【正文】 和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工 作。 工程部 ： 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 C 辦理 質(zhì)監(jiān)委托。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng) 濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但 總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。自我啟發(fā)是指職員自己加強學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集 團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點 ?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構(gòu)。不同類別的職員積分要求有所不同。 本項目工程計劃自 2020年 7月開工， 至 2020 年 6 月竣工，總工期 2年。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。 （ 2） 土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400 萬人民幣。考慮留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。 2．用銀行貸款 萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。預(yù)計房屋預(yù)售金可達 萬元。 b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。 ，可以緩和資金矛盾。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住?？梢姡卷椖康慕ㄔO(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問 題。對社會的發(fā)展是有積極的作用。 一．敏感性分析 敏感性分析表（見附表 13） 敏感性分析圖（見附圖 5） 二．定性分析 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破 壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給。 經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了 小區(qū)人民的生活水平 對居民就業(yè)的影響 對武漢的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對不同利益群體的影響 項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。 2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 萬 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金 流動資 金估算表（見附表 5） 二． 敏感性分析 編制敏感性分析表 （見附表 13） 、繪制敏感性分析圖 （見附圖 5） 三．財務(wù)評價結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 d．銀行借款的成本率。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房 地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地 區(qū)，估計將會有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本 公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資 金的回報率適時投入一部分自有資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等 固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。 由此可得項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟指標(biāo) 二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價 根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（ 萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建設(shè)工程費 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預(yù)見費 6 建設(shè)期利息 7 項目投資總額 十一、融資方案 現(xiàn)代花園的建設(shè)項目 中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送 氣。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 b. 房屋拆除費：以每平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計56萬人民幣。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目 工程 開發(fā)建設(shè)進度計劃安排 ， 如下表所示 — 項目實施 進度計劃表 十、投資估算 一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量 本建設(shè)項目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場 萬平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。職員可以登錄到 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。 職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在 公司 參加培訓(xùn)的最全面記錄。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。 5. 培訓(xùn)種類主要有以下四種：① 公司內(nèi)部課程：作為 公司 職員，為進一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。 培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 二．勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其 中：辦公室 人事部 財務(wù)部 3 7 6 3 7 6 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計 32 7 21 30 90 三．員工培訓(xùn) 1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。 物業(yè)管理部 ： 負責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 E 做好工程決算及項目移交。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 4. 其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 保安部 ： 負責(zé) 巡 察 報告 、物資保護、 停車場管理 工作。 組織機構(gòu)圖： 董事會 監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室 ： 負責(zé) 公司文檔管理 :可對公司的文檔進行分類管理 。 3．消防措施和設(shè)施 根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 2．安全措施方案 針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： 1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可 能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 1)有毒有害物品的危害。 四．公眾參與 現(xiàn)代花園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實 施計劃，使 該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為 米，排氣量約 7000 立方米 /h (2)天然氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用天然 氣，最大燃氣量為 立方米 /h，平均燃氣量為 立方米 /h， 996 戶居民共用天然氣 2420200 立方米。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾