【正文】 認(rèn)可度一般 30%投資， 70%自住 商務(wù)公寓 商務(wù)氛圍濃厚，交通便利 商務(wù)辦公人員和周邊居民 部 分 提 供裝修 銷售情況較好 宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占 50% 酒店式 公寓 交通便利，人車流集中區(qū)域，生活較為便利 商務(wù)人員，投資客群 精裝修 銷售情況一般，市場認(rèn)可度一般 投資和自住比例相當(dāng)，各占 50% 產(chǎn)權(quán)式 酒店 城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚 投資客群 精裝修 銷售情況良好，市場認(rèn)可度較高 純投資客戶 100% 區(qū)域小戶型市場發(fā)展趨勢判斷 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品的受眾客群大量的分布于建設(shè)大道金融一條街，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、小戶型類 小戶型 供求特征 小戶型 供求情況一覽表 產(chǎn)品類型 地段區(qū)域 客群來源 裝修情況 銷售情況 購買動機(jī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?；诩兪袌龇治觯覀兊贸觯? 高星級酒店為最匹配立地區(qū)域檔次，回報最為豐厚，市場運作最為成熟的酒店。 25 3）區(qū)域內(nèi)高等級酒店運作相對成熟，低等 級酒店相對匱乏 區(qū)域內(nèi)高等級酒店以外資品牌為主，實力和運作都十分強(qiáng)勁；但低等級酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務(wù)和設(shè)施都不能滿足現(xiàn)階段市場需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2）區(qū)域內(nèi)酒店結(jié)構(gòu)以高端為主 本區(qū)域內(nèi)五星級酒店客房數(shù)和四星級酒店客房數(shù)分別高達(dá) 787 間、 390 間，所占比例之和高達(dá) 79％。 因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為商貿(mào)等傳統(tǒng)行業(yè)雇員。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，我們認(rèn)為， 擁有中檔寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)，具有高檔寫字樓的軟件服務(wù) ，同時在現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的個性化寫字樓，將獲得成功。 從客戶構(gòu)成看，金融街地區(qū)有穩(wěn)定的傳統(tǒng)行業(yè)的基礎(chǔ)，傳統(tǒng)企業(yè)對寫字樓的需求較為穩(wěn)定，由上述分析可以看出，未來金融街的寫字樓市場空間很大。 這些 外來企業(yè) 也 將 逐步影響本地企業(yè) 入住 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，金融業(yè)和保險業(yè)將會對外資全面放開，一些國際化大企業(yè)進(jìn)入 武漢會首選金融街 。 對產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價位等方面。 22 商務(wù)中心 配套完善 較好 一般 會議中心 齊備同聲傳譯及多媒體會議 無 無 電梯 群控進(jìn)口高速電梯 候梯時間 50 秒內(nèi) 群控進(jìn)口高速電梯 候梯時間大于 50 秒 合資電梯 候梯時間大于 50 秒 空調(diào) 可分戶計量的中央空調(diào) 中央空調(diào) 分體式空調(diào) 衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 公共 1 個衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 裝修標(biāo)準(zhǔn) 高檔 中檔 中檔 智能化管理 5A 級高綜合布線 有 無 網(wǎng)絡(luò) 寬頻信息點接口多 有 有 市場需求分析 1） 金融街寫字樓消 費群體的需求傾向 實力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，中小機(jī)構(gòu)為提高自身公司形象，選擇檔次相對低、但功能適用的辦公物業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 21 通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)不同檔次對應(yīng)了如下指標(biāo) 檔次 高檔 中檔 低檔 備注 規(guī)模 /萬㎡ 大于 7 —— 小于 4 樓層 /㎡ 大于 28 層 28—— 32 小于 25 層 為避免突破建筑高度限制，多為 28— 32 層 裙樓 /㎡ 大于 6 層 3—— 5 3 層 顯示檔次 層高 /㎡ — — 小于 凈高 /㎡ — — 小于 標(biāo) 準(zhǔn) 層 面積 /㎡ 約 1500 1100— 1200 小于 1000 最 小 分 檔面積 /㎡ 100— 130 65—— 70 90—— 100 最小分檔面積過大，抬高總價，限制了投資 車位數(shù) 專門的立體停車庫，平均 1 個車位/300— 500 ㎡ 以地面停車位為主，地下停車庫輔助，平均 1 個車位/400— 700 ㎡ 以地面停車位為主，地下停車庫輔助，平均 1 個車位/400— 700 ㎡ 車位普遍不足 4）設(shè)計裝修配套配置 檔次 高檔 中檔 低檔 外立面 現(xiàn)代、昭示性強(qiáng)、新穎 現(xiàn)代、昭示性好 昭示性弱 會所 2000 平方米以上 1000 無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20 檔次 名稱 總建筑面積 合計面積 高檔 瑞通廣場 （已投入建成） 建銀大廈 新世界國貿(mào)大廈 民生銀行大廈 15 26 （即將建成的） 武漢廣播電視中心 11 城開寫字樓 10 （潛在地塊） 華氏寫字樓 10 香港路口地塊 6 武漢英德項目 中檔 商業(yè)銀行大廈 信合大廈 招銀大廈 中信實業(yè)銀行大廈 低檔 房地產(chǎn)交易大廈 遠(yuǎn)洋大廈 3 新光大廈 合計（本項目沒計算在內(nèi)） 2）售價、租金和物業(yè)管理費 通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)金融街寫字樓售價、租金和物業(yè)管理費有以下現(xiàn)象： 檔次 高檔 中檔 低檔 售價 /元 /㎡ 8000— 12000 5500— 7500 5000— 5500 租金 /元 /㎡ /月 大于 70 40— 70 小于 40 物業(yè)管理費 /元 /㎡ /月 20 12— 13 6 3）不同檔次對應(yīng)基本指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 金融街寫字樓一覽表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、寫字樓類 供給分析 1）供應(yīng)結(jié)構(gòu) 高檔寫字樓占金融街現(xiàn)有寫字樓比重 56%，隨著民生銀行大廈等項目的上市，高檔寫字樓比重將超過 80%。 寫字樓市場能量的釋放一方面標(biāo)志著城市經(jīng)濟(jì)活力的爆發(fā)，作為中部崛起中的重要支點城市，武漢的寫字樓市場成熟度距離沿海周邊城市還有一定距離，可挖掘的價值、可發(fā)展的空間還很大 。 小結(jié) ： 隨著 “ 中部崛起 ” 以及 “8+1” 城市圈發(fā)展政策的提出，武漢的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如世貿(mào)大廈， 6800 元 /㎡的銷售均價吸引了大批北京、 上海 、溫州等發(fā)達(dá)城市的投資者前來投資，還有孝感、 荊州 、宜昌等地的投資者，幾乎全部為外來資金購買。 商務(wù)寫 字樓的消費主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實現(xiàn)。純商務(wù)區(qū)如建設(shè)大道沿線的高端寫字樓會隨著城市 新地標(biāo) 民生銀行的投入使其價值得到極大的提升。江南片區(qū)中建 ? 工行廣場也以其差異化的產(chǎn)品特征創(chuàng)造了 7000 元 /㎡銷售均價。 18 高端寫字樓價值杠桿恢復(fù)，寫字樓價格將持續(xù)穩(wěn)定上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。初步估計，在未來幾年內(nèi)，城市綜合體中高端商務(wù)寫字樓的供應(yīng)流不下于百萬方，將成為供應(yīng)市場新主流。 第四代商務(wù)樓城市綜合體成未來供應(yīng)市場主流。 17 山大道、武珞路、珞瑜路沿線，建設(shè)大道沿線是武漢最成熟的商務(wù)區(qū)，將與建設(shè)中的 CBD 商務(wù)區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 線面結(jié)合： 線主要是指除了內(nèi)環(huán)線外，武漢寫字樓相對集中的還有建設(shè)大道、中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。典型代表是光谷，光谷寫字樓供應(yīng)量超過一百萬方，但其又不同于傳統(tǒng)的商務(wù)寫字樓，如光谷國際企業(yè)中心、 SBI 創(chuàng)業(yè)街等項目，多為規(guī)模化、低密度、低容積率型的企業(yè)社區(qū)，部分寫字樓還設(shè)創(chuàng)業(yè)基金，主要針對制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)銷售。 一環(huán)： 由于內(nèi)環(huán)線的交通便利，聚集了多個大型商圈、眾多高級住宅區(qū)和政府部門等， 武漢市 商務(wù)樓供應(yīng)市場開始圍繞內(nèi)環(huán)線集中，解放大道和中南路是早已形成的商務(wù)區(qū)，沿線分布著武漢廣場、中商廣場、新時代商務(wù)中心等多個高級寫字樓，而徐東大街、中北路及永清街等地商務(wù)寫字樓有崛起之勢，如將于 2020 年推出的徐東聯(lián)邦中心 2 期，還有中北路 春樹里 項目、和黃武重改造項目及永清 街的武漢天地，都將會產(chǎn)生大量高端商務(wù)樓。 16 城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的支撐，國內(nèi)外大量財團(tuán)資金不斷涌入，將極大增強(qiáng)商務(wù)寫字樓的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 15 武漢歷年 G D P 變化圖0200040000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1348 1493 1662 1956 2238 2590 漲跌 1 2 . 0 0 % 1 1 . 8 0 % 1 2 . 1 0 % 1 4 . 5 0 % 1 4 . 7 0 % 1 5 . 7 3 %2001 2002 2020 2020 2020 2020 武漢歷年固定資產(chǎn)投資變化圖0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 5 0 8 . 4 4 5 7 0 . 4 3 6 4 5 . 0 6 8 2 2 . 2 0 1 0 5 5 . 1 1 3 2 5 . 2漲跌 1 0 . 1 0 % 1 2 . 2 0 % 1 3 . 1 0 % 2 7 . 5 0 % 2 8 . 3 0 % 2 5 . 6 0 %2001 2002 2020 2020 2020 2020 武漢歷年社會消費品零售總額變化圖0 . 0 02 0 0 0 . 0 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %社會消費品零售總額（億元）6 8 5 . 8 2 7 7 0 . 0 8 8 5 3 . 9 9 9 6 0 . 5 8 1 1 2 8 . 6 4 1 2 9 3 . 3 3 漲跌 1 3 . 0 0 % 1 2 . 3 0 % 1 2 . 0 0 % 1 2 . 5 0 % 1 3 . 3 0 % 1 4 . 6 0 %2001 2002 2020 2020 2020 2020 武漢歷年人均可支配收入變化圖0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %人均可支配收入（元） 7 3 0 4 . 0 0 7 8 2 0 . 0 0 8 5 2 4 . 5 2 9 5 0 4 . 6 5 1 0 8 4 9 . 7 1 2 3 5 0 . 0漲跌 8 . 0 0 % 1 2 . 1 0 % 9 . 0 0 % 1 2 . 2 0 % 1 3 . 4 0 % 1 3 . 8 3 %2001 2002 2020 2020 2020 2020 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，