【正文】 武漢招銀大廈、武漢廣場(chǎng)。 第三代商務(wù)樓 (3S 住商物業(yè) )，有分戶空調(diào)設(shè)計(jì)， 有個(gè)性化物業(yè)管理，提供商務(wù)代理服務(wù)，提供商務(wù)性居住功能，設(shè)計(jì)分戶衛(wèi)生間，提供餐飲空間，有豎向交通安排： 24 小時(shí)全天候開放，適合新經(jīng)濟(jì)需求，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高。住商樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實(shí)際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費(fèi)比較低，優(yōu)良的性價(jià)比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。 典型代表為：兆富國(guó)際大廈、鵬程時(shí)代。 第四代商務(wù)樓（城市綜合體）：在 2020 年，中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，并有成為武漢高端寫字樓未來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)主流的趨勢(shì)。城市綜合體是集頂級(jí)住宅、 星級(jí)酒店、商務(wù)物業(yè)、多功能公寓和大型商業(yè)廣場(chǎng)于一體的建筑集群。第四代商務(wù)樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎(chǔ)上有較大拔高，并在目標(biāo)客戶上主要針對(duì)中高端企業(yè)和客戶的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 典型代表：新世界中心、時(shí)代豪苑、中建工行廣場(chǎng)等。 二 、 2020 年市場(chǎng)回顧 —— 城市綜合體引領(lǐng)市場(chǎng)新導(dǎo)向 第三代商務(wù)樓市場(chǎng)交易活躍，第二代商務(wù)樓由持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向租售并舉。 在 2020 年，大量中小戶型住商物業(yè)推向市場(chǎng)，由于其低使用成本贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場(chǎng)交易較為活躍。而傳統(tǒng)第二代商務(wù)樓由于使用成本較高，人性化設(shè)計(jì)缺乏，導(dǎo)致 空置率較高，開發(fā)商不得不將寫字樓由持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向租售并舉，如武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)大廈、瑞通廣場(chǎng)、漢元中心等第二代商務(wù)樓都開始對(duì)外銷售，價(jià)格差距較大。 市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)分水嶺，商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)寫字樓價(jià)格懸殊。 2020 年在寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)的另外一個(gè)特點(diǎn)就是，商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)的寫字樓逐步分流，形成寫字樓分布的兩大特點(diǎn)，且商務(wù)區(qū)的寫字樓表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這一特點(diǎn)在商業(yè)更為發(fā)達(dá)的江北片區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。建設(shè)大道成為商務(wù)寫字樓的集中區(qū)域，解放大道則依托商業(yè)的發(fā)展成為商業(yè)寫字樓的集中區(qū)。 在出租率以及銷售價(jià)格上，建設(shè)大道 上的寫字樓表現(xiàn)更為搶眼。建設(shè)大道沿線商務(wù)區(qū)寫字樓銷售價(jià)格基本集中在 11000～ 13000 元 /之間，租賃價(jià)格集中在 75 元 /㎡ ? 月左右，總體來(lái)看呈上升趨勢(shì)。而商業(yè)區(qū)寫字樓武廣片區(qū)銷售價(jià)格在 6000元 /㎡ 左右 ，租賃價(jià)格集中在 40 元 /㎡ ? 月左右，其中某樓盤更是從 96 年入市時(shí)的 10000 元 /米下降到了 4000 元 /米，租賃價(jià)格也從當(dāng)初的 60/㎡ ? 月下降到現(xiàn)在的 30/㎡ ? 月，總體來(lái)說(shuō)呈下降趨勢(shì)，商務(wù)區(qū)寫字樓價(jià)值更大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 城市綜合體催生第四代寫字樓，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)全面跨越式升級(jí)。 在 2020 年的寫字樓市場(chǎng)，城市綜合體一躍成為寫字樓市場(chǎng)新的主角。城市綜合體在沿海發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為了寫字樓聚集的主要建筑形態(tài)，是寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的重要方向。 2020 年，武漢出現(xiàn)的城市綜合體主要有萬(wàn)豪 ? 聯(lián)邦中心、新世界中心、時(shí)代豪苑、光谷 世界城 以及錦繡長(zhǎng)江等等，而這些還只是冰山一角，規(guī)劃建設(shè)中的永清商務(wù)區(qū)（武漢新天地）、王家墩中央商務(wù)區(qū)以及在光谷廣場(chǎng)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，均有規(guī)模宏大的城市綜合體會(huì)逐步浮出水面。無(wú)論是產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模還是物業(yè)檔次同時(shí)也實(shí)現(xiàn)著跨越式的升級(jí)。 三 、 2020 年市場(chǎng)展望 —— 中部崛起推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入 “ 快車道 ” “ 中部崛起 ” 對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用開始顯現(xiàn)，多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明： 2020年是湖北經(jīng)濟(jì)近十年以來(lái)發(fā)展最好的一個(gè)年份。 2020 年，正是湖北 “ 十一五 ”乃至今后更長(zhǎng)發(fā)展周期的一個(gè)精彩開局，湖北經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u入佳 境。 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān) 。 2020 年武漢市 GDP 總量保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，增幅超過(guò) 15%，達(dá)到 10 年內(nèi)最高。固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)，需求旺盛，成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要支撐。繼 2020 年人均可支配收入突破萬(wàn)元以后， 2020 年仍保持了較大增長(zhǎng)，與總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一致。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 武漢歷年 G D P 變化圖0200040000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1348 1493 1662 1956 2238 2590 漲跌 1 2 . 0 0 % 1 1 . 8 0 % 1 2 . 1 0 % 1 4 . 5 0 % 1 4 . 7 0 % 1 5 . 7 3 %2001 2002 2020 2020 2020 2020 武漢歷年固定資產(chǎn)投資變化圖0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 5 0 8 . 4 4 5 7 0 . 4 3 6 4 5 . 0 6 8 2 2 . 2 0 1 0 5 5 . 1 1 3 2 5 . 2漲跌 1 0 . 1 0 % 1 2 . 2 0 % 1 3 . 1 0 % 2 7 . 5 0 % 2 8 . 3 0 % 2 5 . 6 0 %2001 2002 2020 2020 2020 2020 武漢歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化圖0 . 0 02 0 0 0 . 0 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）6 8 5 . 8 2 7 7 0 . 0 8 8 5 3 . 9 9 9 6 0 . 5 8 1 1 2 8 . 6 4 1 2 9 3 . 3 3 漲跌 1 3 . 0 0 % 1 2 . 3 0 % 1 2 . 0 0 % 1 2 . 5 0 % 1 3 . 3 0 % 1 4 . 6 0 %2001 2002 2020 2020 2020 2020 武漢歷年人均可支配收入變化圖0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %人均可支配收入（元） 7 3 0 4 . 0 0 7 8 2 0 . 0 0 8 5 2 4 . 5 2 9 5 0 4 . 6 5 1 0 8 4 9 . 7 1 2 3 5 0 . 0漲跌 8 . 0 0 % 1 2 . 1 0 % 9 . 0 0 % 1 2 . 2 0 % 1 3 . 4 0 % 1 3 . 8 3 %2001 2002 2020 2020 2020 2020 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的支撐，國(guó)內(nèi)外大量財(cái)團(tuán)資金不斷涌入，將極大增強(qiáng)商務(wù)寫字樓的需求。 結(jié)合武漢市商務(wù)寫字樓 2020 年的發(fā)展軌跡，我們對(duì) 2020 年寫字樓的市場(chǎng)特征及價(jià)格趨勢(shì)進(jìn)行如下分析： 寫字樓分布出現(xiàn)一環(huán)多點(diǎn)、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。 一環(huán)： 由于內(nèi)環(huán)線的交通便利，聚集了多個(gè)大型商圈、眾多高級(jí)住宅區(qū)和政府部門等， 武漢市 商務(wù)樓供應(yīng)市場(chǎng)開始圍繞內(nèi)環(huán)線集中，解放大道和中南路是早已形成的商務(wù)區(qū)，沿線分布著武漢廣場(chǎng)、中商廣場(chǎng)、新時(shí)代商務(wù)中心等多個(gè)高級(jí)寫字樓，而徐東大街、中北路及永清街等地商務(wù)寫字樓有崛起之勢(shì)，如將于 2020 年推出的徐東聯(lián)邦中心 2 期，還有中北路 春樹里 項(xiàng)目、和黃武重改造項(xiàng)目及永清 街的武漢天地，都將會(huì)產(chǎn)生大量高端商務(wù)樓。 多點(diǎn)： 指的武漢商務(wù)寫字樓除了中心城區(qū)的沿線集中外，還形成了多個(gè)集中、扁平化的特色型、規(guī)?；虅?wù)空間。典型代表是光谷，光谷寫字樓供應(yīng)量超過(guò)一百萬(wàn)方，但其又不同于傳統(tǒng)的商務(wù)寫字樓，如光谷國(guó)際企業(yè)中心、 SBI 創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目，多為規(guī)?；?、低密度、低容積率型的企業(yè)社區(qū)，部分寫字樓還設(shè)創(chuàng)業(yè)基金，主要針對(duì)制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)銷售。在 2020 年，盤龍城第一企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目開始啟動(dòng)，產(chǎn)品特色與光谷相似，而漢陽(yáng) 沌 口開發(fā)區(qū)在未來(lái)也將規(guī)劃大片特色型商務(wù)空間。 線面結(jié)合： 線主要是指除了內(nèi)環(huán)線外，武漢寫字樓相對(duì)集中的還有建設(shè)大道、中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 山大道、武珞路、珞瑜路沿線，建設(shè)大道沿線是武漢最成熟的商務(wù)區(qū)，將與建設(shè)中的 CBD 商務(wù)區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。而江南片區(qū)中南路、中北路沿線的商務(wù)樓越來(lái)越集中，并開始向積玉橋、水果湖等地延伸，開始了由線向面的發(fā)展，打造中南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。 第四代商務(wù)樓城市綜合體成未來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)主流。 從 2020 年開始，中心城區(qū)城市綜合體 不斷推向市場(chǎng)，其組成的高端住宅、商務(wù)寫字樓、酒店等獲得市場(chǎng)的青睞，如江南的中建 ? 工行廣場(chǎng)、中南 國(guó)際公寓 、光谷 中心花園 ，即將推出的還有萬(wàn)豪 ? 聯(lián)邦中心 2 期， 春樹里 、光谷步行街等項(xiàng)目，都是占據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合體，均規(guī)劃有高端商務(wù)寫字樓；而江北片區(qū)已經(jīng)推出的有新世界中心、時(shí)代豪苑等，更是創(chuàng)造了寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的新高，而即將推出的還有武漢天地項(xiàng)目，漢陽(yáng)片區(qū)鐘家村商圈除了閩東 ? 國(guó)際城、錦繡長(zhǎng)江等大型綜合物業(yè)外，還有 200 萬(wàn)方的國(guó)際博覽中心已經(jīng)開始動(dòng)工，其出現(xiàn)必將帶動(dòng)漢陽(yáng)片區(qū)高端寫字樓市場(chǎng)的飛速 發(fā)展。初步估計(jì)，在未來(lái)幾年內(nèi)，城市綜合體中高端商務(wù)寫字樓的供應(yīng)流不下于百萬(wàn)方，將成為供應(yīng)市場(chǎng)新主流。 新華路民生銀行大廈更是以 336 米的高度成為武漢 新地標(biāo) ，民生銀行大廈共 68層，其中 10 層以下為證券大廳、西餐廳、會(huì)議室等， 11～ 40 層為純商務(wù)寫字樓，41～ 63 層為高級(jí)賓館、總統(tǒng)套房等，同時(shí)創(chuàng)造了 米層高的寫字樓空間，民生銀行配合西北湖周 邊金融、商業(yè)等配套，可視為獨(dú)立綜合體，民生銀行的投入使用將極大的提升西北湖片區(qū)商務(wù)區(qū)寫字樓的價(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 高端寫字樓價(jià)值杠桿恢復(fù)，寫字樓價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定上漲。 城 市綜 合體 的發(fā) 展 從 2020 年 福 星商 會(huì)大 廈開 始， 福星 商會(huì) 大廈 定 位OPPENOFFICE，臨近建設(shè)大道金融一條街，以 5800 元 /㎡的均價(jià)推盤一個(gè)月即實(shí)現(xiàn)銷售 80％的佳績(jī)，而正在熱銷的新世界中心商務(wù)寫字樓更是以銷售均價(jià) 11800元 /㎡、租賃價(jià)格 60 元 /㎡ ? 月的高價(jià)而創(chuàng)造了新生代商務(wù)寫字樓價(jià)格新空間。江南片區(qū)中建 ? 工行廣場(chǎng)也以其差異化的產(chǎn)品特征創(chuàng)造了 7000 元 /㎡銷售均價(jià)。 而隨著徐東萬(wàn)豪 ? 聯(lián)邦中心、永清街武漢天地、錦繡長(zhǎng)江、 CBD 等規(guī)模化城市綜合體商務(wù)寫字樓的出現(xiàn)，必將會(huì)促進(jìn)武漢商務(wù)寫字樓高端市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)其整體銷售價(jià)格穩(wěn)定、持續(xù)的上漲。純商務(wù)區(qū)如建設(shè)大道沿線的高端寫字樓會(huì)隨著城市 新地標(biāo) 民生銀行的投入使其價(jià)值得到極大的提升。 消費(fèi)需求市場(chǎng)得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。 商務(wù)寫 字樓的消費(fèi)主要是通過(guò)銷售和租賃兩條渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)。從銷售市場(chǎng)來(lái)看，由于價(jià)格杠桿失衡，大量外來(lái)資金不斷涌入，成為商務(wù)寫字