【正文】 湘江風(fēng)光帶的規(guī)劃，長株潭30分鐘經(jīng)濟(jì)圈已基本形成，湘潭的區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，輻射面更大。湘潭區(qū)域位置優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，發(fā)展?jié)摿薮?。長株潭城市群快速發(fā)展的新契機(jī)，也將帶來房地產(chǎn)行業(yè)全新發(fā)展機(jī)會。② 湘潭具有良好的居住環(huán)境和人文資源，是許多湘籍外地人士回鄉(xiāng)置業(yè)的主要原因。④ 便捷的交通系統(tǒng)，縮短了長株潭之間的距離，同時(shí)使長沙和株洲客戶來湘潭投資置業(yè)更為方便。與長沙、株洲實(shí)現(xiàn)交接，接受長沙和株洲的帶動效應(yīng)將越來越大，必將擴(kuò)展到各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，作為熱門產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)入融城戰(zhàn)略，未來湘潭房地產(chǎn)更多帶有長株潭金三角整體發(fā)展特色。⑦ 沿江風(fēng)光帶的實(shí)施將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展。湘江沿江地產(chǎn)依托風(fēng)光帶成熟，有利于帶動房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢和開發(fā)品質(zhì)。上半年的調(diào)控政策，對于居民的剛性需求影響不會太大。因此品牌鑄就了企業(yè)的獨(dú)特競爭力，成為中國房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪深度調(diào)整中獲勝的關(guān)鍵。2) 湘潭市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2010年上半年，湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、新開工面積和房屋竣工面積等較同期有較快增長。國家不斷出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促使開發(fā)商從一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場繁榮。. 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析. 住宅市場整體運(yùn)行情況 1)住宅開發(fā)投資增長較快2010年，%。由此可見，湘潭市住宅投資增長速度較快，其原因在于住宅剛性需求的支撐。從數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，住宅產(chǎn)品相對于其他房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，供銷比相對更小。 3)商品房供應(yīng)和銷售同比均為增長的態(tài)勢從下圖可見，:1，供應(yīng)量大于需求量；在16月期間，1月和4月尤為明顯，::1。圖21 湘潭市上半年商品房供應(yīng)情況數(shù)據(jù)顯示，上半年湘潭市商品房供應(yīng)和銷售同比均為增長的態(tài)勢，但供應(yīng)增長的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長的幅度，廣大消費(fèi)者面對供應(yīng)充足的市場，購房熱情并未出現(xiàn)高漲，究其原因是頻頻出臺的樓市新政，抑制了剛性消費(fèi)，抬高了投資門檻，不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率凍結(jié)了大量的銀行資金，增加了融資難度。 受國家不斷出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率影響，上半年湘潭市商品住宅房成交量在2月份出現(xiàn)下降，但3月份以后逐漸上揚(yáng)。說明盡管房地產(chǎn)市場處于樓市調(diào)控政策背景下，但居民對住宅產(chǎn)品的剛性需求依然堅(jiān)挺，這種需求剛性將長期支撐住宅市場的發(fā)展。5月，㎡。湘潭房價(jià)雖然是有所上升，但相對其它同類型城市，房價(jià)還是很低的，這說明湘潭房地產(chǎn)市場有著潛在的發(fā)展空間。圖23 湘潭市上半年商品住宅房戶型價(jià)格供應(yīng)情況從戶型來看，在2011年上半年間，90144平方米面積段的商品住宅共銷售4850套，占65%；其次，6090平方米的小戶型也逐漸升溫，共售1154套，占15%；60平方米以下的超小戶型也浮出水面，共售636套，占9%；144180平方米的中大戶型，售583套，占8%；而180平方米以上的超大戶型，僅售195套，占3%。圖24 湘潭市上半年商品住宅房不同戶型銷售走勢圖5)大部分區(qū)域新開盤住宅產(chǎn)品銷售量“勢均力敵”，九華房地產(chǎn)市場十分活躍，成為市民購房置業(yè)新的熱點(diǎn)。2011年上半年，其中，；，其中。富遙天下、逸墅莊園成為長沙市民投資消費(fèi)的首選，此外九華管委會推出的鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策吸引了大批開發(fā)商投資開發(fā)。另外湘潭市樓市存在發(fā)展不平衡，無論從房價(jià)還是銷售量來看，河?xùn)|明顯高于河西，這源于湘潭市的城市中心東移的發(fā)展方略。從下圖可以看出，隨著房屋價(jià)格的提高，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的提升，湘潭市近年來居民對于房屋套型面積的需求由大戶型向中戶型逐漸轉(zhuǎn)變。高層住宅的開發(fā)量所占比例的增長，促使開發(fā)成本提高，拉升了整體房價(jià)，也使得湘潭房地產(chǎn)開發(fā)的整體素質(zhì)有所提高，同時(shí)也拉動房價(jià)提升。4)住宅項(xiàng)目依據(jù)產(chǎn)品力定價(jià)，樓盤營銷較為理性，以產(chǎn)品力為核心競爭力，區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于原始營銷階段，缺乏感性訴求。6)開發(fā)商未能重視產(chǎn)品的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等產(chǎn)品因素和有效目標(biāo)消費(fèi)群體需求。7)外地購房者成購房主力，長沙、株洲來湘潭置業(yè)的客戶增多。2011年上半年，%，長株潭范圍內(nèi)，%，%，%、%，%，%；%，其中，廣東省占量較高，%，%，%。9) 河?xùn)|河西發(fā)展不平衡，河?xùn)|作為市場熱點(diǎn)高度活躍，將集中湘潭市的主體的開發(fā)銷售供求量，同時(shí)沿江地產(chǎn)帶將形成新興的特殊地產(chǎn)板塊，成為湘潭品質(zhì)樓盤和中高檔地產(chǎn)的集中區(qū)域。. 市場預(yù)測. 中國房地產(chǎn)市場宏觀預(yù)測1)經(jīng)濟(jì)后續(xù)增長依然存在風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)勢頭依然良好，但一些不確定因素越來越影響到對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期。人民幣對歐元大幅升值，給產(chǎn)品出口歐洲造成較大的成本壓力，加之歐洲進(jìn)口商獲得貿(mào)易信貸能力下降等因素影響，都將對中國出口的持續(xù)恢復(fù)構(gòu)成阻力。除受到歐洲債務(wù)危機(jī)拖累的外貿(mào)出口外，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，淘汰落后產(chǎn)能必將在短期內(nèi)直接影響經(jīng)濟(jì)增長；而在上一輪抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)中功不可沒的固定資產(chǎn)投資也極有可能在房地產(chǎn)調(diào)控中伴隨房地產(chǎn)行業(yè)投資增速的減緩而下降。2)后續(xù)政策調(diào)控將著眼于樓市中長期的發(fā)展外圍環(huán)境再度出現(xiàn)波動讓正如火如荼推進(jìn)的中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整面臨考驗(yàn)，而更考驗(yàn)的似乎還是樓市調(diào)控的決心和智慧。因此，為達(dá)到調(diào)控的預(yù)期結(jié)果，調(diào)控政策不會馬上放松，但是進(jìn)一步推出更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性也不大。但稍加留意，不難發(fā)現(xiàn)此番提出的雖然是此前最令房地產(chǎn)行業(yè)色變的“土地增值稅清算”和“房產(chǎn)稅”，但政策的出臺并沒有預(yù)想中來的猛烈：自從2006年國家稅務(wù)總局強(qiáng)調(diào)對土地增值稅進(jìn)行清算后，具體執(zhí)行層面始終存在空間，而各地執(zhí)行力度也并未受到嚴(yán)格監(jiān)督，《通知》的發(fā)布顯然是對此前政策的補(bǔ)充說明，現(xiàn)階段于市場而言是對持續(xù)調(diào)控決心的低調(diào)表態(tài)，而其長遠(yuǎn)意義則在于對現(xiàn)有稅種執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的完善，但具體效果仍有賴于執(zhí)行的力度。而針對此番調(diào)控中對市場影響最大的信貸政策是否有松動的疑問，7月12日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會、國資委三部委分別重申將繼續(xù)貫徹國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的信貸政策。如此看來，既要維持樓市調(diào)整的階段性成果，又要避免用力過猛，那么著眼于樓市中長期健康穩(wěn)定發(fā)展的政策措施或?qū)⒊蔀楹罄m(xù)調(diào)控的主流。至于納入國家經(jīng)濟(jì)改革層面的“房產(chǎn)稅”的重要意義也在于中長期抑制房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求從而規(guī)避房價(jià)大起大落；保障性住房的推進(jìn)短期內(nèi)雖然不能快速有效的影響市場，但有利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。從這一層面上來說，調(diào)控政策已經(jīng)呈現(xiàn)了其初步效果。從年中一手市場的反應(yīng)來看，盡管多數(shù)開發(fā)商在資金狀況允許的情況下少有對存量供應(yīng)整體打折促銷的情況，但新開樓盤已經(jīng)紛紛調(diào)低價(jià)格預(yù)期，多數(shù)新推出的樓盤價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)回落，二手房也出現(xiàn)了議價(jià)空間。由于房價(jià)下跌趨勢沒有形成，或者下跌預(yù)期不明朗，購房者持幣觀望的不在少數(shù)，導(dǎo)致當(dāng)前市場需求釋放緩慢。而從上半年整體房地產(chǎn)市場的狀況來看，受經(jīng)濟(jì)增長的推動，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策出現(xiàn)明顯萎縮，而是繼續(xù)保持高位運(yùn)行，這也意味著后續(xù)供應(yīng)將加大；另一方面，政府加大保障性住房供應(yīng)的長期導(dǎo)向也將分流一部分的住房需求。因此預(yù)計(jì)下半年，開發(fā)企業(yè)將無法繼續(xù)保持觀望的態(tài)度，在目前住宅銷售價(jià)格已出現(xiàn)松動的局面下，接下來開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步調(diào)整價(jià)格以加快存量供應(yīng)消化將成為打破買賣市場低迷的局面的關(guān)鍵因素。而在價(jià)格調(diào)整到位的情況下，剛性需求才有望再度活躍，屆時(shí)市場買賣雙方僵持的局面有望被打破。中國房地產(chǎn)市場“一榮俱榮一損俱損”，房地產(chǎn)業(yè)未來的大環(huán)境和大氣候?qū)Ρ卷?xiàng)目的投資和銷售產(chǎn)生極為重要的影響，只有把握并順應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場大環(huán)境，抓住良好時(shí)機(jī)切入，并控制好樓盤開發(fā)和銷售的節(jié)奏，才能確保本項(xiàng)目獲得成功。短期內(nèi)房價(jià)在小幅度內(nèi)可能出現(xiàn)松動，但空間十分有限，而從長期來看房價(jià)上漲是總的趨勢。隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政繼續(xù)深化，銀行放貸政策趨緊，普通購房者觀望情緒變濃。然而，未來十年是長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)的沖刺期，湘潭市的城市化建設(shè)和城市化率增長的步伐將加快，城市人口處于紅利期，由此帶來的住房需求將快速增加，這種住宅剛性需求將長期支撐湘潭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。① 近幾年湘潭房價(jià)穩(wěn)步上升，總體趨勢明顯從下表可以看出，近幾年來，湘潭市全市以及兩區(qū)的商品房和商品住宅的銷售均價(jià)一直穩(wěn)步上升。表22 20062010年度湘潭市商品房、商品住房銷售均價(jià)情況表 單位：元/㎡這使得湘潭市的房價(jià)將可能在“金九銀十”的短暫交易活躍后出現(xiàn)小幅度下降。從湘潭市的商品房和商品住房供求比可知，湘潭市房地產(chǎn)品供應(yīng)小于需求，這種趨勢最近甚至有擴(kuò)大的趨勢。這就為本項(xiàng)目的發(fā)展前景提供了非常有利的市場條件?？梢灶A(yù)見，將會有越來越多的外地開發(fā)企業(yè)和資本進(jìn)入湘潭，甚至占到主導(dǎo)地位。. 市場價(jià)格預(yù)測1) 周邊項(xiàng)目價(jià)格現(xiàn)狀① 金橋城金橋城物業(yè)類型為商住，由小高層、多層公寓建筑群組成，充分利用坡度、水資源等原生態(tài)自然景觀，營造具有“地中海風(fēng)情”特色的優(yōu)雅居住環(huán)境。最新成交均價(jià)2500元/平方米。九華工業(yè)園內(nèi)學(xué)校不斷聚集，教師群體日益擴(kuò)大，本項(xiàng)目應(yīng)在樓盤推廣上，突出自身的湘江景觀資源、綠色生態(tài)資源和隆平高科品牌資源的優(yōu)勢，彰顯項(xiàng)目的感性訴求，凸顯樓盤的清新脫俗的個(gè)性特質(zhì)，引起教師這些知識分析群體的思想共鳴，吸引這一部分客戶群體。富瑤天下富瑤天下是“長株潭”目前規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一、最大的低密度高尚住宅區(qū)，產(chǎn)品類型有別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排）、洋房、小高層、高層。該項(xiàng)目由廣州百嘉信集團(tuán)開發(fā)，由國際建筑設(shè)計(jì)名家AECOM擔(dān)綱設(shè)計(jì)。一期禮賓府：位于項(xiàng)目的西側(cè)，占地440畝，以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅的低密度建筑為主,周邊分布為多層及高層洋房公寓。地中海風(fēng)情園林：以水景為主，創(chuàng)造多種親水空間，營造和諧的小區(qū)濱水人居環(huán)境，讓每棟建筑的前后都有庭園，每個(gè)庭園都有水可賞，有水可親。建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)設(shè)計(jì)精髓：戶型多采用中空客廳、中空六角門廊、全落地景觀窗的設(shè)計(jì)，同時(shí)結(jié)合環(huán)境特點(diǎn)，大量采用天然石材、木材等高檔材料，營造一個(gè)精致的禮賓府；建筑主朝向選取南偏東15度左右，加之合理的建筑間距，保證良好的采光通風(fēng)。作為精品綠色樓盤，本項(xiàng)目與這種別墅盤有一定的競爭交集，本項(xiàng)目與之相比優(yōu)勢在于隆平高科的品牌公信度、項(xiàng)目的自然景觀資源、綠色生態(tài)。湘軍源毗鄰知名別墅樓盤逸墅莊園別墅區(qū)，%。戶型設(shè)計(jì)上，以120160平米為主。城郊?湘軍源是由城郊置業(yè)開發(fā)的駐潭部隊(duì)指定團(tuán)購社區(qū)。湘軍源項(xiàng)目最大的特點(diǎn)就是駐潭部隊(duì)指定團(tuán)購社區(qū)，該項(xiàng)目以軍隊(duì)消費(fèi)者為訴求，定向性很明顯，本項(xiàng)目與其競爭性較小。 逸墅莊園項(xiàng)目是九華工業(yè)園的一個(gè)明星樓盤，知名度高，地理位置極佳，均價(jià)也高。⑤ 湖南省水利廳(湘潭)公務(wù)員小區(qū)項(xiàng)目由千禧龍(湘潭)房地產(chǎn)開公司開發(fā)，位于九華經(jīng)濟(jì)區(qū)九華大道以東，緯二路以南，物業(yè)類型為住宅，總建筑面積33626平方米，總戶數(shù)367戶，均價(jià)為1563元/平方米。表25 本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目價(jià)格現(xiàn)狀比較項(xiàng)目名稱地址項(xiàng)目性質(zhì)價(jià)格金橋城富洲中路旁，寶馬路以南商住2500元/㎡富瑤天下寶馬路以南丶九華大道以西住宅、別墅5000元/㎡湘軍源富洲中路旁住宅2300元/㎡逸墅莊園富洲路九華大廈西側(cè)別墅5000元/㎡水利廳公務(wù)員小區(qū)九華大道以東，緯二路以南住宅1563元/㎡結(jié)論：項(xiàng)目周邊臨近樓盤大致分為兩種，一種為別墅，一種為單位的定向性開發(fā)樓盤，依托行政事業(yè)單位進(jìn)行開發(fā)，客戶群體固定。2) 項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測隨著九華工業(yè)園地位的日益突出、基礎(chǔ)設(shè)施的完善、湘江風(fēng)光帶成熟以及本項(xiàng)目的中高檔定位，本項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測為3000元/㎡，商業(yè)鋪面價(jià)格為4500元/㎡，車庫定價(jià)為3萬元/個(gè)。② 項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、發(fā)展迅速的九華工業(yè)園，地段價(jià)值優(yōu)勢將日益顯著。④ 項(xiàng)目以商住一體化模式開發(fā)，住宅開發(fā)為商業(yè)提供固定消費(fèi)群。2) W劣勢① 商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量大，必須考慮消費(fèi)力的支撐問題；② 商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量要求資金投入量大，這對開發(fā)商的融資能力要求相當(dāng)高。④ 九華示范區(qū)的企業(yè)和人口聚集區(qū)集中于寶馬路、富洲路、九華大道兩廂，與其他樓盤相比，本項(xiàng)目離聚集區(qū)距離相對較遠(yuǎn)。圖25 九華工業(yè)園各樓盤分布圖3) O機(jī)會① 湘潭市“城市沿江向北發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施，長株潭一體化和兩型社會建設(shè)進(jìn)程的加快，九華工業(yè)園的戰(zhàn)略地位將日益凸顯，將成為人氣和物流旺盛的熱點(diǎn)新城區(qū)。③ 隨著九華工業(yè)園企業(yè)和人口的增加，也就為商業(yè)繁榮帶來機(jī)遇。綜合分析：項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢顯著，市場機(jī)會明顯，對項(xiàng)目開發(fā)形成良好條件。因此必須增大項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的可售面積。② 九華工業(yè)園良好的商業(yè)環(huán)境和日漸成熟的生活配套設(shè)施，為本項(xiàng)目積累優(yōu)勢。④ 交通便捷，通過奔馳路、長潭西線與長沙形成半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，通過跨江大橋溝通昭山新城區(qū)，通過富洲路連接湘潭老城區(qū)。⑥ 能夠以相對較低的價(jià)格拿到土地。⑧ 江景樓盤的價(jià)值比其他地塊要高，這就為本項(xiàng)目成為精品綠色樓盤提供了市場支撐。② 建筑密度大，容積率高。④ 項(xiàng)目周期較長，面臨的宏觀環(huán)境和市場變數(shù)較大。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、入園企業(yè)和人員的快速增加的九華工業(yè)園，尚沒有一個(gè)擁有如此良好景觀資源，休閑觀光居住于一體的綜合項(xiàng)目，本項(xiàng)目將成為九華房地產(chǎn)市場補(bǔ)缺者。② 國家的樓市宏觀調(diào)控政策，短期內(nèi)在一定程度上將會影響消費(fèi)者的心理預(yù)期，觀望氣氛變得濃厚，消費(fèi)需求受到抑制。但目前湘潭的住宅市場競爭激烈，建設(shè)周期長，各種變數(shù)較大。項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)：提升博覽園及“隆平論壇”的整體配套水平，保證景觀資源的最優(yōu)化利用，帶來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高九華乃至長株潭城市群的品質(zhì)，成為湘潭的標(biāo)志性建筑群和性價(jià)比最高的長沙后花園。2) 整個(gè)小區(qū)的建筑整體布局呈一字形分布，各建筑高低錯(cuò)落有致，以確保最先限度的利用江景資源和對岸昭山綠心資源。4) 物管辦公樓和花園作為小區(qū)的配套設(shè)施，分布在小區(qū)的中心位置，便于小區(qū)的各棟房屋的居民在最小半徑內(nèi)獲得物業(yè)服務(wù)、觀光以及各種生活服務(wù)。. 客戶群體定位 1)湘潭大學(xué)、湖南科技大學(xué)等高校教授、教師。 3)九華地區(qū)本地人首次、二次置業(yè)人員。 5)在外工作的湘潭本