【正文】 ........................................................................................25 資本回報率（靜態(tài)） ........................................................................................................................25 靜態(tài)投資回收期 ................................................................................................................................26 項目的不確定性分析 .................................................................................................................28 項目盈虧平衡分析 ............................................................................................................................28 項目敏感性分析 ................................................................................................................................28 概率分析 ............................................................................................................................................29 風險分析 .....................................................................................................................................30附表： ...................................................................................................................................................................312 / 43附表 1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措計劃表 ..................................................................31附表 2：全部投資現(xiàn)金流量表 ..........................................................................................................42附表 3：項目損益表 ..........................................................................................................................44附表 4：概率分析表 ..........................................................................................................................46附圖： ...................................................................................................................................................................47附圖 1：本項目盈虧平衡圖 ..............................................................................................................47附圖 2：本項目靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成圖 ..............................................................................................483 / 43 實施進度計劃本項目地塊占地廣闊，開發(fā)規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，需投入大量的人力、財力和物力，因此，發(fā)展商宜結(jié)合本項目市場研究調(diào)查的結(jié)論以及現(xiàn)時自身的經(jīng)營狀況，包括關(guān)于本項目開發(fā)的一些初步思路，通過與研究人員共同確定，將整個項目的發(fā)展劃分為三個連續(xù)的階段（即每兩年為一個階段，每年按 4 月至 11 月為一個計算期） 。4 / 43項目名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年建設(shè)、施工進度、投資安排 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度一、征地拆遷 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　征地拆遷及場地七通一平 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　二、設(shè)計與工程勘探 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 、報建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　、建筑模型制作 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　三、辦理前期報建手續(xù) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　四、工程施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　場 地大開挖土方工程及基礎(chǔ)施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地下室工程（25 層住宅樓） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　砼 框架結(jié)構(gòu)土建及室內(nèi)基本裝修 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　會所及公建配套設(shè)施工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　五、設(shè)備安裝 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　、排水工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　六、小區(qū)范圍內(nèi)、外配套工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　5 / 43項目名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年建設(shè)、施工進度、投資安排 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度外水、外 電、 綠化、道路、公建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　說明：時間單位為季度總 工期 為理論 工期，未含外界因素( 或施工單位、 設(shè)備供應(yīng)商進場 、生活及臨建施工、施工準備和設(shè)計修改、 報建、出施工圖紙、圖紙會審等時間工期延誤)影響.除二次裝修、室內(nèi)、外環(huán)境工程，其它分項工程，如內(nèi)、外墻砌體及裝飾、客、貨電梯、 給、排水、空調(diào)、消防、通訊、煤氣等分項工程可同時穿插進行施工.由于東 北特殊氣候原因 ,每年 11 月 15 日后到第 2 年 4 月 15 。表 82 本項目銷售收入一覽表 各功能物業(yè)總銷售收入 可銷售建筑面積 單價( 人民幣元) 83,174 萬元 多層住宅銷售收入 17,790 平方米 2,500 元/平方米 4,448 高層住宅銷售收入 214,212 平方米 2,800 元/平方米 59,979 商場部分銷售收入 30,550 平方米 4,500 元/平方米 13,748 停車位銷售收入 500 個 10 萬元/個 5,000資料來源：受托方研究部（政府地價和征地費用）經(jīng)過委托方提供之關(guān)于土地成本的資料，本文項目土地出讓金與征地補償費擬按照一億九千萬元考慮，樓面地價（單價）：621 元/平方米。按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本：1,920 元/平方米。本項目合計需支付利息 3,255 萬元，至項目開始第七年還清。、費本項目之經(jīng)營稅、費，主要指的是銷售過程中發(fā)生的稅費。土地增值稅的征收，發(fā)生在企業(yè)所得稅之前。選取的計算指標為內(nèi)部收益率（IRR） 、凈現(xiàn)值（NPV） 、凈現(xiàn)值率（NPVR）及靜態(tài)投資回收期。貼現(xiàn)率是計算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質(zhì)、經(jīng)營風險程度、經(jīng)營目標和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準貼現(xiàn)率。表 101 靜態(tài)投資效益分析序號 項目名稱 計算基礎(chǔ) 金額(萬元) 現(xiàn)金流入 ++ 83,174 多層住宅銷售收入 17,790 平方米 4,448 高層住宅銷售收入 214,212 平方米 59,979 停車位銷售收入 500 平方米 5,000 商場部分銷售收入 30,550 平方米 13,748 現(xiàn)金流出 +…+ 72,512 開發(fā)總投資 ++ 58,685 土地成本 　 19,000 建安成本 　 34,100 其他成本 　 5,585 銷售稅 　 4,500 銷售宣傳費用 　 3,327 財務(wù)費用 　 3,255 項目利潤 13,408 經(jīng)營所得稅 　 2,745 項目利潤 　 13,408 項目利潤率 　 % 所得稅后利潤 10,663 所得稅后利潤率 　 %資料來源：受托方研究部項目靜態(tài)投資回收期指達到累計凈現(xiàn)金流量等于零的年份所需時間，此項計算，沒有考慮到銀行貸款的利息，也沒有考慮到自有資金的利息回收。選取本項目開發(fā)以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標分別作單因素敏感分析，計算結(jié)果見下表。亦是減少或規(guī)避風險的最主要方面。由此判斷，銷售價格、建設(shè)投資（兩者間相互獨立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。其中，推廣價是由成本加成價乘以 115%而得，所以，本項目的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以成本加成價銷售的難度大。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于 0 時的項目是可以考慮接受的?？梢圆捎孟铝蟹匠淌角蟮茫骸疲–ICO） t（1＋FIRR） t=0在房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中，將求出的財務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率相比較，當前者大于或等于后者時，則認為該項目在財務(wù)上是可以通過的。在經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等實行特殊優(yōu)惠政策的區(qū)域，該項稅率最低可降至 15%。 % 75 萬元 其它稅費 0 萬元 印花稅：按交易額的 %計算。 % 75 萬元 其它稅費 0 萬元 印花稅：按交易額的 %計算。本項目的財務(wù)費用主要由利息費用構(gòu)成。詳見下表：9 / 43表 83 本項目土地成本構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建筑面積分攤 土地成本（++） 　 　 19,000 萬元 621 元/平方米多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準地價(364 元/m 2)17,790 平方米400 元/平方米 萬元按哈爾濱市國土出讓金標準高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準地價(364 元/m 2)214,212 平方米400 元/平方米8, 萬元按哈爾濱市國土出讓金標準商場國有土地使用 權(quán)出讓基準地價 (520元 /m2)30,550 平方米598 元/平方米1, 萬元按哈爾濱市國土出讓金標準擬準備談判繳交之征地、拆遷、安置補償費 305,712 平方米 258 元/平方米 7,