【正文】 室內(nèi)消防設(shè)消火栓系統(tǒng)。本項目努力營造小區(qū)綠洲，設(shè)立綠化廣場，屋頂花園、綠化帶，輔以灌木、草壇、花壇、噴泉、雕塑等綠化景觀，以保證與湘江生態(tài)經(jīng)濟風(fēng)光帶的環(huán)境和諧協(xié)調(diào)一致，提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科研示范園的整體配套水平。因此，機械通風(fēng)是保證室內(nèi)空氣質(zhì)量的前提。2) 外墻根據(jù)夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)JGJ134—2001，政府強調(diào)建筑圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能，規(guī)定了建筑構(gòu)件的最大U值（傳熱系數(shù)）。因此，電氣設(shè)計應(yīng)做到盡可能地減少電能損耗，本工程的電氣節(jié)能主要采用供配電系統(tǒng)節(jié)能、配電線路節(jié)能、無功補償以及照明節(jié)能設(shè)計，其具體措施如下：① 供配電系統(tǒng)節(jié)能方面主要是根據(jù)用電設(shè)備特點等因素合理設(shè)計供配電系統(tǒng)，做到系統(tǒng)盡量簡單可靠，操作方便。%，凸顯生態(tài)居住區(qū)以人為本、景觀休閑一體、文化生態(tài)并重、品質(zhì)高尚、環(huán)境優(yōu)美的品牌意識。4) 住宅內(nèi)的衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生間通風(fēng)器將廢氣排至通風(fēng)豎井集中送至屋頂，再由屋面的屋頂通風(fēng)機抽出排至屋面排放，廚房通風(fēng)采用省標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)三孔豎井集中至高層屋面排放。接地裝置利用樁基和底板內(nèi)的主筋作接地裝置，本工程將防雷接地，工作接地和保護接地共用一套接地裝置，接地電阻不大于1歐姆。⑤封閉式母線在穿過防火墻及防火樓板時，應(yīng)采用防火隔離措施，做法按國際90SD18010頁。. 電氣方案1) 電源。排水系統(tǒng)采用雨、污分流制，污水管采用DN5001000主管，分別連接城市污水干管和雨水干管。③。采用人工挖防孔樁基礎(chǔ)，樁端持力層擬選微風(fēng)或中風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖。 人行步道結(jié)合在景觀帶當(dāng)中感受到城市公園綠化流淌進住宅區(qū)的無窮綠意，使居者置身“公園”中，參與生活，體驗生活。注重綠化環(huán)境設(shè)計，更注重水系設(shè)計，小橋流水，不求雄偉壯觀，只求親民性、親水性、實用性。正在修建的武廣客運專線鐵路通過岳塘區(qū)與湘潭縣，但均不設(shè)客運站，市行政中心離規(guī)劃中的湖南鐵路客運樞紐新長沙站直線距離37公里，離新株洲站直線距離12公里。1) 氣溫℃℃℃℃℃2) 降水量年降雨天數(shù)150天3) 濕度最冷月平均相對濕度81%最熱月平均相對濕度75%4) 風(fēng)30年一遇最大風(fēng)速23m/s5) 最大積雪深度10cm6) 最大凍土深度5cm7) 全年日照時數(shù)1680h. 建設(shè)環(huán)境條件 本項目地處湘中紅色巖系丘間盆地，無喀斯特地貌和滑坡等現(xiàn)象，區(qū)內(nèi)無地震斷裂帶，總體上不存在工程地質(zhì)條件隱患。計劃到2015年，工業(yè)總產(chǎn)值達到1000億元，財政收入過60億元，達到再造一個湘潭經(jīng)濟總量的目標(biāo)。. 建設(shè)條件. 區(qū)域概況 1)湘潭市概況 湘潭市，位于湖南省中部偏東湘江流域，在行政區(qū)劃上為中國的一個實質(zhì)二級行政區(qū)劃單位，即地級市，總面積5015平方千米，總?cè)丝?83萬。②供水：湘潭市自來水公司1000mm供水管直達區(qū)內(nèi)，可滿足區(qū)內(nèi)生產(chǎn)和生活用水需求。湘江環(huán)東北角，四季通航，建有7個千噸級泊位的九華港。1) 商業(yè)鋪面：商業(yè)鋪面市場開發(fā)前景廣闊，客戶群體和人流量有保障，開發(fā)利潤價值大。4) 物管辦公樓和花園作為小區(qū)的配套設(shè)施，分布在小區(qū)的中心位置，便于小區(qū)的各棟房屋的居民在最小半徑內(nèi)獲得物業(yè)服務(wù)、觀光以及各種生活服務(wù)。② 國家的樓市宏觀調(diào)控政策，短期內(nèi)在一定程度上將會影響消費者的心理預(yù)期，觀望氣氛變得濃厚，消費需求受到抑制。⑧ 江景樓盤的價值比其他地塊要高，這就為本項目成為精品綠色樓盤提供了市場支撐。因此必須增大項目商業(yè)物業(yè)的可售面積。④ 九華示范區(qū)的企業(yè)和人口聚集區(qū)集中于寶馬路、富洲路、九華大道兩廂，與其他樓盤相比，本項目離聚集區(qū)距離相對較遠。2) 項目價格預(yù)測隨著九華工業(yè)園地位的日益突出、基礎(chǔ)設(shè)施的完善、湘江風(fēng)光帶成熟以及本項目的中高檔定位，本項目售價預(yù)測為3000元/㎡，商業(yè)鋪面價格為4500元/㎡，車庫定價為3萬元/個。湘軍源項目最大的特點就是駐潭部隊指定團購社區(qū)，該項目以軍隊消費者為訴求，定向性很明顯，本項目與其競爭性較小。作為精品綠色樓盤，本項目與這種別墅盤有一定的競爭交集，本項目與之相比優(yōu)勢在于隆平高科的品牌公信度、項目的自然景觀資源、綠色生態(tài)。該項目由廣州百嘉信集團開發(fā)，由國際建筑設(shè)計名家AECOM擔(dān)綱設(shè)計。. 市場價格預(yù)測1) 周邊項目價格現(xiàn)狀① 金橋城金橋城物業(yè)類型為商住，由小高層、多層公寓建筑群組成，充分利用坡度、水資源等原生態(tài)自然景觀，營造具有“地中海風(fēng)情”特色的優(yōu)雅居住環(huán)境。這使得湘潭市的房價將可能在“金九銀十”的短暫交易活躍后出現(xiàn)小幅度下降。隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政繼續(xù)深化，銀行放貸政策趨緊，普通購房者觀望情緒變濃。因此預(yù)計下半年，開發(fā)企業(yè)將無法繼續(xù)保持觀望的態(tài)度，在目前住宅銷售價格已出現(xiàn)松動的局面下，接下來開發(fā)企業(yè)進一步調(diào)整價格以加快存量供應(yīng)消化將成為打破買賣市場低迷的局面的關(guān)鍵因素。從這一層面上來說，調(diào)控政策已經(jīng)呈現(xiàn)了其初步效果。但稍加留意，不難發(fā)現(xiàn)此番提出的雖然是此前最令房地產(chǎn)行業(yè)色變的“土地增值稅清算”和“房產(chǎn)稅”，但政策的出臺并沒有預(yù)想中來的猛烈：自從2006年國家稅務(wù)總局強調(diào)對土地增值稅進行清算后，具體執(zhí)行層面始終存在空間，而各地執(zhí)行力度也并未受到嚴(yán)格監(jiān)督，《通知》的發(fā)布顯然是對此前政策的補充說明，現(xiàn)階段于市場而言是對持續(xù)調(diào)控決心的低調(diào)表態(tài)，而其長遠意義則在于對現(xiàn)有稅種執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的完善，但具體效果仍有賴于執(zhí)行的力度。人民幣對歐元大幅升值，給產(chǎn)品出口歐洲造成較大的成本壓力，加之歐洲進口商獲得貿(mào)易信貸能力下降等因素影響，都將對中國出口的持續(xù)恢復(fù)構(gòu)成阻力。7)外地購房者成購房主力，長沙、株洲來湘潭置業(yè)的客戶增多。從下圖可以看出，隨著房屋價格的提高，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的提升，湘潭市近年來居民對于房屋套型面積的需求由大戶型向中戶型逐漸轉(zhuǎn)變。圖24 湘潭市上半年商品住宅房不同戶型銷售走勢圖5)大部分區(qū)域新開盤住宅產(chǎn)品銷售量“勢均力敵”，九華房地產(chǎn)市場十分活躍，成為市民購房置業(yè)新的熱點。說明盡管房地產(chǎn)市場處于樓市調(diào)控政策背景下，但居民對住宅產(chǎn)品的剛性需求依然堅挺，這種需求剛性將長期支撐住宅市場的發(fā)展。從數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，住宅產(chǎn)品相對于其他房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，供銷比相對更小。2) 湘潭市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2010年上半年，湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、新開工面積和房屋竣工面積等較同期有較快增長。⑦ 沿江風(fēng)光帶的實施將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展。長株潭城市群快速發(fā)展的新契機，也將帶來房地產(chǎn)行業(yè)全新發(fā)展機會。市行政中心離規(guī)劃中的湖南鐵路客運樞紐新長沙站直線距離37公里，離新株洲站直線距離12公里。烏石鎮(zhèn)是彭德懷的故居所在地。③ 湘潭市園區(qū)經(jīng)濟不斷做大做強。3 項目實施方應(yīng)拓展其融資渠道，確保項目的順利實施。3 三期工程進度計劃(2014年8月2016年1月)總用地面積86,㎡，其中：建筑占地面積23,㎡、綠地占地面積35,㎡、道路占地面積8,㎡、其他設(shè)施占地面積19,㎡；總建筑面積402,㎡，其中：住宅267,㎡、商鋪8,㎡、地下室車庫建筑面積126,㎡。4 社會效益顯著本項目貫徹了湘潭市政府關(guān)于“城市中心東移，沿江向北發(fā)展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，加快了長株潭城市群中心腹地——九華地區(qū)的建設(shè)步伐，提升了示范區(qū)的整體配套水平，是打造九華宜居新城，提升九華的城市品位和現(xiàn)代化程度的需要，為市民創(chuàng)造了舒適、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善的精品綠色居住小區(qū)，創(chuàng)造了新的城市景觀，大大提高了九華乃至長株潭城市群的居住品質(zhì)。2 消費基礎(chǔ)和市場條件成熟評價房地產(chǎn)項目的消費基礎(chǔ)和市場條件，主要評價目標(biāo)消費群的人均可支配收入和人口規(guī)模。九華示范區(qū)總體規(guī)劃范圍為響水鄉(xiāng)所轄范圍，規(guī)劃區(qū)總面積138平方公里，2015年城市人口將達到25萬人，遠期預(yù)計達60萬人。承辦單位簡介：公司成立于2009年10月26日，自成立以來，恪守“自信、自立、自強”的經(jīng)營理念，精心打造晟嘉達品牌，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大。近年來，隨著大批項目和企業(yè)進駐九華工業(yè)園，工業(yè)園道路、天然氣、自來水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，超市、專業(yè)市場、醫(yī)院、學(xué)校等各類生活配套和商業(yè)配套已初具規(guī)模，社區(qū)環(huán)境不斷成熟，人口密度不斷增加，也無形中為園區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，同時地價也在不斷攀升。 . 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項目主要建筑為住宅、商鋪和公共服務(wù)配套用房，總用地面積103,㎡（），總建筑面積390,㎡，其中計算容積率面積308, ㎡，包括：住宅建筑面積277,㎡，商鋪建筑面積27,㎡，㎡，幼兒園建筑面積2,㎡；不計算容積率地下室面積82,㎡，包括：地下車庫建筑面積76,㎡，公共服務(wù)配套用房4,㎡，加空花園面積1,㎡。3 區(qū)位和市政條件優(yōu)越項目位于九華組團南部住宅用地規(guī)劃區(qū)。. 項目開發(fā)計劃本項目計劃分4期開發(fā)，每期銷售周期3年，交叉進行，從項目前期拿地開始，整個開發(fā)周期從2011年8月到2017年10月結(jié)束，整個項目開發(fā)銷售歷時5年3個月。. 建議1 項目主辦方應(yīng)積極做好各項前期工作，抓緊落實相關(guān)配套資源，認真開展施工前的設(shè)計、招標(biāo)等工作。② ，人均地區(qū)生產(chǎn)總值25876元。2) 湘潭市人文、地理、交通狀況① 氣候宜居，環(huán)境優(yōu)美湘潭市屬“大陸型中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候”，雨量豐沛，光、熱、水基本同季，非常宜居。長潭西線高速、潭邵高速已經(jīng)開通。長株潭城市群是“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)，將成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強大競爭力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟引擎之一，成為湖南省經(jīng)濟發(fā)展的核心增長極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。⑤ 長株潭一體化成為湘潭未來的城市發(fā)展主題。上半年中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為：面對消費者，品牌是提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、履行服務(wù)承諾的信心；面對政府，品牌是承擔(dān)社會責(zé)任、提升城市價值的信心；面對投資者，品牌是具有良好經(jīng)營業(yè)績和獲得較高投資回報的信心。商品房屋施工面積、竣工面積、%、%、%。 4)商品住房供應(yīng)量較大，住房消費者受契稅政策調(diào)整，十分理性。分戶型價格來看，2011年上半年，湘潭市共銷售商品住宅7418套，銷售主力價位段為30003500元/平方米，共售2494套，%；其次是35004000元/平方米以下的價位區(qū)間，共售2199套，%。表21 商品房分區(qū)銷售數(shù)據(jù)（單位：萬平方米）結(jié)論：綜合上述數(shù)據(jù)，湘潭樓市沒有泡沫，房價穩(wěn)中有升，基本面良好，房地產(chǎn)產(chǎn)品特別是住宅產(chǎn)品的剛性需求由于受政策調(diào)控，買房者暫時較理性，但隨著湘潭經(jīng)濟的發(fā)展，剛性需求很大。5)市場放量增速放緩，主流產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。10) 高檔樓盤尤其是別墅的發(fā)展將有所限制，中檔樓盤成為供應(yīng)主體，中高檔樓盤市場成為各開發(fā)商的利益實現(xiàn)點和市場熱點，競爭最為激烈；中低和低檔次樓盤由于價格優(yōu)勢和客戶層面廣，供不應(yīng)求成為必然。盡管第二季度經(jīng)濟增速有所放緩，但依然保持在較高水平，消除了此前擔(dān)憂此輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策或會對經(jīng)濟增長造成威脅的疑問；同時，目前政策對樓市的調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)初步顯現(xiàn)，樓市正在朝著調(diào)控的預(yù)期轉(zhuǎn)變。由于繼續(xù)出臺臨時性的打壓政策可能性不大，而官方“堅決貫徹樓市調(diào)控”的一再表態(tài)也可以成為短期內(nèi)政策不會放松的依據(jù)。展望下半年的樓市走向，官方的明確表態(tài)否定了下半年樓市調(diào)控政策出現(xiàn)松動的可能性，也使得開發(fā)企業(yè)想維持較高價格水平度過此輪調(diào)整周期的預(yù)期落空。. 湘潭市房地產(chǎn)市場中觀預(yù)測從目前來看，房地產(chǎn)調(diào)控已取得初步效果，接下來，隨著宏觀政策繼續(xù)深化，短期內(nèi)，湘潭市房地產(chǎn)市場成交量增長勢頭將在“金九銀十”后有所放緩，但人口紅利期和城市化建設(shè)將長期支撐住房需求增長?？梢钥闯?，在城市化進程中和人口紅利期，湘潭市的住宅需求將逐漸擴大，房價特別是住宅價格持續(xù)上升的總體趨勢明顯。3) 房地產(chǎn)市場競爭加劇，競爭格局將會加速洗牌面對中央出臺的嚴(yán)厲調(diào)控政策，一些房地產(chǎn)大鱷已經(jīng)開始避開一線城市的鋒芒，瞄準(zhǔn)了風(fēng)險較小、潛力更大的二三線城市，特別是長株潭這些具有巨大發(fā)展?jié)摿屯顿Y吸引力的二三線城市。② 百嘉信多項先進技術(shù)打造綠色建筑：屋面保溫隔熱系統(tǒng)、保溫外墻材料、節(jié)能雙層隔音玻璃等節(jié)能技術(shù)和材料的大量應(yīng)用，打造一個綠色節(jié)能的禮賓府。城郊?湘軍源園林以水景為主題。湖南省水利廳(湘潭)公務(wù)員小區(qū)定向性非常鮮明，開發(fā)規(guī)模較小，均價也很低，屬于中低檔住宅，與本項目定位差別很大，不構(gòu)成競爭。⑤ 隆平高科的品牌優(yōu)勢和深厚背景，對于項目招商具有更強的吸引力。4) T威脅九華工業(yè)園的商業(yè)競爭將日益激烈，商住兩用的樓盤將日益增多。⑤ 建設(shè)業(yè)主雄厚的經(jīng)濟實力和隆平高科的品牌知名度，成為項目開發(fā)和銷售的強大支撐。3) 機會在九華示范區(qū)總體規(guī)劃中，本項目區(qū)位于旅游休閑服務(wù)區(qū)，規(guī)劃將結(jié)合湘江風(fēng)光帶的景觀節(jié)點“興馬洲”的建設(shè)，突出湘江風(fēng)光帶和昭山風(fēng)景名勝區(qū)，發(fā)展高檔次體育、休閑、娛樂性服務(wù)業(yè)，打造濱江樂園，從而形成無比優(yōu)越的宜居環(huán)境。根據(jù)以上定位和開發(fā)目標(biāo)，結(jié)合國內(nèi)外園區(qū)高品質(zhì)樓盤的基本規(guī)范和成功要素，產(chǎn)品定位為：1) 以九華旅游服務(wù)區(qū)為依托，打造高尚江景住宅。 4)長沙、株洲及周邊市、縣具有生活品位人士。第4章 場址選擇與建設(shè)條件. 場址現(xiàn)狀. 地點與地理位置本項目位于湘潭九華地區(qū)奔馳路以北，九昭路以南，紅佳路以東，湘江風(fēng)光帶以西，地塊形狀呈一字型分布。4) 項目周邊環(huán)境較好① 治安狀況：較為良好，當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)淳樸；② 空氣狀況：空氣清新，項目附近沒有工業(yè)，特別是項目附近用地規(guī)劃為體育運動區(qū)，負離子較多；③ 噪聲狀況：無工業(yè)，遠離繁華市區(qū)和工業(yè)園繁華地段，遠離汽車噪聲和工業(yè)機器噪聲；④ 周邊景觀：湘江風(fēng)光一覽無余，可以看到對岸優(yōu)美的昭山風(fēng)景區(qū)，山、水、城融為一體。⑥雨污：區(qū)內(nèi)全部建設(shè)為雨污分流，排放依附道路排水系統(tǒng)，可控制性集中排放。湘潭九華遠景規(guī)劃面積138平方公里，中期規(guī)劃面積39平方公里，正在開發(fā)建設(shè)面積約10平方公里，規(guī)劃建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)、IT產(chǎn)業(yè)區(qū)、高科技機電產(chǎn)業(yè)區(qū)以及現(xiàn)代工業(yè)物流和配套服務(wù)區(qū)，致力將九華打造為湖南轎車和IT產(chǎn)業(yè)基地、湖南對臺經(jīng)貿(mào)合作的重要窗口。％、％、％、％、％。長潭西線高速、潭韶高速與潭衡高速公路都已經(jīng)通車。境內(nèi)上瑞高速貫穿東西，長潭西線高速連接南北，湘