)域中心相對較近，區(qū)位比較優(yōu)越； ②交通比較方便，公交線網相對密切； ③面積適中，利于規(guī)模經營和集約經營； ④地質穩(wěn)定，排洪方便，無地質災害和洪澇災害； ⑤地上原有基礎設施齊備充足，可減少基礎設施建設投入； ⑥緊鄰規(guī)劃中的水體公園和開闊的城郊地帶，視野開闊，空氣清新； ⑦拆遷對象單一，動遷難度較?。? ⑧規(guī)劃彈性較大，具有一定回旋余地。兩區(qū)的社會、經濟、人口、政策等區(qū)域因子均會對該項目的經營產生重要影響。 2．主城各區(qū)及目標區(qū)域房地產市場分析本項目引力片區(qū)橫跨高新區(qū)與九龍坡區(qū)，兩區(qū)市場態(tài)勢對項目經營的成敗有著極其重要的影響。與推盤總面積比較，售出面積所占比重偏低，市場存在較大的消化壓力。 以上客源根據距項目所在地的交通遠近，圍繞目標地塊形成了不同程度的引力圈層片區(qū)（見前面“項目引力片區(qū)圖”）。 %，這一部分客群目前大多具有住房，但條件不夠理想，欲通過“賣舊房，買新房”的模式購置環(huán)境舒適、戶型合理、價位適中的新住房，其購房目的是為了提高生活品質。這說明該片區(qū)主力總價應控制在10萬—30萬之間，該總價區(qū)間的戶型應占60%65%左右。 （3）目標客戶承購能力評估 本部分以項目引力片區(qū)范圍內經濟效益相對較好的主要大型企事業(yè)的調查數據為依據，進行定量分析潛在客群的承購能力。城市先鋒學林雅苑開發(fā)商協(xié)信置業(yè)有限公司XX武城房地產有限公司同創(chuàng)置業(yè)地址沙坪壩區(qū)鳳天新城沙坪壩區(qū)鳳天路沙坪壩學府路1號規(guī)劃形態(tài)住宅住宅住宅和臨街門面占地面積130畝左右8畝左右100