【正文】 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 其次，銀行對于寫字樓的個人客戶的按竭只做到 6 成 10 年，對企業(yè)客戶的按竭只做到 5 成 5 年，相對于住宅立項商務(wù)公寓金融支持的寬松，寫字樓項目如此之低的按竭成數(shù)必然造成部分資金不足客戶的流失，尤其是本案前期的期房銷售，更影響客戶的信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 分析結(jié)論 綜上所述 ，不難發(fā)現(xiàn)， 本項目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用就一點，著力渲染。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 寫字樓： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 39 高等級寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力： 是市場運作較為 成熟產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設(shè)施及高端的市場形象來吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運營成本過高及同質(zhì)化競爭嚴重等問題，整體目標群體較窄。 經(jīng)濟型酒店（主指高性價比）為行業(yè)市場新興熱點： 是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍及高度的便捷性來吸引商務(wù)客群，面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認知等問題，整體目標群體相對較窄。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟型酒店沒有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟型酒店一并分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 42 高品質(zhì)住宅 (適度的總價 )可被市場接受 區(qū)域的高便捷性決定高品質(zhì)住宅可被市場認可，主要客群定位為城市較高收入階層，目標群體廣。主要通過生態(tài)化的商務(wù)環(huán)境、人性化的產(chǎn)品細部處理和軟性服務(wù)給予體現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 廣泛服務(wù)于區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士所需，高效整合提供各類商務(wù)活動所需場所 ，包括辦公、會議、金融、住宿、餐飲、休閑健身等，使之成為一個有機的整體，全方位提供企業(yè)發(fā)展所需的平臺和載體，并以此作為占領(lǐng)市場的有利武器。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（主要為區(qū)域內(nèi)） 大型高檔百貨賣場具有一定的市場發(fā)展空間： 是區(qū)域市場較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨有商品來吸引客戶，但該類物業(yè)對立地，路網(wǎng)及運營等有較高要求，且多在區(qū)域內(nèi)核心建筑中出現(xiàn)，整體目標群相對較廣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于相對寫字樓較低的價格和低廉的商務(wù)成本，深受成長型中小企業(yè)青睞，整體目標群較廣。 小戶型： 1）精裝修小戶型風(fēng)光 不再： 隨著城市中心房價的節(jié)節(jié)攀升，精裝修小戶型在總價上的優(yōu)勢逐步弱化，而在居住品質(zhì)上的劣勢（如公攤較大、候梯時間長、采光通風(fēng)差等）逐步顯現(xiàn)，小戶型產(chǎn)品進入一輪新的概念創(chuàng)新的時代。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 酒店： 高星級酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力： 是與區(qū)域檔次最為匹配，回報最為豐厚，市場運作最為成熟的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 提倡 人文關(guān)懷 理念，以在區(qū)域市場激烈的競爭中脫穎而出。 37 樹立開發(fā)商形象。 開發(fā)商在武漢業(yè)界知名度不高 對策： 在寫字樓推廣的過程中注意開發(fā)商品牌的樹立，特別是在熱銷階段著力于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 36 一、 優(yōu)勢分析 （ Strength） 項目地理位置優(yōu)越 ：金融一條街 交通環(huán)境優(yōu)越 開發(fā)商資金實力 項目花費 2 年時間做足前期準備工作 項目運作群體的 專業(yè)背景 二、 劣勢分析 （ Weakness） 對寫字樓銷售的金融支持不足 首先，央行規(guī)定寫字樓項目必須成為現(xiàn)房才可以為客戶辦理按竭手續(xù)（實際情況是主體封頂后，一些商業(yè)銀行即可辦理），這就延長了開發(fā)商資金回籠的時間。 35 第四章 項目 SWOT 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 小戶型：商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向。 34 各物業(yè)的市場空白點 寫字樓：在現(xiàn)有高端產(chǎn)品云集、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重、人性化關(guān)懷缺乏的市場中，擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高 檔寫字樓的軟件服務(wù)，同時在規(guī)劃設(shè)計上有所創(chuàng)新的個性化產(chǎn)品將擁有更多的市場機會。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 小結(jié)： 大戶型、高價格的豪宅以及中小面積、低總價的個性化住宅是區(qū)域住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向 六、研究結(jié)論 經(jīng)過對區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)： 區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征 綜上所述，本區(qū) 域物業(yè)發(fā)展應(yīng)具備以下特征： 商務(wù)性： 強勁的商務(wù)需求是立地區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅(qū)使力之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。鳳凰城 99936 北湖西路六號 540（ 398） 5000 55% 兩湖總都 47000 北湖小路 99 號 242 6500 50% 時代廣場 200000 沿江大道蘭陵路 720 2020 新世界中心 78400 解放大道 634 號 638 2020 天下 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 新世界的品牌和資源調(diào)配能力是成功中不可忽視的要素，其百貨市場經(jīng)歷了約 5－ 7 年的市場培育期，這在常規(guī)市場是絕無僅有的。 商業(yè)氛圍：立地周邊 500 米內(nèi)無成熟同類商業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨業(yè) 檔次定位：高檔百貨，國際一線及二線品牌為主。 2）新世界百貨 新世界百貨為新世界國貿(mào)中心裙樓項目，于 1994年 11 月一期 9100 方投入運營 .2000 年 09 月二期25000 方正式投入運營。 但整體經(jīng)營情況并不理想，經(jīng)分析，我們認為其主要原因有以下幾點： 賣場內(nèi)部布局不合理 ,賣場單平 層面積過?。s 3000 平），且呈現(xiàn)為狹長型，縱深較短，不利于人流循環(huán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 運營模式： 03 年 08 月－ 04 年 05 月階段為自營，之后改為聘請管理公司管理。 物業(yè)形態(tài)：整體高層建筑，百貨賣場為 6 層裙樓（含地下一層）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 此區(qū)段中以住宅為主，存在的商業(yè) 體多為生活型配套。 活動時間 9： 004： 00 8： 3020： 30。 老城區(qū)住宅：臺北社區(qū)； 小型特色服飾店 中高檔成熟大型社區(qū)：如金色華府，花橋社區(qū)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。立地區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟構(gòu)成過于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的高檔寫字樓為主體，輔以滿足商務(wù)性傾向較強的中小型特色餐飲會所，其整體服務(wù)對象多為區(qū)域內(nèi)人群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 26 精裝修小戶型住宅 城市商業(yè)中心地段，生活配套極為便利 項目所在區(qū)域周邊居民，周邊工作人員 精裝修 銷售普遍良好，受到市場的充分認可 40%投資， 60%自住 毛坯小戶型住宅 城市中心地段，生活配套較為便利 區(qū)域周邊辦公人員，周邊居民 基本為 毛坯 銷售情況一般，市場認可度一般 30%投資， 70%自住 商務(wù)公寓 商務(wù)氛圍濃厚，交通便利 商務(wù)辦公人員和周邊居民 部 分 提 供裝修 銷售情況較好 宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占 50% 酒店式 公寓 交通便利，人車流集中區(qū)域，生活較為便利 商務(wù)人員，投資客群 精裝修 銷售情況一般，市場認可度一般 投資和自住比例相當(dāng)，各占 50% 產(chǎn)權(quán)式 酒店 城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚 投資客群 精裝修 銷售情況良好，市場認可度較高 純投資客戶 100% 區(qū)域小戶型市場發(fā)展趨勢判斷 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品的受眾客群大量的分布于建設(shè)大道金融一條街，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。 三、小戶型類 小戶型 供求特征 小戶型 供求情況一覽表 產(chǎn)品類型 地段區(qū)域 客群來源 裝修情況 銷售情況 購買動機 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 25 3）區(qū)域內(nèi)高等級酒店運作相對成熟，低等 級酒店相對匱乏 區(qū)域內(nèi)高等級酒店以外資品牌為主，實力和運作都十分強勁；但低等級酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務(wù)和設(shè)施都不能滿足現(xiàn)階段市場需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為商貿(mào)等傳統(tǒng)行業(yè)雇員。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從客戶構(gòu)成看，金融街地區(qū)有穩(wěn)定的傳統(tǒng)行業(yè)的基礎(chǔ)，傳統(tǒng)企業(yè)對寫字樓的需求較為穩(wěn)定，由上述分析可以看出，未來金融街的寫字樓市場空間很大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，金融業(yè)和保險業(yè)將會對外資全面放開，一些國際化大企業(yè)進入 武漢會首選金融街 。 22 商務(wù)中心 配套完善 較好 一般 會議中心 齊備同聲傳譯及多媒體會議 無 無 電梯 群控進口高速電梯 候梯時間 50 秒內(nèi) 群控進口高速電梯 候梯時間大于 50 秒 合資電梯 候梯時間大于 50 秒 空調(diào) 可分戶計量的中央空調(diào) 中央空調(diào) 分體式空調(diào) 衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 公共 1 個衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 裝修標準 高檔 中檔 中檔 智能化管理 5A 級高綜合布線 有 無 網(wǎng)絡(luò) 寬頻信息點接口多 有 有 市場需求分析 1） 金融街寫字樓消 費群體的需求傾向 實力機構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，中小機構(gòu)為提高自身公司形象，選擇檔次相對低、但功能適用的辦公物業(yè)。 21 通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)不同檔次對應(yīng)了如下指標 檔次 高檔 中檔 低檔 備注 規(guī)模 /萬㎡ 大于 7 —— 小于 4 樓層 /㎡ 大于 28 層 28—— 32 小于 25 層 為避免突破建筑高度限制，多為 28— 32 層 裙樓 /㎡ 大于 6 層 3—— 5 3 層 顯示檔次 層高 /㎡ — — 小于 凈高 /㎡ — — 小于 標 準 層 面積 /㎡ 約 1500 1100— 1200 小于 1000 最 小 分 檔面積 /㎡ 100— 130 65—— 70 90—— 100 最小分檔面積過大，抬高總價，限制了投資 車位數(shù) 專門的立體停車庫，平均 1 個車位/300— 500 ㎡ 以地面停車位為主，地下停車庫輔助，平均 1 個車位/400— 700 ㎡ 以地面停車位為主，地下停車庫輔助，平均 1 個車位/400— 700 ㎡ 車位普遍不足 4）設(shè)計裝修配套配置 檔次 高檔 中檔 低檔 外立面 現(xiàn)代、昭示性強、新穎 現(xiàn)代、昭示性好 昭示性弱 會所 2000 平方米以上 1000 無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20 檔次 名稱 總建筑面積