【正文】 特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。此地浸染著聞名全國的武漢高校風景區(qū)的書香墨秀。二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā)14 / 491. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制定補償方案。(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。2. 雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。6. 電信15 / 49本項目預計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831 開設(shè)下屬分局解決。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。E. 五、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》 。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。充分利用雨水，減少市政供水。 提 倡 營 造 少 灌 或 免 灌 綠 化 群 落 ， 減 少 草 坪 面 積 ， 尤 其 是 冷 地 型 草 坪面 積 。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。F. 六、環(huán)境影響評價一．環(huán)境條件調(diào)查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。(4)施工期固體廢棄物施工階段 運輸內(nèi)容 車輛類型 聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080857519 / 49施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時” ，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為 米，排氣量約 7000 立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為 立方米/h，平均燃氣量為 立方米/h，996 戶居民共用天然氣 2420220 立方米。四．公眾參與現(xiàn)代花園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。1)有毒有害物品的危害。2．安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：21 / 491)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。3．消防措施和設(shè)施根 據(jù) 項 目 在 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 過 程 中 存 在 火 災 隱 患 的 部 位 、 火 災 危 險 類 別 以 及 可 能 波及 的 范 圍 ， 確 定 應(yīng) 采 用 的 消 防 等 級 ， 并 結(jié) 合 項 目 場 址 周 圍 消 防 設(shè) 施 狀 況 ， 提 出 消防 監(jiān) 控 報 警 系 統(tǒng) 和 消 防 設(shè) 施 配 置 方 案 。22 / 49組織機構(gòu)圖：董事會監(jiān)理會總經(jīng)理 專家委員會行政副總 運營副總 銷售副總辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè)　 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室：負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。3)編制或?qū)徍耸┕D預算。4. 其它準備：A 利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。E 做好工程決算及項目移交。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。二．勞動定員部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務(wù)部376376運營管理其中：保安部 采購部 工程部510 20210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部2171136104724 / 49 合計 32 7 21 30 90三．員工培訓1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。5. 培訓種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應(yīng)崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。參加各種形式的學習后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。職員參加各種培訓并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分25 / 49將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排，如下表所示— 項目實施進度計劃表J. 十、投資估算一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量本建設(shè)項目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米） ，總戶數(shù) 996 戶，地下停車場 萬平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。b. 房屋拆除費：以每平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計 56 萬人民幣。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。由此可得項目的主要經(jīng)濟指標如下：項目 單位 數(shù)量占地總面積 平方米 100000總建筑面積 平方米 129000居住建筑面積 平方米 116460公共建筑面積 平方米 13000居住居數(shù) 戶 99627 / 49主要 經(jīng)濟指標二． 根據(jù)概算 定額指標，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號 項目費用名稱 金額（萬元）1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表K. 十一、融資方案現(xiàn)代花園的建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金 3000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險3. 房屋預售：房屋預售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花” ，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學集中地區(qū)，估計將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，預計銷售情況會較好。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。d．銀行借款的成本率。，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期項目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 萬元（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％投資回收期＝ 年（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金流動資金估算表（見附表 5）二．敏感性分析編制敏感性分析表（見附表13） 、繪制敏感性分析圖（見附圖5）三．財務(wù)評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。但考慮到該地區(qū)地處大學城附近，周圍的交通條件較好。居民子女在這兒能享受很好的學習環(huán)境。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響 對武漢的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。社 會 風 險 因 素 主 要 是 指 由 于 人 文 社 會 環(huán) 境 因 素 的 變 化 對 房 地 產(chǎn) 市 場 的 影 響 ，33 / 49從 而 給 從 事 房 地 產(chǎn) 商 品 生 產(chǎn) 和 經(jīng) 營 的 投 資 者 帶 來 損 失 的 可 能 性 。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。O. 十五、研究結(jié)論與建議一．推薦方案的總體描述武漢光谷的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入 WTO 后,投資政策再一次放寬。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。房地產(chǎn)技術(shù)風險是指由于科學技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。一．敏感性分析敏感性分析表（見附表 13）敏感性分析圖（見附圖 5）二．定性分析自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。對社會的發(fā)展是有積極的作用。對于居民子女的上學問題也是人們比較關(guān)心的問題?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。，可以緩和資金矛盾。b．注意風險的影響，如投資風險、破產(chǎn)的風險、工程風險等。預計房屋預售金可達 萬元。從工程