【正文】 0個(gè)停車位）。 銷售計(jì)劃 項(xiàng)目銷售期預(yù)計(jì)從 2023年到 2023年，共 2年。項(xiàng)目凈利潤 ，全投資內(nèi)部收益率 %大于行業(yè)基準(zhǔn)要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 0，項(xiàng)目投資回收期 ，預(yù)計(jì) 2023年 11月收回成本，是典型的 “ 短平快 ” 項(xiàng)目。 項(xiàng)目地處沈陽市沈河區(qū)萬柳塘路 44號(hào)，地塊周邊自然景觀豐富，地理位置十分優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施非常完備。 我們認(rèn)為該地塊非常適合我局建設(shè)干部職工住宅，經(jīng)大量的市場調(diào)研和分析，選定該項(xiàng)目作為解決職工住房問題的重點(diǎn)住宅地塊，并及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行市場調(diào)研，編制可行性研究報(bào)告。 本可行性研究報(bào)告在北京國利機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研報(bào)告 基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整 和 完善 ，并重新編制。傳統(tǒng) 及新興 第三產(chǎn)業(yè) 非常發(fā)達(dá) ，具有良好的軟硬件基礎(chǔ)。 本案 1. 規(guī)劃調(diào)整： 10年沈陽實(shí)行新的區(qū)劃調(diào)整，將東三環(huán)以西，渾河以南，沈吉鐵路以北的原東陵區(qū)城區(qū)部分劃歸沈河區(qū)，使區(qū)域潛能獲得釋放。 2. 名盤云集： 保利花園、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隸屬于東陵區(qū)的樓盤因?yàn)樾姓^(qū)域的變更使得這些項(xiàng)目整體性價(jià)比快速提升，相應(yīng)的價(jià)格也是攀升明顯，每年整體均價(jià)上漲至少千元左右。 經(jīng)過 近 3年 的消化，區(qū)域住宅產(chǎn)品已經(jīng)消化殆盡 ，未來無大規(guī)模產(chǎn)品供應(yīng) 。 房地產(chǎn)概況 核心區(qū)土地稀缺日益明顯，未來商品房稀少，區(qū)域住宅升值空間巨大 市場部分總結(jié) 1. 縱橫沈城南北，城市中心重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)，商圈密布，功能區(qū)分明顯，商務(wù)氛圍濃厚，對(duì)配套住宅需求極其巨大； 2. 行政規(guī)劃變更，房地產(chǎn)板塊有效擴(kuò)大 ，品牌開發(fā)商高端項(xiàng)目云集區(qū)域，開發(fā)潛力提升較快，住宅價(jià)格上漲迅速； 3. 區(qū)域開發(fā)力度大，土地稀缺表現(xiàn)明顯，未來供需矛盾更加突出 4. 萬柳塘周邊教育配套、生活配套極其完善，享有公園優(yōu)良的生活環(huán)境，非常適宜人居。商品住宅供應(yīng)量為 ，建面套數(shù)為 8910套。 本年度商品房成交量 萬平，成交套數(shù) 7686 套。 政策影響下的區(qū)域房地產(chǎn)市場成交依然火爆 需求分析 需求主要以改善型置業(yè)、投資客、購買學(xué)區(qū)房為主，需求異常旺盛，成交量在各區(qū)名列前茅。 2023年沈河區(qū)商品房商品住宅供需情況一覽表 供需研究 商品房成交率高達(dá) 78%，且萬柳塘區(qū)域 2023年幾乎無新盤推出，市場潛力極其巨大 市場部分總結(jié) 研究結(jié)論 從供求關(guān)系分析，未來 1～ 3年隨著核心區(qū)土地日益稀缺，萬柳塘周邊商品房將出現(xiàn)供小于求的長期局面，項(xiàng)目開發(fā)前景良好 1. 2023年 5月東陵區(qū)域的并入，帶入多個(gè)多期開發(fā)樓盤，如保利等知名企業(yè)的多個(gè)項(xiàng)目，導(dǎo)致很長一段時(shí)間內(nèi)區(qū)域供應(yīng)量增大，但萬柳塘區(qū)域無供應(yīng) ； 2. 區(qū)域內(nèi)商業(yè)、寫字樓新老項(xiàng)目鱗次櫛比，剛性需求、二次置業(yè)及投資型客戶眾多，僅有的住宅類項(xiàng)目永不能滿足上述需求； 3. 萬柳塘區(qū)域作為核心區(qū)成熟住宅區(qū)，擁有其他區(qū)域無法比擬的教育資源、公園資源及醫(yī)療資源； 4. 由于商業(yè)地塊成交較多，后市住宅類產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸減小，隨著商務(wù)用房的增加，區(qū)域內(nèi)商品住宅供需矛盾將進(jìn)一步加大。住宅供應(yīng)異常稀缺。此項(xiàng)目目前已進(jìn)入尾盤銷售階段，不會(huì)對(duì)本案的開發(fā)以及未來銷售形成競爭。 2. 五礦萬泉公元總四棟，一期①、②號(hào)樓 2023年 12月入市 ,均價(jià) 8500，2023年 5月 22日位于園區(qū)內(nèi)部景觀較好的③、④號(hào)樓集中入市，主要以公園地產(chǎn)為噱頭，配合優(yōu)質(zhì)的園林設(shè)計(jì)以及會(huì)所配置，實(shí)現(xiàn)其打造舒適型精品住宅的目標(biāo)。 周邊住宅稀缺 短期內(nèi)丌存在新盤競爭項(xiàng)目 典型項(xiàng)目分析結(jié)論 周邊供應(yīng)稀缺，供需矛盾進(jìn)一步加大 區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品逐漸由中小戶型向大戶型過度 項(xiàng)目 面積范圍（㎡） 主力面積區(qū)間（㎡） 華府新天地 高層 3090 高層 3272 新華天璽 高層 45466 高層 4575 銀河麗灣 高層 113283 高層 113253 領(lǐng)先國際 高層 112172 高層 149156 萬科柏翠園 高層 170260 高層 170260 保利海上五月花 多層 90169 多層 90120 保利康橋 高層 90400 高層 139240 水晶城 多層 47140 高層 50130 多層 80100 高層 70110 佳和新城 高層 65115 高層 5689 公園雅筑 高層 57142 高層 5690 五礦萬泉公元 高層 54139 高層 75118 沈河區(qū)高端項(xiàng)目云集，尤其近兩年，土地資源的日益短缺，僅有的開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)商大多采取高端定位。 主力戶型 主要集中在 4570平米和 100130平米之間 1. 2023年，區(qū)位優(yōu)勢(shì)特別明顯的項(xiàng)目（萬科柏翠園、華府新天地等）開盤價(jià)格相對(duì)于其他樓盤來說上漲趨勢(shì)明顯； 2. 目前區(qū)域內(nèi)多以高層為主，高層精裝修一般為 13000 元 /㎡ ，精裝費(fèi)一般為 1500 元 /㎡ ；非精裝高層一般為8500元 /㎡ 。商業(yè)項(xiàng)目一般為 15000元 /㎡ ； 3. 價(jià)格相對(duì)于 09年整體上漲很多，2023年區(qū)域市場繼續(xù)呈現(xiàn)供售兩旺的局面。周邊區(qū)域新建住宅產(chǎn)品的十分匱乏。 3. 于是針對(duì)客群也主要以一環(huán)內(nèi)固有中高端客戶為主，購房者主要是 2次購房以作投資，附帶一部分的學(xué)區(qū)房購買人群。 銷售價(jià)格定位 在產(chǎn)品力等因素得以保證的前提下，充分考慮到本案品牌化效應(yīng)、區(qū)域土地資源的稀缺性及與項(xiàng)目和企業(yè)品牌價(jià)值聯(lián)動(dòng)、引進(jìn)專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理