【正文】 湖濱路山水閣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告湖濱路山水閣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄摘要 IAbstract II1 緒論 1 1 12 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 2 2 3 4 5 7 項(xiàng)目地理位置 7 住宅戶型規(guī)劃 7 8 8 8 節(jié)能、消防 9 9 節(jié)能 9 消防 9 10 11 11 11 12 12 12 12 27 299結(jié)論及建議 32 結(jié)論 32 32致謝 33參考資料 34III1 緒論項(xiàng)目名稱：某青山湖區(qū)山水閣房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：某市青山湖區(qū)湖濱東路 承辦單位概況單位名稱： 某房產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)類型：企業(yè)單位企業(yè)所在地：某青山湖區(qū)企業(yè)類型：有限責(zé)任公司企業(yè)規(guī)模：500人以上注冊(cè)資本：216410萬(wàn)人民幣注冊(cè)年份：2000年某集團(tuán)專注于產(chǎn)業(yè)投資。集團(tuán)旗下有某某房產(chǎn)開發(fā)公司等子公司，主要業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、裝飾等。項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)：根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，某青山湖區(qū)山水閣房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)為住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總占地面積37000平方米，建筑面積98075平方米。編制依據(jù)：（1）某市青山湖區(qū)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)、某市青山湖城市規(guī)劃建設(shè)管理委員會(huì)、某政計(jì)字第87號(hào)（2012）、某政建字第66號(hào)“關(guān)于某青山湖區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的批復(fù)”；（2）某城市規(guī)劃管理局（2012）市規(guī)地字98號(hào)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；（3）某市人民政府武漢政房地字【2013】007號(hào)“關(guān)于對(duì)某某房產(chǎn)開發(fā)公司申請(qǐng)使用武國(guó)有土地的批復(fù)”；(4)某市房地產(chǎn)管理局某房地批字【2013】第6號(hào)“某市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書”；(5)某市青山湖區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；(6)某市青山湖區(qū)湖濱東路地質(zhì)勘查資料；（7）某市房地產(chǎn)年鑒（20062012）；（8）某市某城市開發(fā)銀行驗(yàn)資證明；（9）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)2006年審核批準(zhǔn)施行；（10）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)2002年2 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)分析投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2012年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。 我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)好，投資環(huán)境較好。商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，但近期國(guó)家住建部和發(fā)改委加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，相繼出臺(tái)了“國(guó)五條”“國(guó)八條”，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一定的影響。某市關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的政策（1）江西省新《土地閑置處置辦法》2012年7月1日實(shí)施（2）《某市土地儲(chǔ)備管理辦法》2012年11月15日實(shí)施（3）《江西省國(guó)土資源監(jiān)督檢查條例》2013年1月1日實(shí)施2011年為調(diào)控年，從2月份開始實(shí)行一系列調(diào)控措施。而某市價(jià)格不僅沒有下跌，反而在前三季度呈現(xiàn)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。在此基調(diào)下，各大房企明顯加快新房源的供應(yīng)。而到第四季度，是各大房企沖量的季節(jié)，并在12月份新增供應(yīng)量達(dá)到年度最高點(diǎn)。2011年普通住宅供應(yīng)量在2月份達(dá)到本年度最低谷，㎡；之后到9月份均有不同程度的增長(zhǎng)；新增供應(yīng)量在9月份分別位列本年度的第二、三位，㎡、㎡；在11月又一次較大幅度的縮減，%；12月份為年末，在此月，新增供應(yīng)量達(dá)到年度最高點(diǎn)，㎡，占全年的22%。 ㎡，㎡，%。 2012年,一方面,是放房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷過2011年的調(diào)控重壓之后，積極調(diào)整企業(yè)方向和營(yíng)銷策略，適應(yīng)政策及市場(chǎng)需要，而品牌商業(yè)地產(chǎn)和高端項(xiàng)目的面世，又將某房地產(chǎn)行業(yè)推上一個(gè)新臺(tái)階；另一方面，則是強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求支撐起樓市的火熱，尤其是剛性需求的持續(xù)釋放，又得到地方政府適時(shí)微調(diào)政策的刺激，一度刷新某市新房住宅市場(chǎng)成交量新高。在此情況下，某市樓市的供應(yīng)節(jié)奏緊跟市場(chǎng)需求的步伐，以價(jià)換量、小步快跑等銷售策略積極帶動(dòng)了樓市供應(yīng)的穩(wěn)步增長(zhǎng)；紅谷灘，京東、朝陽(yáng)洲、經(jīng)開區(qū)等區(qū)域全面開花；平層大宅、公寓、超高層等產(chǎn)品種類豐富。因此，2012年的某樓市呈現(xiàn)出與往年不太一樣的走勢(shì)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，%至今，%；，%；新建商品住房?jī)r(jià)格為9523元每平米，%，由此可見今之勢(shì)頭。在供應(yīng)方面，2012年商品房供應(yīng)漲近翻番，新增入市樓盤又30余個(gè)，2013耐新增入市將突破50個(gè)項(xiàng)目。在需求方面，在城鎮(zhèn)建設(shè)和打造核心增長(zhǎng)極戰(zhàn)略目標(biāo)下，某市中部地區(qū)的地位將愈來愈重要，外來人口，尤其是省外人口將大幅度增加，房地產(chǎn)需求依然旺盛。 2011年某樓市新房供應(yīng)量中，以普通住宅供應(yīng)量為主，㎡，占總供應(yīng)量的58%；隨后是寫字樓和商業(yè)供應(yīng)，分別位列第二、三位，㎡、㎡；別墅的供應(yīng)量最少，占總供應(yīng)量的6%。?。?011年某市物業(yè)類別供應(yīng)住宅寫字樓別墅商業(yè)百分比5820616：2011年某市各版塊普通住宅新增供應(yīng)量昌南潮陽(yáng)洲 紅谷灘紅角洲京東青山湖市中心灣里經(jīng)開區(qū)5%5%9%15%28%16%11%7%4%2012某市樓盤供應(yīng)量中，普通住宅供應(yīng)量占主導(dǎo)地位，其供應(yīng)面積為368057萬(wàn)平米，%，占供應(yīng)量的72%。圖21：2012某物業(yè)類別供應(yīng)比例由此分析可預(yù)測(cè)2013普通住宅供應(yīng)依然占主導(dǎo)地位，青山湖商業(yè)規(guī)劃激活了青山湖商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)，種種影響之下，2013青山湖住宅價(jià)格呈現(xiàn)出上漲勢(shì)頭，青山湖區(qū)山水閣項(xiàng)目將以建設(shè)住宅為主，把山水閣項(xiàng)目打造成高級(jí)小區(qū)，銷售對(duì)象為高級(jí)白領(lǐng)企業(yè)老板等收入水平較高群體。，%；，%；新建商品住房?jī)r(jià)格為9523元每平米，%，由此可見今之勢(shì)頭。在價(jià)格方面，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控“抑制投機(jī)、投資性需求”政策、限購(gòu)限貸政策短期難與改變，“十八大”極2012年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也傳遞出“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”，然而作為十八大后關(guān)鍵的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加嚴(yán)厲的調(diào)控出臺(tái)的概率不大，整體房地產(chǎn)調(diào)控依然以建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也將難于出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)。因此就整個(gè)某市房地產(chǎn)而言，2013年依然是個(gè)穩(wěn)中緩步上揚(yáng)的一年。2012年青山湖均價(jià)為1071元每平方米，12月青山湖均價(jià)為10880元每平方米，相較于1月份9080元每平米，%。進(jìn)入5月份后，青山湖突破萬(wàn)元大關(guān)且穩(wěn)步上升。究其原因，青山湖商業(yè)規(guī)劃激活了青山湖商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)，種種影響之下，青山湖住宅價(jià)格不漲都難。 ：2012年某市各版塊市場(chǎng)平均參