【正文】 電通信方面，XX已成為西南地區(qū)郵電通訊業(yè)務輔助指揮中心和全國六大郵電通訊交換中心之一，全市長途交換機容量達4萬多路端，電話裝機容量400多萬戶，固定電話用戶300萬左右，移動電話用戶100多萬戶，電話普及率約為72%。 （三） 地塊所在區(qū)域環(huán)境分析本次研究的地塊位居原XX針織總廠所在地，介于陳家坪至石坪橋之間，地處九龍坡區(qū)與高新技術區(qū)的交接地帶。1．高新區(qū) ①XX高新技術開發(fā)區(qū)位于石橋鋪陳家坪片區(qū)，地理位置優(yōu)越，是XX市的副中心之一。其行政區(qū)域為23平方公里，包括占地10平方公里的二郎科技新城和占地2平方公里的石橋鋪高科技開發(fā)園。 ②該區(qū)是XX傳統(tǒng)工業(yè)與高新技術產(chǎn)業(yè)的結合區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)既包括以XX啤酒廠、XX熱水瓶總廠、XX針織總廠、XX玻璃塑料配件廠、XX無線電九廠、XX水管鑄造廠、XX三峽油漆廠等為代表的傳統(tǒng)輕工業(yè)，又包括以諾基亞、康佳、TCL、聯(lián)想、方正、彩電中心等大型新興技術產(chǎn)業(yè)。 ③該區(qū)受產(chǎn)業(yè)布局影響，人口構成主要包括兩大類型，一是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，二是高新產(chǎn)業(yè)人口。后者多以外來流動人口為主，其經(jīng)濟收入水平較高。 ④該區(qū)交通方便，設有陳家坪長途汽車站，是成渝高速公路的起點站，區(qū)內(nèi)道路通達，線路縱橫，公交快捷。其社區(qū)成熟，商服繁華。 ⑥該區(qū)政策寬松，為吸引更多外來企業(yè)投資，在稅費、貸款、土地出讓、拆遷安置、以及酬金獎勵等方面出臺了較多優(yōu)惠政策，使該區(qū)房地產(chǎn)投資具有相對寬松的政策環(huán)境。其交通通達，通過長江二橋、鵝公巖大橋與南岸區(qū)、渝中區(qū)緊密相連。比上年同比增長，人均國民生產(chǎn)總值12189元，居民人均收入8042元。同其他區(qū)比較，該區(qū)人均經(jīng)濟收入相對較低，但內(nèi)部差異較大，企業(yè)管理層收入較之一般產(chǎn)業(yè)工人高，具有一定的購買力。區(qū)內(nèi)道路縱橫通達，已形成水陸空立體交通網(wǎng)絡。其社區(qū)成熟，商服繁華。就優(yōu)勢而言，其人口眾多、社區(qū)成熟、設施完善、市政配套、道路通達、交通便捷；就劣勢而言，區(qū)域經(jīng)濟相對低下，人均收入普遍偏低，下崗失業(yè)者較多，市場購買力受限。位置相對優(yōu)越。 2．交通動線 地塊西北角現(xiàn)有一街區(qū)公路與陳家坪至石坪橋的主公路直接相連，規(guī)劃中的陳庹路從該地塊東南角直通而過，其距陳家坪長途汽車站和成渝高速公路入口處不足1公里，道路相對暢通，交通比較方便，公交便捷，線路眾多，40234232239224等公交線路從旁穿過。 3．周邊環(huán)境及景觀資源 地塊處于城郊結合地帶，除西北邊為城市建成區(qū)外，其余各面均為待開發(fā)的農(nóng)村地域。 地塊現(xiàn)狀景觀主要為單一的綠化景觀，地上綠樹成蔭，蒼翠欲滴；地塊東南較規(guī)劃有300多畝的水景公園，未來景觀豐富，環(huán)境優(yōu)越?，F(xiàn)有變電設施1000千伏安2臺，日供水能力7萬噸，供氣800立方米，基本滿足項目開發(fā)所需。 5．動遷安置狀況 本地塊地上建筑均屬于工業(yè)生產(chǎn)用房，產(chǎn)權主體單一，均為土地方中國海外集團XX公司所有，根據(jù)合作協(xié)議，土地方以土地參與聯(lián)建，投資方除應按約定支付有關安置費用外，對地上建筑物的拆除可不予補償。 6．土地級別、出讓金 查XX市2000年新編土地級別冊和土地出讓金新標準，本地塊土地級別為6級，該級居住用地的出讓金標準按建筑面積計算為110元/平方米。 該地塊現(xiàn)為國有劃撥土地使用權，其用于房地產(chǎn)開發(fā)時將按現(xiàn)行土地使用政策規(guī)定補辦土地出讓手續(xù)，補交土地出讓金，且出讓年限一般為50年。若出讓一年后未開發(fā)者將被收取土地閑置費，出讓兩年后仍未開發(fā)者將被國家收回土地使用權。根據(jù)快車道的規(guī)定，將限制本項目在地塊東北角及東南角開設小區(qū)交通出入口。 2．劣勢 ①地塊形狀極不規(guī)則，不利于平面布局規(guī)劃； ②地塊對外交通組織較差，西北角外接街區(qū)公路過分狹長，交通路徑太長；東北角地形落差較差，不利于對外交通的平面組織；東南角雖有城市快車道橫穿而過，但不能開設小區(qū)對外交通出入口； ③受對外交通組織困難的影響，小區(qū)大門設置缺乏合適地段； ④周邊社區(qū)不太成熟，商服網(wǎng)點缺乏，人氣、商氣稍差； ⑤地塊西邊建成區(qū)建筑物低矮破舊，影響本樓盤觀瞻性； ⑥地塊周界地勢落差較大，堡坎環(huán)境工程量大； ⑦目前地塊缺乏天然優(yōu)勢資源。 3．機遇 ①附近“二郎科技城”的啟動，已帶動該地地產(chǎn)大幅度增值，使該地房地產(chǎn)投資具有一定潛力； ②陳庹公路的建成，正在改善該地交通環(huán)境，使附近居住生活條件得到進一步完善，將有效吸引更多的人群前來置業(yè)。 （三）地塊經(jīng)營的適宜性分析 1．最適宜項目、可適宜項目、不適宜項目分析 結合本案地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身條件，其經(jīng)營適宜性可作如下判斷： ①最適宜項目：住宅小區(qū) 本地塊面積適中，區(qū)位合理，公交方便，空氣清新，視野開闊，是居家修養(yǎng)之理想場所，最適宜住宅小區(qū)開發(fā)。因而，該地塊除了最適宜于住宅開發(fā)外，也可適宜于工業(yè)項目開發(fā)。 綜上所述，我們認為本地塊目前最適宜于住宅小區(qū)項目開發(fā)。 2．本地塊開發(fā)為住宅小區(qū)的輻射距離及輻射片區(qū)分析 受地形、交通及市場競爭的影響，本地塊開發(fā)的住宅小區(qū)項目，其主要引力距離按時間估算不超過半個多小時的公交運行路程，即是不超過10公里左右，且項目引力隨距離增加而逐漸衰減。具體講，西至石橋鋪地區(qū)，北至謝家灣地區(qū)、東至楊家坪地區(qū)。本項目的引力片區(qū)，實際上橫跨了高新技術區(qū)和九龍坡區(qū)。就總體而言，項目引力片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟水平不太發(fā)達，產(chǎn)業(yè)結構以傳統(tǒng)工業(yè)為主、高新技術產(chǎn)業(yè)為輔，人均收入普遍偏低，但差異性較大：高新技術從業(yè)人員和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的中高級管理人員收入較高，但人口數(shù)量較少，不到片區(qū)總人口的30%；一般產(chǎn)業(yè)工人和部分打工階層收入較低，但人口總數(shù)較大，約占片區(qū)總人口的70%以上。 XX市主城區(qū)各年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況投資額（億元）施工面積（萬平米）竣工面積（萬平米）銷售面積（萬平米）空置面積（萬平米）19961997199819992000 XX市主城區(qū)各年商品住宅開發(fā)投資增長情況投資額（億元）施工面積（萬平米）竣工面積（萬平米）銷售面積（萬平米）空置面積（萬平米）19961997199819992000 從以上各年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來XX市房地產(chǎn)市場處于一個蓬勃發(fā)展時期，其中，1998年和2000年是房地產(chǎn)迅猛增長年，尤其是進入2000年以來，XX主城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)無論是投資額與施工面積，還是竣工面積及銷售面積，均出現(xiàn)超過30%的同比增幅；主城區(qū)商品住宅的投資額、施工面積、竣工面積以及銷售面積也呈現(xiàn)高于30%的同比增幅。 （2）2001上半年房地產(chǎn)市場形勢 受社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的影響，2001年上半年XX市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)增長強勁，市場形勢整體良好： ①開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大，成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主動力 2001年上半年，%，%。 ②住宅投資持續(xù)上升，住宅建設成為市場主體 ，%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的60%。 ③房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來成為開發(fā)熱土 渝中區(qū)、江北區(qū)多年來一直是XX市房地產(chǎn)開發(fā)的重心，但近年來開發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。除渝中區(qū)外，各區(qū)差異不大，開發(fā)重心逐漸由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴展。占商品房銷售近7成；。 ⑤新盤上市速度放緩，區(qū)域分布不平衡2001年上半年，受預售條件從嚴的影響，新盤上市數(shù)量比去年同期減少，且區(qū)域分布極不平衡（見下表）區(qū)域渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)南岸區(qū)九龍坡區(qū)合計新盤個數(shù)（個）77543228 在新推樓盤中，%（16個），%（12個），且絕大多數(shù)為高層項目，框架結構。 （1）高新區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析 ①土地供應數(shù)量 2001上半年，高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應情況如下表：受讓單位地塊位置年限用地性質(zhì)總面積（平方米）XX新產(chǎn)物業(yè)發(fā)展有限公司石橋鋪長石居住小區(qū)12號50綜合XX東田置業(yè)發(fā)展有限公司石橋鋪白馬凼50綜合5125XX移動通信公司石橋鋪高科開發(fā)園36號50工業(yè)5703XX高科集團公司石橋鋪高科開發(fā)園36號50工業(yè)XX南方集團有限公司石橋鋪長石村50綜合71047XX中江物業(yè)有限公司二郎路口科技新城大型市場區(qū)12號50市場11700XX寶鋼鋼材配送公司二郎路口科技新城工業(yè)小區(qū)A36150工業(yè)28000合計197414 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓共有4宗，將在一定程度上對本項目的經(jīng)營產(chǎn)生競爭影響。 ③房屋成交數(shù)量 2001年2季度，高新區(qū)商品房成交586套。與推盤總面積比較而言，銷售面積所占比重偏低，市場存在一定的消化壓力。但與整個XX主城區(qū)房價相比，高新區(qū)房價還有一定上升空間。目前，該區(qū)房價水平為： 最高價均值：1934元/平方米 均價均值：1788元/平方米 比上季度上升34元/平方米 最低價均值：1575元/平方米 最高價個盤：南方花園C區(qū)龍景苑 2380元/平方米 最低價個盤：南方花園D區(qū)龍景苑 1180元/平方米 ⑤樓盤品質(zhì)情況 該區(qū)較成熟和有品牌優(yōu)勢的住宅小區(qū)不多，除了南方花園、華宇花園以及金果園以外，尚無其他有實力的樓盤，不象北部新城，競爭樓盤眾多，已是房地產(chǎn)開發(fā)熱潮區(qū)。因此在該區(qū)投資開發(fā)較高品質(zhì)的大型住區(qū)，其競爭不會特別激烈，市場風險相對較低。 ②商品房預售數(shù)量 2001上半年，九龍坡區(qū)在售樓盤18個，較其他區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較大。其中預售成交1539套，；現(xiàn)房成交861套。 ④房價水平及其變化 2001年2季度九龍坡區(qū)不同片區(qū)，其住宅平均售價略有差異： 楊家坪地區(qū)：最高價均值：2087元/平方米 均價均值：1878元/平方米 比上季度上升58元/平方米 最低價均值：1683元/平方米 最高價個盤：珠江花園3300元/平方米 最低價個盤：天鵝山莊1500元/平方米 西郊路沿線：最高價均值：2206元/平方米 均價均值：1902元/平方米 比上季度下降50元/平方米 最低價均值：1646元/平方米 最高價個盤：廣廈經(jīng)典3800元/平方米 最低價個盤：金匯園1430元/平方米 謝家灣地區(qū)：最高價均值：1730元/平方米 均價均值：1620元/平方米 比上季度上升53元/平方米 最低價均值：1524元/平方米 最高價個盤：建設廣場2380元/平方米 最低價個盤：賢園小區(qū)1350元/平方米 ⑤樓盤品質(zhì)情況 該區(qū)除了少數(shù)樓盤品質(zhì)較高之外（如珠江花園、廣廈經(jīng)典等），其他樓盤多以單體高層或一般小區(qū)為主，大部分樓盤在平面規(guī)劃、景觀營造、戶型設計、智能化裝備方面，都存在一些不足，普遍小氣，多借輕軌進行炒作（如晉渝城市彩園）。 3．各類物業(yè)市場交易比較 （1）2001年第2季度主城各區(qū)各類物業(yè)成交面積及金額比較住宅非住宅面積（萬平米）交易額（億元）面積（萬平米）交易額（億元）渝中區(qū)江北區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)高新區(qū)渝北區(qū) （2）2001年第2季度主城各區(qū)各類物業(yè)成交價格比較住宅（元/平米）非住宅（元/平米）渝中區(qū)江北區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)高新區(qū)渝北區(qū) （二）項目目標市場研究 1．項目目標市場定位 考慮到項目所在地的區(qū)域經(jīng)濟水平、地塊開發(fā)經(jīng)營條件、區(qū)域市場差異等因子的影響，我們認為本項目的市場定位應為： 項目檔次：大型中檔住宅小區(qū)，“中偏高品質(zhì)，中偏低價位” 總價控制：主力總價每套10—20萬元 客群對象：主要集中在家庭月收入2500元以上的客戶群體 2．項目目標客群分析 ( 1 )目標客戶的構成及其分布 根據(jù)對項目引力片區(qū)城鎮(zhèn)居民的抽樣調(diào)查，家庭月收入達到2500元以上的目標客戶包括以下四類： ①項目周圍（陳家坪至石坪橋沿線）的企事業(yè)部分中高層管理人員 項目引力片區(qū)內(nèi)分布著XX市近1/4的國有大型工業(yè)企業(yè)，在計劃經(jīng)濟時代，這些企業(yè)曾為XX經(jīng)濟的發(fā)展作出過重大貢獻，其從業(yè)員工在企業(yè)景氣時大都有不同程度的積蓄。作為國企改革中的利益既得者企業(yè)內(nèi)部中高層管理人員，在有一定經(jīng)濟實力支撐下，迫切需要就近改善自己的居住環(huán)境，顯然，在停止福利房的建設與分配