【導讀】錦繡家園項目開發(fā)可行性分析報告。項目編號：錦繡估字[2020]198號。總造價：元樓面造價：元/M2. 土地面積：22127M2建筑面積：。建筑密度：30%容積率：3綠化率：30%. 編制人：歐陽白雪編制日期：2020-9-12. 住宅總套數：621套。項目于2020年底開工，逐步開發(fā)，計劃在2020年底全部建成投入使用。六、錦繡家園敏感性分析表。編碼工程項目（費用）名稱計量單。2-21-1人防管理費平方米1049268110%按建筑面積10元/平方米計。2-29-1白蟻預防費平方米22%按3元/平方米。平方米6070042020%按概算造價。公共配套設施費（垃圾中。6-2-1營業(yè)稅及附加（%）元、%95163630%按出售

　　

【正文】 向開發(fā)商發(fā)放的項目專項貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競爭這 一盤子相當激烈。 職工公積金由呼市的住房資金管理中心負責管理。職工貸款由中心負責審 核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。 呼市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔住房公積金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計不全的局面。 建設周期 呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年 10 月中旬左右到第二年 4 月中 旬為凍土期，一般的工程建設全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。 預售許可 雖然在預售管理上，自治區(qū)服從國務院和建設部的有關預售條件的規(guī)定，但實際執(zhí)行較松。 另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現房的習慣，以免上當受騙。一般在建筑結構出形象后，才會有銷售量。 交付許可 呼市沒有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設周期過長，開發(fā)商壓力過大 。 呼市招商引資的優(yōu)惠政策 內聯企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（ 1）經營 10 年以上，市外投資在 100 萬元以上（含 100 萬元）且占中投資 25％以上的生產性內聯企業(yè)，從獲利年度起，3 年內免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后， 2 年內減半征收企業(yè)所得稅。 在開發(fā)區(qū)或經濟園區(qū)新辦的內聯企業(yè)，除享受相應的財稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 市外投資者在呼和浩特新辦的內聯項目，減半征收城市基礎設施配套費、增容費和 7000 平方米以下的人防結建費。 市場微觀狀況分析 區(qū)位競爭對象研究 與 本案同區(qū)域、同品質的樓盤以 “ 東苑 ” 為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標準進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。 n 物業(yè)單價、總價及房屋面積 A 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 二室二廳 1450 140926 2F 二室二廳 1600 155504 3F 二室二廳 1716 166778 4F 二室二廳 1660 161335 5F 二室二廳 1550 150645 6F 躍層 1850 241259 小計 1016446 B 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 三室二廳 1450 172231 2F 三室二廳 1600 190048 3F 三室二廳 1716 203826 4F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計 1212309 C 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 二室二廳 1450 151119 2F 二室二廳 1600 166752 3F 二室二廳 1716 178842 4F 二室二廳 1660 173005 5F 二室二廳 1550 161541 6F 躍層 1850 258889 小計 1090148 D 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 三室二廳 1450 177625 2F 三室二廳 1600 196000 3F 三室二廳 1716 210210 4F 三室二廳 1660 203350 5F 三室二廳 1550 189875 6F 躍層 1850 333740 小計 1310800 E 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 四室二廳 1450 234683 2F 四室二廳 1600 258960 3F 四室二廳 1716 277735 4F 四室二廳 1660 268671 5F 四室二廳 1550 250868 6F 躍層 1850 403578 小計 1694493 銷售總額 6324196 銷售面積 平均價格 1649 n 建筑類型 ―― 多層住宅 房型結構及比例 房型 一房 二房 三房 四房 躍層 合計 比例 0 % % % % 100 n 交付狀態(tài) 一期 2020 年 10 月交房，二期將于 7 月份開盤。 n 物業(yè)管理 物業(yè)管理由開發(fā)商進行管理，管理費用為 元 /平方米 .月 n 配套設施 200 米范圍內：東瓦窯副產品批發(fā)市場。 500 米范圍內：郊區(qū)醫(yī) 院。 1000 米范圍內：內蒙師大、農業(yè)大學等。 n 地段位置 位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于呼市的南端，開發(fā)商獲得的地價也在 6 萬元左右。 板塊競爭對象研究 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。 n 地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 50 多萬方左右，其中一期 30 萬方，二期 22萬方。 n 物業(yè)類型 一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。 n 銷售價格 一期平均價格： 1300 元 /平方米左右，二期初步定價為 2200 元 /平方米左右 n 主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小戶型為主，二期主力房型以 100－ 130 大戶型為 主。 n 環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。 n 交房時間 一期為現房。 n 銷售情況 一期所剩不多，只剩 1－ 2 萬余量。一期的銷售速度在每年 3 萬平方米左右，是呼市銷售較好的項目。二期尚未開盤。 n 消費者 外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。 n 發(fā)展態(tài)勢 目前麗苑正準備第二期工程的規(guī)劃設計，價格將會有較大幅度的提升。 其它競爭對象研究 （ 1）學府花園 n 地理位置 位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 10 萬方，其中一期 3 萬方。 n 物業(yè)類型 純多層小區(qū) n 銷售價格 表價區(qū) 間： 1310－ 1580 元 /平方米 平均價格： 1400 元 /平方米左右 折扣：一次性付款 95 折，貸款 98 折。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為 70－ 100元 /平方米。 n 環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。 n 交房時間 一期于 2020 年 4 月底交房；二期于 4 月中旬開盤， 2020 年年底交房。 n 銷售情況 一期去化率達 85％以上，僅余幾套面積較大的房 型。 n 消費者 院校教師、個體戶、工薪階層（以小房型為主） （ 2）芳汀花園 n 地理位置 位于東風路展覽館對面，屬于新城區(qū)。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 15 多萬方左右。 n 物業(yè)類型 純多層小區(qū)。 n 銷售價格 表價區(qū)間為： 1650－ 2200 元 /平方米 一次性付款 96 折，其余協商。 n 主力房型 不詳，但房型種類比較齊全。 n 環(huán)境規(guī)劃 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。 n 交房時間 現房。 n 銷售情況 一期銷售率約 75％。 n 消費者 機關干部，市中心地區(qū)市民，個體戶等。 （ 3）伯爵花園 n 地理位置 位于機場路和郊區(qū)果木園交界處。 n 物業(yè)規(guī)模 占地 86 畝，一期共 45 套別墅。 n 物業(yè)類型 獨立式二層別墅。 n 銷售價格 一口價 2180 元 /平方米 n 主力房型 共有七種房型，房型面積為 16 180、 22 280、 27300 平方米不等。 n 交房時間 一期現房，二期年底交房。 n 銷售情況 一期已經售完，現在正在銷售二期。 n 消費者 有車族、企業(yè)老總等處于呼市消費金字塔上層的人。 目標市場定位和特征 區(qū)域選擇 首選呼市東北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤； 其次選擇高校附近的文教區(qū)； 本項目離文教 區(qū)較近，有一定的客戶來源。 年齡層次 由于呼市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出 5－ 10 歲，呼市潛在購房年齡集中在 35－ 55 歲的中老年人。 收入能力及支付能力 呼市平均物業(yè)總價在 8－ 13萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在 ，月付承受能力 1000 元左右。 現居住區(qū)域 現居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。 職業(yè)特征 消費者可分為三個層次，具體如下： 第一層次為大 學講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對象的消費能力受到一定的局限，一般可接受的房價在 1400 元或 1500 元以下； 第二層次是機關干部，但這批對象主要傾向高檔盤，有相當一部分將消費轉移到北京； 第三層次：個體戶，私營業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經商人員，內蒙常年在外地從事保健品業(yè)務的個體業(yè)主等。 第二章 項目選址 項目特征分析 地理位置 位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達路、南接世紀二路、西靠金橋一路、北依世紀一路。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠?？芍^接 近繁華，鬧中取靜、遠離污染。