【正文】 菊花塘公園、岳塘公園等多個生態(tài)公園，白石廣場、東方紅廣場環(huán)境優(yōu)美，是市民休閑娛樂的城市客廳。湘潭區(qū)域位置優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，發(fā)展?jié)摿薮?。因此品牌鑄就了企業(yè)的獨特競爭力，成為中國房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪深度調(diào)整中獲勝的關(guān)鍵。 受國家不斷出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率影響，上半年湘潭市商品住宅房成交量在2月份出現(xiàn)下降，但3月份以后逐漸上揚。另外湘潭市樓市存在發(fā)展不平衡，無論從房價還是銷售量來看，河?xùn)|明顯高于河西，這源于湘潭市的城市中心東移的發(fā)展方略。. 市場預(yù)測. 中國房地產(chǎn)市場宏觀預(yù)測1)經(jīng)濟(jì)后續(xù)增長依然存在風(fēng)險當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)勢頭依然良好，但一些不確定因素越來越影響到對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期。至于納入國家經(jīng)濟(jì)改革層面的“房產(chǎn)稅”的重要意義也在于中長期抑制房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求從而規(guī)避房價大起大落；保障性住房的推進(jìn)短期內(nèi)雖然不能快速有效的影響市場，但有利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。短期內(nèi)房價在小幅度內(nèi)可能出現(xiàn)松動，但空間十分有限，而從長期來看房價上漲是總的趨勢?？梢灶A(yù)見，將會有越來越多的外地開發(fā)企業(yè)和資本進(jìn)入湘潭，甚至占到主導(dǎo)地位。建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)設(shè)計精髓：戶型多采用中空客廳、中空六角門廊、全落地景觀窗的設(shè)計，同時結(jié)合環(huán)境特點，大量采用天然石材、木材等高檔材料，營造一個精致的禮賓府；建筑主朝向選取南偏東15度左右，加之合理的建筑間距，保證良好的采光通風(fēng)。表25 本項目周邊項目價格現(xiàn)狀比較項目名稱地址項目性質(zhì)價格金橋城富洲中路旁，寶馬路以南商住2500元/㎡富瑤天下寶馬路以南丶九華大道以西住宅、別墅5000元/㎡湘軍源富洲中路旁住宅2300元/㎡逸墅莊園富洲路九華大廈西側(cè)別墅5000元/㎡水利廳公務(wù)員小區(qū)九華大道以東，緯二路以南住宅1563元/㎡結(jié)論：項目周邊臨近樓盤大致分為兩種，一種為別墅，一種為單位的定向性開發(fā)樓盤，依托行政事業(yè)單位進(jìn)行開發(fā)，客戶群體固定。綜合分析：項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢顯著，市場機(jī)會明顯，對項目開發(fā)形成良好條件。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、入園企業(yè)和人員的快速增加的九華工業(yè)園，尚沒有一個擁有如此良好景觀資源，休閑觀光居住于一體的綜合項目，本項目將成為九華房地產(chǎn)市場補缺者。 5)在外工作的湘潭本地置業(yè)人員。5) 市政配套成熟①道路現(xiàn)狀及規(guī)劃：區(qū)內(nèi)采用網(wǎng)絡(luò)式道路系統(tǒng)，5條主干道路幅寬4062米，全部為黑色路面，兩側(cè)路燈、人行道、綠化帶齊全。目前，九華示范區(qū)入園企業(yè)達(dá)到137家，投產(chǎn)企業(yè)90家，2009年完成工業(yè)總產(chǎn)值90億元，實現(xiàn)財稅收入5億元。大大高于全國平均水平，居湖南省第一位。區(qū)內(nèi)道路與周邊城市道路相結(jié)合，形成流暢的消防環(huán)路。②住宅部分：高層建筑建筑的低區(qū)采用變頻給水設(shè)備，下行上給供水。③ 室外雨、污排水管采用混凝土管和鋼筋混凝土管。防雷裝置采用避雷帶防直擊雷，為防側(cè)積累在30米以上每三層設(shè)均壓環(huán)，九層以上的所有金屬門窗、金屬欄桿均應(yīng)與均壓環(huán)或防雷引下線可靠電氣連接。8) 商業(yè)用房采用可開啟式窗進(jìn)行自然排煙。根據(jù)照明使用特點采取分區(qū)控制燈光或適當(dāng)增加照明開關(guān)點。生活污廢水經(jīng)室外鋼筋砼消毒池和化糞池后進(jìn)入城市污水管道排入河西污水處理廠進(jìn)行深度處理。②防雷設(shè)施本工程防雷等級全部按民用建筑二級防雷設(shè)計。在冬季通風(fēng)系統(tǒng)利用從室內(nèi)排出氣體的熱量預(yù)熱從室外進(jìn)來的冷空氣，大大節(jié)約了能耗。③ 提高供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)，由于線路上不可避免的線路損耗以及各用電設(shè)備的感性負(fù)載使得系統(tǒng)的無功功率過大，從而影響供電的效率，因此，本工程在配電房內(nèi)的低壓系統(tǒng)中，設(shè)置專用的電容補償柜，從而提高供電的效率，使得供電的節(jié)能更加節(jié)能。6) 小區(qū)內(nèi)設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)。4) 變電所變配電保護(hù)裝置過流及速斷保護(hù)、變壓器過負(fù)荷及超溫保護(hù)、高壓10KV設(shè)二次接地故障信號及操作電源監(jiān)視信號、事故信號和預(yù)告信號。消火栓及噴淋系統(tǒng)干管采用無縫鋼管，配水支管采用熱鍍鋅鋼管。② 抗震設(shè)防烈度抗震設(shè)防烈度6度(設(shè)計地震分組為第一組，)。本項目由39棟建筑組成；住宅建筑中，12層、14層和26層的高層住宅分別為4棟、8棟和20棟，31層的超高層住宅為7棟。. 交通條件 1)湘潭市交通條件 湘潭地理位置比較優(yōu)越，公路交通便利。2009年湘潭市區(qū)人口94萬，為湖南省第4大城市。項目具有優(yōu)越的交通優(yōu)勢和自然景觀資源優(yōu)勢，地理位置得天獨厚，是開發(fā)房地產(chǎn)不可多得的黃金寶地。. 客戶群體定位 1)湘潭大學(xué)、湖南科技大學(xué)等高校教授、教師。② 建筑密度大，容積率高。圖25 九華工業(yè)園各樓盤分布圖3) O機(jī)會① 湘潭市“城市沿江向北發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，長株潭一體化和兩型社會建設(shè)進(jìn)程的加快，九華工業(yè)園的戰(zhàn)略地位將日益凸顯，將成為人氣和物流旺盛的熱點新城區(qū)。 逸墅莊園項目是九華工業(yè)園的一個明星樓盤，知名度高，地理位置極佳，均價也高。一期禮賓府：位于項目的西側(cè)，占地440畝，以獨棟、聯(lián)排別墅的低密度建筑為主,周邊分布為多層及高層洋房公寓。從湘潭市的商品房和商品住房供求比可知，湘潭市房地產(chǎn)品供應(yīng)小于需求，這種趨勢最近甚至有擴(kuò)大的趨勢。而在價格調(diào)整到位的情況下，剛性需求才有望再度活躍，屆時市場買賣雙方僵持的局面有望被打破。而針對此番調(diào)控中對市場影響最大的信貸政策是否有松動的疑問，7月12日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會、國資委三部委分別重申將繼續(xù)貫徹國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的信貸政策。2011年上半年，%，長株潭范圍內(nèi)，%，%，%、%，%，%；%，其中，廣東省占量較高，%，%，%。2011年上半年，其中，；，其中。 3)商品房供應(yīng)和銷售同比均為增長的態(tài)勢從下圖可見，:1，供應(yīng)量大于需求量；在16月期間，1月和4月尤為明顯，::1。湘江沿江地產(chǎn)依托風(fēng)光帶成熟，有利于帶動房地產(chǎn)市場的價格走勢和開發(fā)品質(zhì)。水運發(fā)達(dá)，湘江具有千噸級貨輪通行能力。2010年，%。表11 每期開工面積、開工竣工及銷售時間計劃表項目分期開工面積㎡開工時間竣工時間開盤時間售罄時間一期29,9852011年8月2012年10月2012年2014年二期56,7132012年8月2013年10月2013年2015年三期86,6442014年8月2016年1月2014年2016年四期92,7472015年11月2017年10月2015年2017年合計266,089. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表12 項目主要技術(shù)指標(biāo)序號項目單位合計1期2期3期4期一主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積㎡266,29,56,86,92,建筑物占地面積㎡63,4,14,23,21,綠地占地面積㎡108,12,23,35,37,道路占地面積㎡36,9,6,8,11,其他設(shè)施占地面積㎡57,4,11,19,22,2總建筑面積㎡1,136,49,263,402,420,計算容積率建筑面積㎡790,38,188,275,288,其中：住宅（高層）㎡729,23,160,267,278,商鋪（多層）㎡61,14,28,8,10,不計算容積率面積㎡345,11,75,126,131,其中：地下車庫建筑面積㎡345,11,75,126,131,3總停車位（個）個8,1,1,3,2,其中：地上停車位個地下車庫停車位個8,1,1,3,2,4居住戶數(shù)戶5,1,1,1,居住人數(shù)人17,1,3,6,5,5容積率6綠地率%%%%%%7建筑密度%%%%%%表13 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目單位合計1期2期3期4期一財務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)1項目總投資萬元168,32,34,50,51,2資金籌措萬元自有資金萬元145,29,12724,65340,17351,553自有資金率%%%%%銀行融資萬元23,0003,00010,00010,000銀行融資率%%%%%3年平均收入萬元44,4,18,26,22,4年平均稅金及附加萬元2,4,1,1,1,5年平均利潤總額萬元16,7,10,8,6年平均所得稅萬元4,1,2,2,7年平均稅后利潤萬元12,5,7,6,二財務(wù)評價指標(biāo)1項目財務(wù)內(nèi)部收益率%%2項目財務(wù)凈現(xiàn)值萬元39,3項目投資回收期年4投資利潤率%%5資本金利潤率%%. 結(jié)論與建議. 結(jié)論本項目作為九華示范區(qū)完善居住配套的綜合性地產(chǎn)開發(fā)項目，各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進(jìn)入時機(jī)已經(jīng)成熟，符合城市整體規(guī)劃和國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定。隨著九華示范區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施的改善，入駐園區(qū)的企業(yè)和學(xué)校不斷增加，示范區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。. 可行性研究報告編制依據(jù)1 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；2 國家及地方有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)；3 國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；4 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》；5 建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法（2000年版）》；6 湘潭市城市總體發(fā)展規(guī)劃；7 九華工業(yè)園總體規(guī)劃；8 其它相關(guān)文件、規(guī)范、規(guī)程及強制性條文。本項目集居住、商務(wù)、觀光于一體，項目的實施將為推動城市化地建設(shè)步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)等配套服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，展示“兩型”理念，提升城市形象做出貢獻(xiàn)。. 投資估算與資金籌措經(jīng)估算，該項目總投資為168,，其中土地費用23,、前期工程費用16,、房屋開發(fā)費109,、不可預(yù)見費6,、其它費用3,、項目開發(fā)費用8,（銷售費用3,、管理費用3,）。2010年湘潭市區(qū)人口96萬，為湖南省第4大城市。③ 教育配套良好湘潭市是湖南省高等教育的次中心，共有綜合性國家重點大學(xué)——湘潭大學(xué)，以及湖南科技大學(xué)、湖南工程學(xué)院、湘潭職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院等5所全日制高等學(xué)校。③ 湘潭憑借良好的教育基礎(chǔ)，使一部分湘籍外地人士考慮到小孩的教育在湘潭投資置業(yè)。九華房地產(chǎn)市場十分活躍，成為市民購房置業(yè)新的熱點。住宅價格的穩(wěn)步上升體現(xiàn)了湘潭房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。3)住宅項目的產(chǎn)品類型以中、大戶型的二居、三居產(chǎn)品為主流。在各方因素的影響下，國內(nèi)通貨膨脹壓力以及經(jīng)濟(jì)增長放緩的風(fēng)險依然存在。另一方面，從購房者的角度來看，盡管不同地區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)不同程度的價格調(diào)整，但由于仍然處于觀望期的開發(fā)商放緩了推盤力度，市場上新盤推出體量較小，其價格調(diào)整并沒有給到消費者整體價格明顯下降感覺。2)房價在短期內(nèi)可能下跌，但幅度很小，從長期看，房價穩(wěn)中緩升的總趨勢不會改變。金橋城項目的開發(fā)商湘潭市金橋房地產(chǎn)公司在湘潭的實力較強，知名度高，項目主要為公寓，針對九華工業(yè)園的教師群體，定向性明確，與本項目的目標(biāo)客戶群體有一定重合，對本項目構(gòu)成一定的競爭。在整體規(guī)劃上，充分尊重湘潭的人居習(xí)慣，完善空間層次，并逐漸展示，優(yōu)雅氣質(zhì)自然流露；水系主題園林、籃球場、室內(nèi)健身館……在綠色縈繞中，暢享健康生活。③ 九華工業(yè)園和科技博覽園集聚效應(yīng)所產(chǎn)生的人流優(yōu)勢，為項目帶來核心價值。③ 兩型社會建設(shè)、城市化的快速推進(jìn)、房價洼地效應(yīng)、城市沿江向北發(fā)展，為本項目帶來外部利好。. 項目市場定位. 項目定位項目功能定位：本項目定位為“隆平論壇”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科研示范園和體育運動公園的配套開發(fā)項目，高雅、健康、尊貴、時尚，體驗高品位藝術(shù)生活的集居住、商務(wù)、休閑、觀光于一體的精品綠色住宅區(qū)。主要建筑為住宅、商鋪和公共服務(wù)配套用房，總用地面積266,089㎡（），其中：建筑占地面積63,㎡、綠地面積108,㎡、道路占地36,㎡、其他設(shè)施占地57,㎡；總建筑面積1,136,㎡，其中：計算容積率面積790,㎡，包括住宅建筑面積729,㎡、商鋪建筑面積61,㎡；總戶數(shù)為5,356戶。④供電：區(qū)內(nèi)已建有雙回路110KV變電站，且正在另外興建220KV變電站?？偟牡孛草喞潜?、西、南地勢較高，有韶峰、褒忠山、昌山、曉霞山為主體的中低山環(huán)繞；中、東部地勢低平，有湘江、漣水、涓水為主體的水系分布，全市以“四山一江兩水”為骨架組成了向湘江河谷開口的盆地。 航空：境內(nèi)無機(jī)場，通過上瑞、京珠、長沙機(jī)場三段高速公路連接長沙黃花國際機(jī)場，距離50公里。每期根據(jù)不同客戶開發(fā)不同面積大小的戶型，每一戶型內(nèi)部布置都按照內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計。具體用水見下表：冷水用水量表名稱用水量（標(biāo)準(zhǔn)）數(shù)量最高日用水量（m3/d）用水