【正文】 該地區(qū)預(yù)計(jì)總開發(fā)規(guī)模（1+項(xiàng)目引力系數(shù)） 估算結(jié)果如下表：引力片區(qū)全部客戶總承購力（億元）愿購陳家坪及石坪橋地區(qū)的客戶比例陳家坪及石坪橋地區(qū)的承購力（億元）該地區(qū)近三年預(yù)期開發(fā)總規(guī)模（萬）目標(biāo)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)規(guī)模（萬㎡）目標(biāo)項(xiàng)目引力系數(shù)目標(biāo)項(xiàng)目預(yù)期市場份額（億元）27%5028 （三）市場研究結(jié)論 1．XX主城區(qū)房地產(chǎn)市場正處在第二輪發(fā)展周期的迅速上漲期。羽毛球場、大型會所、酒店等。 ①項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)的總戶數(shù)估計(jì) 由于項(xiàng)目引力片區(qū)不是按行政邊界劃分，因此對引力片區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)總?cè)丝诩凹彝タ倯魯?shù)無法作出非常準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)，而只能在片區(qū)內(nèi)主要街道辦事處和派出所所提供的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)值基礎(chǔ)上，結(jié)合片區(qū)內(nèi)主要中型及大型企事業(yè)的抽樣調(diào)查結(jié)果，并根據(jù)項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)所觀察的人口分布密度，作出近似估計(jì)。 接受10萬元以下總價的客戶約占1/3左右，這與家庭人口較少的客戶對小戶型的需求比例相接近。 %，表明目前調(diào)查片區(qū)內(nèi)樓盤炒家較少，客戶投資心理不明顯。根據(jù)對本項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)各類潛在目標(biāo)客戶的抽樣調(diào)查分析，本項(xiàng)目潛在客戶在各地區(qū)的分布比例可能為：目標(biāo)客源陳家坪附近石坪橋附近石橋鋪地區(qū)楊家坪地區(qū)引力片區(qū)以外百分比30%40%20%30%15%25%5%%10%10%15% （2）目標(biāo)客群調(diào)研及需求特征分析 ①客群調(diào)研 調(diào)研途徑：以科研課題名義實(shí)施調(diào)研 調(diào)研方法：問卷訪問法和實(shí)地訪問法相結(jié)合 調(diào)研范圍：項(xiàng)目附近的各類潛在客戶 調(diào)研內(nèi)容：客戶經(jīng)濟(jì)收入、從業(yè)構(gòu)成、家庭規(guī)模、文化水平、住房現(xiàn)狀、置業(yè)傾向、購房要求 樣本容量：包括20個企事業(yè)單位的內(nèi)部家庭以及150戶社會家庭，共計(jì)500戶。 ④房價水平及其變化 2001年2季度九龍坡區(qū)不同片區(qū)，其住宅平均售價略有差異： 楊家坪地區(qū)：最高價均值：2087元/平方米 均價均值：1878元/平方米 比上季度上升58元/平方米 最低價均值：1683元/平方米 最高價個盤：珠江花園3300元/平方米 最低價個盤：天鵝山莊1500元/平方米 西郊路沿線：最高價均值：2206元/平方米 均價均值：1902元/平方米 比上季度下降50元/平方米 最低價均值：1646元/平方米 最高價個盤：廣廈經(jīng)典3800元/平方米 最低價個盤：金匯園1430元/平方米 謝家灣地區(qū)：最高價均值：1730元/平方米 均價均值：1620元/平方米 比上季度上升53元/平方米 最低價均值：1524元/平方米 最高價個盤：建設(shè)廣場2380元/平方米 最低價個盤：賢園小區(qū)1350元/平方米 ⑤樓盤品質(zhì)情況 該區(qū)除了少數(shù)樓盤品質(zhì)較高之外（如珠江花園、廣廈經(jīng)典等），其他樓盤多以單體高層或一般小區(qū)為主，大部分樓盤在平面規(guī)劃、景觀營造、戶型設(shè)計(jì)、智能化裝備方面，都存在一些不足，普遍小氣，多借輕軌進(jìn)行炒作（如晉渝城市彩園）。 （1）高新區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析 ①土地供應(yīng)數(shù)量 2001上半年，高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況如下表：受讓單位地塊位置年限用地性質(zhì)總面積（平方米）XX新產(chǎn)物業(yè)發(fā)展有限公司石橋鋪長石居住小區(qū)12號50綜合XX東田置業(yè)發(fā)展有限公司石橋鋪白馬凼50綜合5125XX移動通信公司石橋鋪高科開發(fā)園36號50工業(yè)5703XX高科集團(tuán)公司石橋鋪高科開發(fā)園36號50工業(yè)XX南方集團(tuán)有限公司石橋鋪長石村50綜合71047XX中江物業(yè)有限公司二郎路口科技新城大型市場區(qū)12號50市場11700XX寶鋼鋼材配送公司二郎路口科技新城工業(yè)小區(qū)A36150工業(yè)28000合計(jì)197414 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓共有4宗，將在一定程度上對本項(xiàng)目的經(jīng)營產(chǎn)生競爭影響。就總體而言，項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平不太發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)工業(yè)為主、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為輔，人均收入普遍偏低，但差異性較大：高新技術(shù)從業(yè)人員和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的中高級管理人員收入較高，但人口數(shù)量較少，不到片區(qū)總?cè)丝诘?0%；一般產(chǎn)業(yè)工人和部分打工階層收入較低，但人口總數(shù)較大，約占片區(qū)總?cè)丝诘?0%以上。 2．劣勢 ①地塊形狀極不規(guī)則，不利于平面布局規(guī)劃； ②地塊對外交通組織較差，西北角外接街區(qū)公路過分狹長，交通路徑太長；東北角地形落差較差，不利于對外交通的平面組織；東南角雖有城市快車道橫穿而過，但不能開設(shè)小區(qū)對外交通出入口； ③受對外交通組織困難的影響，小區(qū)大門設(shè)置缺乏合適地段； ④周邊社區(qū)不太成熟，商服網(wǎng)點(diǎn)缺乏，人氣、商氣稍差； ⑤地塊西邊建成區(qū)建筑物低矮破舊，影響本樓盤觀瞻性； ⑥地塊周界地勢落差較大，堡坎環(huán)境工程量大； ⑦目前地塊缺乏天然優(yōu)勢資源。 3．周邊環(huán)境及景觀資源 地塊處于城郊結(jié)合地帶，除西北邊為城市建成區(qū)外，其余各面均為待開發(fā)的農(nóng)村地域。其交通通達(dá)，通過長江二橋、鵝公巖大橋與南岸區(qū)、渝中區(qū)緊密相連。1．高新區(qū) ①XX高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于石橋鋪陳家坪片區(qū)，地理位置優(yōu)越，是XX市的副中心之一。 ①2001年6月1日起實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，在商品房銷售監(jiān)管上更加嚴(yán)格，對商品房銷售條件、銷售方式、廣告宣傳、計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)、面積誤差以及售后保修等問題作出了比較嚴(yán)格的具體規(guī)定，使開發(fā)商的售房行為更加規(guī)范化。 ③固定資產(chǎn)投資保持較快增長 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，全市固定資產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁，截止6月底，%，已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的核心動力。根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律判斷，估計(jì)下一個高峰期將是2002年至2004年之間，因此，目前是投資房地產(chǎn)的最好時機(jī)。1997年我國人均GDP為5700元人民幣，折合約690美元，這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于這個迅速發(fā)展時期。 由于我國是一個發(fā)展中國家，目前還只是處于工業(yè)化中期階段，無論是經(jīng)濟(jì)的國際化進(jìn)程，還是城鎮(zhèn)化水平，都還處在一個較低水準(zhǔn)狀態(tài)。 （1）“九五”期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益也不斷改善。根據(jù)預(yù)測，未來10年，按6‰%的城鎮(zhèn)化增長率估計(jì)，到2010年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到3281萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為1509萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到46%。 ④目前《非成套公有住房出售管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整XX市城鎮(zhèn)公有住房租金的決定》已正式實(shí)施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)大幅度地上調(diào)，這必將有效促進(jìn)個人購房比例上升，促使存量房與商品房市場的進(jìn)一步繁榮。該區(qū)既建有XX市最早的大型渝洲交易城，也建有XX市最大的電腦市場。 ④該區(qū)交通便捷，是XX重要的交通樞紐地和物質(zhì)集散地。 地塊附近公共服務(wù)設(shè)施基本齊備，具有幼兒園、中小學(xué)、中技校、藥房、農(nóng)貿(mào)市場等相關(guān)設(shè)施。 ②可適宜項(xiàng)目：工業(yè)廠房 本地塊原屬工業(yè)用地，周邊工業(yè)企業(yè)分布較多，具有較好的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和水電基礎(chǔ)設(shè)施，其地塊面積較大，地上現(xiàn)有工業(yè)建筑物大部分還可繼續(xù)使用。房地產(chǎn)開發(fā)已成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長的重要支撐。 ④房價水平及其變化 2001年2季度高新區(qū)住宅平均銷售價格為1788元/平方米，比1季度上升34元/平方米，從其房價走勢看，該區(qū)價格有回暖的跡象。 ②高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（石橋鋪地區(qū)）的部分IT白領(lǐng)階層 這部分客群主要集中在高新區(qū)，大多從事IT行業(yè)及通訊行業(yè)工作。 C．家庭月均收入水平（元/）收入狀況1000元下1000200020003000300040004000以上所占比例%%%%% 在打算購房的潛在客群中： 月入1000元以下的客群主要集中在未婚單身打工階層及國企下崗家庭。但受其較高總價限制，目前市場需求比例還明顯不足。 結(jié)論： 本項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)潛在客群有關(guān)購房指標(biāo)如下： ①受存款不充足以及現(xiàn)有舊房變現(xiàn)困難的影響，打算近三年購房的僅占全部被調(diào)查者的35%。這一評估結(jié)果與意向總價直接調(diào)查的結(jié)果比較接近。劣勢1. 周邊交通不理想2. 社區(qū)不成熟3. .產(chǎn)品鏈太長1. 背靠火葬場2. 戶型太大。 6．項(xiàng)目客戶片區(qū)中，在其現(xiàn)有支付能力下可形成約27億元的有效需求，其中，可能被陳家坪及石坪橋吸引的需求量合計(jì)約為7億元左右。 ②愿意到項(xiàng)目所在地附近（陳家坪至石坪橋沿線一帶）購房的客戶比例 根據(jù)對潛在客戶意向置業(yè)區(qū)域的調(diào)查分析，%。高新區(qū)九龍坡區(qū)合計(jì)在售在建項(xiàng)目（個）11516即將在建項(xiàng)目（個）18422 （2）主要競爭項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)及營銷策略比較 各競爭項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)及營銷策略見下表 ①片區(qū)內(nèi)的主要競爭項(xiàng)目比較 A．珠江花園、彩甸園、金都香榭、廣廈經(jīng)典樓盤名稱（F區(qū)）珠江花園金都香榭廣夏經(jīng)典開發(fā)商南方集團(tuán)珠江實(shí)業(yè)有限公司金都實(shí)業(yè)有限公司廣夏集團(tuán)XX公司地址高新區(qū)科園二路入口處楊家坪直港大道楊家坪直港大道楊家坪西郊路規(guī)劃形態(tài)住宅小區(qū)、臨街商店住宅小區(qū)住宅小區(qū)高層住宅小區(qū)占地面積26905㎡200余畝32000㎡50畝左右總建筑面積89038㎡30萬㎡100000㎡130000㎡容積率綠化率45%47%40%40%棟數(shù)52266層數(shù)161882581832結(jié)構(gòu)類型框架框架框架框架剪力墻總戶數(shù)4302100460888車位數(shù)200個1000個240個330個主力戶型一室一廳至四室二廳一室一廳至四室二廳一室一廳至四室二廳一室一廳至四室兩廳主力面積44113802006014080140旺銷戶型中、小戶型中中、小戶型中、小戶型旺銷面積5080平米140平米左右100平米左右100平米左右主力價位17001900215023001850210020002500起價160015002000躍260017001800均價1780220020002200預(yù)售日期交房日期配套會所、娛樂等設(shè)施會所、教育、運(yùn)動、休閑等設(shè)施齊備會所、運(yùn)動、休閑等設(shè)施會所、休閑、運(yùn)動等設(shè)施組團(tuán)布局圍合式半封閉住宅小區(qū)組團(tuán)獨(dú)立，以中心花園廣場為中心半圍合式住宅小區(qū)、中心花園廣場以九龍廣場為中心半圍合布局景觀設(shè)計(jì)架空層綠化和休閑區(qū)、中庭花園設(shè)置羅馬廣場，萊茵廣場，休閑草坡中心花園、庭院綠化中心花園、廣場賣點(diǎn)經(jīng)典小戶型臨江觀景廣場、位置市場定位白領(lǐng)一族（中低檔）中高檔中檔中高檔銷售率50%左右80%左右60%左右70%左右營銷策略廣告用語：一切為您做的五星家園廣告用語：蝶戀花、人戀家廣告用語：與新XX同行，實(shí)力塑造經(jīng)典優(yōu)勢利用其品牌效應(yīng)，定位小戶型，地理位置優(yōu)越景觀好，臨江邊，交通便捷，以人為本的設(shè)計(jì)概念，星級服務(wù)小區(qū)配套齊全，景觀好，地理位置優(yōu)越。 ⑥對住宅面積的需求以80100平方米的居多（27%），100120平方米其次（25%），6080平方米再次（20%），120140平方米較少（14%），60平方米以下和140平方米以上最少（二者合計(jì)14%）。 認(rèn)同1000—1500元/平方米的客戶主要為經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍差的未婚單身打工階層、已婚小兩口、及部分國企職工，其比例相對較高，這與該片區(qū)人均收入總體不高有關(guān)。 E．購房目的購房目的解決基本居住問題改善居住或升級換代投資比例%%% 在打算購房的潛在客戶中： 欲解決基本居住問題的客群占28..6%。 ④石坪橋、謝家灣一帶部分居民 石坪橋、謝家灣一帶，目前尚較高品質(zhì)的大型居住小區(qū)。 （2）九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析 ①土地供應(yīng)數(shù)量 2001上半年，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況如下表：受讓單位地塊位置年限用地性質(zhì)總面積（平方米）XX隆鑫集團(tuán)有限公司九龍園區(qū)50工業(yè)213280XX三利百貨有限公司桃花溪街50商業(yè)2305XX五星房地產(chǎn)開發(fā)公司黃角坪正街29號50綜合4290XX金辰機(jī)械廠九龍十一社50工業(yè)5815XX巨江工程機(jī)械公司石坪橋青龍村7號50工業(yè)7069合計(jì)232759 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓只有1宗，面積7069平米，不對本項(xiàng)目形