【正文】 適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價(jià)格競爭。諸如私人汽車的日益普及等等。2． 太陽城的操作由順馳獨(dú)立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，太陽城2期如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。3． 在海河以東、中環(huán)線以西的廣大地區(qū)，聚集了許多比之順馳太陽城更具有位置優(yōu)勢和相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢的住宅項(xiàng)目。4． 地塊北側(cè)為大面積的空地，南側(cè)的麗苑一期銷售情況較差，周邊人氣仍顯不足。6． 順馳集團(tuán)開發(fā)事業(yè)的良好表現(xiàn)，優(yōu)勢品牌支持。3． 緊鄰城市迎賓快速路、外環(huán)線、京津高速、天津機(jī)場，交通出行便利。13． 對(duì)人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費(fèi)者購房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越明顯。9． 戶型選擇上平層仍是廣大消費(fèi)者的首選，錯(cuò)層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。5． 由于河?xùn)|區(qū)開發(fā)商素質(zhì)參差不齊，居民在選擇購買時(shí)存有較多后顧之憂，所以規(guī)模較大的項(xiàng)目受到追捧，從這一點(diǎn)看來，大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)在該區(qū)仍屬空白。1． 多數(shù)居民對(duì)自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好愿望，自身的消費(fèi)能力以及房屋價(jià)格是制約購房行為產(chǎn)生的主要因素。2． 購房原因以改善居住條件為主，麗苑一期的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時(shí)也是他們引以為豪的最主要的因素。3． 新遷進(jìn)居民對(duì)所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達(dá)到最佳居住要求，表明稍好的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。調(diào)查表明，%%，對(duì)于其它諸如物業(yè)管理、開發(fā)商實(shí)力、小區(qū)設(shè)施不甚關(guān)心。可接受的房價(jià)總款多集中于30萬元以下，支付首付款的能力及還款能力也偏低。河?xùn)|區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也高于河北、紅橋，我們有理由相信，在未來的幾年中，河?xùn)|區(qū)將取代河西、南開之后成為天津市第三個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)?，F(xiàn)河西區(qū)除梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)以及尚未開發(fā)的雙林居住區(qū)外，市區(qū)周邊區(qū)域已無大宗可開發(fā)土地。6． 價(jià)格仍是居民選擇住宅的最大影響因素。2． 高素質(zhì)項(xiàng)目吸引了大量和平、河西區(qū)的居民前來購買。216。 金灣花園項(xiàng)目總建筑面積21萬平米，地處河?xùn)|公園西側(cè)。 萬春花園此項(xiàng)目屬中高檔項(xiàng)目，是周邊區(qū)域比較富有特色也是較為成功的樓盤，由中海地產(chǎn)操作，典型香港式的設(shè)計(jì)風(fēng)格，清新靚麗。河北區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，但其購買力不容小視，從1997年—2001年這5年的發(fā)展情況來看，河北區(qū)的市場成長速度要高于河?xùn)|區(qū)，其與河?xùn)|區(qū)商品房交易量的差距也在逐漸縮小，但從兩區(qū)各價(jià)位間成交量的比較來看，河北區(qū)主要集中在低檔產(chǎn)品市場，這也能說明，河北區(qū)的市場處于剛剛啟動(dòng)的階段，購買力尚未完全成熟。從2000年起，河?xùn)|區(qū)商品房銷售量已經(jīng)由過去的天津市第二位躍居第一位。 隨著市場的不斷成熟，市場競爭已經(jīng)開始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表的自選動(dòng)作的競爭，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。 利用大規(guī)模土地資源實(shí)施大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。6． 市場競爭格局發(fā)展趨勢近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的市場集約化的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場以及一些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常繁榮，市場發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。有資料顯示，還有非常大的上升空間。2． 市場利好消息2001年，中國加入WTO、成功申辦奧運(yùn)會(huì)，以及貸款利率下調(diào)等一系列消息，可以說是未來幾年中國房地產(chǎn)市場較大的利好消息，將會(huì)對(duì)未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大影響。這表明，隨著天津市居民生活水平的不斷提高，以前購買商品房和房改房的家庭開始進(jìn)入改善期，從而帶動(dòng)了中、高檔商品住宅的消費(fèi)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前天津市住宅市場正在從以價(jià)格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。根據(jù)天津市房管局對(duì)今年上半年各類房屋交易情況分析，天津市住房市場呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：1． 價(jià)格小幅上升。2001年，住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，全年商品房銷售面積達(dá)到660萬平方米。四． 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于太陽城起步區(qū)沒有調(diào)整控規(guī)條件，而是采取了在原詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)上調(diào)整規(guī)劃方案的做法，所以二期在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整時(shí)任務(wù)較重，規(guī)劃局也要求先期進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，因控規(guī)牽涉面廣且難度大，因此規(guī)劃何時(shí)通過等都具有很大的不可確定性，由此蘊(yùn)涵一定的操作風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)過程中將要遇到的政府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。216。216。216。從人文環(huán)境看，太陽城地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬新村居住區(qū)。地鐵2號(hào)線的興建將為太陽城及周邊居民帶來極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價(jià)值。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動(dòng)，張貴莊路規(guī)劃為寬度100140米的“世紀(jì)大道”，計(jì)劃年底竣工。太陽城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán)——昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個(gè)工程預(yù)計(jì)3至5年內(nèi)完成。三． 交通狀況該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距市中心5公里、天津站7公里、天津機(jī)場9公里。太陽城2期為8地塊，位于東真理道以北。太陽城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到140萬平方米，其開發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著天津市住宅開發(fā)進(jìn)入了大盤時(shí)代，具有劃時(shí)代的意義。順馳太陽城項(xiàng)目起步區(qū)住宅建筑面積25萬平方米、2期規(guī)劃住宅建筑面積27萬平方米，由我公司獨(dú)立開發(fā)，關(guān)于后期10五個(gè)地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合作意向。第一部分 項(xiàng)目總體概況一． 地理位置，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為30米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。位于衛(wèi)國道以南的兩條城市主干道路——程林莊路與張貴莊路的改造工程，計(jì)劃于2002年相繼動(dòng)工。為迎接2008年北京奧運(yùn)會(huì)，地鐵2號(hào)線工程預(yù)計(jì)2005年動(dòng)工興建，2008年以前投入使用。首先，附近的工廠近幾年經(jīng)過關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)在對(duì)周邊的環(huán)境影響不大；其次，天津市夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，排污河處于太陽城地塊的下風(fēng)口，而且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒有影響，此外，北塘排污河在不久的將來將改造為地下暗河，屆時(shí)，將徹底消除此河對(duì)該地塊的影響；另外，作為天津城市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進(jìn)行，2002下半年改造完成后，將成為太陽城周邊的一條漂亮的景觀河。 商業(yè)：太陽城起步區(qū)2地東側(cè)的商業(yè)街；位于天山路上的萬新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當(dāng)勞快餐店等。 交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽城起步區(qū)的公交車站。 娛樂：位于25地的社區(qū)綜合會(huì)所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺(tái)球、壁球等體育娛樂設(shè)施。第二部分 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一． 合作方式及條件（一） 太陽城項(xiàng)目的土地合作方為“天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司”，隸屬于天津市安居工程辦公室，有較強(qiáng)的政府背景。三． 與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問題原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有100米寬遠(yuǎn)期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_發(fā)用地，則太陽城項(xiàng)目規(guī)劃的整體性無法保證，而且由此將帶來土地及大配套費(fèi)用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。2000年住宅市場銷售量約630萬平方米，第一次超過了當(dāng)年新開工面積和當(dāng)年竣工面積。全市商品房成交660萬平方米，％％，其中個(gè)人購買商品房比例為９８．３％。其中購買單套面積在100平方米～。此外，2001年天津住宅市場顯著特點(diǎn)是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。由于住房消費(fèi)是啟動(dòng)內(nèi)需的重要因素，所以為了進(jìn)一步推動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費(fèi)金融、加快培育住房二級(jí)市場等多方面采取措施，以保證未來幾年天津房地產(chǎn)市場的有效增長。4． 改善型需求不斷增長。首先