國際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-03-09 00:39:21 本頁面
【正文】 商鋪為主，部分公寓項(xiàng)目，純住宅稀缺； 2. 區(qū)域價(jià)格：寫字樓、商鋪、公寓； 3. 目標(biāo)市場(chǎng)：企業(yè)辦公、商業(yè)出租、白領(lǐng)居?。? 4. 板塊特征：是沈陽的商業(yè)中心區(qū)，貫穿南北，形成沈陽的的中央都市走廊，土地資源稀缺，多為小型開發(fā)項(xiàng)目。 供應(yīng)分析 供給大部分集中在北站商圈，萬柳塘商圈幾乎無供應(yīng)，但二手房租售極其活躍。 區(qū)域供需關(guān)系分析 供應(yīng)面積（萬 /㎡） 供應(yīng)套數(shù) 成交面積（萬 /㎡） 成交套數(shù) 商品房 15230 7686 商品住宅 8910 6016 從數(shù)據(jù)可以看出，沈河區(qū)的商品住宅在商品房中所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他區(qū)域，僅為 58%，說明沈河區(qū)地產(chǎn)多開發(fā)商業(yè)、寫字樓、公寓類項(xiàng)目，住宅產(chǎn)品同比其他區(qū)域供應(yīng)比不足，同時(shí)商品住宅的成交率達(dá)到了 78%，說明市場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)品需求度很高。 沈河區(qū)商圈密布，各版塊功能區(qū)分明顯 項(xiàng)目分布 沈河區(qū)在售項(xiàng)目主要集中在東中街、五愛商圈、南塔附近，萬柳塘區(qū)域幾無項(xiàng)目供應(yīng)，區(qū)域供應(yīng)主要以商業(yè)寫字樓為主 五礦萬泉公元 項(xiàng)目位置 大東萬柳塘路 188號(hào) 物業(yè)類別 住宅 建筑類別 板樓 高層 裝修狀況 毛坯 +精裝 1500元 /㎡ 項(xiàng)目特色 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,公園地產(chǎn) ,景觀居所 當(dāng)前價(jià)格 10500（毛坯） 12023元 /㎡ 樓層狀況 20層高層 占地面積 8096平方米 建筑面積 47109平方米 綠化率 30% 容積率 開盤時(shí)間 2023年 5月 入住時(shí)間 暫無資料 產(chǎn)權(quán)年限 50年 戶 數(shù) 總共 392 戶 當(dāng)期 211 戶 車位信息 地下車位 ① ② ③ ④ 萬泉公園（小河沿公園） 會(huì)所 1F 典型項(xiàng)目 萬泉公元，短平快開發(fā)項(xiàng)目典范，取得良好經(jīng)濟(jì)效益 公園雅筑 項(xiàng)目位置 沈河先農(nóng)壇路 13號(hào) 物業(yè)類別 住宅 建筑類別 塔樓 高層 裝修狀況 精裝修 2500元 /㎡ 項(xiàng)目特色 小戶型 ,投資地產(chǎn) ,教育地產(chǎn) 當(dāng)前價(jià)格 均價(jià) 920010020元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /平方米 〃 月 物業(yè)管理公司 沈陽萬城物業(yè)管理有限公司 樓層狀況 2棟 31層，地下 2層 占地面積 7572平方米 建筑面積 63600平方米 綠化率 77% 容積率 開盤時(shí)間 2023年 4月 入住時(shí)間 2023年 9月 產(chǎn)權(quán)年限 50年 戶 數(shù) 600戶 樓層 地上 31層、地下 2層 優(yōu)惠 一年免費(fèi)停車 公園雅筑位于本案東北方向，為小體量精裝住宅項(xiàng)目，戶型范圍 57㎡與 70㎡兩居、 58㎡ 65㎡ 76㎡一居、 87㎡與 143㎡三居。但根據(jù)市場(chǎng)的供需狀況考慮，目前在售 200套銷售周期半年左右，不會(huì)與萬柳塘項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭。清水洋房一般在 9000元/㎡ 。 二手房交易 二手房市場(chǎng)交易異常火爆，沈陽熱點(diǎn)投資區(qū)域 周邊二手房價(jià)格情況 社區(qū)名稱 價(jià)格區(qū)間 （元 /㎡） 相對(duì)方位 大萬蓮小區(qū) 54007631 東北 明城花園 765610280 科學(xué)家花園 47465246 西北 富教小區(qū) 7052 通天小區(qū) 63466545 益文小區(qū) 7312 濱河小區(qū) 7040 華興小區(qū) 61768200 西 勒石小區(qū) 55176729 客戶分析 學(xué)區(qū)房客戶、投資客和改善型客戶云集 1. 區(qū)域作為沈陽的經(jīng)濟(jì)龍頭區(qū)，區(qū)域內(nèi)高端客群集中； 2. 渾南板塊、長白島板塊等一直在加快對(duì)高端客戶群的消化速度，但限于城市交通壓力的增大，多數(shù)客戶會(huì)首先選擇居住距離辦公較近的項(xiàng)目，提高效率，節(jié)約時(shí)間成本。 最終本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)理想均價(jià)建議產(chǎn)品入市的銷售均價(jià)為： 住宅 8500元 /㎡，商業(yè) 15000元 /㎡ 四 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目指標(biāo) SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目發(fā)展啟示 用地性質(zhì)：居住商業(yè) 規(guī)劃用地面積： ㎡ 容積率： ≤ 規(guī)劃總建筑面積： ㎡ 地上建筑面積： ㎡ 其中：住宅建筑面積： ㎡ 網(wǎng)點(diǎn)建筑面積： ㎡ 地下建筑面積： ㎡ 土地使用年限：居住 50年 商業(yè) 40年 項(xiàng)目地址：沈河區(qū)萬柳塘路 44號(hào) 占地面積： ㎡ 萬柳塘公園 本案 現(xiàn)狀單位：沈陽市當(dāng)代醫(yī)院 新誠汽車銷售服務(wù)公司 新天成汽車維修公司 項(xiàng)目參數(shù) 商業(yè)面積接近 1萬平米，利于后期銷售和開發(fā)利益最大化 萬柳塘路 先農(nóng)壇路 項(xiàng)目周邊環(huán)境 成熟區(qū)位 豐富配套 便捷生活 沈陽一環(huán)路內(nèi)，毗鄰萬柳塘路、先農(nóng)壇路，隸屬于沈陽行政、文化、經(jīng)濟(jì)中心區(qū) 沈河區(qū)與大東區(qū)交界處，本案與皇城文脈相連，周邊商圈密布、生活配套齊全，自然景觀豐富生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是沈陽城市中心絕版的宜居地塊。 中街 五愛 目前一線城市的學(xué)區(qū)房效應(yīng)表現(xiàn)明顯，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)均價(jià)。 環(huán)境資源 公園環(huán)抱、綠意生活，享受超值公園生活 生活配套 三大商圈交匯，公園生活盡享都市繁華 商圈 五愛商圈（專業(yè)商圈） 中街商圈（市級(jí)商圈） 南塔商圈（專業(yè)商圈） 萬泉商圈（社區(qū)商圈） 本案周邊三大商圈駁合，功能定位鮮明。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 功能 建筑形
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