【正文】 普遍不高，現(xiàn)有存款不充足，大多數(shù)人期望通過對現(xiàn)有舊房的變現(xiàn) 來解決購買新房所需的全部或部分資金問題，但在二手房交易市場目前不太景氣的情況下，及時(shí)變現(xiàn)受到一定阻力，從而影響到近期置業(yè)的積極性。 根據(jù)對本項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)各類潛在目標(biāo)客戶的抽樣調(diào)查分析，本項(xiàng)目潛在客戶在各地區(qū)的分布比例可能為： 目標(biāo)客源 陳家坪附近 石坪橋附近 石橋鋪地區(qū) 楊家坪地區(qū) 引力片區(qū)以外 百分比 30%40% 20%30% 15%25% 5%%10% 10%15% （ 2）目標(biāo)客群調(diào)研及需求特征分析 ①客群調(diào)研 調(diào)研途徑：以科研課題名義實(shí)施調(diào)研 調(diào)研方法：問卷訪問法和實(shí)地訪問法相結(jié)合 調(diào)研范圍：項(xiàng)目附近的各類潛在客戶 調(diào)研內(nèi)容：客戶經(jīng)濟(jì)收入、從業(yè)構(gòu)成、家庭規(guī)模、文化水平、住房現(xiàn)狀、置業(yè)傾 向、購房要求 樣本容量：包括 20 個企事業(yè)單位的內(nèi)部家庭以及 150 戶社會家庭，共計(jì) 500 戶。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 21 生吸引力。經(jīng)過多年經(jīng)營，已積累起較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，需要就近購置安全、舒適的住房 ，以便長期穩(wěn)定地在此發(fā)展。 ②高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（石橋鋪地區(qū)）的部分 IT 白領(lǐng)階層 這部分客群主要集中在高新區(qū)，大多從事 IT 行業(yè)及通訊行業(yè)工作。 3．各類物業(yè)市場交易比較 （ 1） 2021 年第 2 季度主城各區(qū)各類物業(yè)成交面積及金額比較 住宅 非住宅 面積（萬平米） 交易額（億元） 面積（萬平米） 交易額（億元） 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 渝北區(qū) （ 2） 2021 年第 2 季度 主城各區(qū)各類物業(yè)成交價(jià)格比較 住宅（元 /平米） 非住宅（元 /平米） 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 渝北區(qū) 大宅門 與推盤總面積比較，售出面積所占比重偏低，市場存在較大的消化壓力。 （ 2）九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析 ①土地供應(yīng)數(shù)量 2021 上半年，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況如下表： 受讓單位 地塊位置 年限 用地 性質(zhì) 總面積 （平方米） 重慶隆鑫 集團(tuán)有限公司 九龍園區(qū) 50 工業(yè) 213280 重慶三利百貨有限公司 桃花溪街 50 商業(yè) 2305 重慶五星房地產(chǎn)開發(fā)公司 黃角坪正街 29 號 50 綜合 4290 重慶金辰機(jī)械廠 九龍十一社 50 工業(yè) 5815 重慶巨江工程機(jī)械公司 石坪橋青龍村 7 號 50 工業(yè) 7069 合計(jì) 232759 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓只有 1 宗，面積 7069 平米，不對本項(xiàng)目形成競爭性影響。目前，該區(qū)房價(jià)水平為： 最高價(jià)均值： 1934 元 /平方米 均價(jià)均值： 1788 元 /平方米 比上季度上升 34 元 /平方米 最低價(jià)均值： 1575 元 /平方米 最高價(jià)個盤：南方花園 C 區(qū)龍景苑 2380 元 /平方米 最低價(jià)個盤：南方花園 D 區(qū)龍景苑 1180 元 /平方米 ⑤樓盤品質(zhì)情況 該區(qū)較成熟和有品牌優(yōu)勢的住宅小區(qū)不多，除了 南方花園、華宇花園以及金果園以外，尚無其他有實(shí)力的樓盤，不象北部新城，競爭樓盤眾多，已是房地產(chǎn)開發(fā)熱潮區(qū)。與推盤總面積比較而言，銷售面積所占比重偏低，市場存在一定的消化壓力。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 17 重慶移動通信公司 石橋鋪高科開發(fā)園 36 號 50 工業(yè) 5703 重慶高科集團(tuán)公司 石橋鋪高科開發(fā)園 36 號 50 工業(yè) 重慶南方集團(tuán)有限公司 石橋鋪長石村 50 綜合 71047 重慶中江物業(yè)有限公司 二郎路口科技新城大型市場區(qū) 12 號 50 市場 11700 重慶寶鋼鋼材配送公司 二郎路口科技新城 工業(yè)小區(qū) A361 50 工業(yè) 28000 合計(jì) 197414 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓共有 4 宗，面積共計(jì) 萬平米，將在一定程度上對本項(xiàng)目的經(jīng)營產(chǎn)生競爭影響。自年初以來，全市商品房空置總量一直呈現(xiàn)下降趨勢，截止 6 月底，全市商品房空置總量為 萬平方米，比上年末下降 6%，其中空置一年以上為 萬平方米，住宅空置 萬平方米，比上年末下降 %，但寫字樓、營業(yè)用房、其他房屋則有不同程度上升，分別上升了 %、 %、%。 2021 年，開發(fā)投資量位居前 6 位的依次為渝中區(qū)（ 億元）、九龍坡區(qū)（ 億元）、南岸區(qū)（ 億元）、沙區(qū)（ 億元）、渝北區(qū)（ 億元）、江北區(qū)（ 億元）。 ②住宅投資持續(xù)上升，住宅建設(shè)成為市場主體 上半年完成住宅建設(shè)投資 億元，同比增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的60%。 重慶市主城區(qū)各年房地產(chǎn)開發(fā)投 資增長情況 投資額 （億元） 施工面積 （萬平米） 竣工面積 （萬平米） 銷售面積 （萬平米） 空置面積 （萬平米） 1996 1997 1998 1999 2021 重慶 市主城區(qū)各年商品住宅開發(fā)投資增長情況 投資額 （億元） 施工面積 （萬平米） 竣工面積 （萬平米） 銷售面積 （萬平米） 空置面積 （萬平米） 1996 1997 1998 1999 2021 從 以上各年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來重慶市房地產(chǎn)市場處于一個蓬勃發(fā)展時(shí)期，其中， 1998 年和 2021 年是房地產(chǎn)迅猛增長年，尤其是進(jìn)入 2021 年以來，重慶主城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)無論是投資額與施工面積，還是竣工面積及銷售面積，均出現(xiàn)超過 30%的同比增幅；主城區(qū)商品住宅的投資額、施工面積、竣工面積以及銷售面積也呈現(xiàn)高于 30%的同比增幅。就總體而言，項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平不太發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)工業(yè)為主、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為輔，人均收入普遍偏低，但差異性較大：高新技術(shù)從業(yè)人員和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的中高級管理人員收入較高，但人口數(shù)量較少，不到片區(qū)總?cè)丝诘?30%；一般產(chǎn)業(yè)工人和部分打工階層收入較低，但人口總數(shù)較大，約占片區(qū)總?cè)丝诘?70%以上。具體講，西至石橋鋪地區(qū)，北至謝家灣地區(qū)、東至楊家坪地區(qū)。 綜上所述，我們認(rèn)為本案地塊目前最適宜于住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 13 開發(fā)，其競爭壓力較大 ②由于地塊形狀不規(guī)則 、距主干道有一定距離、與周邊地勢落差大，因此，其平面規(guī)劃、小區(qū)大門及對外交通組織的安排比較困難 （三）地塊經(jīng)營的適宜性分析 1．最適宜項(xiàng)目、可適宜項(xiàng)目、不適宜項(xiàng)目分析 結(jié)合本案地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身?xiàng)l件，其經(jīng)營適宜性可作如下判斷： ①最適宜項(xiàng)目：住宅小區(qū) 本案地塊面積適中，區(qū)位合理，公交方便，空氣清新，視野開闊，是居家修養(yǎng)之理想場所，最適宜住宅小區(qū)開發(fā)。根據(jù)快車道的規(guī)定，將限制本項(xiàng)目在地塊東北角及東南角開設(shè)小區(qū)交通出入口。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 12 該地塊現(xiàn)為國有劃撥土地使用權(quán)，其用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)將按現(xiàn)行土地使用政策規(guī)定補(bǔ) 辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金，且出讓年限一般為 50 年。因而，其動遷安置難度不大。 4．地塊公共配套設(shè)施 本案地塊原屬工業(yè)用地，經(jīng)過幾十年的市政投入，其內(nèi)部市政設(shè)施配套齊全，水、電、氣、視、訊、排污全部具備。 此外，規(guī)劃中的陳庹公路、大件公路、石橋鋪立交橋以及二郎立交橋已在動工興建，其建成后將進(jìn)一步改善地塊附近的交通網(wǎng)線，使得該地交通更為便利。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 11 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 本案地塊位于陳家坪至石坪橋的公路旁，距石坪橋轉(zhuǎn)盤約 1 公里，緊鄰重慶熱水瓶廠和南方花園 E 區(qū)。其社區(qū)成熟，商服繁華。同其他區(qū)比較，該區(qū)人均經(jīng)濟(jì)收入相對較低，但內(nèi)部差異較大，企業(yè)管理層收入較之一般產(chǎn)業(yè)工人高，具有一定的購買力。其交通通達(dá)，通過長江二橋、鵝公巖大橋與南岸區(qū)、渝中區(qū)緊 密相連。其社區(qū)成熟，商服繁華。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 10 水平較高。該區(qū)既建有重慶市最早的大型渝洲交易城，也建有重慶市最大的電腦市場。它于 1991 年 3 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，同年月被國家科委、國家體改委批準(zhǔn)為全國 5 個綜合改革試驗(yàn)區(qū)之一。已形成包括光纖、微 波、載波與衛(wèi)星相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。目前正在建設(shè)之中的城市輕軌、朝天門港口、九龍破港口二期工程、江北 機(jī)場停機(jī)坪二期工程，將使全市形成快捷方便的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 大宅門 預(yù)售門檻的提高，使開發(fā)商的資金壓力變大，對經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的開發(fā)商來說，過去那種依賴預(yù)售樓款回籠資金進(jìn)行滾動開發(fā)的運(yùn)作模式變得比較困難。“十個一批”工程的實(shí)施，有效地提高了政府辦事效率，制止了亂收費(fèi)亂攤派的不合法行為，為房地產(chǎn)經(jīng)營提供了規(guī)范的政府監(jiān)督環(huán)境。 大宅門 按國家建設(shè)部提出的 2021 年人均居住面積 達(dá)到 14 平方米的住房發(fā)展目標(biāo)估算，重慶市現(xiàn)有 1023 萬城鎮(zhèn)人口因其 平方米的現(xiàn)狀人均居住標(biāo)準(zhǔn)較低而在未來 10 年內(nèi)將新增 4501 萬平方米的住房需求，此外， 10 年中因新增 486 萬城鎮(zhèn)人口也將形成 6804 萬平方米的住房需求。 2．城鎮(zhèn)化迅猛增長，形成了巨大的住房潛在需求 ①經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來的 是城鎮(zhèn)化的高速增長。 ③固定資產(chǎn)投資保持較快增長 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，全市固定資產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁，截止 6 月底，累計(jì)完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長 %，已成為拉動經(jīng) 濟(jì)增長的核心動力。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 7 第三產(chǎn)業(yè) 334． 26 9． 0% 40． 5% ②城鄉(xiāng)人均收入繼續(xù)提高，居民儲蓄穩(wěn)步增長，消費(fèi)支出發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化 上半年城鎮(zhèn)居民可支配收入 元，比上年同期增長 %，扣除物 價(jià)因素實(shí)際增長 %。經(jīng)濟(jì)增長速度明顯加快，許多企業(yè)實(shí)現(xiàn)了扭虧，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6200 元，比上年增長 5%。 （ 1） “九五”期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益也不斷改善。 總體而言，隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高與住房制度改革的深化，居民住房消費(fèi)觀念的根本轉(zhuǎn)變及購房積極性的持續(xù)高漲，以及國家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長而完善的個人住房消費(fèi)政策的實(shí)施，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)將再次面臨著較好的發(fā)展時(shí)機(jī)。 1998 年，隨著房改深化和經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分地區(qū)商品房銷售開始出現(xiàn)回升態(tài)勢，房價(jià)比上年增長 %。全國城鄉(xiāng)住宅建設(shè)每年可消耗 14%的鋼材、 20%的木材、 47%的水泥以及 40%的玻璃。因此，隨著國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長和城市化水平的持續(xù)提高，房地產(chǎn)業(yè)還將得到更為廣泛的發(fā)展，其后勁十分充足。商品住宅開發(fā)完成投資 億元， 同比增長 31%。 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長%，占固定資產(chǎn)投資 %。地塊面積 93546 平方米，預(yù)計(jì)規(guī)劃建筑面積 20—30 萬平方米。 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 3 ② 目標(biāo)客戶調(diào)研及其需求特征分析 ③ 目標(biāo)客戶承購能力評估 3．項(xiàng)目同業(yè)競爭分析 ① 競爭對手識別 ② 競爭產(chǎn)品特點(diǎn)及 SW 分析 ③ 競爭對手營銷策略及其市場份額分析 五、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 （一）項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 1．規(guī)劃依據(jù) 2．指導(dǎo)思想和原則 3．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （二）項(xiàng)目總體規(guī)劃布局 1．用地規(guī)劃 2．景觀規(guī)劃 3．公共配套設(shè)施規(guī)劃 （三）建筑產(chǎn)品規(guī)劃 1．建筑物形象規(guī)劃（外觀造型、色彩、公共門廳等） 2．建筑物功能規(guī)劃 3．建筑物樓高規(guī)劃 4．建筑物面積及戶型規(guī)劃 5．建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)劃 6．建筑物智能化規(guī)劃 六、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評估 （一）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估的基礎(chǔ)條件 （二）項(xiàng)目預(yù)期銷售收入估算 1．項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)估測 2．項(xiàng)目預(yù)期銷售進(jìn)度估測 3．項(xiàng)目預(yù)期銷售收入測算 （三）項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算 （四）項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效果預(yù)估 1．投資總利潤 2．投資收益率 3．投資回收期 4．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （五）項(xiàng)目不確定性分析及抗風(fēng)險(xiǎn)對策 1．影響該項(xiàng)目運(yùn)營的不確定性因子 2．盈虧平衡分析及敏感性分析 3．歸避風(fēng)險(xiǎn)的對策 大宅門 大宅門 百威花園項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 2 目 錄 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢分析 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 （三）地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 1．高新區(qū) 2．九龍坡區(qū) 三、地塊條件分析及其經(jīng)營取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 2．交通動線