【正文】 錦繡家園項目開發(fā)可行性分析報告 項目編號：錦繡估字 [2020]198 號 項目名稱：錦繡家園 總造價： 元 樓面造價： 元 /M2 土地面積： 22127M2 建筑面積： 建筑密度： 30% 容積率： 3 綠化率： 30% 建設(shè)單位：錦繡家園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 項目負(fù)責(zé)人：李富華 編制單位：錦繡家園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 編制負(fù)責(zé)人：李富華 編制審核人：黃永春 編制人：歐陽白雪 編制日期： 2020912 目 錄 一、項目概況????????????????????????????????????????????????? 1 項目名稱 開發(fā)地點 項目性質(zhì) 項目規(guī)模 投資方式 項目建設(shè)單位 項目使用功能設(shè)置 項目的實施 二、編制說明????????????????????????????????????????????????? 1 三 、 錦 銹 家 園 成 本 計 算表???????????? ?? ………………………………………………………………………………2 四 、 錦 銹 家 園 面 積 和 銷 售 收 入表????????????????????????????????????????? 5 五 、 錦 銹 家 園 經(jīng) 濟(jì) 分 析表???????????????????????????????????????????? 6 六 、 錦 繡 家 園 敏 感 性 分 析表??????????????????????????????????????????? 7 一、項目概況 項目名稱：錦繡家園 開發(fā)地 點：錦繡家園路 項目性質(zhì)：集商貿(mào)、餐飲、娛樂、旅宿、辦公于一體的綜合小區(qū) 項目規(guī)模： （ 1）占地面積：總占地面積 22127 平方米（折合 畝） （ 2）住宅總套數(shù)： 621 套 （ 3）總建筑面積： 平方米 其中：單車庫 平方米 商業(yè)鋪面 8474 平方米 住宅 38397 平方米 公建 1200 平方米 （ 4） 估算總造價： 萬元，綜合單方造價為 元 /平方米 投資方式：自籌資金 項目建設(shè)單位：錦繡家園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 項目使用功能設(shè)置 （ 1） 3 號樓地層為商業(yè)鋪面 （ 2） 3 號樓二樓為餐廳及娛樂性用房 （ 3） 3 號樓三、四樓為旅宿及辦公用房 項目的實施 項目于 2020 年底開工，逐步開發(fā)，計劃在 2020 年底全部建成投入使用。 二、編制說明 部分項目造價為概算數(shù)據(jù)。 按均衡投入來計算建設(shè)期利息（計算本金為直接費）。 三、錦銹家園成本計算表 四、錦銹家園面積和銷售收入表 五、錦銹家園經(jīng)濟(jì)分析表 六、錦繡家園敏感性分析表 錦繡家園成本計算表 編碼 工程項目（費用）名稱 計量單位 工程量 單價或費率 造價或費用 (元 ) 樓面造價 ( 元/M2) 百分比(%) 計算公式或說明 1. 一、征地、拆遷補(bǔ)償費 0 0 11983995 % 111 征地費（拍賣價） 畝 350000 11616500 % 按實際發(fā)生 111 土地契稅 元、 % 11616500 3 348495 % 111 土地登記公證費 筆 1 19000 19000 % 2. 二、斟察、設(shè)計和前期費 0 0 % 211 地形圖測繪費 平方米 22127 % 按土地面積 元 /平方米 212 總體規(guī)劃設(shè)計費（定點費） 平方米 22127 2 44254 % 土地面積 2 元 /平方米 221 地質(zhì)勘察費 米 1200 55 66000 % 按鉆深 55 元 /米 222 建筑設(shè)計費 平方米 10 492681 10 % 按 10 元 /平方米（建筑面積） 231 城市市政建設(shè)配套費（一級地段） 平方米 75 % 按 75 元 /平方米（建筑面積） 241 規(guī)劃管理費 元、? 26437455 3 % 土建造價的 3? 261 放線費 點 60 326 19560 % 放線點 326 元 /點 2111 招標(biāo)費 元、? 26437455 1 % 按土建工程造價的 1?計算 2131 監(jiān)理費 元、? 26437455 2 % 按土建工程造價的 2?計算 2141 預(yù)結(jié)算審計費 元、? 26437455 3 % 按土建工程造價的 3?計算 2151 消防配套費 平方米 3 % 按 3 元 /平方米計算（非營業(yè)公共配套免） 2161 施工合同鑒證費 元、? 26437455 1 % 按土建工程造價的 1?計算 2171 噪音費 月 50 1600 80000 % 1600 元 /月 .幢 2181 建設(shè)項目環(huán)境影響評價收費 元、? 26437455 3 % 按土建工程造價的 3?計算 2191 避雷安裝檢測費 支 48 55 2640 % 檢測避雷針 55 元 /支 2201 防洪堤工程建設(shè)管理費 平方米 3 % 按竣工面積 3 元 /平方米計算 2211 人防管理費 平方米 10 492681 10 % 按建筑面積 10 元 /平方米計算 2221 防空地下室易地建設(shè)費 平方米 2020 800 1600000 % 按地層面積 800 元 /平方米計算 2241 工地管理費 項 10 5000 50000 % 按 5000 元 /項 2262 墻改費（民用） 平方米 % 民用建筑 元 /平方米 2271 建筑方案評審費 平方米 % 元 /平方米 2291 白蟻預(yù)防費 平方米 2 2 % 按 3 元 /平方米 (建筑面積 ) 3. 三、建筑安裝工程費 0 0 % 311 樁工程 平方米 50 2403405 % 按概算造價 313 土建工程 平方米 550 26437455 % 按概算造價 321 室內(nèi)供水供電、線路安裝工程 平方米 35 35 % 按概算造價 322 電梯安裝工程 項 10 350000 3500000 % 按概算造價 4. 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費 0 0 5848500 % 411 道路工程 平方米 10000 100 1000000 % 按概算造價 412 室外排污排水工程 米 500 410 205000 % 按概算造價 421 圍墻工程 項 1 100000 100000 % 按概算造價 431 室外供電安裝工程 項 1 900000 900000 % 按概算造價 441 綠化工程 平方米 6600 60 396000 % 按概算造價 451 路燈安裝工程 盞 50 350 17500 % 按概算造價 481 供配電增容費（貼費） 千瓦 3000 750 2250000 % 按 750 元 /千瓦 4131 公共配套設(shè)施費（托兒所） 平方米 1200 700 840000 % 按概算造價 4134 公共配套設(shè)施費（文化活動站） 平方米 60 700 42020 % 按概算造價 4137 公共配套設(shè)施費（居委會） 平方米 60 700 42020 % 按概算造價 41311 公共配套設(shè)施費（單車棚） 平方米 60 700 42020 % 按概算造價 41312 公共配套設(shè)施費（垃圾中轉(zhuǎn)站） 平方米 20 700 14000 % 按概算造價 ZJF 直接費 0 0 % 1.+2.+3.+ 4 項的和 5. 五、管理費 0 0 % 511 建設(shè)管理費（ %） 元、 % % 直接費的 % 521 銷售管理費 元、 % 95163630 1 % 6. 六、稅費 0 0 % 621 營業(yè)稅及附加（ %） 元、 % 95163630 % 按出售房屋總價款的 % 622 帶征所得稅 元、 % 95163630 % 623 印花稅 元、? 95163630 1 % 銷售額的 1? 651 建筑面積測量費 平方米 % 643 房屋竣工總登記費 元、? 76020200 1 76020 % 按評估價的 1? 651 教育附加費 元、 % 26437455 1 % 按土建造價的 1%計算 7. 七、利息 0 0 % 711 利息（按年利率 均衡投入） 元、 % % 按直接費，年利率 %計算 8. 八、不可預(yù)見費 0 0 % 811 不可預(yù)見費（按直接費計） 元、 % 3 % JJF 間接費 0 0 4 % 5.+6.+7.+ 4 項的和 ZZJ 總造價 0 0 4 100% 錦繡家園面積和銷售收入表 序號 樓層、單元或樓房名稱 計量單位 單價 建筑面積(M2) 可售面積(M2) 項目套數(shù) 可售套數(shù) 銷售收入(元 ) 銷售模式 備注 1 住宅 元 /㎡ 1350 38397 38397 621 621 51835950 按建筑面積 2 商鋪 元 /㎡ 5000 8474 8474 0 0 42370000 按建筑面積 3 單車庫 元 /㎡ 800 0 0 957680 按建筑面積 4 公共建筑 元 /㎡ 0 1200 0 0 0 0 按建筑面積 合計 0 0 0 0 0 95163630 錦繡家園經(jīng)濟(jì)分析表 序號 方案名稱 地價 (萬元 /畝 ) 土地費(萬元 ) 項目成本(萬元 ) 土地費比例 (%) 銷售收入(萬元 ) 利潤 (萬元 ) 回報率(%) 備注 1 方案一 20 % % 2 方案二 25 % % 3 方案三 30 % % 4 方案四 35 % % 5 方案五 40 % % 6 方案六 45 % % 7 方案七 50 % % 8 方案八 55 % % 9 方案九 60 % % 10 方案十 65 % % 11 方案十一 70 % % 12 方案十二 75 % % 13 方案十三 80 % % 14 方案十四 85 % % 15 方案十五 90 % % 錦繡家園敏感性分析表 方案名稱 項目名稱 基本數(shù) 變化 1 變化 2 變化 3 變化 4 變 化 5 變化 6 變化 7 變化 8 變化 9 變化 10 方案一 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 投資變化比例 (%) 0 10 10 10 15 15 15 20 20 20 20 銷售收入變化比例(%) 0 10 10 10 15 15 15 20 15 20 20 地價 (萬元 /畝 ) 20 22 18 18 23 23 17 24 24 16 24 土地費 (萬元 ) 項目成本 (萬元 ) 銷售收入 (萬元 ) 10468 10468 利潤 (萬元 ) 164 投資回報率 (%) 銷售利潤率 (%) 方案二 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 投資變 化比例 (%) 0 10 10 10 15 15 15 20 20 20 20 銷售收入變化比例(%) 0 10 10 10 15 15 15 20 15 20 20 地價 (萬元 /畝