【正文】 間距，對(duì)私密性產(chǎn)生一定影響，同時(shí)設(shè)計(jì)時(shí)在視覺通道應(yīng)有所考慮。 地塊附近沒有可帶來較高附加值的自然景 觀資源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)地點(diǎn)較為集中，且有明顯時(shí)間段。 7 消費(fèi)特征： (1) 人口特征： 人口特征描述： 狹義區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口大于居住人口。 一面臨城市主干道，另外三面直接與其它地塊接壤 地塊形狀分析： 較長的臨街面為商業(yè)帶來理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示； 一面臨城市主干道，在帶來較高商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也面臨較大的噪音干擾； 三面直接與其它地塊接壤，使得地塊沒有車輛出入的天然緩沖區(qū)； 地塊縱深不足，無法同時(shí)滿足大進(jìn)深要求的建筑和大進(jìn)深廣場的需要； (3) 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)描述： 此地塊為商業(yè)二級(jí)，居住一級(jí)，市場價(jià)值折算到樓面地價(jià)住宅約 2300，商業(yè) 3000 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析： 較高的土地價(jià)值決定了區(qū)域物業(yè)的檔次在中高檔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項(xiàng)目背景 地塊指標(biāo)： (1) 地塊技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目占地： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 上部建筑面積 : ㎡ 地下室面積 : ㎡ 1~4 層裙房商網(wǎng)面積 : ㎡ 住宅面積 : ㎡ 寫字樓面積 : ㎡ 地塊技術(shù)指標(biāo)分析： 較小的地塊規(guī)模使地上停車位有限，而地下停車相對(duì) 充足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 超高的容積率限制了建筑形式必 定是群樓 +多棟點(diǎn)式塔樓的組合方式， 而點(diǎn)式高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 層住宅由于無法保證居住品質(zhì)，正面臨被市場淘汰的境況。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 流動(dòng)人口中主要以區(qū)域內(nèi)企業(yè)衍生出商務(wù)人士占主導(dǎo) 區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口中以高知年輕人群占主導(dǎo)。 區(qū)域內(nèi)多為商務(wù)相關(guān)消費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目縱深方向環(huán)境比較雜亂，人流也比較混雜。 (2) 商業(yè)氛圍： 商業(yè)氛圍描述： 項(xiàng)目立地所在金融一條街基本為商業(yè)真空帶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 港澳臺(tái)路段的政府規(guī)劃為港澳臺(tái)特色風(fēng)情街。 地塊周邊沒有人流據(jù)點(diǎn)，且 車流速度較快。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 市政： 水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎(chǔ)設(shè)施完備。 消費(fèi)特征： 商務(wù)類供 給與需求都很旺盛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 11 商業(yè)氛圍： 金融一條街上的商業(yè)真空帶。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及寫字樓市場環(huán)境的把握，是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二代商務(wù)樓，有中央空凋，有商務(wù)中心，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高，有豎向交通安排：但不能 24 小時(shí)全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務(wù)代理服務(wù)，不能提供全天工作人員餐飲空間。 典型代表為：兆富國際大廈、鵬程時(shí)代。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 13 典型代表：新世界中心、時(shí)代豪苑、中建工行廣場等。 市場發(fā)展出現(xiàn)分水嶺，商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)寫字樓價(jià)格懸殊。建設(shè)大道沿線商務(wù)區(qū)寫字樓銷售價(jià)格基本集中在 11000～ 13000 元 /之間，租賃價(jià)格集中在 75 元 /㎡ ? 月左右，總體來看呈上升趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。城市綜合體在沿海發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為了寫字樓聚集的主要建筑形態(tài)，是寫字樓市場發(fā)展的重要方向。 2020 年，正是湖北 “ 十一五 ”乃至今后更長發(fā)展周期的一個(gè)精彩開局，湖北經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u入佳 境。社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長，需求旺盛，成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的重要支撐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一環(huán)： 由于內(nèi)環(huán)線的交通便利，聚集了多個(gè)大型商圈、眾多高級(jí)住宅區(qū)和政府部門等， 武漢市 商務(wù)樓供應(yīng)市場開始圍繞內(nèi)環(huán)線集中，解放大道和中南路是早已形成的商務(wù)區(qū)，沿線分布著武漢廣場、中商廣場、新時(shí)代商務(wù)中心等多個(gè)高級(jí)寫字樓，而徐東大街、中北路及永清街等地商務(wù)寫字樓有崛起之勢，如將于 2020 年推出的徐東聯(lián)邦中心 2 期，還有中北路 春樹里 項(xiàng)目、和黃武重改造項(xiàng)目及永清 街的武漢天地，都將會(huì)產(chǎn)生大量高端商務(wù)樓。 線面結(jié)合： 線主要是指除了內(nèi)環(huán)線外，武漢寫字樓相對(duì)集中的還有建設(shè)大道、中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 17 山大道、武珞路、珞瑜路沿線，建設(shè)大道沿線是武漢最成熟的商務(wù)區(qū)，將與建設(shè)中的 CBD 商務(wù)區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。初步估計(jì)，在未來幾年內(nèi)，城市綜合體中高端商務(wù)寫字樓的供應(yīng)流不下于百萬方，將成為供應(yīng)市場新主流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。江南片區(qū)中建 ? 工行廣場也以其差異化的產(chǎn)品特征創(chuàng)造了 7000 元 /㎡銷售均價(jià)。 商務(wù)寫 字樓的消費(fèi)主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實(shí)現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié) ： 隨著 “ 中部崛起 ” 以及 “8+1” 城市圈發(fā)展政策的提出，武漢的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化。 一、寫字樓類 供給分析 1）供應(yīng)結(jié)構(gòu) 高檔寫字樓占金融街現(xiàn)有寫字樓比重 56%，隨著民生銀行大廈等項(xiàng)目的上市，高檔寫字樓比重將超過 80%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這些 外來企業(yè) 也 將 逐步影響本地企業(yè) 入住 。因此，我們認(rèn)為， 擁有中檔寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)，具有高檔寫字樓的軟件服務(wù) ，同時(shí)在現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的個(gè)性化寫字樓，將獲得成功。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2）區(qū)域內(nèi)酒店結(jié)構(gòu)以高端為主 本區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店客房數(shù)和四星級(jí)酒店客房數(shù)分別高達(dá) 787 間、 390 間，所占比例之和高達(dá) 79％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?；诩兪袌龇治?，我們得出： 高星級(jí)酒店為最匹配立地區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場運(yùn)作最為成熟的酒店。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 均價(jià)（元 /㎡） 產(chǎn)品總量 /套 銷售情況 商務(wù)公寓 華美國際 4850 210 68% 陽光新天地 5200 264 5 個(gè)月售罄 產(chǎn)權(quán)式酒店 陽光新天地 5800 336 開盤兩個(gè)月售罄 酒店式公寓 圣淘沙 6000 806 銷售達(dá)到 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 27 小結(jié) 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 高檔住宅區(qū)，如萬豪國際、兩湖總都； 中高檔主題酒吧，如紅色戀人 高中檔休閑餐飲：三五淳酒店、藍(lán)色天空； 甲級(jí)寫字樓：如瑞通廣場等 高級(jí)酒店：如香格里拉大飯店等。 主要以國內(nèi)知名企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)雇員和公職機(jī)構(gòu)人員為主。 區(qū)域判斷 武漢最為集中的高檔商務(wù)及住宅區(qū)，也是漢口最高層次的商務(wù)和文化交流區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4）區(qū)域流動(dòng)人群特征明顯 區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人群消費(fèi)特征明顯，購買能力強(qiáng)，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費(fèi)主體，在流動(dòng)方向和時(shí)間段上有一定規(guī)律。 建筑規(guī)模：面積 18000 平米，單層面積為 3000 平。 交通情況：位于香港路下段，交通便捷性較差。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目 500 米范圍內(nèi)無成熟的商業(yè)氛圍，缺乏有效消費(fèi)群體支撐。 建筑尺寸：臨街面約為 120 米，縱深約 50 米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 31 路網(wǎng)分布：毗鄰次級(jí)主干道，立地周邊有緩沖路網(wǎng)。 賣場周邊路網(wǎng)分布較為適合，項(xiàng)目位于建設(shè)大道于新華路交匯處，流動(dòng)人群大，有北湖廣場等自然先天的有效人群滯留和聚集區(qū)。我們對(duì)立地應(yīng)屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務(wù)進(jìn)程都應(yīng)為圍繞此范圍： 經(jīng)營業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗(yàn)式運(yùn)營，符合區(qū)域的主流商務(wù)需求 客群特征：高消費(fèi)力，購買習(xí) 慣理性，流動(dòng)有一定規(guī)律性 定位檔次：高檔及較高檔 商家要求：毛利潤較高，足夠支付較高的運(yùn)營費(fèi)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 32 服務(wù)對(duì)象：區(qū)域內(nèi)為主，輔以區(qū)域外 五、住宅類 區(qū)域代表樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 總規(guī)模 (㎡ ) 地段 總 戶 數(shù)(戶 ) 開盤時(shí)間 均 價(jià) （元 /㎡） 銷售周期 在 售 銷售率 怡景花園 73581 江岸沿江大道蘆溝橋路 1 號(hào) 299 6000 13 個(gè)月 售完 萬松名門 40000 建設(shè)大道與萬松園路的交匯處 405 4330 11 個(gè)月 售完 中環(huán)大廈 64581 江漢臺(tái)北路云林街 31 號(hào) 332 3400 9 個(gè)月 售完 金色華府 140000 解放公園路 83 號(hào) 1250 4800 10 個(gè)月 售完 萬豪國際 89718 西北湖路 3－ 85號(hào) 386 6000 13 個(gè)月 售完 大江園最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 豪宅產(chǎn)品延續(xù)面積從 160— 300 ㎡戶型設(shè)計(jì)，充分展示豪宅風(fēng)格；普通住宅商品房以三室二廳二衛(wèi) 120— 160 ㎡作為產(chǎn)品在市場上的主力供應(yīng)面。 品質(zhì)化： 金融一條街濃厚的商務(wù)氛圍和土地價(jià)值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而目前高速發(fā)展，強(qiáng)調(diào)單一服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店，是投資收益比最高的產(chǎn)品，但其潛在的競爭風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)見的。 商 業(yè)：符合區(qū)域商務(wù)需求的展示性和體驗(yàn)性消費(fèi)是符合現(xiàn)市場及區(qū)域發(fā)展的，個(gè)性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場競爭的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場發(fā)展趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度