【正文】 價略有差異： 楊家坪地區(qū)：最高價均值： 2087 元 /平方米 均價均值： 1878 元 /平方米 比上季度上升 58 元 /平方米 最低價均值： 1683 元 /平方米 最高價個盤：珠江花園 3300 元 /平方米 最低價個盤：天鵝山莊 1500 元 /平方米 西郊路沿線：最高價均值： 2206 元 /平方米 均價均值： 1902 元 /平方米 比上季度下降 50 元 /平方米 最低價均值： 1646 元 /平方米 最高價個盤：廣廈經(jīng)典 3800 元 /平方米 最低價個盤：金匯園 1430 元 /平方米 謝家灣地區(qū)：最高價均值： 1730 元 /平方米 均價均值： 1620 元 /平方米 比上季度上升 53 元 /平方米 最低價均值： 1524 元 /平方米 最高價個盤：建設(shè)廣場 2380 元 /平方米 最低價個盤：賢園小區(qū) 1350 元 /平方米 ⑤樓盤品質(zhì)情況 該區(qū)除了少數(shù)樓盤品質(zhì)較高之外（如珠江花園、廣廈經(jīng)典等），其他樓盤多以單體高層或一般小區(qū)為主，大部分樓盤在平面規(guī)劃、景觀營造、戶型設(shè)計、智能化裝備方面，都存在一些不足，普遍小氣， 多借輕軌進行炒作（如晉渝城市彩園）。其中預(yù)售成交 1539 套，成交面積 平方米，成交金額 萬元；現(xiàn)房成交 861 套，成交面積 平方米，成交金額 萬元。 ②商品房預(yù)售數(shù)量 2020 上半年，九龍坡區(qū)在售樓盤 18 個，預(yù)售總面 積 萬平米，較其他區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較大。因此在該區(qū)投資開發(fā)較高品質(zhì)的大型住區(qū)，其競爭不會特別激烈，市場風險相對較低。目前，該區(qū)房價水平為： 最高價均值： 1934 元 /平方米 均價均值： 1788 元 /平方米 比上季度上升 34元 /平方米 最低價均值： 1575 元 /平方米 最高價個盤：南方花園 C區(qū)龍景苑 2380 元 /平方米 最低價個盤：南方花園 D區(qū)龍景苑 1180 元 /平方米 ⑤樓盤品質(zhì)情況 該區(qū)較成熟和有品牌優(yōu)勢的住宅小區(qū)不多，除了南方花園、華宇花園 以及金果園以外，尚無其他有實力的樓盤，不象北部新城，競爭樓盤眾多，已是房地產(chǎn)開發(fā)熱潮區(qū)。但與整個重慶主城區(qū)房價相比，高新區(qū)房價還有一定上升空間。與推盤總面積比較而言，銷售面積所占比重偏低，市場存在一定的消化壓力。 ③房屋成交數(shù)量 2020 年 2季度，高新區(qū)商品房成交 586 套，成交 面積 平方米，成交金額 萬元。 （ 1）高新區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析 ①土地供應(yīng)數(shù)量 2020 上半年，高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng) 情況如下表： 受讓單位 地塊位置 年限 用地 性質(zhì) 總面積 （平方米） 重慶新產(chǎn)物業(yè)發(fā)展有限公司 石橋鋪長石居住小 50 綜合 區(qū) 12號 重慶東田置業(yè)發(fā)展有限公司 石橋鋪白馬凼 50 綜合 5125 重慶移動通信公司 石橋鋪高科開發(fā)園 36 號 50 工業(yè) 5703 重慶高科集團公司 石橋鋪高科開發(fā)園 36 號 50 工業(yè) 重慶南方集團有限公司 石橋鋪長石村 50 綜合 71047 重慶中江物業(yè)有限公司 二郎路口科技新城大型市場區(qū) 12號 50 市場 11700 重慶寶鋼 鋼材配送公司 二郎路口科技新城 工業(yè)小區(qū) A361 50 工業(yè) 28000 合計 197414 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓共有 4宗，面積共計 萬平米，將在一定程度上對本項目的經(jīng)營產(chǎn)生競爭影響。 ⑤新盤上市速度放緩，區(qū)域分布不平衡 2020 年上半年，受預(yù)售條件從嚴的影響，新盤上市數(shù)量比去年同期減少，且 區(qū)域分布極不平衡（見下表） 區(qū)域 渝中區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝北區(qū) 南岸區(qū) 九龍坡區(qū) 合計 新盤個數(shù)（個） 7 7 5 4 3 2 28 在新推樓盤中，小區(qū)占 %（ 16個），單體占 %（ 12 個），且絕大多數(shù)為高層項目，框架結(jié)構(gòu)。其中期房成交 萬平方米，成交金額 億元，占商品房銷售近 7 成；現(xiàn)房成交 萬平方米，成交金額 億元。除渝中區(qū)外，各區(qū)差異不大，開發(fā)重心逐漸由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴展。 ③房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來成為開發(fā)熱土 渝中區(qū)、江北區(qū)多年來一直是重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的重心，但近年來開發(fā)格局發(fā)生 了較為明顯的變化。 ②住宅投資持續(xù)上升，住宅建設(shè)成為市場主體 2020 年上半年完成住宅建設(shè)投資 億元，同比增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 60%。 （ 2） 2020 上半年房地產(chǎn)市場形勢 受社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的影響， 2020 年上半年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)增長強勁，市場形勢整體良好： ①開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大，成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主動力 2020 年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量 億元，同比增長 %，施工規(guī)模 萬平方米，同比增長 %。 重慶市主城區(qū)各年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況 投資額 （億元） 施工面積 （萬平米） 竣工面積 （萬平米） 銷售面積 （萬平米） 空置面積 （萬平米） 1996 1997 1998 1999 2020 重慶市主城區(qū)各年商品住宅開發(fā)投資增長情況 投資額 （億元） 施工面積 （萬平米） 竣工面積 （萬平米） 銷售面積 （萬平米） 空置面積 （萬平米） 1996 1997 1998 1999 2020 從以上各年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來重慶市房地產(chǎn)市場處于一個蓬勃發(fā)展時期，其中， 1998 年和 2020 年是房地產(chǎn)迅猛增長年，尤其是進入 2020 年以來，重慶主城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)無論是投資額與施工面積，還是竣工 面積及銷售面積，均出現(xiàn)超過 30%的同比增幅；主城區(qū)商品大渡口 住宅的投資額、施工面積、竣工面積以及銷售面積也呈現(xiàn)高于 30%的同比增幅。就總體而言，項目引力片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟水平不太發(fā)達，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)工業(yè)為主、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為輔，人均收入普遍偏低，但差異性較大：高新技術(shù)從業(yè)人員和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的中高級管理人員收入較高，但人口數(shù)量較少，不到片區(qū)總?cè)丝诘?30%；一般產(chǎn)業(yè)工人和部分打工階層收入較低，但 人口總數(shù)較大，約占片區(qū)總?cè)丝诘?70%以上。 本項目的引力片區(qū)，實際上橫跨了高新技術(shù)區(qū)和九龍坡區(qū)。具體講，西至石橋鋪 地區(qū)，北至謝家灣地區(qū)、東至楊家坪地區(qū)。 2．本地塊開發(fā)為住宅小區(qū)的輻射距離及輻射片區(qū)分析 受地形、交通及市場競爭的影響，本地塊開發(fā)的住宅小區(qū)項目，其主要引力距離按時間估算不超過半個多小時的公交運行路程，即是不超過 10 公里左右，且項目引力隨距離增加而逐漸衰減。 綜上所述，我們認為本地塊目前最適宜于住宅小區(qū)項目開發(fā)。因而，該地塊除了最適宜于住宅開發(fā)外，也可適宜于工業(yè)項目開發(fā)。 （三）地塊經(jīng)營的適宜性分析 1．最適宜項目、可適宜項目、不適宜項目分析 結(jié)合本案地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身條件，其經(jīng)營適宜性可作如下判斷： ①最適宜項目：住宅小區(qū) 本地塊面積適中，區(qū)位合理，公交方便，空氣清新，視野開闊，是居家修 養(yǎng)之理想場所，最適宜住宅小區(qū)開發(fā)。 3．機遇 ①附近“二郎科技城”的啟動，已帶動該地地產(chǎn)大幅度增值，使該地房地產(chǎn)投資具有一定潛力； ②陳庹公路的建成，正在改善該地交通環(huán)境，使附近居住生活條件得到進一步完善，將有效吸引更多的人群前來置業(yè)。 2．劣勢 ①地塊形狀極不規(guī)則，不利于平面布局規(guī)劃； ②地塊對外交通組織較差，西北角外接街區(qū)公路過分狹長，交通路徑太長；東北角地形落差較差，不利于對外交通的平面組織；東南角雖有城市快車道橫穿而過，但不能開設(shè)小區(qū)對外交通出入口； ③受對外交通組織困難的 影響，小區(qū)大門設(shè)置缺乏合適地段； ④周邊社區(qū)不太成熟，商服網(wǎng)點缺乏，人氣、商氣稍差； ⑤地塊西邊建成區(qū)建筑物低矮破舊，影響本樓盤觀瞻性； ⑥地塊周界地勢落差較大，堡坎環(huán)境工程量大； ⑦目前地塊缺乏天然優(yōu)勢資源。根據(jù)快車道的規(guī)定，將限制本項目在地塊東北角及東南角開設(shè)小區(qū)交通出入口。若出讓一年后未開發(fā)者將被收取土地閑置費，出讓兩年后仍未開發(fā)者將被國家收回土地使用權(quán)。 該地塊現(xiàn)為國有劃撥土地使用權(quán)，其用于房地產(chǎn)開發(fā)時將按現(xiàn)行土地使用政策規(guī)定補辦土地出讓手續(xù)，補交土地出讓金，且出讓年限一般為 50 年。 6．土地級別、出讓金 查重慶市 2020 年新編土地級別冊和土地出讓金新標準，本地塊土地級別為 6 級，該級居住用地的出讓金標準按建筑面積計算為 110 元 /平方米。 5．動遷安置狀況 本地塊地上建筑均屬于工業(yè)生產(chǎn)用房，產(chǎn)權(quán)主體單一，均為土地方中國海外集團重慶公司所有，根據(jù)合作協(xié)議，土地方以土地參與聯(lián)建，投資方除應(yīng)按約定支付有關(guān)安置費用外，對地上建筑物的拆除可不予補償?，F(xiàn)有變電設(shè)施 1000 千伏安 2 臺，日供水能力 7 萬噸，供氣 800 立方米，基本滿足項目開發(fā)所需。 地塊現(xiàn)狀景觀主要為單一的綠化景觀，地上綠樹成蔭，蒼翠欲滴；地塊東南較規(guī)劃有 300多畝的水景公園，未來景觀豐富，環(huán)境優(yōu)越。 3．周邊環(huán)境及景觀資源 地塊處于城郊結(jié)合地帶，除西北邊為城市建成區(qū)外，其余各面均為待開發(fā)的農(nóng)村地域。 2．交通動線 地塊西北角現(xiàn)有一街區(qū)公路與陳家坪至石坪橋的主公路直接相連，規(guī)劃中的陳庹路從該地塊東南角直通而過，其距陳家坪長途汽車站和成渝高速公路入口處不足 1公里，道路相對暢通，交通比較方便，公交便捷，線路眾多， 40 23 42 3 22 39 224等公交線路從旁穿過。位置相對優(yōu)越。就優(yōu)勢而言，其人口眾多、社區(qū)成熟、設(shè)施完善、市政配套、道路通達、交通便捷；就劣勢而言，區(qū)域經(jīng)濟相對低下，人均收入普遍偏低，下崗失業(yè)者較多，市場購買力受限。其社區(qū)成熟，商服繁華。區(qū)內(nèi)道路縱橫通達，已形成水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。同其他區(qū)比較，該區(qū)人均經(jīng)濟收入相對較低，但內(nèi)部差異較大，企業(yè)管理層收入較之一般產(chǎn)業(yè)工人高，具有一定的購買力。全區(qū) 2020年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年同比增長，人均國民生產(chǎn)總值 12189 元，居民人均收入 8042元。其交通通達，通過長江二橋、鵝公巖大橋與南岸區(qū)、渝中區(qū)緊密相連。 ⑥該區(qū)政策寬松，為吸引更多外來企業(yè)投資，在稅費、貸款、土地出讓、拆遷安置、以及酬金獎勵等方面出臺了較多優(yōu)惠政策，使該區(qū)房地產(chǎn)投資具有相對寬松的政策 環(huán)境。其社區(qū)成熟，商服繁華。 ④該區(qū)交通方便，設(shè)有陳家坪長途汽車站，是成渝高速公路的起點站，區(qū)內(nèi)道路通達，線路縱橫，公交快捷。后者多以外來流動人口為主，其經(jīng)濟收入水平較高。 ③該區(qū)受產(chǎn)業(yè)布局影響，人口構(gòu)成主要包括兩大類型，一是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，二是高新產(chǎn)業(yè)人口。 ②該區(qū)是重慶傳統(tǒng)工業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)既包括以重慶啤酒廠、重慶熱水瓶總 廠、重慶針織總廠、重慶玻璃塑料配件廠、重慶無線電九廠、重慶水管鑄造廠、重慶三峽油漆廠等為代表的傳統(tǒng)輕工業(yè)，又包括以諾基亞、康佳、 TCL、聯(lián)想、方正、彩電中心 等大型新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)。其行政區(qū)域為 23平方公里，包括占地 10平方公里的二郎科技新城和占地2 平方公里的石橋鋪高科技開發(fā)園。 1．高新區(qū) ①重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于石橋鋪 陳家坪片區(qū)，地理位置優(yōu)越，是重慶市的副中心之一。 （三） 地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 本次研究的地塊位居原重慶針織總廠所在地，介于陳家坪至石坪橋之間，地處九龍坡區(qū)與高新技術(shù)區(qū)的交接地帶。 ③郵電通信方面，重慶已成為西南地區(qū)郵電通訊業(yè)務(wù)輔助指揮中心和全國六大郵電通訊交換中心之一，全市長途交換機容量達 4 萬多路端，電話裝機容量 400 多萬戶，固定電話用戶 300 萬左右，移動電話用戶 100 多萬戶，電話普及率約為 72%。 ②全市供水管網(wǎng)發(fā)達，總長 4500 多公里，建有 50 多個自來水廠，日供水能力達到 300 多萬噸，自來水供水普及率達到 %，并建成了一座年處理能力達 50 萬噸的污水處理廠。 5．市政基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)具有良好的硬件環(huán)境 ①“九五”期間，重慶主城區(qū)交通設(shè)施大為改觀，