【正文】 來的升值空間。 初步重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目有現(xiàn)代商貿(mào)中心、生態(tài)商務(wù)中心、江灘景觀帶、工業(yè)之路等工程或項(xiàng)目。 現(xiàn)已開工建設(shè)，主體結(jié)構(gòu)已完工，目前正在鋪設(shè)貓道，預(yù)計(jì) 2020 年通車 。 武漢英特宜家購物中心簡介： 武漢英特宜家購物中心選址位于武漢市硚口區(qū)額頭灣，外觀形如一條 “魚 ”，占地約 30萬平方米，其中，商業(yè)面積約為 20 萬平方米，與一個 “銷品茂 ”相當(dāng)。擬建設(shè)大型高檔家居體驗(yàn)商場項(xiàng)目，融合多層次購物主題和購物單元，創(chuàng)造立體多元的購物空間，商業(yè)內(nèi)街和家居商場有效銜接，將各商業(yè)元素緊密聯(lián)系，形成強(qiáng)烈的家居商業(yè)氣氛和購物互動式體驗(yàn)。 19 二、地塊屬性 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃凈用地 平方米 總建筑面積 61796 平方米 其中 辦公 建筑面積 26993 平方米 住宅建筑面積 29055 平方米 商業(yè)建筑面積 5748 平方米 容積率 地下停車位 兩層 共 600 個 地塊四至 本項(xiàng)目位于武漢市硚口區(qū)古田版塊，該版塊東靠王家墩 CBD，南臨濱江風(fēng)貌居住區(qū)，西接舵落口物流中心、吳家山臺商投資區(qū)，北與金銀湖生態(tài)居住區(qū)相望。 地塊北面為星田公寓，與本地塊之間僅有一條圍墻隔開 。 在小的交通環(huán)境方面，通過古田二路、古樂路、長升路等小的道路，能夠 很便捷的到達(dá)區(qū)域內(nèi)的銀行、超市、菜場、醫(yī)院等各類生活配套設(shè)施。 2） 城建 利好 26 江漢六橋、 第十屆園博會選址項(xiàng)目周邊， 宜家 2020 年建成開業(yè)， 帶來的環(huán)境改善、配套資源、經(jīng)濟(jì)效益都將為本項(xiàng)目帶來升值空間。根據(jù)這一用地性質(zhì)，我們可以來考慮本項(xiàng)目的發(fā)展方向 。 本項(xiàng)目所在區(qū)域隸屬于漢正街都市工業(yè)園，整個區(qū)域按照規(guī)劃將圍繞工業(yè)園來進(jìn)行發(fā)展和打造。根據(jù)政府對該地塊的控規(guī)，建議本項(xiàng)目寫字樓部分，經(jīng)過前期設(shè)計(jì)和后期營銷階段的包裝，將本項(xiàng)目寫字樓部分包裝 成酒店式公寓出售以迅速回籠資金，降低開發(fā)商的成本壓力。 項(xiàng)目定位： 古田核心 2）價值最大化 最大化的將商業(yè)設(shè)置在臨街界限，充分發(fā)揮其商業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)價值最大化。 2） 商業(yè)產(chǎn)品建議 商鋪盡量設(shè)置在古田二路沿線，充分利用交通主干道的人流 ； 在符合行業(yè)規(guī)范和控規(guī)要求的前提下，最大化一層商鋪層高 ； 合理設(shè)置商鋪開間與進(jìn)深。若在 2020年年中入市，結(jié)合武漢商業(yè)市場年平價增長幅度走勢，按照 7%價格增幅，其價格為 20517*（ 1+7%） =21953元 /㎡ ， 建議屆時入市價格為 2202025000 元 /㎡ 之間 公寓價格定位 本項(xiàng)目 公寓 與周邊主要競案對比打分 ： 評價要素 權(quán)重 天宇萬象國際 聯(lián)發(fā)九都府 保利香檳國際 本項(xiàng)目 位置 30 24 27 26 24 規(guī)劃 10 9 8 8 5 規(guī)模 10 9 8 9 5 道路 /交通狀況 15 11 13 12 11 區(qū)位升值空間 10 9 9 8 9 周邊公共配套 15 12 14 13 12 內(nèi)部配套 10 8 9 9 5 加權(quán)合計(jì) 100 82 88 85 71 對比得分 —— 1 通過靜態(tài)對比，同時結(jié)合各項(xiàng)目競爭關(guān)系以及當(dāng)前成交均價，市場比準(zhǔn)價格測算如下 ： 項(xiàng)目名稱 成交 /擬定均價 對比得分 折算價格 權(quán)重 權(quán)重均價 天宇萬象國際 12020 40% 聯(lián)發(fā)九都府 12500 30% 266129% 保利香檳國際 11500 30% 本項(xiàng)目比準(zhǔn)價格 由以上測算可知，本項(xiàng)目公寓當(dāng)前入市價格為 9924 元 /㎡左右。本項(xiàng)目所處消費(fèi)市場環(huán)境具有一定程度的不確定性，同類項(xiàng)目的競爭將會不可避免的帶來來自于市場的風(fēng)險。 38 第六部分：項(xiàng)目可行性綜合評述 一、經(jīng)濟(jì)效益評估 類別 面積 單價（元 /㎡） 銷售總額 （萬元） 辦公建筑面積 26993 11000 住宅建筑面積 29055 12020 34866 商業(yè)建筑面積 5748 22020 車位 600 個 10 萬 /個 6000 合計(jì) 61796 — 成本 — — 利潤 — — 企業(yè)所得稅 — — （總銷金額 4%） 凈利潤 — — 凈利潤率 — — % 本項(xiàng)目在住宅、商鋪、寫字樓（公寓）、車位等全部物業(yè)出售的情況下，總銷售金額 萬元，去除總成本 萬元，利潤為 萬元。 綜合而言，項(xiàng)目具有良好的盈利能力，項(xiàng)目開發(fā)可行 。 二、可行性研究結(jié)論 通過對宏觀政策、項(xiàng)目地塊所處的區(qū)域市場、外部環(huán)境、規(guī)劃和發(fā)展的分析，項(xiàng)目在各種物業(yè)類型的組合的情況下，在當(dāng)前市場環(huán)境中，項(xiàng)目具備良好的市場競爭力與發(fā)展?jié)摿Α? 二、風(fēng)險防范建議 ? 合理安排資金籌措計(jì)劃，保證資金充足； ? 控制開發(fā)節(jié)奏，住宅先入市銷售，盡早獲得現(xiàn)金收入； ? 作好項(xiàng)目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查，在規(guī)劃、產(chǎn)品、園林、物管等方面盡可能采取超越市場的手段，取得競爭優(yōu)勢； ? 銷售初期即引入品牌物業(yè)管理，增加客戶信心； ? 注重項(xiàng)目整體營銷策劃，選取高素質(zhì)代理商對項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃、銷售，以保證利潤的實(shí)現(xiàn)。 價格計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：住宅 12020 元 /㎡，寫字樓（公寓） 11000 元 /㎡，商業(yè) 22020 元 /㎡，車位 10萬元 /個。 商鋪 客戶定位 核心客戶： 長豐、漢西的建材私營業(yè)主，古田區(qū)域內(nèi) 因舊城改造需更換經(jīng)營場所的個體商戶； 重要客戶： 看好古田發(fā)展前景的投資客戶 ； 公寓客戶定位 核心客戶： 漢口區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)能力有限的年輕群體 ，周邊企業(yè)單位 重要客戶： 漢口區(qū)域內(nèi)的投資客戶 四、價格定位 住宅價格定位 本項(xiàng)目住宅與周邊主要競案對比打分： 評價要素 權(quán)重 賽達(dá)國際 保利香檳國際 聯(lián)發(fā)九 都府 海聯(lián)時代 廣場 天宇萬象 國際 廣電蘭亭 榮薈 本項(xiàng)目 位置 30 25 27 28 25 27 28 27 周邊自然環(huán)境 6 3 3 2 3 4 3 4 周邊公共配套 12 8 10 11 9 10 10 交通狀況 16 12 12 13 11 13 15 14 區(qū)位升值空間 10 8 8 9 8 8 9 8 容積率 8 5 3 3 5 3 4 可視景觀 10 4 8 6 4 5 3 6 社區(qū)規(guī)模 8 5 7 6 5 5 7 4 加權(quán)合計(jì) 100 70 78 68 77 77 對比得分 —— 32 通過靜態(tài)對比，同時結(jié)合各項(xiàng)目競爭關(guān)系以及當(dāng)前成交均價，市場比準(zhǔn)價格測算如下 ： 項(xiàng)目名稱 成交 /擬定均價 對比得分 折算價格 權(quán)重 權(quán)重均價 賽達(dá)國際 9800 15% 保利香檳國際 11800 10% 116832% 聯(lián)發(fā)九都府 12020 10% 海聯(lián)時代廣場 9000 20% 204545% 天宇萬象國際 10000 30% 廣電蘭亭榮薈 12020 15% 176471% 本項(xiàng)目比準(zhǔn)價格 由以上測算可知，本項(xiàng)目住宅當(dāng)前入市價格為 10884元 /㎡左右。除傳統(tǒng)的陽臺、飄窗贈送面積方式外，可通過設(shè)備平臺、陽臺、飄窗等相互組合從而贈送一間功能間（臥室或書房），實(shí)現(xiàn) N+1，提升產(chǎn)品性價比。 因此，本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)該主動與天宇萬象國際、海聯(lián)時代廣場的產(chǎn)品形成差異，避免后期的競爭帶來的不利影響。 針對以上分析，項(xiàng)目的核心競爭力體現(xiàn)需在產(chǎn)品特色，樹立標(biāo)竿，方能建立項(xiàng)目的超前地位，在未來的競爭中立于有利地位。從市場的反應(yīng)來看，該項(xiàng)目的出租和出售的情況并不是十分理想。 從目前已經(jīng)建成的系列樓盤來看，古田區(qū)域的樓盤大多以中端項(xiàng)目為主，從古田的歷史沿革和古田區(qū)域現(xiàn)在的發(fā)展來看，這一區(qū)域都缺乏發(fā)展高端住宅的先天條件。 2） 政策 不穩(wěn)定性 國家宏觀政策的不確定性也將帶來一定威脅。 劣勢 1） 占地面積有限， 容積率較高 相對于本項(xiàng)目 平方米 的凈用地面積，本項(xiàng)目 的容積率較高，從而對本項(xiàng)目的宜居品質(zhì)造成一定影響； 2） 周邊環(huán)境 欠佳 ，外部形象差 項(xiàng)目周邊充斥著大量陳舊居屋，原居民眾多，區(qū)域環(huán)境較差。 內(nèi)部現(xiàn)狀 1 內(nèi)部現(xiàn)狀 2 23 外部環(huán)境 1） 交通 地塊交通條件非常便利，主要交通道路有三條，分別是東西向的解放大道和長豐大道，這兩條東西向的道路都橫穿漢口中心城區(qū)，古田二路縱向貫穿了古田區(qū)域，將古田區(qū)域與金銀湖區(qū)域直接相連。 地塊南面為富仕雅庭小區(qū)，該小區(qū)與本地塊中相隔一條雙向 2 車道的長升路，道路狀況較好。 小結(jié) 硚口區(qū)作為武漢市傳統(tǒng)中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，內(nèi)部資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行良好。預(yù)計(jì) 2020 年?duì)I業(yè)。 17 宜家、紅星美凱龍落戶硚口 宜家家居、紅星美凱龍均選址于硚口額頭灣，并于 2020 年 12月 19 日同一天開工奠基，距離本項(xiàng)目約 。 十二五期間重點(diǎn) 規(guī)劃 “四區(qū)一帶” “十二五”期間，硚口區(qū)將按照“科學(xué)布局、合理分區(qū)、功能配套、彰顯特色”的原則，易家墩 舵落口 16 重點(diǎn)建設(shè)“四區(qū)一帶” ：漢正街都市工業(yè)區(qū)、漢正街商貿(mào)旅游區(qū)、硚口西部物流區(qū)、寶豐商務(wù)區(qū)和漢江濱水商住帶，不斷發(fā)揮各功能分區(qū)的基 礎(chǔ)優(yōu)勢，明確發(fā)展方向，突出發(fā)展重點(diǎn)，促進(jìn)區(qū)域東中西部的協(xié)調(diào)發(fā)展。本地塊所處的硚口西部區(qū)域舊城改造工作已經(jīng)啟動，長豐大道沿線、額頭灣、 1135 化工片等重點(diǎn)片區(qū)改造工作已經(jīng)取得一定進(jìn)展 。會展后，每年或?qū)淼?500 萬人次游客量，又可創(chuàng)造至少 50 億元的年旅游消費(fèi)收入。主體建筑將變身城市婚禮中心、室內(nèi)主題樂園、五星級酒店、園林會所等，繼續(xù)發(fā)揮功用。園區(qū)內(nèi)展園數(shù)量共計(jì) 96 個，園外社區(qū)展園 8 個。 2020 年 9 月四新 P（ 2020） 128 樓面地價 5305 元 /平方米 拍出，成為四新地王。 2020 年 9 月精武地王 P（ 2020） 130 號地塊以 12617 元 /平方米的樓面價 拍出。一房、四房產(chǎn)品供應(yīng)較少。 項(xiàng)目 道路系統(tǒng) 軌道交通 公交線路 天宇萬象國際 古田一路、古田二路、古田四路、二環(huán)線；三環(huán)線、長豐大道、解放大道、古田路、沿河大道 1線 31 54 56 58 61 5454 736 路 8 條公交線路 海聯(lián)時代廣場 古田一路