【正文】 工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。d．銀行借款的成本率。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產生變化。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經濟效益。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。區(qū)內修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。電信：本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風小區(qū)東側有現狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。7. 培訓信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。6. 培訓積分制度。③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院?；驅I(yè)培訓機構進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產進修和業(yè)余進修，其中脫產進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。這種培訓由專任講師授課或主持。3. 培訓為公司完成經營目標、提高績效、實現事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。D 組織設計交底。2. 物資準備3. 現場準備，現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。2)編制《房地產開發(fā)項目組織設計》。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。一．組織機構設置本公司是股份有限制公司,分為權力機構,實行董事會領導下的總經理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,. 各部門 分設經理, 。2．調查項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂等技術和安全措施方案。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。一．勞動安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。停車場設有兩個進出口。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。(3)施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。不使用耗水9升和9升以上的座便器。 景觀用水應設置循環(huán)系統，并應結合中水系統進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。收集雨水用以在一定范圍內補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。二．節(jié)水措施小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。可避免水力平衡調節(jié)的困難，并為外網自動調節(jié)創(chuàng)造了條件。最大優(yōu)點是可以實現各組散熱器的單獨調節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。小區(qū)內熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調節(jié)系統，可根據設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節(jié)流量。生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道。小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行…………五．環(huán)境保護1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。三．建設條件1. 供水在鼓風小區(qū)東側有現狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(2)制訂方案。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關東科技工業(yè)園內，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。選址位置三：擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。適應小區(qū)投資項目的要求。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。兒童活動場地以塑料欄桿為主。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。：小區(qū)局域網（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。：變頻式供水系統，每戶獨立水表。3) 配套設備：：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。：公衛(wèi)：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。廚房高級瓷磚到頂?，F代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。五．市場風險分析，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。，也成為了房市升溫。今年武漢市基礎建設將要快速發(fā)展。%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，99年上升到60%，在2002年，㎡（㎡）%；，%。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。半島尊邸和南湖山莊。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。洪山區(qū)住宅價格指數季度購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,%%承受總價格在4150萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。而且要重視該項目的社會效益。 本項目投入自有資金3000萬元，再加上房屋預售款。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。3. 供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求?？偩幼魯?96戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產、學、研、居為一體，產業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現代花園。（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要（4）武漢市2002002年國民經濟和社會發(fā)展統計公報（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術開發(fā)區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準地價》（9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘察資料（10）投資項目方簽定的協議書或意向書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關依據資料房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。目 錄一、總 論 1二、市場預測 5三、建設規(guī)模與產品方案 10四、選址方案 13五、節(jié)能節(jié)水措施 16六、環(huán)境影響評價 19七、勞動安全衛(wèi)生與消防 22八、組織機構與人力資源配置 24九、項目實施進度 28十、投資估算 28十一、融資方案 31十二、財務評價 33十三、社會評價 34十四、風險分析 36十五、研究結論與建議 38十六、附圖、附表 41十七、組員評價 55一、總 論一．項目背景:現代花園承辦單位是蒲氏房地產開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質為一級。蒲氏房地產開發(fā)集團公司的經營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現蒲氏房地產集團的社會價值；為員工創(chuàng)造機會創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高蒲氏集團人的工作生活質量；為股東創(chuàng)造回報以長遠利益回報蒲氏集團股東?，F今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產經濟。關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術產業(yè)的主要基地。自有資金為3000萬元，現代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米。整個花園小區(qū)現代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現代。2. 雨水、污水排放武黃路大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。6. 電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。從以上統計結果看,120m2140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。；，%。從市場現狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤該區(qū)域樓盤呈現別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。%。三．價格預測據調查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。，由于房地產市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。四．競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入武漢。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。據此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。所以投資風險不會太大.：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投