【正文】 　 　 　 　 　27 / 43序號項(xiàng)目合計(jì)第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度建按安工程造價 34,100 0 0 71 111 578 684 849 1,006 1,688 1,916 1,886 1,948 2,801 2,615 2,588 2,448 2,141 2,024 2,413 1,747 1,498 1,273 1,273 543土建及裝修工程費(fèi) 26,750 0 0 7。從本項(xiàng)目靜態(tài)總投資各個單項(xiàng)開發(fā)成本的構(gòu)成圖（附圖 2）進(jìn)行分析，對于本項(xiàng)目的發(fā)展商而言，由于獲得土地開發(fā)權(quán)之成本費(fèi)用相對比較固定，因此，建安工程造價所占的比例和數(shù)額在所有開發(fā)成本中的比例相對比較高，對建安工程造價的控制，成為本項(xiàng)目必須重點(diǎn)把握的最主要部分。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，項(xiàng)目將售價較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會較小，而投資增加的機(jī)會較大。綜合市場、小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)測價等因素分析，要做到以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到%以上，委托方在營銷方面需作一定的努力。23 / 43表 102 本項(xiàng)目到帳時間、金 額和比例一覽表第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年經(jīng)營收入到帳時間合計(jì) 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度到帳比例 % 　 　 　 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %到帳金額 83,174 萬元 　 　 　 1,663 1,663 2,495 2,495 2,911 2,911 3,327 3,327 3,743 3,743 4,159 4,159 4,159 4,575 4,575 4,990 4,990 5,406 5,406 5,822 6,654多層住宅銷售收入 4,448 萬元 89 89 133 133 156 156 178 178 200 200 222 222 222 245 245 267 267 289 289 311 356高層住宅銷售收入 59,979 萬元 1,200 1,200 1,799 1,799 2,099 2,099 2,399 2,399 2,699 2,699 2,999 2,999 2,999 3,299 3,299 3,599 3,599 3,899 3,899 4,199 4,798商場部分銷售收入 13,748 萬元 275 275 412 412 481 481 550 550 619 619 687 687 687 756 756 825 825 894 894 962 1,100停車位銷售收入 5,000 萬元 100 100 150 150 175 175 200 200 225 225 250 250 250 275 275 300 300 325 325 350 400銷售面積合計(jì)285,052 平方米 5,701 5,701 8,552 8,552 9,977 9,977 11,402 11,402 12,827 12,827 14,253 14,253 14,253 15,678 15,678 17,103 17,103 18,528 18,528 19,954 22,804多層住宅 17,790 平方米 356 356 534 534 623 623 712 712 801 801 890 890 890 978 978 1,067 1,067 1,156 1,156 1,245 1,423高層住宅214,212 平方米 4,284 4,284 6,426 6,426 7,497 7,497 8,568 8,568 9,640 9,640 10,711 10,711 10,711 11,782 11,782 12,853 12,853 13,924 13,924 14,995 17,137裙樓商場 30,550 平方米 611 611 917 917 1,069 1,069 1,222 1,222 1,375 1,375 1,528 1,528 1,528 1,680 1,680 1,833 1,833 1,986 1,986 2,139 2,444室內(nèi)停車位（平方米）22,500 平方米 450 450 675 675 788 788 900 900 1,013 1,013 1,125 1,125 1,125 1,238 1,238 1,350 1,350 1,463 1,463 1,575 1,800室內(nèi)停車位（個） 500 個 10 10 15 15 18 18 20 20 23 23 25 25 25 28 28 30 30 33 33 35 40資料來源：受托方研究部24 / 43由于項(xiàng)目開發(fā)采用了低價促銷的方式，各類住宅的定價方式采用了成本加成價和推廣價兩種形式。本項(xiàng)目全部資金所得稅前資本回報率：%??開 發(fā) 總 投 入利 潤凈 現(xiàn) 金 流 量資 本 收 益 率 ?22 / 43本項(xiàng)目全部資金所得稅后資本回報率：%詳見本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表。本項(xiàng)目全部資金所得稅前內(nèi)部收益率(IRR)：%本項(xiàng)目全部資金所得稅后內(nèi)部收益率(IRR)：%（FNPV）凈現(xiàn)值（NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率（本項(xiàng)目為 10%） ，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。（FNPV 1+‖F(xiàn)NPV 2‖）式中：i1—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率；FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV 2—負(fù)凈現(xiàn)值。當(dāng) IRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報表格式的依據(jù)是國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （第二版） ，參照我國的財(cái)會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。所得稅的稅率，一般為 33%（基本稅率為 30%，另按應(yīng)納稅額附征 10%的地方所得稅率，兩項(xiàng)合計(jì)，按應(yīng)納稅的所得額計(jì)算，稅率為 33%） 。免征土地增值稅有兩種情況，一是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的；二是因國家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)。 5% 4,159 萬元 營業(yè)稅附加 :包括教育附加費(fèi)等按營業(yè)稅額 5%計(jì)算 % 208 萬元 防洪費(fèi)：按營業(yè)額 %計(jì)算。計(jì)算過程詳見下表；表 814 本項(xiàng)目經(jīng)營所得稅一覽表 經(jīng)營所得稅(按銷售額 33%之 10%計(jì)提) % 83,174 萬元 2,745 萬元資料來源：受托方研究部綜合上述，得出本項(xiàng)目開發(fā)的靜態(tài)投資成本（不包含財(cái)務(wù)成本） ，為：58,685 萬元，以本開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積 305,712m2分?jǐn)?，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：1,920 元/m 2；以本開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際可銷售面積的總建筑面積 285,052m2分?jǐn)?，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：2,059 元/m 2；表 815 靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表序號 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 305,712 平方米 621 元 19,000 萬元 % 政府地價 305,712 平方米 304 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 305,712 平方米 318 元 9,711 萬元 % 建安工程費(fèi)用 305,712 平方米 1,115 元 34,100 萬元 % 土建工程造價（含豪華裝修） 305,712 平方米 875 元 26,750 萬元 % 機(jī)電設(shè)備安裝 305,712 平方米 240 元 7,350 萬元 % 前期費(fèi)用 305,712 平方米 35 元 1,055 萬元 % 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi) 305,712 平方米 22 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費(fèi) 305,712 平方米 80 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費(fèi) 305,712 平方米 45 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 305,712 平方米 1,920 元 58,685 萬元 %資料來源：受托方研究部17 / 43表 816 靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分?jǐn)偅┮挥[表序號 項(xiàng)目名稱 總可售面積 按總可售面積分?jǐn)倖蝺r 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 285,052 平方米 667 元 19,000 萬元 % 政府地價 285,052 平方米 326 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 285,052 平方米 341 元 9,711 萬元 % 建安工程費(fèi)用 285,052 平方米 1,196 元 34,100 萬元 % 土建工程造價 285,052 平方米 938 元 26,750 萬元 % 機(jī)電設(shè)備安裝 285,052 平方米 258 元 7,350 萬元 % 前期費(fèi)用 285,052 平方米 37 元 1,055 萬元 % 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi) 285,052 平方米 24 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費(fèi) 285,052 平方米 86 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費(fèi) 285,052 平方米 49 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 285,052 平方米 2,059 元 58,685 萬元 %資料來源：受托方研究部表 817 項(xiàng)目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表序號 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 305,712 平方米 621 元 19,000 萬元 % 政府地價 305,712 平方米 304 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 305,712 平方米 318 元 9,711 萬元 % 建安工程費(fèi)用 305,712 平方米 1,115 元 34,100 萬元 % 土建工程造價 305,712 平方米 875 元 26,750 萬元 % 機(jī)電設(shè)備安裝 305,712 平方米 240 元 7,350 萬元 % 前期費(fèi)用 305,712 平方米 35 元 1,055 萬元 % 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi) 305,712 平方米 22 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費(fèi) 305,712 平方米 80 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費(fèi) 305,712 平方米 45 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 305,712 平方米 1,920 元 58,685 萬元 % 各功能物業(yè)總銷售收入 305,712 平方米 2,721 元 83,174 萬元 物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi) 305,712 平方米 147 元 4,500 萬元 % 銷售費(fèi)用(按出租收入 %計(jì)算) 305,712 平方米 109 元 3,327 萬元 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用(按銀行利息 %計(jì)算) 305,712 平方米 106 元 3,255 萬元 % 稅前開發(fā)毛利潤 305,712 平方米 439 元 13,408 萬元 稅前資本收益率 305,712 平方米 % 經(jīng)營所得稅(按銷售額 33%之 10%計(jì)提) 305,712 平方米 90 元 2,745 萬元 %18 / 43序號 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 稅后開發(fā)凈利潤 305,712 平方米 349 元 10,663 萬元 稅后資本收益率 305,712 平方米 1 元 % 稅后開發(fā)收益(元/平方米計(jì)算） 305,712 平方米 349 萬元 開發(fā)總成本 305,712 平方米 2,372 元 72,512 萬元 %資料來源：受托方研究部表 818 項(xiàng)目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分?jǐn)偅┮挥[表序號 項(xiàng)目名稱 總可售面積 按總可售面積分?jǐn)倖蝺r 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 285,052 平方米 667 元 19,000 萬元 % 政府地價 285,052 平方米 326 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 285,052 平方米 341 元 9,711 萬元 % 建安工程費(fèi)用 285,052 平方米 1,196 元 34,100 萬元 % 土建工程造價 285,052 平方米 938 元 26,750 萬元 % 機(jī)電設(shè)備安裝 285,052 平方米 258 元 7,350 萬元 % 前期費(fèi)用 285,052 平方米 37 元 1,055 萬元 % 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi) 285,052 平方米 24 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費(fèi) 285,052 平方米 86 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費(fèi) 285,052 平方米 49 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 285,052 平方米 2,059 元 58,685 萬元 % 各功能物業(yè)總銷售收入 285,052 平方米 2,918 元 83,174 萬元 物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi) 285,052 平方米 158 元 4,500 萬元 % 銷售費(fèi)用(按出租收入 %計(jì)算) 285,052 平方米 117 元 3,327 萬元 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用(按銀行利息 %計(jì)算) 285,052 平方米 114 元 3,255 萬元 % 稅前開發(fā)毛利潤 285,052 平方米 470 元 13,408 萬元 稅前資本收益率 285,052 平方米 %經(jīng)營所得稅(按銷售額 33%之 10%計(jì)提)285,052 平方米 96