【正文】 職業(yè)特征 消費者可分為三個層次，具體如下： 第一層次為大 學(xué)講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對象的消費能力受到一定的局限，一般可接受的房價在 1400 元或 1500 元以下； 第二層次是機關(guān)干部，但這批對象主要傾向高檔盤，有相當一部分將消費轉(zhuǎn)移到北京； 第三層次：個體戶，私營業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個體業(yè)主等。 n 銷售價格 一口價 2180 元 /平方米 n 主力房型 共有七種房型，房型面積為 16 180、 22 280、 27300 平方米不等。 n 主力房型 不詳，但房型種類比較齊全。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為 70－ 100元 /平方米。一期的銷售速度在每年 3 萬平方米左右，是呼市銷售較好的項目。 板塊競爭對象研究 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。 市場微觀狀況分析 區(qū)位競爭對象研究 與 本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以 “ 東苑 ” 為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標準進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。 另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當受騙。職工貸款由中心負責(zé)審 核，再委托商業(yè)銀行具體操作。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊，在項目建設(shè)過程中應(yīng)當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送有關(guān)部門備案。超過 100 平方米的三房，主要的購買對象是機關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實物動遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實力一般不強，且舊城改造區(qū) 域內(nèi)居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補購買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路 外側(cè) 1 公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。二環(huán)路工程在今年 6 月將首先開始南段的動拆遷工作，預(yù)計在 2 年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。但也有大量開發(fā)商以 67 萬元的價格囤積了待開發(fā)土地 。這一地區(qū)市場大，但樓市的價格偏低，是一個每年60 萬平方米的低檔位市場。 呼和浩特市人均居住面積 平方米，同比增長 %；其中 %的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占 77%。 在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計劃在 2020 年，市區(qū)日供水能力到達 52 萬噸，自 來水普及率達到 100%。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。 2020年的全市 GDP從 1995年的 96億元增長到了 179億元，年平均增長率達到了 %。 呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機 械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等 20 多個行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達斡爾、鄂溫克、鄂倫春等 49 個民族。全區(qū)轄 8 個盟、 4 個市、 101 個旗、縣（市、區(qū)）， 1553 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 1396個行政村。 三、錦銹家園成本計算表 四、錦銹家園面積和銷售收入表 五、錦銹家園經(jīng)濟分析表 六、錦繡家園敏感性分析表 錦繡家園成本計算表 編碼 工程項目（費用）名稱 計量單位 工程量 單價或費率 造價或費用 (元 ) 樓面造價 ( 元/M2) 百分比(%) 計算公式或說明 1. 一、征地、拆遷補償費 0 0 11983995 % 111 征地費（拍賣價） 畝 350000 11616500 % 按實際發(fā)生 111 土地契稅 元、 % 11616500 3 348495 % 111 土地登記公證費 筆 1 19000 19000 % 2. 二、斟察、設(shè)計和前期費 0 0 % 211 地形圖測繪費 平方米 22127 % 按土地面積 元 /平方米 212 總體規(guī)劃設(shè)計費（定點費） 平方米 22127 2 44254 % 土地面積 2 元 /平方米 221 地質(zhì)勘察費 米 1200 55 66000 % 按鉆深 55 元 /米 222 建筑設(shè)計費 平方米 10 492681 10 % 按 10 元 /平方米（建筑面積） 231 城市市政建設(shè)配套費（一級地段） 平方米 75 % 按 75 元 /平方米（建筑面積） 241 規(guī)劃管理費 元、? 26437455 3 % 土建造價的 3? 261 放線費 點 60 326 19560 % 放線點 326 元 /點 2111 招標費 元、? 26437455 1 % 按土建工程造價的 1?計算 2131 監(jiān)理費 元、? 26437455 2 % 按土建工程造價的 2?計算 2141 預(yù)結(jié)算審計費 元、? 26437455 3 % 按土建工程造價的 3?計算 2151 消防配套費 平方米 3 % 按 3 元 /平方米計算（非營業(yè)公共配套免） 2161 施工合同鑒證費 元、? 26437455 1 % 按土建工程造價的 1?計算 2171 噪音費 月 50 1600 80000 % 1600 元 /月 .幢 2181 建設(shè)項目環(huán)境影響評價收費 元、? 26437455 3 % 按土建工程造價的 3?計算 2191 避雷安裝檢測費 支 48 55 2640 % 檢測避雷針 55 元 /支 2201 防洪堤工程建設(shè)管理費 平方米 3 % 按竣工面積 3 元 /平方米計算 2211 人防管理費 平方米 10 492681 10 % 按建筑面積 10 元 /平方米計算 2221 防空地下室易地建設(shè)費 平方米 2020 800 1600000 % 按地層面積 800 元 /平方米計算 2241 工地管理費 項 10 5000 50000 % 按 5000 元 /項 2262 墻改費（民用） 平方米 % 民用建筑 元 /平方米 2271 建筑方案評審費 平方米 % 元 /平方米 2291 白蟻預(yù)防費 平方米 2 2 % 按 3 元 /平方米 (建筑面積 ) 3. 三、建筑安裝工程費 0 0 % 311 樁工程 平方米 50 2403405 % 按概算造價 313 土建工程 平方米 550 26437455 % 按概算造價 321 室內(nèi)供水供電、線路安裝工程 平方米 35 35 % 按概算造價 322 電梯安裝工程 項 10 350000 3500000 % 按概算造價 4. 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費 0 0 5848500 % 411 道路工程 平方米 10000 100 1000000 % 按概算造價 412 室外排污排水工程 米 500 410 205000 % 按概算造價 421 圍墻工程 項 1 100000 100000 % 按概算造價 431 室外供電安裝工程 項 1 900000 900000 % 按概算造價 441 綠化工程 平方米 6600 60 396000 % 按概算造價 451 路燈安裝工程 盞 50 350 17500 % 按概算造價 481 供配電增容費（貼費） 千瓦 3000 750 2250000 % 按 750 元 /千瓦 4131 公共配套設(shè)施費（托兒所） 平方米 1200 700 840000 % 按概算造價 4134 公共配套設(shè)施費（文化活動站） 平方米 60 700 42020 % 按概算造價 4137 公共配套設(shè)施費（居委會） 平方米 60 700 42020 % 按概算造價 41311 公共配套設(shè)施費（單車棚） 平方米 60 700 42020 % 按概算造價 41312 公共配套設(shè)施費（垃圾中轉(zhuǎn)站） 平方米 20 700 14000 % 按概算造價 ZJF 直接費 0 0 % 1.+2.+3.+ 4 項的和 5. 五、管理費 0 0 % 511 建設(shè)管理費（ %） 元、 % % 直接費的 % 521 銷售管理費 元、 % 95163630 1 % 6. 六、稅費 0 0 % 621 營業(yè)稅及附加（ %） 元、 % 95163630 % 按出售房屋總價款的 % 622 帶征所得稅 元、 % 95163630 % 623 印花稅 元、? 95163630 1 % 銷售額的 1? 651 建筑面積測量費 平方米 % 643 房屋竣工總登記費 元、? 76020200 1 76020 % 按評估價的 1? 651 教育附加費 元、 % 26437455 1 % 按土建造價的 1%計算 7. 七、利息 0 0 % 711 利息（按年利率 均衡投入） 元、 % % 按直接費，年利率 %計算 8. 八、不可預(yù)見費 0 0 % 811 不可預(yù)見費（按直接費計） 元、 % 3 % JJF 間接費 0 0 4 % 5.+6.+7.+ 4 項的和 ZZJ 總造價 0 0 4 100% 錦繡家園面積和銷售收入表 序號 樓層、單元或樓房名稱 計量單位 單價 建筑面積(M2) 可售面積(M2) 項目套數(shù) 可售套數(shù) 銷售收入(元 ) 銷售模式 備注 1 住宅 元 /㎡ 1350 38397 38397 621 621 51835950 按建筑面積 2 商鋪 元 /㎡ 5000 8474 8474 0 0 42370000 按建筑面積 3 單車庫 元 /㎡ 800 0 0 957680 按建筑面積 4 公共建筑 元 /㎡ 0 1200 0 0 0 0 按建筑面積 合計 0 0 0 0 0 95163630 錦繡家園經(jīng)濟分析表 序號 方案名稱 地價 (萬元 /畝 ) 土地費(萬元 ) 項目成本(萬元 ) 土地費比例 (%) 銷售收入(萬元 ) 利潤 (萬元 ) 回報率(%) 備注 1 方案一 20 % % 2 方案二 25 % % 3 方案三 30 % % 4 方案四 35 % % 5 方案五 40 % % 6 方案六 45 % % 7 方案七 50 % % 8 方案八 55 % % 9 方案九 60 % % 10 方案十 65 % % 11 方案十一 70 % % 12 方案十二 75 % % 13 方案十三 80 % % 14 方案十四 85 % % 15 方案十五 90 % % 錦繡家園敏感性分析表 方案名稱 項目名稱 基本數(shù) 變化 1 變化 2 變化 3 變化 4 變 化 5 變化 6 變化 7 變化 8 變化 9 變化 10 方案一 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 投資變化比例 (%) 0 10 10 10 15 15 15 20 20 20 20 銷售收入變化比例(%) 0 10 10 10 15 15 15 20 15 20 20 地價 (萬元 /畝 ) 20 22 18 18 23 23 17 24 24 16 24 土地費 (萬元 ) 項目成本 (萬元 ) 銷售收入 (萬元 ) 10468 10468 利潤 (萬元 ) 164 投資回報率 (%) 銷售利潤率 (%) 方案二 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 投資變 化比例 (%) 0 10 10 10 15 15 15 20 20 20 20 銷售收入變化比例(%) 0 10 10 10 15 15 15 20 15 20 20 地價 (萬元 /畝 ) 25 30 30 20 30 土地費 (萬元 )