【正文】 D．客戶家庭人口規(guī)模家庭人口數(shù)（人）未婚單身小兩口三口之家四口之家四口以上所占比例%%%%% 在打算購房的客群中，以三口之家及四口之家所占比例最高，合計(jì)約為76%，其次為小兩口，約占19%。 C．家庭月均收入水平（元/）收入狀況1000元下1000200020003000300040004000以上所占比例%%%%% 在打算購房的潛在客群中： 月入1000元以下的客群主要集中在未婚單身打工階層及國企下崗家庭。 ②客群情況及需求特征分析 A．對現(xiàn)住房滿意程度對現(xiàn)住房滿意程度不滿意一般滿意較滿意非常滿意所占比例%%%% 受前幾年該片區(qū)開發(fā)的住宅產(chǎn)品品質(zhì)較低，在環(huán)境、戶型、面積、功能、配置、質(zhì)量等方面存在著不同程度的缺陷的影響，大部分被調(diào)查者普遍對自己現(xiàn)住房表現(xiàn)出不滿意的態(tài)度。 ⑤引力片區(qū)以外的部分客群 這部分客群散布在引力片區(qū)之外的其他周邊區(qū)域，可遠(yuǎn)至大坪、兩路口、沙坪壩、大渡口、楊家坪等地。經(jīng)過多年經(jīng)營，已積累起較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，需要就近購置安全、舒適的住房，以便長期穩(wěn)定地在此發(fā)展。 ②高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（石橋鋪地區(qū)）的部分IT白領(lǐng)階層 這部分客群主要集中在高新區(qū)，大多從事IT行業(yè)及通訊行業(yè)工作。因此在該區(qū)投資開發(fā)較高品質(zhì)的大型居住區(qū)，仍具有一定的市場競爭力。 ③房屋成交數(shù)量 2001年2季度，九龍坡區(qū)商品房成交2400套。就現(xiàn)有樓盤（包括各知名樓盤）而言，無論是平面規(guī)劃與景觀營造，還是戶型設(shè)計(jì)，或是智能化裝備，都存在明顯不足，樓盤整體品質(zhì)不高，大盤缺乏。 ④房價水平及其變化 2001年2季度高新區(qū)住宅平均銷售價格為1788元/平方米，比1季度上升34元/平方米，從其房價走勢看，該區(qū)價格有回暖的跡象。 ②商品房預(yù)售數(shù)量 2001上半年，高新區(qū)在售樓盤11個，即將開盤項(xiàng)目兩個，預(yù)售面積約為8萬平米，較其他區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較小。自年初以來，全市商品房空置總量一直呈現(xiàn)下降趨勢，截止2001年6月底，比上年末下降6%，%，但寫字樓、營業(yè)用房、其他房屋則有不同程度上升，%、%、%。2000年，開發(fā)投資量位居前6位的依次為渝中區(qū)（）、九龍坡區(qū)（）、南岸區(qū)（）、沙區(qū)（）、渝北區(qū)（）、江北區(qū)（）。房地產(chǎn)開發(fā)已成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長的重要支撐。 石大坪 小 路 路 長 石 江石橋鋪 大 路袁家崗 石 石 高 新 區(qū) 新 揚(yáng) 袁 路 路 謝 陳 路 茄 揚(yáng)謝家灣陳家坪 成 家 渝 石 路 坪石坪橋 揚(yáng) 正 路 石正街 街 楊家坪 陳 石 九 龍 坡 揚(yáng) 庹 渡 揚(yáng) 九 路 路 渡 路 路大渡口 圖 本項(xiàng)目的引力片區(qū) 地塊所在地 項(xiàng)目主要引力片區(qū) 項(xiàng)目核心引力片區(qū) 四、市場基礎(chǔ)分析及目標(biāo)市場研判 （一）XX市主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析 1．總體態(tài)勢 （1）“九五”期間XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 “九五”期間受直轄效應(yīng)和房改深化的影響，XX市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，市場成交量逐年上升（見下表）。項(xiàng)目所能吸引的潛在客戶70%80%集中在這一輻射片區(qū)內(nèi)（如圖），且又主要集中在陳家坪及石坪橋一帶。這是因?yàn)椋罕容^而言，住宅項(xiàng)目一次性投資壓力小、可以滾動開發(fā)、投資回收周期短；工業(yè)項(xiàng)目則一次性投資壓力大、無法滾動運(yùn)作、投資回收期較長；商用性項(xiàng)目則缺乏必要的商貿(mào)經(jīng)營環(huán)境和市場基礎(chǔ)。 ②可適宜項(xiàng)目：工業(yè)廠房 本地塊原屬工業(yè)用地，周邊工業(yè)企業(yè)分布較多，具有較好的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和水電基礎(chǔ)設(shè)施，其地塊面積較大，地上現(xiàn)有工業(yè)建筑物大部分還可繼續(xù)使用。如江河、湖泊、森林、公園、市政廣場等。 該地塊東南角有城市快車道陳庹公路橫穿而過，并通過立交與陳家坪至石坪橋的主干道在本地塊東北角相接。 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通管制） 該地塊現(xiàn)為工業(yè)用地，根據(jù)高新技術(shù)發(fā)展區(qū)的規(guī)劃，可以調(diào)整為居住用地。 地塊附近公共服務(wù)設(shè)施基本齊備，具有幼兒園、中小學(xué)、中技校、藥房、農(nóng)貿(mào)市場等相關(guān)設(shè)施。建成區(qū)內(nèi)多以低矮破舊的廠礦企業(yè)用房和城鎮(zhèn)居民住房景觀為主；農(nóng)村地帶則地勢開闊，空氣清新，滿眼翠綠，規(guī)劃中的城市大型公共水景公園近在咫尺。 地塊總用地面積93546平方米，形狀狹長如蝌蚪，三面溝壑環(huán)繞成高地，地勢西高東低，排水排洪方面。 總之，項(xiàng)目所在地的區(qū)域投資環(huán)境利弊同存，既有一定優(yōu)勢，也有劣勢。 ④該區(qū)交通便捷，是XX重要的交通樞紐地和物質(zhì)集散地。 ②該區(qū)是XX傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分布區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)主要為以十八冶、建設(shè)廠、西南車輛廠、壟興工業(yè)集團(tuán)、XX標(biāo)件廠、XX起重機(jī)廠、XX電器廠等為代表的傳統(tǒng)重工業(yè)，目前經(jīng)營效益普遍不高。 ⑤該區(qū)正在啟動“二郎科技城”的開發(fā)，它的實(shí)施為該區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇，必將帶動該區(qū)新一輪房地產(chǎn)投資熱潮。就傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)管理層和高新產(chǎn)業(yè)人群而言，均具有不同程度的購買力。該區(qū)既建有XX市最早的大型渝洲交易城，也建有XX市最大的電腦市場。它于1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，同年月被國家科委、國家體改委批準(zhǔn)為全國5個綜合改革試驗(yàn)區(qū)之一。已形成包括光纖、微波、載波與衛(wèi)星相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。目前正在建設(shè)之中的城市輕軌、朝天門港口、九龍破港口二期工程、江北機(jī)場停機(jī)坪二期工程，將使全市形成快捷方便的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 ④目前《非成套公有住房出售管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整XX市城鎮(zhèn)公有住房租金的決定》已正式實(shí)施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)大幅度地上調(diào)，這必將有效促進(jìn)個人購房比例上升，促使存量房與商品房市場的進(jìn)一步繁榮。 ②《XX市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門檻，明確了“已交付全部土地出讓金”和“10萬平方米以上的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升至地上兩層以上（地下層除外）；10萬平方米以內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，多層房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體工程應(yīng)完成規(guī)劃建筑面積的三分之一以上”的預(yù)售條件要求，嚴(yán)禁諸如“內(nèi)部認(rèn)購”、“定購”等變相預(yù)售行為。 ②啟動了整治發(fā)展環(huán)境的“十個一批”工程，即廢止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項(xiàng)目，取消一批行政事業(yè)性收費(fèi)，破除一批政府主管部門所辦的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范一批報(bào)刊的征訂，整治一批重點(diǎn)窗口行業(yè)，評價一批市政府職能部門，出臺一批對外開發(fā)的優(yōu)惠政策，表彰一批促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的人和事?？梢哉J(rèn)為，XX住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年，住宅建設(shè)和住房消費(fèi)的時間跨度和市場容量都有著極其廣闊的發(fā)展前景。根據(jù)預(yù)測，未來10年，按6‰%的城鎮(zhèn)化增長率估計(jì)，到2010年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到3281萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為1509萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到46%。其中，基本建設(shè)和房地產(chǎn)投資仍是投資構(gòu)成的主體，2001年1—，%；，%；，%；，%。收入增長導(dǎo)致儲蓄及消費(fèi)出現(xiàn)同步增長。經(jīng)濟(jì)增長速度明顯加快，許多企業(yè)實(shí)現(xiàn)了扭虧，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6200元，比上年增長5%。 （1）“九五”期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益也不斷改善。 總體而言，隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高與住房制度改革的深化，居民住房消費(fèi)觀念的根本轉(zhuǎn)變及購房積極性的持續(xù)高漲，以及國家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長而完善的個人住房消費(fèi)政策的實(shí)施，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)將再次面臨著較好的發(fā)展時機(jī)。1998年，隨著房改深化和經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分地區(qū)商品房銷售開始出現(xiàn)回升態(tài)勢，%。根據(jù)世界銀行提供的數(shù)學(xué)模型測算，我國住宅建設(shè)每投入100元[]的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170220元的需求；每銷售100元的住宅產(chǎn)品，便可帶動130150元的其他產(chǎn)品的銷售。 由于我國是一個發(fā)展中國家，目前還只是處于工業(yè)化中期階段，無論是經(jīng)濟(jì)的國際化進(jìn)程，還是城鎮(zhèn)化水平，都還處在一個較低水準(zhǔn)狀態(tài)。%，%。地塊面積93546平方米，預(yù)計(jì)規(guī)劃建筑面積20—30萬平方米。百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況 “”項(xiàng)目位于原XX針織總廠所在地，由海外集團(tuán)與百威物業(yè)發(fā)展有限公司擬將聯(lián)合開發(fā)的中檔大型住宅小區(qū)。1997年我國人均GDP為5700元人民幣，折合約690美元，這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于這個迅速發(fā)展時期。2001年16月份個人買房比例高達(dá)90%以上。隨著住宅消費(fèi)熱潮的到來，住宅業(yè)對拉動國民經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)張起著及其十分重要的作用。4．從波動周期看，我國房地產(chǎn)業(yè)正開始走出低谷 我國的房地產(chǎn)業(yè)從1987年開始興起，于1993年上半年達(dá)到頂峰，1993年7月以來，隨著中央的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)開始降溫。根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律判斷，估計(jì)下一個高峰期將是2002年至2004年之間，因此，目前是投資房地產(chǎn)的最好時機(jī)。直轄和西部大開發(fā)為XX提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了XX中心城市的功能定位，給XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的動力。 （2） 2000年XX實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1590億元，按可比價格計(jì)算，%。各產(chǎn)業(yè)增加情況如下：產(chǎn)業(yè)類型增加值（億元）比上年同期增長率GDP貢獻(xiàn)率第一產(chǎn)業(yè)102．162．4%3．7%第二產(chǎn)業(yè)345．9611．9%55．8%第三產(chǎn)業(yè)334．269．0%40．5% ②城鄉(xiāng)人均收入繼續(xù)提高，居民儲蓄穩(wěn)步增長，消費(fèi)支出發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化 2001年1—，%，%。 ③固定資產(chǎn)投資保持較快增長 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，全市固定資產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁，截止6月底，%，已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的核心動力。近10年來，尤其是設(shè)立直轄市以來，XX市人口城鎮(zhèn)化率大幅度提高，據(jù)第五次全國人口普查公布，截至2000年11月1日，全市總?cè)丝?090萬人，其中城鎮(zhèn)居民1023萬人，全市城鎮(zhèn)化率33%。因此，在未來10年內(nèi)，XX市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在1130萬平方米以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為500萬平方米左右。相繼出臺了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》等有關(guān)配套文件，在一定程度上解決了政務(wù)管理中“程序多，手續(xù)繁，效率低，辦事難”等問題。 ①2001年6月1日起實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，在商品房銷售監(jiān)管上更加嚴(yán)格，對商品房銷售條件、銷售方式、廣告宣傳、計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)、面積誤差以及售后保修等問題作出了比較嚴(yán)格的具體規(guī)定，使開發(fā)商的售房行為更加規(guī)范化。這種規(guī)定使開發(fā)商無論是申請開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在著更加嚴(yán)格的限制，對開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高。 5．市政基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)具有良好的硬件環(huán)境 ①“九五”期間，XX主城區(qū)交通設(shè)施大為改觀，建成濱江路、黃花園大橋、長江二橋、高家花園大橋、鵝公巖長江大橋以及嘉陵江復(fù)線橋，將渝中半島與江南江北緊密地連成一個整體，大大緩解了各區(qū)之間的交通瓶頸限制。③郵電通信方面，XX已成為西南地區(qū)郵電通訊業(yè)務(wù)輔助指揮中心和全國六大郵電通訊交換中心之一，全市長途交換機(jī)容量達(dá)4萬多路端，電話裝機(jī)容量400多萬戶，固定電話用戶300萬左右，移動電話用戶100多萬戶，電話普及率約為72%。1