【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。層住宅由于無(wú)法保證居住品質(zhì)，正面臨被市場(chǎng)淘汰的境況。項(xiàng)目地塊表面平整，無(wú)其他相關(guān)建筑物。一面臨城市主干道，在帶來(lái)較高商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也面臨較大的噪音干擾；三面直接與其它地塊接壤，使得地塊沒(méi)有車輛出入的天然緩沖區(qū)；地塊縱深不足，無(wú)法同時(shí)滿足大進(jìn)深要求的建筑和大進(jìn)深廣場(chǎng)的需要；區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口中以高知年輕人群占主導(dǎo)。是決定項(xiàng)目是否能夠獲得更大利潤(rùn)空間的關(guān)鍵因素。區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群較為成熟，購(gòu)買力強(qiáng)，且理性。區(qū)域內(nèi)多為商務(wù)相關(guān)消費(fèi)。

　　

【正文】 展方向。而相對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)各類產(chǎn)品尚處于概念導(dǎo)向階段，所以把概念 落到實(shí)處，產(chǎn)品做到更精致，將成為占領(lǐng)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 商 業(yè)：符合區(qū)域商務(wù)需求的展示性和體驗(yàn)性消費(fèi)是符合現(xiàn)市場(chǎng)及區(qū)域發(fā)展的，個(gè)性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。 住 宅：豪宅以及中小面積、低總價(jià)的個(gè)性化住宅將會(huì)是市場(chǎng)趨勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 35 第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 36 一、 優(yōu)勢(shì)分析 （ Strength） 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 ：金融一條街 交通環(huán)境優(yōu)越 開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力 項(xiàng)目花費(fèi) 2 年時(shí)間做足前期準(zhǔn)備工作 項(xiàng)目運(yùn)作群體的 專業(yè)背景 二、 劣勢(shì)分析 （ Weakness） 對(duì)寫(xiě)字樓銷售的金融支持不足 首先，央行規(guī)定寫(xiě)字樓項(xiàng)目必須成為現(xiàn)房才可以為客戶辦理按竭手續(xù)（實(shí)際情況是主體封頂后，一些商業(yè)銀行即可辦理），這就延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商資金回籠的時(shí)間。本案屬于期房銷售，開(kāi)盤(pán)前期無(wú)法辦理按竭會(huì)影響客戶成交。 其次，銀行對(duì)于寫(xiě)字樓的個(gè)人客戶的按竭只做到 6 成 10 年，對(duì)企業(yè)客戶的按竭只做到 5 成 5 年，相對(duì)于住宅立項(xiàng)商務(wù)公寓金融支持的寬松，寫(xiě)字樓項(xiàng)目如此之低的按竭成數(shù)必然造成部分資金不足客戶的流失，尤其是本案前期的期房銷售，更影響客戶的信心。 對(duì)策： 可在銷售推中，通過(guò)項(xiàng)目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備。 開(kāi)發(fā)商在武漢業(yè)界知名度不高 對(duì)策： 在寫(xiě)字樓推廣的過(guò)程中注意開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立，特別是在熱銷階段著力于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 37 樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象。 三、 機(jī)會(huì)分析 （ Opportunity） 政府政策扶持 CBD 地區(qū) ， 對(duì)周邊區(qū)域如臺(tái)北路、香港路、澳門路有良好的發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)展前景看好 武漢 寫(xiě)字樓市場(chǎng)自 2020 年下半年整體開(kāi)始回暖 中部崛起推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng) 發(fā)展進(jìn)入 “ 快車道 ” 四、 威脅分析 （ Threat） 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 對(duì)策 ： 提升品質(zhì)、降低價(jià)格、差異性的產(chǎn)品定位、獨(dú) 特的概念性廣告包裝、爭(zhēng)取時(shí)間 來(lái) 搶占市場(chǎng)先機(jī) 。 分析結(jié)論 綜上所述 ，不難發(fā)現(xiàn)， 本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用就一點(diǎn)，著力渲染。 通過(guò) 提升品質(zhì) ， 降低價(jià)格 ， 差異性的產(chǎn)品定位 ， 獨(dú)特的概念性廣告包裝 ， 爭(zhēng)取時(shí)間 來(lái) 搶占市場(chǎng)先機(jī) 。 提倡 人文關(guān)懷 理念，以在區(qū)域市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 38 第五章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位的市場(chǎng)背景 通過(guò)前面的市場(chǎng)分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 寫(xiě)字樓： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 39 高等級(jí)寫(xiě)字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場(chǎng)主力： 是市場(chǎng)運(yùn)作較為 成熟產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設(shè)施及高端的市場(chǎng)形象來(lái)吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等問(wèn)題，整體目標(biāo)群體較窄。 個(gè)性化中高檔寫(xiě)字樓（主指人性關(guān)懷）為區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 是概念導(dǎo)入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務(wù)成本來(lái)吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問(wèn)題，整體目標(biāo)群體較廣。 酒店： 高星級(jí)酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場(chǎng)主力： 是與區(qū)域檔次最為匹配，回報(bào)最為豐厚，市場(chǎng)運(yùn)作最為成熟的產(chǎn)品。主 要以完善的硬件設(shè)施及服務(wù)和高端市場(chǎng)形象來(lái)吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級(jí)雇員等高端客戶，但面臨市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)過(guò)大及不確定因素多等問(wèn)題，整體目標(biāo)群體較窄。 經(jīng)濟(jì)型酒店（主指高性價(jià)比）為行業(yè)市場(chǎng)新興熱點(diǎn)： 是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產(chǎn)品。主要以剝離高星級(jí)酒店盈利較差配套服務(wù)，在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)加強(qiáng)核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價(jià)比來(lái)吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務(wù)及旅行人群，但面臨運(yùn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 40 營(yíng)模式易復(fù)制及介入門檻低等問(wèn)題，整體目標(biāo)群較廣。 小戶型： 1）精裝修小戶型風(fēng)光 不再： 隨著城市中心房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，精裝修小戶型在總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)逐步弱化，而在居住品質(zhì)上的劣勢(shì)（如公攤較大、候梯時(shí)間長(zhǎng)、采光通風(fēng)差等）逐步顯現(xiàn)，小戶型產(chǎn)品進(jìn)入一輪新的概念創(chuàng)新的時(shí)代。 2）酒店式公寓為區(qū)域內(nèi)小戶型市場(chǎng)的主要發(fā)展方向之一： 為處于概念導(dǎo)入階段產(chǎn)品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務(wù)為主要特征。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍及高度的便捷性來(lái)吸引商務(wù)客群，面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問(wèn)題，整體目標(biāo)群體相對(duì)較窄。 3）商務(wù)公寓為區(qū)域最有潛在需求的產(chǎn)品之一： 處于市場(chǎng)概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以 提供居住和辦公的復(fù)合功能為主要特征，因?yàn)槭褂霉δ苌洗嬖诓淮_定性和有效降低總價(jià)的原因，產(chǎn)品多采用毛坯形式。由于相對(duì)寫(xiě)字樓較低的價(jià)格和低廉的商務(wù)成本，深受成長(zhǎng)型中小企業(yè)青睞，整體目標(biāo)群較廣。 4）產(chǎn)權(quán)式酒店為區(qū)域市場(chǎng)接受度較高的產(chǎn)品之一： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 41 處于市場(chǎng)概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以酒店產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置和服務(wù)為主要特征，由于物業(yè)使用性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的變化，而成為一種純粹的投資產(chǎn)品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投資回報(bào)而受到中小投資者的青睞。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟(jì)型酒店沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟(jì)型酒店一并分析。） 商業(yè)： 區(qū)域 特性決定更適宜發(fā)展體驗(yàn)式和展示性消費(fèi)的商業(yè)： 區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人群特征限定了對(duì)商業(yè)的選擇，所以只適宜高品位互動(dòng)式（體驗(yàn)式）消費(fèi)和個(gè)性化高端展示的商業(yè)發(fā)展，主要面臨概念創(chuàng)新及執(zhí)行和市場(chǎng)認(rèn)知等問(wèn)題，目標(biāo)群體相對(duì)較窄。（主要為區(qū)域內(nèi)） 大型高檔百貨賣場(chǎng)具有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間： 是區(qū)域市場(chǎng)較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨(dú)有商品來(lái)吸引客戶，但該類物業(yè)對(duì)立地，路網(wǎng)及運(yùn)營(yíng)等有較高要求，且多在區(qū)域內(nèi)核心建筑中出現(xiàn)，整體目標(biāo)群相對(duì)較廣。（區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外） 住宅： 高質(zhì)素的豪宅在區(qū)域內(nèi)擁有一定市場(chǎng) 區(qū)域的高端 特性決定了擁有景觀資源及完善配套服務(wù)的高質(zhì)素的豪宅存在一定市場(chǎng)空間，主要客群定位為城市高收入階層，整體目標(biāo)群體窄。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 42 高品質(zhì)住宅 (適度的總價(jià) )可被市場(chǎng)接受 區(qū)域的高便捷性決定高品質(zhì)住宅可被市場(chǎng)認(rèn)可，主要客群定位為城市較高收入階層，目標(biāo)群體廣。 二、項(xiàng)目整體定位 根據(jù)以上的市場(chǎng)分析，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的地塊屬性，我們將本項(xiàng)目整體定位為： 以服務(wù)于區(qū)域內(nèi)各類 商務(wù)活動(dòng)為核心，建立一個(gè)用環(huán)境、建筑與服務(wù)搭建商務(wù)環(huán)境的新標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)空間，充分體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與建筑的自然融合，集高檔寫(xiě)字樓、高檔公寓樓及配套商業(yè)為一體的全新商 務(wù)復(fù)合體。 廣泛服務(wù)于區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士所需，高效整合提供各類商務(wù)活動(dòng)所需場(chǎng)所 ，包括辦公、會(huì)議、金融、住宿、餐飲、休閑健身等，使之成為一個(gè)有機(jī)的整體，全方位提供企業(yè)發(fā)展所需的平臺(tái)和載體，并以此作為占領(lǐng)市場(chǎng)的有利武器。 人性化、個(gè)性化、品質(zhì)化是現(xiàn)代商務(wù)環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，也是 區(qū)域內(nèi)商服產(chǎn)品的市場(chǎng)空白點(diǎn)。主要通過(guò)生態(tài)化的商務(wù)環(huán)境、人性化的產(chǎn)品細(xì)部處理和軟性服務(wù)給予體現(xiàn)。 三、項(xiàng)目各物業(yè)定位及說(shuō)明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 43 寫(xiě)字樓：特色化，注重產(chǎn)品性價(jià)比的高檔寫(xiě)字樓 通過(guò)超高建筑外立面、大堂及公共部分的視覺(jué)效果體現(xiàn)項(xiàng)目的高端形象； 通 過(guò)提升主要硬件設(shè)施配置（如中央空調(diào)、進(jìn)口電梯等）提升辦公環(huán)境； 通過(guò)對(duì)非主要硬件進(jìn)行細(xì)分市場(chǎng)（如裝修特色個(gè)性化、智能化），以控制成本； 通過(guò)有效的降低公攤面積提高使用效率，以提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)； 通過(guò)先進(jìn)的商務(wù)中心和會(huì)議中心提高辦公效率； 通過(guò)裙樓商業(yè)支持和生態(tài)化辦公環(huán)境區(qū)隔于傳統(tǒng)高檔寫(xiě)字樓； 通過(guò)提升人性化的軟性服務(wù)，提高項(xiàng)目高斷形象 寫(xiě)字樓低區(qū)考慮預(yù)留改造成酒店所需管網(wǎng)及設(shè)備安裝的空間 公寓樓：同時(shí)適宜居住和辦公的復(fù)合型小戶型產(chǎn)品 通過(guò)提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的檔次與形象，滿足商務(wù)辦公的需要； 通過(guò)保留戶型中的生活必須的空間（廚房、衛(wèi)生間），滿足居住需要； 毛坯交房可有效降低總價(jià)，同時(shí)也給客戶預(yù)留出更多的空間組合方式； 除衛(wèi)生間的內(nèi)墻外，其他墻體不做，廚房預(yù)留上下水管道，以滿足多用途使用 配置天然氣，以增加銷售賣點(diǎn)，提高投資可戶購(gòu)買意想 通過(guò)群樓商配支持和寫(xiě)字樓會(huì)議系統(tǒng)提升辦公環(huán)境 群樓商業(yè)：針對(duì)區(qū)域龐大商務(wù)人群的特色化體驗(yàn)式消費(fèi)中心 商業(yè)高區(qū)（ 5 層）主要以服務(wù)各類企業(yè)商務(wù)活動(dòng)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括大中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 44 型餐飲、咖啡、健身休閑中心、會(huì)議中心等； 商業(yè)低區(qū)（ 2 層）主要以白領(lǐng)人士 個(gè)人體驗(yàn)式消費(fèi)和休閑購(gòu)物為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括工藝禮品、小型特色餐飲、品牌服飾、奢侈類消費(fèi)品等、特色化品牌購(gòu)物中心（如屈臣氏）、書(shū)吧、特色影像店、化妝品、茶藝； 主力商家引進(jìn)需充分考察其品牌號(hào)召力，其經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)與項(xiàng)目整體形象相匹配； 非主力商家引進(jìn)需考察其經(jīng)營(yíng)特色，以便形成固定的消費(fèi)群體，減少對(duì)隨機(jī)性消費(fèi)的依賴； 最終確定的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)圍繞某個(gè)中心形成一個(gè)特色的商業(yè)環(huán)境；