【正文】 首都花園初步可行性研究報(bào)告 １８ 國貿(mào)一期 99% 亮馬河大廈 90% 昆泰大廈 80% 國貿(mào)二期 100% 盛福大廈 93% 豐聯(lián)廣場 90% 嘉里中心 95% 南銀大廈 83% 聯(lián)合大廈 90% 漢威大廈 90% 鵬潤大廈 A座 70% 泛利大廈 90% 招商局大 廈 95% 鵬潤大廈 B座 85% 人壽大廈 97% 華彬國際大廈 90% 國航大廈 95% 華普大廈 80% 資料來源：市場調(diào)查 高檔寫字樓供應(yīng)增加，商圈內(nèi)高檔產(chǎn)品細(xì)分市場的競爭趨于激烈 。 財(cái)富中心由于位于東三環(huán)路，基本處于 CBD的中心，南鄰嘉里中心，東面隔三環(huán)與建設(shè)中的中央電視臺(tái)相對，地理位置最佳，因此銷售情況也是最好的。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈艣r 朝陽區(qū)商務(wù)圈寫字樓供求特點(diǎn) ? 銷售特點(diǎn) 面市銷售的樓盤主要集中在 CBD 區(qū)域。不少外資企業(yè)更傾向于租賃上述商圈內(nèi)的高檔寫字樓辦公，而非自購物業(yè)。而寫字樓期房預(yù)售率僅為 ％，遠(yuǎn)低于全部商品房平均 ％的預(yù)售率 。 2021 年北京市寫字樓成交 58 萬平方米，是商品房成交中成交量最小的物業(yè)類型（圖 28）。 因此建議調(diào)整酒店物業(yè)功能，可考慮改為酒店式公寓，盡可能降低項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)，提高市場靈活性 。 預(yù)計(jì) 2021 年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，北京市酒店業(yè)將處于供過于求的狀態(tài)。 根據(jù)《北京奧運(yùn)旅游行動(dòng)規(guī)劃》， 2021 年北京將接待海 外旅游者 460 萬人次，實(shí)現(xiàn)外匯收入 46 億元 。 圖 27 朝陽區(qū)高星級(jí)酒店分布 首都花園初步可行性研究報(bào)告 １４ 項(xiàng)目周邊代表性高星級(jí)酒店經(jīng)營概況 項(xiàng)目周邊擁有大體量五星級(jí)酒店（長城 大酒 店 等）。 表 2－ 7 北京高星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)比較表（單位：間） 朝陽區(qū) 東城區(qū) 崇文區(qū) 西城區(qū) 宣武區(qū) 海淀區(qū) 豐臺(tái)區(qū) 合計(jì) 首都花園初步可行性研究報(bào)告 １３ 五星級(jí) 14 9 1 1 － 8 － 33 四星級(jí) 20 7 3 7 5 11 2 55 資料來源：北京旅 游年鑒 2021 年北京五星級(jí)酒店開房率 67％，平均房價(jià) 762 元 /間 /天。 酒店市場分析 167。 167。戶內(nèi)為客戶提供 高檔精裝修，廚衛(wèi)配置皆為世界頂尖名品，配有戶式中央空調(diào)系統(tǒng)及戶式新風(fēng)系統(tǒng)。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 １０ 圖 24 項(xiàng)目周邊商務(wù)圈、使館區(qū)位置示意 項(xiàng)目周邊高檔公寓價(jià)格概況 銷售價(jià)格在東部公寓板塊中處于較高的位置。 區(qū)域公寓市場概況 項(xiàng)目所在區(qū)域公寓市場發(fā)展的影響因素分析 項(xiàng)目所在區(qū)域是朝陽區(qū)的中心地帶，處于東三環(huán)和東二環(huán)之間，南接CBD 商圈，北鄰燕莎亮馬商圈，西望東二環(huán)商圈，并處于第一使館區(qū)和第二使館區(qū)之間（圖 24）。 圖 2－ 3 北京公寓板塊分布 公寓價(jià)格特點(diǎn) 東部公寓板塊公寓的售價(jià)較其他板塊高 （表 25）。北京的住宅需求將保持增長態(tài)勢，價(jià)格仍有提升空間 。 2021 年北京住宅成交 3,653 萬平方米，占商品房總成交的 ％（圖 22）；同期廣州該比例數(shù)字是 ％（資料來源：廣州國土資源和 房屋管理局）。 北京住宅市場總體狀況 總體供求 住 宅供求保持較快增長，供求趨于平衡。盡管中央最近對閑置地施實(shí)收回政策，但此政策還沒有常規(guī)化、機(jī)制化。由此可以推斷，未來 35 年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長速度將不會(huì)低于目前的水平，房地產(chǎn)市場的條件不會(huì)壞于現(xiàn)在的水平，但由于奧運(yùn)會(huì)對于所有房地產(chǎn)商來說都是個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，因此會(huì)引發(fā)巨大的供應(yīng)，競爭加劇也在所難免。 167。 2021 年北京土地購置總額的增幅（ %）大于土地購置面積的增幅（ 13%），反映土地價(jià)格上升明顯。 表 21 近期北京市商品房求 /供比例比較89%80. 6%現(xiàn)房銷售率（現(xiàn)房銷售面積 / 當(dāng)期竣工面積）91. 5%81. 9%期房預(yù)售率（預(yù)售登記面積 / 當(dāng)期批準(zhǔn)預(yù)售面積 )2021 年上半年2021 年　現(xiàn)房銷售率（現(xiàn)房銷售面積 當(dāng)期竣工面積）期房預(yù)售率（預(yù)售登記面積 當(dāng)期批準(zhǔn)預(yù)售面積年上半年年　資料來源：北京市建設(shè)委員會(huì) 商品房總體價(jià)格水平 商品房價(jià)格上漲較快。 2021 年北京市商品房成交量 3,879萬 m2，同比增長 48％，成交比較活躍。 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 建筑高度 寫字樓 97m (地上 21 層，地下 4 層 ) 公寓 97m (地上 27 層，地下 4 層 ) 酒店 139m (地上 37 層，地下 5 層 ) 裙樓 (地上 2層，地下 4層 ) 167。 還建學(xué)校用地 12,777 m178。 規(guī)劃方案 北京首創(chuàng)恒融投資發(fā)展有限公司 北京通盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（項(xiàng)目公司） 美國巨石有限公司 北京巨石房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 北京市朝陽區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３ 圖 1－ 2 獲批準(zhǔn)的規(guī)劃圖 167。 項(xiàng)目背景 首都花園的 開發(fā)商為北京通盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下 ： 提供 權(quán)益 出資 權(quán)益 土地 % 408萬美元 51% 出資 權(quán)益 出資 權(quán)益 192萬美元 % 200萬美元 25% 東方有色集團(tuán)有限公司擬出資收購北京首創(chuàng)恒融投資發(fā)展有限公司擁有的北京通盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 51%的股份，并實(shí)際控制通盈公司及其項(xiàng)目的開發(fā)。 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 初步建議 ...................................................................................................５６ 首都花園初步可行性研究報(bào)告 １ 第 1章 項(xiàng)目概況 167。 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ...........................................................................................５２ 167。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)取值 ...................................................................................４４ 167。 項(xiàng)目收入測算 ...........................................................................................３９ 167。 小結(jié) ...........................................................................................................３０ 第 4 章 項(xiàng)目開發(fā)模式及開發(fā)計(jì)劃 .................................................... ３１ 167。 項(xiàng)目區(qū)位條件分析 ...................................................................................２６ 167。 寫字樓市場分析 .......................................................................................１５ 167。 規(guī)劃方案及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ...........................................................................２ 第 2 章 市場分析 ...................................................................................５ 167。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 I 目 錄 第 1 章 項(xiàng)目概況 ...................................................................................１ 167。 ? 調(diào)整后方案的 各項(xiàng)指標(biāo)均高于通常的開發(fā)期望值，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，投資效率較高，資金回籠快速，并具備較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目可行，具有投資價(jià)值。 ? 公寓是項(xiàng)目的開發(fā)主體，在規(guī)劃允許的前提下，盡可能增加公寓的開發(fā)量，實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回籠資金。本項(xiàng)目中公寓物業(yè)市場的風(fēng)險(xiǎn)相對較小，可通過銷售快速回籠資金?？傆玫孛娣e 75,610 ㎡，總建筑面積 593,350 ㎡，包括地下 4 層（部分 5 層）商業(yè)用房和地下車庫，首二層商業(yè)裙房和 5 棟 21～ 37 層塔樓， 原規(guī)劃功能為公寓、酒店和寫字樓。 ? 項(xiàng)目坐落于北京市朝陽區(qū)南三里屯，北至工體北路南側(cè)，東至三里屯南路西側(cè)，南起南三里屯西區(qū) 2 號(hào)樓南側(cè)，西起南三里屯西區(qū) 3 號(hào)樓西側(cè)。居住物業(yè)是北京房地產(chǎn)銷售市場的絕對主體，市場供需兩旺。 ? 項(xiàng)目經(jīng)營酒店有一定的區(qū)位優(yōu)勢，但區(qū)內(nèi)酒店較多，競爭激烈，加上酒店物業(yè)經(jīng)營要求高，回報(bào)期較長，奧運(yùn)會(huì)將帶來龐大的旅游市場，但在奧運(yùn)結(jié)束后酒店物業(yè)可能供過于求，存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)，建議調(diào)整功能。兩方案指標(biāo) 在原規(guī)劃方案的建筑指標(biāo)的基礎(chǔ)上，按本次設(shè)定的開發(fā)模式進(jìn)行測算， 原方案 建議調(diào)整方案 稅前投資收益率 % % 稅后投資收益率 % % 稅前內(nèi)部收益率 % % 稅后內(nèi)部收益率 % % 稅 前凈現(xiàn)值 (i=8%) 86,147 萬元 258,495 萬元 稅后凈現(xiàn)值 (i=8%) 65,862 萬元 237,408 萬元 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 年 峰值資金占用量 335,308 萬元 229,650 萬元 結(jié)果分析，調(diào)整方案比原方案更 便于 委托方中短期實(shí)施，能創(chuàng)造較好的現(xiàn)金流 并 體現(xiàn)較佳的財(cái)務(wù)收益。這些將在下一階段工作中給 予 完善及補(bǔ)充 。 項(xiàng)目背景 .......................................................................................................２ 167。 酒店市場分析 ...........................................................................................１２ 167。 小結(jié) ...........................................................................................................２４ 第 3 章 項(xiàng)目區(qū)位條件和開發(fā)條件分析 ............................................ ２６ 167。 影響項(xiàng)目發(fā)展的其他因素 .......................................................................２９ 167。 項(xiàng)目各類型物業(yè)租金、售價(jià)設(shè)定 ...........................................................３８ 167。 項(xiàng)目總投資估算設(shè)定 ...............................................................................４４ 167。 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量圖 .......................................................................５１ 167。 評(píng)估結(jié)論 ...................................................................................................５５ 167。 167。 東二環(huán) 東三環(huán) CBD 商圈 燕莎 商圈 東二環(huán)商圈 第二 使館區(qū) 第 一 使館區(qū) 東四環(huán) 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ２ 167。 167。 (土地合同總面積 ) 70,333 m178。