【正文】 5．目標項目的潛在客戶群主要集中分布在從石橋鋪至楊家坪的沿線區(qū)域，其核心片區(qū)集中在其中的陳家坪至石坪橋一帶。 ③項目所在地附近（陳家坪至石坪橋沿線一帶）的競爭項目個數(shù) 根據(jù)對高新區(qū)有關管理部門的調查，近期在陳家坪和石坪橋地區(qū)正在以及即將開發(fā)的項目估計3個，三年內隨著該地帶的不斷成熟而繼續(xù)跟進的項目預計510個，近三年可能發(fā)生競爭的預期項目估計總共10個左右，三年中預期開發(fā)總面積估計50萬平方米左右。，文化濃厚；；；。緊臨XX最大廣場九龍廣場、動物園、區(qū)委政府、輕軌車站旁，交通方便劣勢布局及綠化較差小區(qū)布局不盡合理密度大人流量大，有噪音智能化 B．星河世家、桃源佳境、晉渝彩園、金華大廈樓盤名稱桃源佳境星河世家晉愉[11/（1+i）N]/（1r） 式中：P單個潛在客戶的最大承購能力（元） A該客戶月均住房消費支出額（元），取各段中值 i現(xiàn)行銀行長期按揭貸款月利率，% N—客戶意向貸款月數(shù)，取各段中值 r—客戶意向首付款比率，取各段中值 根據(jù)該公式，則可計算各層次收入段單個客戶的最大承購能力如下表：戶均每月購房支出戶均首付意向比例戶均意向貸款年限戶均最大承購力（萬元/戶）比例支出額（元幅度均值1000元以下20%200以下20%30年10002000元35%35070025%25年20003000元35%700105030%25年30004000元40%1200160035%20年4000元以上%1700以上45% 15年 分析上表可以看出，在項目引力片區(qū)內，%的潛在客戶愿接受4萬元以下的總價，%的客戶愿接受10萬元左右的總價，%的客戶能接受20萬元的總價，%的客戶可以接受30萬元的總價，%的客戶可以接受37萬元以上的總價。 ⑦需求三室兩廳的居多（22%），二室二廳的其次（20%），三室一廳的再次（18%），二室一廳稍少（16%），大戶型的錯層與躍層較少（合計13%），一室一廳最少（12%）。同其他行政區(qū)相比較，本片區(qū)因缺乏高品質樓盤而使相當部分客戶的視力被區(qū)外其他優(yōu)質樓盤所吸引。 認同1500—2500元/平方米的客戶多為企事業(yè)高層管理人員及部分市場經(jīng)營戶，這部分客群希望以一個較高價位購買優(yōu)秀品質樓盤。 錯層、躍層因其空間層次豐富，在本市場片區(qū)內也存在著較大的需求潛力。其中有相當一部分是未婚的年輕白領階層及少部分已婚年輕夫妻。由于該片區(qū)人均收入普遍不高，現(xiàn)有存款不充足，大多數(shù)人期望通過對現(xiàn)有舊房的變現(xiàn)來解決購買新房所需的全部或部分資金問題，但在二手房交易市場目前不太景氣的情況下，及時變現(xiàn)受到一定阻力，從而影響到近期置業(yè)的積極性。本項目以大型中檔普通住宅小區(qū)的定位水準，將對這一地帶追求較高品質生活的、有一定經(jīng)濟基礎的部分客群產(chǎn)生吸引力。作為國企改革中的利益既得者企業(yè)內部中高層管理人員，在有一定經(jīng)濟實力支撐下，迫切需要就近改善自己的居住環(huán)境，顯然，在停止福利房的建設與分配后，這部分人群希望通過比較隱蔽的方式在附近購買環(huán)境舒適、戶型合理、價格適中的住宅產(chǎn)品。 ②商品房預售數(shù)量 2001上半年，九龍坡區(qū)在售樓盤18個，較其他區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較大。與推盤總面積比較而言，銷售面積所占比重偏低，市場存在一定的消化壓力。占商品房銷售近7成；。 （2）2001上半年房地產(chǎn)市場形勢 受社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的影響，2001年上半年XX市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)增長強勁，市場形勢整體良好： ①開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大，成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主動力 2001年上半年，%，%。具體講，西至石橋鋪地區(qū)，北至謝家灣地區(qū)、東至楊家坪地區(qū)。 （三）地塊經(jīng)營的適宜性分析 1．最適宜項目、可適宜項目、不適宜項目分析 結合本案地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身條件，其經(jīng)營適宜性可作如下判斷： ①最適宜項目：住宅小區(qū) 本地塊面積適中，區(qū)位合理，公交方便，空氣清新，視野開闊，是居家修養(yǎng)之理想場所，最適宜住宅小區(qū)開發(fā)。若出讓一年后未開發(fā)者將被收取土地閑置費，出讓兩年后仍未開發(fā)者將被國家收回土地使用權?，F(xiàn)有變電設施1000千伏安2臺，日供水能力7萬噸，供氣800立方米，基本滿足項目開發(fā)所需。位置相對優(yōu)越。同其他區(qū)比較，該區(qū)人均經(jīng)濟收入相對較低，但內部差異較大，企業(yè)管理層收入較之一般產(chǎn)業(yè)工人高，具有一定的購買力。其社區(qū)成熟，商服繁華。 ②該區(qū)是XX傳統(tǒng)工業(yè)與高新技術產(chǎn)業(yè)的結合區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)既包括以XX啤酒廠、XX熱水瓶總廠、XX針織總廠、XX玻璃塑料配件廠、XX無線電九廠、XX水管鑄造廠、XX三峽油漆廠等為代表的傳統(tǒng)輕工業(yè)，又包括以諾基亞、康佳、TCL、聯(lián)想、方正、彩電中心等大型新興技術產(chǎn)業(yè)。③郵電通信方面，XX已成為西南地區(qū)郵電通訊業(yè)務輔助指揮中心和全國六大郵電通訊交換中心之一，全市長途交換機容量達4萬多路端，電話裝機容量400多萬戶，固定電話用戶300萬左右，移動電話用戶100多萬戶，電話普及率約為72%。這種規(guī)定使開發(fā)商無論是申請開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在著更加嚴格的限制，對開發(fā)商的經(jīng)濟實力要求較高。相繼出臺了《關于進一步規(guī)范政務管理改善投資環(huán)境的決定》等有關配套文件，在一定程度上解決了政務管理中“程序多，手續(xù)繁，效率低，辦事難”等問題。近10年來，尤其是設立直轄市以來，XX市人口城鎮(zhèn)化率大幅度提高，據(jù)第五次全國人口普查公布，截至2000年11月1日，全市總人口3090萬人，其中城鎮(zhèn)居民1023萬人，全市城鎮(zhèn)化率33%。各產(chǎn)業(yè)增加情況如下：產(chǎn)業(yè)類型增加值（億元）比上年同期增長率GDP貢獻率第一產(chǎn)業(yè)102．162．4%3．7%第二產(chǎn)業(yè)345．9611．9%55．8%第三產(chǎn)業(yè)334．269．0%40．5% ②城鄉(xiāng)人均收入繼續(xù)提高，居民儲蓄穩(wěn)步增長，消費支出發(fā)生結構性變化 2001年1—，%，%。直轄和西部大開發(fā)為XX提供了廣闊的發(fā)展空間，強化了XX中心城市的功能定位，給XX經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的動力。4．從波動周期看，我國房地產(chǎn)業(yè)正開始走出低谷 我國的房地產(chǎn)業(yè)從1987年開始興起，于1993年上半年達到頂峰，1993年7月以來，隨著中央的宏觀調控，房地產(chǎn)業(yè)開始降溫。2001年16月份個人買房比例高達90%以上。百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告一、項目概況 “”項目位于原XX針織總廠所在地，由海外集團與百威物業(yè)發(fā)展有限公司擬將聯(lián)合開發(fā)的中檔大型住宅小區(qū)。%，%。根據(jù)世界銀行提供的數(shù)學模型測算，我國住宅建設每投入100元[]的住房資金，可以創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)170220元的需求；每銷售100元的住宅產(chǎn)品，便可帶動130150元的其他產(chǎn)品的銷售。 總體而言，隨著國民經(jīng)濟水平的提高與住房制度改革的深化，居民住房消費觀念的根本轉變及購房積極性的持續(xù)高漲，以及國家為擴大內需、拉動國民經(jīng)濟持續(xù)增長而完善的個人住房消費政策的實施，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)將再次面臨著較好的發(fā)展時機。經(jīng)濟增長速度明顯加快，許多企業(yè)實現(xiàn)了扭虧，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6200元，比上年增長5%。其中，基本建設和房地產(chǎn)投資仍是投資構成的主體，2001年1—，%；，%；，%；，%?？梢哉J為，XX住宅建設還將快速發(fā)展幾十年，住宅建設和住房消費的時間跨度和市場容量都有著極其廣闊的發(fā)展前景。 ②《XX市商品房預售登記管理暫行規(guī)定》的出臺，進一步加強了商品房預售的管理，較大幅度地提高了預售門檻，明確了“已交付全部土地出讓金”和“10萬平方米以上的開發(fā)項目，應完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升至地上兩層以上（地下層除外）；10萬平方米以內的開發(fā)項目，多層房屋應主體結構封頂，高層建筑主體工程應完成規(guī)劃建筑面積的三分之一以上”的預售條件要求，嚴禁諸如“內部認購”、“定購”等變相預售行為。目前正在建設之中的城市輕軌、朝天門港口、九龍破港口二期工程、江北機場停機坪二期工程，將使全市形成快捷方便的水陸空立體交通網(wǎng)絡。它于1991年3月經(jīng)國務院批準成立的國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，同年月被國家科委、國家體改委批準為全國5個綜合改革試驗區(qū)之一。就傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)管理層和高新產(chǎn)業(yè)人群而言，均具有不同程度的購買力。 ②該區(qū)是XX傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分布區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)主要為以十八冶、建設廠、西南車輛廠、壟興工業(yè)集團、XX標件廠、XX起重機廠、XX電器廠等為代表的傳統(tǒng)重工業(yè)，目前經(jīng)營效益普遍不高。 總之，項目所在地的區(qū)域投資環(huán)境利弊同存，既有一定優(yōu)勢，也有劣勢。建成區(qū)內多以低矮破舊的廠礦企業(yè)用房和城鎮(zhèn)居民住房景觀為主；農(nóng)村地帶則地勢開闊，空氣清新，滿眼翠綠，規(guī)劃中的城市大型公共水景公園近在咫尺。 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通管制） 該地塊現(xiàn)為工業(yè)用地，根據(jù)高新技術發(fā)展區(qū)的規(guī)劃，可以調整為居住用地。如江河、湖泊、森林、公園、市政廣場等。這是因為：比較而言，住宅項目一次性投資壓力小、可以滾動開發(fā)、投資回收周期短；工業(yè)項目則一次性投資壓力大、無法滾動運作、投資回收期較長；商用性項目則缺乏必要的商貿(mào)經(jīng)營環(huán)境和市場基礎。 石大坪 小 路 路 長 石 江石橋鋪 大 路袁家崗 石 石 高 新 區(qū) 新 揚 袁 路 路 謝 陳 路 茄 揚謝家灣陳家坪 成 家 渝 石 路 坪石坪橋 揚 正 路 石正街 街 楊家坪 陳 石 九 龍 坡 揚 庹 渡 揚 九 路 路 渡 路 路大渡口 圖 本項目的引力片區(qū) 地塊所在地 項目主要引力片區(qū) 項目核心引力片區(qū) 四、市場基礎分析及目標市場研判 （一）XX市主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析 1．總體態(tài)勢 （1）“九五”期間XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 “九五”期間受直轄效應和房改深化的影響，XX市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，市場成交量逐年上升（見下表）。2000年，開發(fā)投資量位居前6位的依次為渝中區(qū)（）、九龍坡區(qū)（）、南岸區(qū)（）、沙區(qū)（）、渝北區(qū)（）、江北區(qū)（）。 ②商品房預售數(shù)量 2001上半年，高新區(qū)在售樓盤11個，即將開盤項目兩個，預售面積約為8萬平米，較其他區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較小。就現(xiàn)有樓盤（包括各知名樓盤）而言，無論是平面規(guī)劃與景觀營造，還是戶型設計，或是智能化裝備，都存在明顯不足，樓盤整體品質不高，大盤缺乏。因此在該區(qū)投資開發(fā)較高品質的大型居住區(qū)，仍具有一定的市場競爭力。經(jīng)過多年經(jīng)營，已積累起較為雄厚的經(jīng)濟基礎，需要就近購置安全、舒適的住房，以便長期穩(wěn)定地在此發(fā)展。 ②客群情況及需求特征分析 A．對現(xiàn)住房滿意程度對現(xiàn)住房滿意程度不滿意一般滿意較滿意非常滿意所占比例%%%% 受前幾年該片區(qū)開發(fā)的住宅產(chǎn)品品質較低，在環(huán)境、戶型、面積、功能、配置、質量等方面存在著不同程度的缺陷的影響，大部分被調查者普遍對自己現(xiàn)住房表現(xiàn)出不滿意的態(tài)度。[] D．客戶家庭人口規(guī)