【正文】 廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。2)對危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。二．消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動率的重要條件。負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。B 辦理開工報(bào)告。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會。4. 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。即通過制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評價(jià)考核業(yè)績、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進(jìn)行的指導(dǎo)。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。，可以緩和資金矛盾。，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住?？梢?，本項(xiàng)目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。對社會的發(fā)展是有積極的作用。一．敏感性分析敏感性分析表（見附表13）敏感性分析圖（見附圖5）二．定性分析自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。二．推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述1）項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 2）項(xiàng)目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個(gè)亮點(diǎn)，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使光谷人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。十六、附圖、附表一、附圖附圖1 《場址位置圖》附圖2 《小區(qū)規(guī)劃簡圖》附圖3 《各樓型單元平面圖》附圖4 《各年銷售情況圖》附圖5 《敏感性分析圖》二、附表附表1 《建筑工程費(fèi)用估算表》附表2 《國內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)估算表》附表3 《安裝工程費(fèi)用估算表》附表4 《項(xiàng)目投入總資金估算匯總表》附表5 《流動資金估算表》附表6 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7 《損益和利潤分配表》附表8 《項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》附表9 《主要單項(xiàng)工程投資估算表》附表10 《資金來源與運(yùn)用表》附表11 《分年資金投入計(jì)劃表》附表12 《借款償還計(jì)劃表》附表13 《敏感性分析表》 附圖3:各樓型單元平面圖①號樓單元平面圖（A、B型） ②號樓單元平面圖（C、D型） ③號樓單元平面圖（E、F型） ④號樓單元平面圖（G、H型） 附圖4各年銷售情況圖附圖5敏感性分析圖附表1序號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價(jià)（萬元）費(fèi)用合計(jì)（萬元）1①號樓型棟42②號樓型棟43③號樓型棟154④號樓型棟225入口商店門面㎡400按800元/㎡計(jì)326集貿(mào)市場㎡1000按500元/㎡計(jì)507總計(jì)　　　建筑工程費(fèi)用估算表附表2 國內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)估算表 單位：萬元　序號設(shè)備名稱設(shè)備購置費(fèi)　　出廠價(jià)運(yùn)雜費(fèi)總價(jià)1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計(jì)附表3安裝工程費(fèi)用估算表序號安裝工程名稱指標(biāo)（費(fèi)率）安裝費(fèi)用（萬元）1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計(jì)　附表4 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號費(fèi)用名稱投資額占項(xiàng)目投入總資金的比例估算說明合計(jì)其中：外匯1建設(shè)投資0　建設(shè)投資靜態(tài)部分0　建筑工程費(fèi)0　設(shè)備及工器具購置費(fèi)0　安裝工程費(fèi)0　工程建設(shè)其他費(fèi)用0　基本預(yù)備費(fèi)0　建設(shè)投資動態(tài)部分0　漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0　建設(shè)期利息0　2流動資金0　3項(xiàng)目投入總資金（1+2）01　附表5 流動資金估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)算期20032004200520061流動資產(chǎn)　　應(yīng)收賬款　　0存貨　　原材料　　在產(chǎn)品　　產(chǎn)成品　　現(xiàn)金　　2流動負(fù)債　　應(yīng)付賬款　　3流動資金（12）　　附表6 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬元項(xiàng) 目合 計(jì)計(jì) 算 期20032004200520062007銷售（營業(yè)）收入015425A房型銷售收入　　　單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　B房型銷售收入　　　單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　C房型銷售收入　　　單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010D房型銷售收入　　　2476單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010E房型銷售收入　　單價(jià)（含稅）　　銷售量（套）　　202050　F房型銷。 （5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報(bào)，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢* 在附近區(qū)域與XX花園的競爭對手較少* XX花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢* 項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）* 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。十五、研究結(jié)論與建議一．推薦方案的總體描述武漢光谷的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。針對該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和管理。社會風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對武漢的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營方、項(xiàng)目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。2）項(xiàng)目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期，（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％投資回收期＝（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金流動資金估算表（見附表5）二．敏感性分析編制敏感性分析表（見附表13）、繪制敏感性分析圖（見附圖5）三．財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。，通過與