【正文】 ，北三環(huán)高速也計劃在 2022 年開通，由此可見，未來幾年項目所處板塊的交通將全面升級。項目成交分析：恒大山水城在樓市低迷的情況下，憑借自身的品牌及價格優(yōu)勢創(chuàng)造了不敗的成交記錄，項目的銷售量一直領先于各大項目。 項目綜合評價 ：恒大山水城為低密度住宅區(qū)，擁有優(yōu)美的環(huán)境。項目配套齊全，產(chǎn)品戶型方正實用，有很高的性價比。不過，區(qū)域交通僅靠一條快速路，無法拉近與市中心的時間距離。同時，區(qū)域缺乏整體規(guī)劃，各種配套設施稀少。五、項目發(fā)展定位30（1）本項目 SWOT 分析優(yōu)勢（S）? 恒福花園地處中新鎮(zhèn)，地緣優(yōu)勢明顯現(xiàn)在廣州市要打造東部知識城，地點就在中新鎮(zhèn)。那么要打造中新知識城，那恒?；▓@的投資前景應該相當不錯，項目環(huán)境優(yōu)美，所處區(qū)位板塊受到中新知識城的輻射效應，交通比較方便，有穗莞深城際軌道、廣惠汕高速鐵路、地鐵 6 號線（蘿崗線） 、地鐵 14 號線、廣河高速等形成強大的立體交通路網(wǎng)? 本地塊較為方正，為規(guī)則四邊形，地勢平坦，便于小區(qū)整體規(guī)劃布局? 相對靠近市中心項目的拿地成本，本項目具備成本優(yōu)勢；劣勢（W）? 目前項目周邊生活配套設施有待完善。 ? 項目緊鄰主干道新新大道，存在一定的噪音污染；機會（O）? 遠景共享，區(qū)域展望? 內部優(yōu)雅的高層園林式格局，眺望遠景，呈現(xiàn)完美視野。俯瞰群落，鳥語花香，青綠綻放，優(yōu)美的水系繚繞，與城市的繁華融入一體，和諧唯美盡收眼底。180 米的名店長廊直通萬米購物中心，盡情享受生活的便利。? 中新鎮(zhèn)片區(qū)配套逐步完善，承擔未來人口的轉移，片區(qū)認可度逐步提高威脅（T ）? 周邊有喬建綠野山莊，恒大三水城等樓盤，對其銷售構成了或多或少的威脅? 片區(qū)土地存量大，周邊有待建項目，競爭激烈；? 在國家宏觀調控和經(jīng)濟大環(huán)境下，廣州市房地產(chǎn)走勢難以預測，給項目的銷售帶來31一定的影響（2）案例借鑒根據(jù)以下幾個原則：類似客戶結構：片區(qū)房地產(chǎn)客戶呈現(xiàn)二元特征，主要為別的地區(qū)的人口轉移；類似城市背景：房地產(chǎn)市場屬于基本穩(wěn)定時期；類似項目區(qū)位：周邊配套比較欠缺；我們選取了珠海華發(fā)新城和珠海旭日華庭案例進行分析珠海華發(fā)新城項目概況：? 珠海華發(fā)新城是二線城市陌生區(qū)域成功的樓盤案例。? 該項目開發(fā)商為珠海排名第一的華發(fā)地產(chǎn)。? 項目位于珠海南屏，緊鄰前山河，占地規(guī)模在 45 萬平米。? 項目首期啟動低密多層住宅，迎合珠海當前中高端客戶不斷追求居住品質的需求，通過對前山河沿河景觀棧道、社區(qū)內部園林景觀、以及產(chǎn)品品質的打造體現(xiàn)項目品質。? 同時，投資 億元建設容閎學校以及相關商業(yè)配套設施的建設克服區(qū)域陌生感，以華發(fā)品牌、項目綜合素質與教育資源吸引客戶置業(yè)。開發(fā)策略： 開 發(fā) 量公 務 員 、 企 業(yè) 高 級 管 理層 、 私 營 業(yè) 主幼 兒 園占 地 平 的 容 閎 學 校10米 前 山 河 景 觀 道占 地 面 72萬1348套 住 宅三 房 120平 米 ， 60％兩 房 占 ％占 地 約 住 宅 A區(qū) 為 140平 米 以 上 的 大戶 型 為 主B區(qū) 130－ 180平 米 為 主私 營 業(yè) 主 、 專 業(yè) 人 士 、公 務 員少 量 港 澳 、 國 內 客 戶80平 米 的 豪 華 會 所占 地 3萬 多 平 米 的 商 業(yè) 街內 部 園 林 打 造銷 售 價 格物 業(yè) 類 型主 力 戶 型客 戶 演 變分 期 配 套 多 層 ， 小 高 層 多 層 疊 拼小 高 層 、 高 層 小 高 層 、 高 層 為 主 ， 后期 容 積 率 提 高50元 /平 米 —410元 /平 米02年 － 03年 一 期 03年 － 05年 二 期 05－ 6年 三期開 發(fā) 分 期 占 地 面 248萬容 積 率 .1兩 年 開 發(fā) 06年 以 后四 期占 地 面 1萬容 積 率 年 開 發(fā)華發(fā)新城開發(fā)策略：先期低容積率，奠定低密社區(qū)基礎，后期容積率拔高；總體低開高走啟動策略：32? 啟動區(qū)著重展示， 公里的前山河岸景觀公園；? 占地 萬平米的容閎學校；? 充分顯示開發(fā)商實力；? 核心因素在于產(chǎn)品品質。 圖：啟動策略圖開發(fā)商自行整治、修建前山河景觀大道，同時修建私家路和綠化，讓人流連忘返。，吸引不少重視教育的客戶置業(yè)33帶避免城市主干道的噪音污染項目啟示：? 投資 億元建設容閎學校以及相關商業(yè)配套設施的建設克服區(qū)域陌生感；? 通過對前山河沿河景觀棧道、社區(qū)內部園林景觀、以及產(chǎn)品品質的打造體現(xiàn)項目品質；? 在一期開盤初期，將教育設施、1200 米前山河景觀棧道及低密度多層一并展示；? 珠海華發(fā)品牌＝對品質保證和優(yōu)質服務的承諾。珠海旭日華庭一、小區(qū)主體概況旭日華庭是由珠海旭日房產(chǎn)開發(fā)有限公司和珠海斗門文華房產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的精品住宅小區(qū)。小區(qū)第一期開發(fā)占地面積約 60000 平米，建筑面積約 110000 平米，建筑覆蓋率僅 %，綠化率超過 100%，50—200 米超寬樓間距，39000 平米超大中心庭院，為小區(qū)的高品質注入了有機的活力。二、設計理念：旭日華庭在開發(fā)過程中秉承了旭日企業(yè)以人為本，打造精品的精神理念。在締造旭日華庭的過程中，延承世界級湖畔的尊貴氣質，大膽采用前沿建筑設計理念和全水系水景園林，小區(qū)景觀以水相通，以水相連，小區(qū)景觀星羅棋布，處處雅致。保證家家景致怡人，戶戶水景環(huán)繞。三、小區(qū)特色旭日華庭由中國建筑名師張孚佩主筆，引入歐式名宅建筑風格哥特式的屋頂，剛勁有力的線條，深涵底蘊的咖啡色的外墻飾面。小區(qū)主要以兩房，三房為主，南北朝向，并引進贈送 20—70㎡雙層挑高觀景露臺設計。旭日華庭在開發(fā)過程中潛心研究，充分利用周邊有力資源，在寬闊浩渺的白藤湖畔投巨資打造了一個供業(yè)主使用，休閑娛樂為一體的全景色湖畔公園，并在小區(qū)東面（東湖湖畔）精心打造了一個集籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、400 米環(huán)形跑道和健身廣場于一體的健身休閑廣場。此外小區(qū)在開發(fā)過程中，開發(fā)商極力突出小區(qū)高尚的品質和高貴的血統(tǒng)，在小區(qū)的中心花園的人工湖中打造了一座大型音樂噴泉（斗門小區(qū)首創(chuàng)） ，為小區(qū)的業(yè)主提供了一個視覺和聽覺上的精神大餐。在小區(qū)中我們可以看到經(jīng)典雅致的游泳池、有小孩穿梭嬉戲身影的兒童游樂場、崇尚高貴的小區(qū)會所。小區(qū)將水景園林景觀巧妙融入自然，與白藤湖交相輝映，讓您零距離體會純貴族的水岸生活。四、服務保證旭日華庭由國際知名物業(yè)管理公司戴德梁行提供專業(yè)顧問服務，為業(yè)主創(chuàng)造人性化的尊貴禮遇，智能化控制中心 24 小時全天候封閉式管理，全社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講，停車管理系統(tǒng)等設施保證您的安全，并已申辦 “省智能化管理優(yōu)良工程” 。34五、小區(qū)榮譽旭日華庭在極力打造精品社區(qū)的同時，在社會上獲得良好的聲譽和廣泛的認可。在小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商的共同的努力下，在 2022 年度，旭日華庭榮獲了“珠海最佳誠信樓盤獎” ，和斗門“最具誠信樓盤獎” ，在 2022 年度榮獲了“人居典范樓盤獎” ， “最滿意房產(chǎn)品牌” 。六、發(fā)展前景隨著珠海城市西拓，東西雙城發(fā)展策略的不斷發(fā)展之下，交通大動脈大提升。斗門區(qū)“一河兩岸”的發(fā)展格局。旭日華庭處于東西雙城的中心點，斗門區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域。珠海西部重心的發(fā)展，城市居住的新方向已為小區(qū)帶來了廣闊的前景。項目啟示? 企業(yè)以人為本，打造精品的精神理念? 充分利用周邊有力資源? 選取知名度高的物業(yè)管理公司，從物業(yè)管理這方面入手，抓住客戶。（3）項目定位1）整體戰(zhàn)略定位在市場背景下，根據(jù)競爭項目和客戶分析，本項目的核心戰(zhàn)略為：環(huán)境制勝、產(chǎn)品護航以環(huán)境作為激勵因素，產(chǎn)品為保健因素，滿足目標客戶的需求，突出項目的資源優(yōu)勢。2）客戶定位表：重點樓盤客戶分析項目 恒大山水城僑建風光小鎮(zhèn)碧桂園鳳凰城金地麗湖城主要客戶 以廣州客戶和周邊縣城為主，二次購房，看中小區(qū)以廣州市客戶和周邊縣城為主，為改善居住環(huán)境的高端客戶以廣州市客戶和周邊縣城為主，私營企業(yè)老板也占有不少比以廣州市中產(chǎn)階段為主，主要中層公務員和小型私營企業(yè)老板為主35園林、綠化、戶型，投資客占有一定比例 例客戶特征總結廣州市客戶主要以廣州轉移居住的客戶為主，主要為中級公務員的、中小企業(yè)老板，并輻射臨近縣城的私營企業(yè)老板，并伴有不少看中片區(qū)居住環(huán)境的客戶。為改善居住環(huán)境和投資所用的參照周邊樓盤客戶定位，根據(jù)本項目屬性，我們的客戶主要定位為：為改善居住生活條件，注重家庭和諧生活以及用于投資的?？蛻魜碓矗航處?、公務員、周邊生意人、投資者3）住宅產(chǎn)品設計主題概念：恒?；▓@，我們幸福的家建筑設計A、建筑風格在整體造型上采用新古典式的設計手法。用簡法的構件演繹具有西班牙風情的建筑元素，營造溫馨怡人的居住空間。 B、建筑規(guī)劃地塊大致呈長方形，東西走向，地塊本身具有良好的日照資源，共 19 棟建筑全部按南北朝向進行布置，達到良好的采光通風的效果。36根據(jù)地勢與采光通風的關系，住宅全南北向布置，分成三排：南面一排為 6層的底商住宅；中間為 11 層的高層住宅，西側局部住宅為底商；北面是 1720層的高層住宅，西側局部住宅為底商。形成南低北高、開陽聚氣的空間形態(tài)。商業(yè)空間則在西面和南面沿路布置，有利于商業(yè)經(jīng)營的同時有效隔離道路噪聲對居住區(qū)的影響。表：規(guī)劃區(qū)“一軸一心兩帶四組團”一軸 為南面主入口景觀軸線一心 為大型中央庭院。兩帶西邊及南邊商業(yè)帶，結合西邊城市綠化空間，做成坡形綠化空間，大大的提高了商業(yè)的價值。四組團小區(qū)組團花園設計強調精致怡人的尺度，具有相對較好的私密空間，中央庭院則設計大氣而舒適，起伏的植被結合蜿蜒曲折的水系、自然別致的汀步等創(chuàng)造了自然舒適的環(huán)境空間，組團花園圍繞中央庭院布置，有“眾星拱月”之式。C、戶型設計：特點：南北對流，且各個臥室均保證有良好的采光和通風，廚房與花壇陽臺連接，更好的解決了油煙對室內污染的影響問題，同時實現(xiàn)干濕非區(qū)。37特點：通過入戶花園，減少居住的乏味性，讓房子更有家的感覺。各生活區(qū)域均保證充分的活動空間，合理地實現(xiàn)公私分區(qū)，衛(wèi)生間與廚房相鄰，使房內干濕分區(qū)。主臥室更有獨立的衣帽間，使居住更方便而有條理。特點：衛(wèi)生間與廚房均與陽臺相聯(lián)，使得濕氣更好的排出，保證室內的干爽。餐廳與廚房相連剛使生活更便利。臥室與客廳相隔較遠，使動靜分區(qū)，讓生活休息會客兩不誤。特點：同樣人性化的入戶花園，客廳與大陽臺相接，采光充足，廚房餐廳均與陽臺相接，更好的排除飲食所帶來的污染，保持室內空氣清新。項目周邊項目周邊在售項目主要以兩房兩廳和三房兩廳為主，面積區(qū)間為 80 平方米—130 平方米，而且從客戶訪問和市場銷售率來看，92 平方米的兩房和 120 平方米的三房市場接受率最高。結合本項目的客戶定位，以市場均價 6,500 元/平的價格來計算，初步擬定項戶型配比為以下表：表：戶型設置表戶型 戶型面積 單價總價套數(shù)套數(shù)比例緊湊兩居 8090 6,000~6,300 50萬左右300左右30%普通三居 110120 6,300~6,500 80 500 50%38萬左右 左右舒適三居 130140 6,500~6,800 120萬左右100左右10%情景洋房（四居） 130160 6,800~7,000 155萬左右100左右10%園林規(guī)劃總平面設置了一個中心景觀區(qū)，位于及位于高層住宅間，內部優(yōu)雅的高層園林式格局，眺望遠景，呈現(xiàn)完美視野。俯瞰群落，鳥語花香，青綠綻放，優(yōu)美的水系繚繞，與城市的繁華融入一體，和諧唯美盡收眼底。園林設計上，采用多種現(xiàn)代園林元素相結合的方法，通過借景、漏景、曠景等造園手法，做到處處有景、移布有景、景趣橫生，綠地覆蓋率高于 40%另外，為了充分引入水景，小區(qū)內每一棟的住戶大堂入口設計了流水與棧道，盡量讓住戶在更多的空間享受到更多的水景。園林水景的設計引入了濕地公園的生態(tài)凈化系統(tǒng)原理，使得園林的水體不僅僅只滿足于視覺景觀，而更多地注重了環(huán)保生態(tài)的功能性。4）其它物業(yè)建議?教育配套：隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，教育越來越受到家長的重視，廣州各大有實力的發(fā)展商都引入比較先進的的教育機構和模式，如恒大投資建造 5 萬平方米五星級豪華酒店，中英文幼兒園，華潤萬家超市、風情商業(yè)街，成為吸引客戶過來置業(yè)的一個重要方面。因此，該項目也可以借鑒此方法。配套服務由于恒?；▓@小區(qū)規(guī)模較小，建議配套設施不用太豪華,以實用和經(jīng)濟為主考慮：生活配套美發(fā)美容廳、干洗服務店、維修店、茶藥、甜品零售店、24 小時銀行提款機。餐飲配套小餐廳、小型酒吧、咖啡館。教育 小區(qū)幼兒園39配套娛樂配套會所圖：恒福花園小區(qū)會所效果圖 隨著現(xiàn)代都市快節(jié)奏的生活，人們在緊張忙碌工作中度過一天之后，身心甚是疲憊；生活空間狹小，不如意的事時有發(fā)生，引起人們的心緒煩躁不安，需要通過一定的方式進行調節(jié)，以重新恢復身體的平衡；由于物質水平的提高，人們對科技文化知識的需求欲望也日益 強烈，過去那種簡單的體育項目、體育器材已滿足不了人們的要求，這樣就需要較高的、較完善的配套設施及環(huán)境，使人們在這樣的場所中能夠消除疲勞，放松神經(jīng)，舒暢身心，恢復平衡，以保持旺盛的精力去適應緊張的工作和快節(jié)奏的生活， “花錢買健康”已成為一種消費意識。會所正是在這樣的環(huán)境下產(chǎn)生發(fā)展起來的，而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為此提供了較好的物質空間。會所是指能給人們提供健康、娛樂、溝通交流的場所。它所提供的活動內容