【正文】 上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831 開設(shè)下屬分局解決。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。2. 雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。自有資金為 3000 萬(wàn)元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高蒲氏集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)蒲氏集團(tuán)股東。1 / 49 *現(xiàn)代花園可行性研究報(bào)告目 錄一、總 論 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????1二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????10四、選址方案 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????13五、節(jié)能節(jié)水措施 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????16六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????19七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????22八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????24九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????28十、投資估算 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????28十一、融資方案 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????31十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????33十三、社會(huì)評(píng)價(jià) ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????34十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????362 / 49十五、研究結(jié)論與建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????38十六、附圖、附表 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????41十七、組員評(píng)價(jià) ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????55A. 一、總 論一．項(xiàng)目背景:現(xiàn)代花園承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市 2022022 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2022—2020 年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8） 《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料3 / 49（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。近兩年來(lái)，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬(wàn)元，貸款 萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬(wàn)元。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下: 承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占 33%,承受總價(jià)格在 2130 萬(wàn)之間的占項(xiàng)目 單位 數(shù)量占地總面積 平方米 100000總建筑面積 平方米 129000居住建筑面積 平方米 116460公共建筑面積 平方米 13000居住居數(shù) 戶 996平均每戶建筑面積 平方米 130平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45住宅棟數(shù) 棟 45平均層數(shù) 層 地下車庫(kù)面積 平方米 4820停車位 個(gè) 2406 / 49%承受總價(jià)格在 3140 萬(wàn)的占 %承受總價(jià)格在 4150 萬(wàn)的占 8%,承受總價(jià)格在 50 萬(wàn)以上的占 4%。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度 洪山區(qū)指數(shù)2022 第四季度 2022 第一季度 2022 第二季度 2022 第三季度 2022 第四季度 2022 年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在 3200 元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。華城新都本季度銷售量在 1 萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤的明澤湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元/平方米，銷量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在 2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6 月底的暫停銷售后于 8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷” ，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。由9 / 49于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來(lái),教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。4）對(duì)家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。C. 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖 2)二．產(chǎn)品方案1. 戶型選擇10 / 49小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套）A 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 64①B 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽(yáng)臺(tái) 64C 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 80②D 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 3 陽(yáng)臺(tái) 80E 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽(yáng)臺(tái) 1 書房 90③F 3 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽(yáng)臺(tái) 1 書房 90G 3 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 264④H 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 2642. 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。：廳、房為乳膠漆。：戶外窗用彩鋁窗。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。選址位置一：擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。三個(gè)方案各有千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二” 。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過(guò)開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國(guó)最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。獨(dú)