【正文】 1 古田二路地塊 項目可行性分析報告 武漢中盛紅城 房地產(chǎn) 投資管理有限公司 二零一四年三月 2 目錄 第一部分： 市場分析 一 、武漢宏觀市場 ??????????????????????????????? 5 量價表現(xiàn) ??????????????????????????????? ? 5 市場存量 ???????????????????????????????? 5 成交 結構 ???????????????????????????????? 6 二 、 古田 區(qū)域市場 ??????????????????????????????? 6 成交量 ???????????????????????????????? ? 6 成交價 ????????????????????????????????? 7 三 、競爭市場 ????????????????????????????????? 7 競爭項目位置分布 ?????????? ?????????????????? 7 基礎信息對比 ?????????????????????????????? 8 經(jīng)濟技術指標對比 ???????????????????????????? 8 交通配套對比 ?????????????????????????????? 9 內(nèi)部配套對比 ?????????????????????????????? 9 營銷狀態(tài) ??????????????????????????????? 10 產(chǎn)品配比 ??????????????????????????????? 10 潛在競爭 ??????????????????????????????? 11 四 、 市場 綜述 ?????????????????????????????? ??? 12 第二部分： 項目 分析 一 、 項目所在區(qū)域規(guī)劃 ????????????????????????????? 13 武漢園博園 ?????????????????????????????? 13 硚口西部舊城改造 ????????????????????????? ?? 14 舵落口、易家墩重點改造 ?????????????????????? ?? 15 十二五期間重點規(guī)劃“四區(qū)一帶” ?????????????????? ?? 15 江漢六橋 2020 年通車 ????? ?????????????????? ?? 16 宜家、紅星美凱龍落戶硚口 ??? ?????????????????? ?? 17 小結 ????????????????????????????????? 18 二 、地塊屬性 ????????????????????????????????? 19 3 經(jīng)濟技術指標 ????????????????????????????? 19 地塊 四至 ??????????????????????????????? 19 1）東面 ??????????????????????????????? 20 2）南面 ??????????????????????????????? 21 3）西面 ??????????????????????????????? 21 4）北面 ??????????????????????????????? 22 內(nèi)部條件 ??????????????????????????????? 22 外部環(huán)境 ??????????????????????????????? 23 1）交通 ??????????????????????????????? 23 2）醫(yī)療 ??????????????????????????????? 23 3）商業(yè) ??????????????????????????????? 24 4）教育 ??????????????????????????????? 24 5）餐飲 ??????????????????????????????? 24 三、 SWOT 分析 ???????????????????????????????? 25 優(yōu)勢 ????????????????????????????????? 25 劣勢 ????????????????????????????????? 25 機會點 ???????????????????????????????? 25 威脅點 ???????????????????????????????? 26 第三部分： 項目初步定位 一、 項目定位 ????????????????????????????????? 27 項目發(fā)展方向找尋 ??????????????????????????? 27 定位前的思考 ????????????????????????????? 28 項目定位 ??????????????????????????????? 28 二、 產(chǎn)品定位 ????????????????????????????????? 29 定位前的思考 ????????????????????????????? 29 產(chǎn)品定位原則 ????????????????????????????? 30 產(chǎn)品建議 ??????????????????????????????? 30 產(chǎn)品定位 ??????????????????????????????? 30 住宅 戶型 配比建議 ??????????????????????????? 29 三、 客戶定位 ????????????????????????????????? 31 4 住宅客戶定位 ????????????????????????????? 31 商鋪客戶定位 ????????????????????????????? 31 寫字樓（ 公寓 ） 客戶定位 ????? ??????????????????? 31 四、 價格定位 ????????????????????????????????? 31 住宅價格定位 ????????????????????????????? 31 商鋪價格定位 ????????????????????????????? 32 寫字樓（ 公寓 ） 價格定位 ??????????????????????? ? 33 第四部分： 項目財務分析 一、 總投資估算 ???????????????????????????????? 34 第五部分： 項目風險分析 一、 可能面臨的風險 ?????????????????????????????? 37 二、 風險防范建議 ??????????????????????????????? 37 第六部分： 項目可行性綜合評述 一、經(jīng)濟效益評估 ???????????????????????? ?????? ? 38 二、可行性研究結論 ????????????????????????????? ? 38 5 第一部分：市場分析 一、武漢宏觀市場 量價表現(xiàn) 2020 年 主城區(qū)成交 萬方，相比 2020 年增長 %；成交 均 價 元 /㎡，相比 2020 年增長 %。 成交量大幅上漲，成交價穩(wěn)步增長，市場表現(xiàn)活躍。 市場存量 截至 2020 年 1 月份 ， 武漢住宅市場存量近 1470 萬方，存銷比 。 需近 15 個月可消化存量。 市場存量保持微幅上漲，但整體處于合理值范圍內(nèi)。 650070007500800085009000950002040608010012012.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.01成交面積 成交價格（元 /㎡ ） 0510152025050010001500202012.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.01單位：萬㎡ 武漢市商品住宅 存量 走勢 期末存量（萬㎡） 存銷比（月度） 6 成交 結構 縱觀近兩年成交戶型結構， 120 ㎡以下的首置首改型產(chǎn)品始終是成交基礎。 二 、 古田區(qū)域市場 成交量 2020 年 1 月古田成交 284 套，同比增長 %，環(huán)比增長 %。 融僑錦江及天宇盛世濱江 1 月加推，致使 1 月成交量大幅增長。 因聯(lián)發(fā)九都府、賽達國際、保利香檳國際為主的項目銷售已近尾聲，后期市場可售貨量減少的原因， 2020 年 成交量 8 月份 為 分水嶺， 8 月份以來持續(xù)下滑，直至 2020 年 1 月份 融僑錦江及天宇盛世濱江加推， 1 月成交量 出現(xiàn) 反彈 。 020406080100120武漢 市各品類成交 結構 走勢 90以下 90120 120140單位：萬㎡ 259 172 284 010020030040050012.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.09 12.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.09 13.1113.1214.01古田區(qū)域 住宅 成交量走勢 成交套數(shù) 7