【正文】 4748 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6370 6370 5591 4768 4100 3587 3174 1575 7折現(xiàn)系數(shù)ic=30%8折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5880 0 613 597 448 317 236 2504 9累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5880 5880 5267 4670 4222 3905 3669 1165 ：因為：NPV6=1398萬元，NPV7=1482萬元所以：靜態(tài)投資回收期=（71）+∣1398∣247。1482≈＜8年：因為：FNPV7=1793萬元，F(xiàn)NPV8=11035萬元所以：動態(tài)投資回收期=（81）+∣1793∣247。11035≈＜8年：9241萬元0。（全部資金）：由項目全部投資現(xiàn)金流量延長表可知：i1=20%時，F(xiàn)NPV1=1575 i2=30%時，F(xiàn)NPV2=1165可以采用插值法計算項目的內(nèi)部收益率FIRR。即：FIRR= i1+（i2 i1）﹝FNPV1247。(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞ =20%+(30%20%)1575247。2740 =%﹥收益率8%。：由損益表可知：投資利潤率=年平均利潤總額247。項目投資總額=[（4174+4335+4506+4568+4760+4963）247。6] 247。(26553+400)100%=%由以上數(shù)據(jù)可知，在客房價下浮10%的情況下，項目仍可行，可見項目投資安全邊際是較高的。8. 項目的其他風(fēng)險及對策：X經(jīng)濟(jì)、社會、旅游業(yè)的發(fā)展為項目的實施帶來了可進(jìn)入性的良好發(fā)展前景（參見第二節(jié)、第三節(jié)）長久的高端消費人群的定位和市場飽和度是項目市場的主要風(fēng)險。對策：在做好市場供求預(yù)測，競爭力分析，市場細(xì)分，定位及營銷策略的基礎(chǔ)上，提高五星級的衍生效益，選擇合理的經(jīng)營模式（附：五星級酒店投資效益及模式選擇）來提高抵御市場風(fēng)險能力。湖濱花園酒店的投資效益及投資方式酒店主要提供客房和餐飲服務(wù)，但是投資五星級酒店的收益來源，并不單純地由酒店服務(wù)的主體——客房和餐飲、會務(wù)等構(gòu)成。其效益的來源是非常多樣化的。主要有以下幾個方面1）酒店自身的營運收入按照一般說法，在正常房價下（千分之一定價法），酒店盈虧平衡點的入住率大約在60％左右，平衡點可以依據(jù)管理水平而浮動。但是實際上這個數(shù)字可能不準(zhǔn)確。重慶的五星級酒店在2002年底房價曾跌破400元。擁有頂級品牌的重慶希爾頓酒店標(biāo)準(zhǔn)間房價僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實行這一房價下酒店并不會虧，因為常住客戶的房價比這還要低（常住客戶的房價水平至少在贏利水平點上）。而更有業(yè)內(nèi)人士稱五星級酒店單間客房的每日經(jīng)營成本僅100多元。2）五星級品牌效應(yīng)，帶來衍生性收益。在任何一個二線城市，五星級酒店都是一個知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來各種衍生性收益。比如當(dāng)五星級酒店試圖以其品牌進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型酒店市場時，它的市場推廣和營銷活動的成本，建立品牌形象的成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般酒店?？梢匝杆俚孬@得市場認(rèn)可。l 酒店采購中的高折扣一般來說，高星級酒店的房間數(shù)量都比較多，對于酒店日常運營中的易耗品需求數(shù)量大，在采購中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運營成本，按照單間客房計算，甚至低于三星級酒店。l 向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂廣告業(yè)發(fā)展……形成產(chǎn)業(yè)集群。l 管理擴(kuò)張，向飯店管理集團(tuán)發(fā)展五星級酒店的運營管理，具有明顯的市場領(lǐng)先性和示范性，所以在向飯店管理集團(tuán)方向發(fā)展方面，五星級酒店有著無可比擬的先天優(yōu)勢。通過管理其他酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進(jìn)一步提升酒店品牌和形象。l 土地儲備的升值效益五星級酒店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屬設(shè)施，從而占地面積很大。在中國經(jīng)濟(jì)快速增長的這個時期，土地價值也在快速攀升。五星級酒店可以在土地價值的升值中獲得巨大收益。這也是目前許多地區(qū)五星級酒店投資商瞄準(zhǔn)的主要收益點之一。從投資和管理的運營角度，目前，在國內(nèi)外投資和管理五星級酒店主要有六種模式：1） 模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其他酒店產(chǎn)生關(guān)系飯店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營、管理的方式運營飯店，也就是選擇作為單體飯店(Independent Hotel)存在這種單體飯店的經(jīng)營模式在我國最為常見，目前大量的國有飯店都采用了這種方式。這種模式的優(yōu)點在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個方面對飯店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團(tuán)隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。這種模式的缺點在于這種單體飯店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的飯店集團(tuán)的發(fā)展，大型飯店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個飯店集團(tuán)的系統(tǒng)。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達(dá)的國家，單體飯店在飯店業(yè)中的比重不斷降低。 2） 模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團(tuán)體來獲得一些支持飯店完全由投資者來進(jìn)行管理和經(jīng)營，但通過加入一個或幾個飯店聯(lián)盟獲得營銷和預(yù)訂方面的支持。這種情況在國內(nèi)比較少見。目前國內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質(zhì)性效益。國外的一些飯店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流飯店組織(Leading Hotels of The World)、世界小型豪華飯店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等飯店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。這種模式的優(yōu)點在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加入某個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫毩⑿?。但是由于飯店?lián)盟不像飯店聯(lián)號那樣給飯店全面的營銷支持，飯店自身營銷能力的強(qiáng)弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類飯店的發(fā)展會受到很大的限制。 3） 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨立的飯店管理公司或聯(lián)號管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟在飯店投資者沒有飯店業(yè)管理經(jīng)驗的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。這種模式的優(yōu)點在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗以及其他資源儲備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。這種模式的缺點在于投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。而且，聘請專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使飯店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴(kuò)大飯店自身的影響，增強(qiáng)營銷能力。這種情況下可以選擇加入飯店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、常客優(yōu)惠計劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引到更多的客源。 4） 模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團(tuán)。飯店投資者可以成為某一個飯店聯(lián)號的特許經(jīng)營受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營管理飯店一些飯店在長期的發(fā)展過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗，對客服務(wù)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進(jìn)一步擴(kuò)大。這種模式的優(yōu)點在于可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種飯店由于沒有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對飯店仍可以實施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營銷權(quán)，所給付的也僅僅是與飯店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營費用，不會隨飯店經(jīng)營狀況的變化而變化。對于管理水平很高的飯店來說，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有效方式。 這種模式的缺點在于酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。5） 模式五：委托管理＋特許經(jīng)營的雙重運作飯店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個飯店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家飯店聯(lián)號簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家飯店可以同時接受一家飯店聯(lián)號提供的兩類不同的服務(wù)——管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務(wù)，同時又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營服務(wù)。各個不同的飯店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時候，最好能選擇同一家飯店公司。在飯店業(yè)的實踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家飯店公司能提供的兩類服務(wù)。 6） 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時購買飯店的部分股權(quán)。這種方式的優(yōu)點在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進(jìn)入中國市場的國外飯店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入飯店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時通過參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對被托管飯店的控制能力。 根據(jù)錦綸煤電公司無專業(yè)酒店管理隊伍和酒店品牌及營銷不存在優(yōu)勢，選擇模式四和模式六工作對此項目的經(jīng)驗管理決策應(yīng)是良好的方案選擇，方案選擇比較可以通過商業(yè)談判來達(dá)到預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)和責(zé)權(quán)利劃分。：項目前期主體已通過省相關(guān)部門驗收規(guī)避了前期建設(shè)及地質(zhì)、安全等風(fēng)險，通過確定的方案標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)上是完全可行的。：（參見經(jīng)濟(jì)效益評價）及財務(wù)風(fēng)險評估，該項目經(jīng)濟(jì)上具有可行性。：面臨的社會風(fēng)險主要有省管縣后，對X城市中心地位的沖擊及滬昆高快線交通繞行都會給城市人群帶來一定流失，但畢、水、興高速公路網(wǎng)的形成又將填補(bǔ)鐵路交通帶來的缺失，公路網(wǎng)形成使市、縣空間及時間的最小化；又給城市之間的資源共享帶來了發(fā)展空間，人員的流動性增加，應(yīng)該能彌補(bǔ)帶來的影響。：本項目的環(huán)境風(fēng)險主要來源于水鋼焦化廠的空氣污染。對策主要是依靠當(dāng)?shù)卣块T的監(jiān)管及責(zé)令搬遷等政府行為來化解環(huán)境風(fēng)險9. 可行性結(jié)論通過上述綜合分析，“湖濱花園酒店開發(fā)項目”的經(jīng)營前景可觀，其原因如下：其一：X市是國家確定的“攀西—X資源綜合開發(fā)區(qū)”，是吉林省委、省政府確定的“一圈二區(qū)一帶”區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中 “畢（節(jié)）水（城）興（義）經(jīng)濟(jì)帶”的重要組成部分。在新一屆市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，在以三個代表理論思想的指導(dǎo)下，解放思想，近年來用超乎尋常的力度、速度對城市綜合環(huán)境進(jìn)行強(qiáng)有力地改造與調(diào)整，著力打造城市品牌，使城市形象得到了極大與全面的提升，招商引資項目逐年增長。前來X投資、經(jīng)商、考察、旅游、訪問的客商、友人、不管是在層次上，水準(zhǔn)上，還是數(shù)量上都達(dá)到了空前規(guī)模。特別是國內(nèi)及國際上的大財團(tuán)、企業(yè)集團(tuán)都紛紛入駐X，這無形對酒店業(yè)的接待檔次提出了更新、更高的要求，而目前X市現(xiàn)有的幾家“三星級”或相當(dāng)于“四星級”的酒店卻難已滿足X發(fā)展的需求，建設(shè)高星級酒店“五星級酒店”已是X經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果?！昂I花園酒店開發(fā)項目”在這個時間投資興建，應(yīng)算是占有“天時”。 其二：X市目前現(xiàn)有幾家三星級酒店都是一九九六年至二00七年建成并開業(yè)的，其市場定位都在三星級酒店層面上，而“湖濱花園酒店”從立項時就把自己定位在最高規(guī)格的接待上，在規(guī)劃、設(shè)計、裝飾、經(jīng)營方面，于前期就嚴(yán)格按“國家五星級旅游酒店”的考評要求進(jìn)行實施，從而在設(shè)備上、經(jīng)營理念上、管理軟件上、市場切入點上，可完全達(dá)到“五星級旅游酒店”的要求，再加上其良好的區(qū)域優(yōu)勢、空間規(guī)模、外部環(huán)境，這些都不管是老酒店還是今后規(guī)劃中的酒店所不能比擬的，其商業(yè)：緊臨鐘山大道花園路、中山東路交匯口，周邊分布各類大小商店、商場，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大。交通可直達(dá)火車站、客運站和市內(nèi)各主要地點。休閑娛樂：緊臨風(fēng)池湖。也可以說占上了“地利”。 其三：我錦綸煤電集團(tuán)公司在X數(shù)十幾年的經(jīng)營中，已形成了自己獨特的企業(yè)文化及企業(yè)品牌，又有廣泛的客源群體，豐富的市場運作及經(jīng)營管理經(jīng)驗，再加上上級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心，社會各界的支持、自身良好的社會信譽(yù)度，應(yīng)該說是“人和”。其四：經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測 預(yù)計酒店客房數(shù)量在418間左右，%計算。酒店開業(yè)當(dāng)年加上餐飲、購物、其他服務(wù)全年總營業(yè)收入預(yù)計應(yīng)在13024萬元。目前X尚未有五星級酒店,憑借高星級酒店的市場定位、合理的價格、與其獨特的庭院環(huán)境、良好的服務(wù),加之投資方錦綸煤電集團(tuán)多年來在社會的品牌效應(yīng)、信譽(yù)程度、精湛的管理水準(zhǔn)、政府的大力支持,其效益則遠(yuǎn)遠(yuǎn)在預(yù)測之上。綜上數(shù)據(jù)反映X市的酒店業(yè)孕育著廣寬的發(fā)展空間,前景看好。本可行性研究報告是經(jīng)過認(rèn)真科學(xué)的分析，廣泛的市場調(diào)查，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢攧?wù)評估，結(jié)合“湖濱花園酒店開發(fā)項目”獨特的地理位置，必將會給酒店帶來可觀的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益， 以此認(rèn)為“湖濱花園酒店開發(fā)項目”項目是可行的。