湖濱路山水閣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-05-04 08:30本頁面
【正文】 ，3)20230 (P/F，ic，4)20230(P/F，ic，5)20230(P/F，ic，6)+(P/F，ic，7)+26 (P/F，ic，8) +26(P/F，ic，9)+60(P/F，ic，10)=＞0為了試算i1和i2，還進(jìn)一步提高折現(xiàn)率，令i1＝55%，i2＝56%，由以上公式數(shù)據(jù)計(jì)算相應(yīng)的NPV1和NPV2；計(jì)算得：NPV1(i＝55%) ＝ —(P/F，i，1)＋(P/F，i，2)(P/F，i，3) (P/F，i，4) (P/F，i，5)(P/F，i，6)+(P/F，i，7)+ (P/F，i，8) +(P/F，i，9)+(P/F，i，10) ＝ NPV2(i＝56%)＝—(P/F，i，1)＋(P/F，i，2)(P/F，i，3) (P/F，i，4) (P/F，i，5)(P/F，i，6)+(P/F，i，7)+ (P/F，i，8) +(P/F，i，9)+(P/F，i，10) ＝ 由于NPV1＞0、NPV2＜0，且55%—56%＝1%＜5%故i1＝55%，i2＝56%符合要求，則有：IRR＝55%＋247。（＋|—|）（56%—55%） ＝%＞15%因此，該項(xiàng)目可考慮。計(jì)算項(xiàng)目動態(tài)投資回收期（ic =15%）（單位：元／㎡）：累計(jì)現(xiàn)金流量年 012345678910AB20271328103864936625346023257930555305823060830694C1157D2027131175228552152520366193951851718527185361854318561（A凈現(xiàn)金流量。B累計(jì)凈現(xiàn)金流量。C凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值。D累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）（2）動態(tài)回收期P39。t=累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)的正值年份 1 + 上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值絕對值/出現(xiàn)正值年份當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算得：P39。t = 2 1 + ∣ 31175∣/= 10 年因此此項(xiàng)目可以考慮接受 靜態(tài)回收期Pt =累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)的正值年份1+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對值/出現(xiàn)正值年份當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算得：Pt = 2 – 1 + ∣32810 ∣/ = 10 年因此此項(xiàng)目可以考慮接受（3）投資利潤率投資利潤率 = 年利潤總額/總投資100%年利潤總額=銷售收入 總成本費(fèi)用營業(yè)稅金及附加投資利潤率 = / = %（1）選定內(nèi)部收益率為經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)。（2）由于在本可研報(bào)告中土地轉(zhuǎn)讓金和經(jīng)營成本為不確定因素。（3）因素變化率為正負(fù)10%（4）計(jì)算敏感性分析指標(biāo)不確定因素：土地轉(zhuǎn)讓金土地轉(zhuǎn)讓金增加10% 年012345678910A（A為凈現(xiàn)金流量）NPV1(i＝49%) ＝ —(P/F，i，1)＋(P/F，i，2)(P/F，i，3) (P/F，i，4) (P/F，i，5)(P/F，i，6)+(P/F，i，7)+ (P/F，i，8) +(P/F，i，9)+(P/F，i，10) ＝ ＞ 0NPV1(i＝50%) ＝ —(P/F，i，1)＋(P/F，i，2)(P/F，i，3) (P/F，i，4) (P/F，i，5)(P/F，i，6)+(P/F，i，7)+ (P/F，i，8) +(P/F，i，9)+(P/F，i，10) ＝ 0IRR＝49%＋247。（＋|—|）（50%—49%） ＝%△S1 =（ – ）247。100% 247。 10% = 土地轉(zhuǎn)讓金減少10%NPV1(i＝60%) ＝ —(P/F，i，1)＋(P/F，i，2)(P/F，i，3) (P/F，i，4) (P/F，i，5)(P/F，i，6)+(P/F，i，7)+ (P/F，i，8) +(P/F，i，9)+(P/F，i，10) ＝ ＞ 0NPV1(i＝61%) ＝ —(P/F，i，1)＋(P/F，i，2)(P/F，i，3) (P/F，i，4) (P/F，i，5)(P/F，i，6)+(P/F，i，7)+ (P/F，i，8) +(P/F，i，9)+(P/F，i，10) ＝ 0IRR＝60%+247。（＋|—|）（61%—60%）= %△S2 =（ – ）247。100% 247。 10% = 不確定因素： 經(jīng)營成本經(jīng)營成增加10%：凈現(xiàn)金流量年012345678910A由上同理可計(jì)算得：△S1 = 0經(jīng)營成本減少10% ：凈現(xiàn)金流量年012345678910A由上同理可計(jì)算得：△S2 = 0 由此可出結(jié)論，不確定因素中土地轉(zhuǎn)讓金的影響比經(jīng)營成本的影響大?！吧剿w”開發(fā)項(xiàng)目為某市內(nèi)規(guī)模較大，資金投入大的住宅開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)總投資超過5億元，將為當(dāng)?shù)卣苯釉黾佣愂?。同時(shí)，本項(xiàng)目的實(shí)施可帶動該區(qū)域的文教、衛(wèi)生及體育設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域社會公共事業(yè)的發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域目前的人均居住面積較低，建筑結(jié)構(gòu)不合理、戶型單一、無完善的社區(qū)配套和土環(huán)境景觀，隨著該區(qū)域經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，這宗土地的價(jià)值急劇增高，所以迫切需要對該區(qū)域重新規(guī)劃，改善城市面貌，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，提升了城市品位總的來說，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用?！吧剿w”開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，為放大中、高收入家庭創(chuàng)造了最佳人居環(huán)境，并可帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展9結(jié)論及建議 結(jié)論（1）項(xiàng)目建成可提升企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然火爆狀態(tài)。城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)顯現(xiàn)出調(diào)整成長的特征。房地產(chǎn)調(diào)整增長的原因主要是：居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，人口城市化快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求迅速增長；房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，具有成為技術(shù)產(chǎn)業(yè)的能力，進(jìn)而拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。（2）項(xiàng)目擁有成熟的技術(shù)地區(qū)擁有一大批經(jīng)驗(yàn)豐富的建房設(shè)計(jì)師和很多技術(shù)成熟的建房工人，引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，為房地產(chǎn)開發(fā)提供最好的條件。項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項(xiàng)目取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面遵照國家及某市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。某市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)迅猛時(shí)期，競爭將日趨激烈，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；土地和原材料價(jià)格上漲，造成房屋成本上升。土地是商品房建設(shè)的主要成本。加之水泥和鋼材等主要原材料價(jià)格上漲，導(dǎo)致成本進(jìn)一步上升。河沙、卵石和用人工資也在上漲。在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與專業(yè)設(shè)計(jì)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款
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