【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。主要通過(guò)生態(tài)化的商務(wù)環(huán)境、人性化的產(chǎn)品細(xì)部處理和軟性服務(wù)給予體現(xiàn)。 廣泛服務(wù)于區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士所需，高效整合提供各類商務(wù)活動(dòng)所需場(chǎng)所 ，包括辦公、會(huì)議、金融、住宿、餐飲、休閑健身等，使之成為一個(gè)有機(jī)的整體，全方位提供企業(yè)發(fā)展所需的平臺(tái)和載體，并以此作為占領(lǐng)市場(chǎng)的有利武器。 42 高品質(zhì)住宅 (適度的總價(jià) )可被市場(chǎng)接受 區(qū)域的高便捷性決定高品質(zhì)住宅可被市場(chǎng)認(rèn)可，主要客群定位為城市較高收入階層，目標(biāo)群體廣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（主要為區(qū)域內(nèi)） 大型高檔百貨賣場(chǎng)具有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間： 是區(qū)域市場(chǎng)較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨(dú)有商品來(lái)吸引客戶，但該類物業(yè)對(duì)立地，路網(wǎng)及運(yùn)營(yíng)等有較高要求，且多在區(qū)域內(nèi)核心建筑中出現(xiàn)，整體目標(biāo)群相對(duì)較廣。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟(jì)型酒店沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟(jì)型酒店一并分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于相對(duì)寫字樓較低的價(jià)格和低廉的商務(wù)成本，深受成長(zhǎng)型中小企業(yè)青睞，整體目標(biāo)群較廣。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍及高度的便捷性來(lái)吸引商務(wù)客群，面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問(wèn)題，整體目標(biāo)群體相對(duì)較窄。 小戶型： 1）精裝修小戶型風(fēng)光 不再： 隨著城市中心房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，精裝修小戶型在總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)逐步弱化，而在居住品質(zhì)上的劣勢(shì)（如公攤較大、候梯時(shí)間長(zhǎng)、采光通風(fēng)差等）逐步顯現(xiàn)，小戶型產(chǎn)品進(jìn)入一輪新的概念創(chuàng)新的時(shí)代。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 經(jīng)濟(jì)型酒店（主指高性價(jià)比）為行業(yè)市場(chǎng)新興熱點(diǎn)： 是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產(chǎn)品。 酒店： 高星級(jí)酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場(chǎng)主力： 是與區(qū)域檔次最為匹配，回報(bào)最為豐厚，市場(chǎng)運(yùn)作最為成熟的產(chǎn)品。 39 高等級(jí)寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場(chǎng)主力： 是市場(chǎng)運(yùn)作較為 成熟產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設(shè)施及高端的市場(chǎng)形象來(lái)吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等問(wèn)題，整體目標(biāo)群體較窄。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 寫字樓： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 提倡 人文關(guān)懷 理念，以在區(qū)域市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 分析結(jié)論 綜上所述 ，不難發(fā)現(xiàn)， 本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用就一點(diǎn)，著力渲染。 37 樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開(kāi)發(fā)商在武漢業(yè)界知名度不高 對(duì)策： 在寫字樓推廣的過(guò)程中注意開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立，特別是在熱銷階段著力于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其次，銀行對(duì)于寫字樓的個(gè)人客戶的按竭只做到 6 成 10 年，對(duì)企業(yè)客戶的按竭只做到 5 成 5 年，相對(duì)于住宅立項(xiàng)商務(wù)公寓金融支持的寬松，寫字樓項(xiàng)目如此之低的按竭成數(shù)必然造成部分資金不足客戶的流失，尤其是本案前期的期房銷售，更影響客戶的信心。 36 一、 優(yōu)勢(shì)分析 （ Strength） 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 ：金融一條街 交通環(huán)境優(yōu)越 開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力 項(xiàng)目花費(fèi) 2 年時(shí)間做足前期準(zhǔn)備工作 項(xiàng)目運(yùn)作群體的 專業(yè)背景 二、 劣勢(shì)分析 （ Weakness） 對(duì)寫字樓銷售的金融支持不足 首先，央行規(guī)定寫字樓項(xiàng)目必須成為現(xiàn)房才可以為客戶辦理按竭手續(xù)（實(shí)際情況是主體封頂后，一些商業(yè)銀行即可辦理），這就延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商資金回籠的時(shí)間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 35 第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商 業(yè)：符合區(qū)域商務(wù)需求的展示性和體驗(yàn)性消費(fèi)是符合現(xiàn)市場(chǎng)及區(qū)域發(fā)展的，個(gè)性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。 小戶型：商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場(chǎng)的主要發(fā)展方向。而目前高速發(fā)展，強(qiáng)調(diào)單一服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店，是投資收益比最高的產(chǎn)品，但其潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)見(jiàn)的。 34 各物業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn) 寫字樓：在現(xiàn)有高端產(chǎn)品云集、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、人性化關(guān)懷缺乏的市場(chǎng)中，擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高 檔寫字樓的軟件服務(wù)，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新的個(gè)性化產(chǎn)品將擁有更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 品質(zhì)化： 金融一條街濃厚的商務(wù)氛圍和土地價(jià)值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。 小結(jié)： 大戶型、高價(jià)格的豪宅以及中小面積、低總價(jià)的個(gè)性化住宅是區(qū)域住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向 六、研究結(jié)論 經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)： 區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征 綜上所述，本區(qū) 域物業(yè)發(fā)展應(yīng)具備以下特征： 商務(wù)性： 強(qiáng)勁的商務(wù)需求是立地區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅(qū)使力之一。 豪宅產(chǎn)品延續(xù)面積從 160— 300 ㎡戶型設(shè)計(jì)，充分展示豪宅風(fēng)格；普通住宅商品房以三室二廳二衛(wèi) 120— 160 ㎡作為產(chǎn)品在市場(chǎng)上的主力供應(yīng)面。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。鳳凰城 99936 北湖西路六號(hào) 540（ 398） 5000 55% 兩湖總都 47000 北湖小路 99 號(hào) 242 6500 50% 時(shí)代廣場(chǎng) 200000 沿江大道蘭陵路 720 2020 新世界中心 78400 解放大道 634 號(hào) 638 2020 天下 32 服務(wù)對(duì)象：區(qū)域內(nèi)為主，輔以區(qū)域外 五、住宅類 區(qū)域代表樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 總規(guī)模 (㎡ ) 地段 總 戶 數(shù)(戶 ) 開(kāi)盤時(shí)間 均 價(jià) （元 /㎡） 銷售周期 在 售 銷售率 怡景花園 73581 江岸沿江大道蘆溝橋路 1 號(hào) 299 6000 13 個(gè)月 售完 萬(wàn)松名門 40000 建設(shè)大道與萬(wàn)松園路的交匯處 405 4330 11 個(gè)月 售完 中環(huán)大廈 64581 江漢臺(tái)北路云林街 31 號(hào) 332 3400 9 個(gè)月 售完 金色華府 140000 解放公園路 83 號(hào) 1250 4800 10 個(gè)月 售完 萬(wàn)豪國(guó)際 89718 西北湖路 3－ 85號(hào) 386 6000 13 個(gè)月 售完 大江園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我們對(duì)立地應(yīng)屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務(wù)進(jìn)程都應(yīng)為圍繞此范圍： 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗(yàn)式運(yùn)營(yíng)，符合區(qū)域的主流商務(wù)需求 客群特征：高消費(fèi)力，購(gòu)買習(xí) 慣理性，流動(dòng)有一定規(guī)律性 定位檔次：高檔及較高檔 商家要求：毛利潤(rùn)較高，足夠支付較高的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 新世界的品牌和資源調(diào)配能力是成功中不可忽視的要素，其百貨市場(chǎng)經(jīng)歷了約 5－ 7 年的市場(chǎng)培育期，這在常規(guī)市場(chǎng)是絕無(wú)僅有的。 賣場(chǎng)周邊路網(wǎng)分布較為適合，項(xiàng)目位于建設(shè)大道于新華路交匯處，流動(dòng)人群大，有北湖廣場(chǎng)等自然先天的有效人群滯留和聚集區(qū)。 商業(yè)氛圍：立地周邊 500 米內(nèi)無(wú)成熟同類商業(yè)。 31 路網(wǎng)分布：毗鄰次級(jí)主干道，立地周邊有緩沖路網(wǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨業(yè) 檔次定位：高檔百貨，國(guó)際一線及二線品牌為主。 建筑尺寸：臨街面約為 120 米，縱深約 50 米。 2）新世界百貨 新世界百貨為新世界國(guó)貿(mào)中心裙樓項(xiàng)目，于 1994年 11 月一期 9100 方投入運(yùn)營(yíng) .2000 年 09 月二期25000 方正式投入運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目 500 米范圍內(nèi)無(wú)成熟的商業(yè)氛圍，缺乏有效消費(fèi)群體支撐。 但整體經(jīng)營(yíng)情況并不理想，經(jīng)分析，我們認(rèn)為其主要原因有以下幾點(diǎn)： 賣場(chǎng)內(nèi)部布局不合理 ,賣場(chǎng)單平 層面積過(guò)小（約 3000 平），且呈現(xiàn)為狹長(zhǎng)型，縱深較短，不利于人流循環(huán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 交通情況：位于香港路下段，交通便捷性較差。 運(yùn)營(yíng)模式： 03 年 08 月－ 04 年 05 月階段為自營(yíng)，之后改為聘請(qǐng)管理公司管理。 建筑規(guī)模：面積 18000 平米，單層面積為 3000 平。 物業(yè)形態(tài)：整體高層建筑，百貨賣場(chǎng)為 6 層裙樓（含地下一層）。 4）區(qū)域流動(dòng)人群特征明顯 區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人群消費(fèi)特征明顯，購(gòu)買能力強(qiáng)，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費(fèi)主體，在流動(dòng)方向和時(shí)間段上有一定規(guī)律。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 此區(qū)段中以住宅為主，存在的商業(yè) 體多為生活型配套。 區(qū)域判斷 武漢最為集中的高檔商務(wù)及住宅區(qū)，也是漢口最高層次的商務(wù)和文化交流區(qū)。 活動(dòng)時(shí)間 9： 004： 00 8： 3020： 30。 主要以國(guó)內(nèi)知名企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)雇員和公職機(jī)構(gòu)人員為主。 老城區(qū)住宅：臺(tái)北社區(qū)； 小型特色服飾店 中高檔成熟大型社區(qū)：如金色華府，花橋社區(qū)等。 高檔住宅區(qū)，如萬(wàn)豪國(guó)際、兩湖總都； 中高檔主題酒吧，如紅色戀人 高中檔休閑餐飲：三五淳酒店、藍(lán)色天空； 甲級(jí)寫字樓：如瑞通廣場(chǎng)等 高級(jí)酒店：如香格里拉大飯店等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。立地區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成過(guò)于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的高檔寫字樓為主體，輔以滿足商務(wù)性傾向較強(qiáng)的中小型特色餐飲會(huì)所，其整體服務(wù)對(duì)象多為區(qū)域內(nèi)人群。 27 小結(jié) 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場(chǎng)的主要發(fā)展方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤時(shí)間 均價(jià)（元 /㎡） 產(chǎn)品總量 /套 銷售情況 商務(wù)公寓 華美國(guó)際 4850 210 68% 陽(yáng)光新天地 5200 264 5 個(gè)月售罄 產(chǎn)權(quán)式酒店 陽(yáng)光新天地 5800 336 開(kāi)盤兩個(gè)月售罄 酒店式公寓 圣淘沙 6000 806 銷售達(dá)到 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 26 精裝修小戶型住宅 城市商業(yè)中心地段，生活配套極為便利 項(xiàng)目所在區(qū)域周邊居民，周邊工作人員 精裝修 銷售普遍良好，受到市場(chǎng)的充分認(rèn)可 40%投資， 60%自住 毛坯小戶型住宅 城市中心地段，生活配套較為便利 區(qū)域周邊辦公人員，周邊居民 基本為 毛坯 銷售情況一般，市場(chǎng)