【文章內(nèi)容簡介】 樓投資主流，而隨著1+8 城市圈的不斷完善，武漢周邊三線城市的投資者也開始不斷涌入武漢，武漢消費(fèi)需求市場(chǎng)得以全面激活。如世貿(mào)大廈， 6800 元 /㎡的銷售均價(jià)吸引了大批北京、 上海 、溫州等發(fā)達(dá)城市的投資者前來投資，還有孝感、 荊州 、宜昌等地的投資者，幾乎全部為外來資金購買。 從租賃市場(chǎng)來看，一方面很多開發(fā)商將商務(wù)寫字樓由銷售或租售并舉轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營，作為長線投資，預(yù)示了市場(chǎng)的良性發(fā)展；另一方面，大量外來財(cái)團(tuán)及外國領(lǐng)事機(jī)構(gòu)不斷涌入武漢，也為高端商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來了很強(qiáng)的消費(fèi)力，如 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 新世界國貿(mào)大廈就有很多世界 500 強(qiáng)企業(yè)、外國駐武漢領(lǐng)事館、國內(nèi)知名企業(yè)等入駐，使其檔次形象得到了極大的提升，從而帶動(dòng)整 個(gè)商務(wù)區(qū)的租賃市場(chǎng)發(fā)展。 小結(jié) ： 隨著 “ 中部崛起 ” 以及 “8+1” 城市圈發(fā)展政策的提出，武漢的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化。城市經(jīng)濟(jì)潛力的釋放將促使城市在多方面的加速發(fā)展。 寫字樓市場(chǎng)能量的釋放一方面標(biāo)志著城市經(jīng)濟(jì)活力的爆發(fā)，作為中部崛起中的重要支點(diǎn)城市，武漢的寫字樓市場(chǎng)成熟度距離沿海周邊城市還有一定距離，可挖掘的價(jià)值、可發(fā)展的空間還很大 。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對(duì)金融街及其輻射區(qū)域?qū)懽謽恰⒕频?、小戶型、商業(yè)和住宅等市場(chǎng)狀況加以分析。 一、寫字樓類 供給分析 1）供應(yīng)結(jié)構(gòu) 高檔寫字樓占金融街現(xiàn)有寫字樓比重 56%，隨著民生銀行大廈等項(xiàng)目的上市，高檔寫字樓比重將超過 80%。金融街高檔寫字樓聚集效應(yīng)進(jìn)一步突出，同時(shí)各高檔寫字樓之間的競(jìng)爭也將更加激烈。 金融街寫字樓一覽表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 檔次 名稱 總建筑面積 合計(jì)面積 高檔 瑞通廣場(chǎng) （已投入建成） 建銀大廈 新世界國貿(mào)大廈 民生銀行大廈 15 26 （即將建成的） 武漢廣播電視中心 11 城開寫字樓 10 （潛在地塊） 華氏寫字樓 10 香港路口地塊 6 武漢英德項(xiàng)目 中檔 商業(yè)銀行大廈 信合大廈 招銀大廈 中信實(shí)業(yè)銀行大廈 低檔 房地產(chǎn)交易大廈 遠(yuǎn)洋大廈 3 新光大廈 合計(jì)（本項(xiàng)目沒計(jì)算在內(nèi)） 2）售價(jià)、租金和物業(yè)管理費(fèi) 通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)金融街寫字樓售價(jià)、租金和物業(yè)管理費(fèi)有以下現(xiàn)象： 檔次 高檔 中檔 低檔 售價(jià) /元 /㎡ 8000— 12000 5500— 7500 5000— 5500 租金 /元 /㎡ /月 大于 70 40— 70 小于 40 物業(yè)管理費(fèi) /元 /㎡ /月 20 12— 13 6 3）不同檔次對(duì)應(yīng)基本指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 21 通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)不同檔次對(duì)應(yīng)了如下指標(biāo) 檔次 高檔 中檔 低檔 備注 規(guī)模 /萬㎡ 大于 7 —— 小于 4 樓層 /㎡ 大于 28 層 28—— 32 小于 25 層 為避免突破建筑高度限制，多為 28— 32 層 裙樓 /㎡ 大于 6 層 3—— 5 3 層 顯示檔次 層高 /㎡ — — 小于 凈高 /㎡ — — 小于 標(biāo) 準(zhǔn) 層 面積 /㎡ 約 1500 1100— 1200 小于 1000 最 小 分 檔面積 /㎡ 100— 130 65—— 70 90—— 100 最小分檔面積過大，抬高總價(jià)，限制了投資 車位數(shù) 專門的立體停車庫，平均 1 個(gè)車位/300— 500 ㎡ 以地面停車位為主，地下停車庫輔助，平均 1 個(gè)車位/400— 700 ㎡ 以地面停車位為主，地下停車庫輔助，平均 1 個(gè)車位/400— 700 ㎡ 車位普遍不足 4）設(shè)計(jì)裝修配套配置 檔次 高檔 中檔 低檔 外立面 現(xiàn)代、昭示性強(qiáng)、新穎 現(xiàn)代、昭示性好 昭示性弱 會(huì)所 2000 平方米以上 1000 無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 商務(wù)中心 配套完善 較好 一般 會(huì)議中心 齊備同聲傳譯及多媒體會(huì)議 無 無 電梯 群控進(jìn)口高速電梯 候梯時(shí)間 50 秒內(nèi) 群控進(jìn)口高速電梯 候梯時(shí)間大于 50 秒 合資電梯 候梯時(shí)間大于 50 秒 空調(diào) 可分戶計(jì)量的中央空調(diào) 中央空調(diào) 分體式空調(diào) 衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 公共 1 個(gè)衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 裝修標(biāo)準(zhǔn) 高檔 中檔 中檔 智能化管理 5A 級(jí)高綜合布線 有 無 網(wǎng)絡(luò) 寬頻信息點(diǎn)接口多 有 有 市場(chǎng)需求分析 1） 金融街寫字樓消 費(fèi)群體的需求傾向 實(shí)力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，中小機(jī)構(gòu)為提高自身公司形象，選擇檔次相對(duì)低、但功能適用的辦公物業(yè)。未來一段時(shí)期內(nèi)，中小型發(fā)展企業(yè)及個(gè)人投資行為將會(huì)是有所提升 ； 適用、居中 (100200 平方米 )的辦公面積被普遍看好。 對(duì)產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。 2）市場(chǎng)空間分析 武漢是中國加入 WTO 之后最早開放的 5 個(gè)城市之一 。 2020 年，金融業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)將會(huì)對(duì)外資全面放開，一些國際化大企業(yè)進(jìn)入 武漢會(huì)首選金融街 。隨著這些企業(yè)的進(jìn)入，為這些企業(yè)提供服務(wù)的下游企業(yè)也將逐 漸增多， 如 會(huì)計(jì)事務(wù)所、中介服 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 務(wù)公司、服務(wù)機(jī)構(gòu)、包括銀行派出機(jī)構(gòu)等 也將入住金融街。 這些 外來企業(yè) 也 將 逐步影響本地企業(yè) 入住 。 因此，今后金融街的企業(yè)數(shù)量會(huì)激增，商務(wù)氛圍會(huì)更濃，吸引力也將更強(qiáng)。 從客戶構(gòu)成看，金融街地區(qū)有穩(wěn)定的傳統(tǒng)行業(yè)的基礎(chǔ)，傳統(tǒng)企業(yè)對(duì)寫字樓的需求較為穩(wěn)定，由上述分析可以看出，未來金融街的寫字樓市場(chǎng)空間很大。 小結(jié) 高檔寫字樓在未來 3 年內(nèi)將面臨殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭，而中檔物業(yè)憑借其極高的入住率和較小的競(jìng)爭壓力，將擁有很大的市場(chǎng)開發(fā)空間。因此，我們認(rèn)為， 擁有中檔寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)，具有高檔寫字樓的軟件服務(wù) ，同時(shí)在現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的個(gè)性化寫字樓，將獲得成功。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 24 二、酒店類 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭 1）區(qū)域流動(dòng)性人群以商務(wù)人群為主 多因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)流動(dòng)的商務(wù)客群。 因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為商貿(mào)等傳統(tǒng)行業(yè)雇員。 消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)便捷性和商務(wù)性要求較高。 2）區(qū)域內(nèi)酒店結(jié)構(gòu)以高端為主 本區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店客房數(shù)和四星級(jí)酒店客房數(shù)分別高達(dá) 787 間、 390 間，所占比例之和高達(dá) 79％。市場(chǎng)的高度集中必然導(dǎo)致了競(jìng)爭的加劇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 25 3）區(qū)域內(nèi)高等級(jí)酒店運(yùn)作相對(duì)成熟，低等 級(jí)酒店相對(duì)匱乏 區(qū)域內(nèi)高等級(jí)酒店以外資品牌為主，實(shí)力和運(yùn)作都十分強(qiáng)勁；但低等級(jí)酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務(wù)和設(shè)施都不能滿足現(xiàn)階段市場(chǎng)需求。 小結(jié) 商務(wù)為本區(qū)域及流動(dòng)客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務(wù)對(duì)象為該區(qū)相關(guān)的商務(wù)客群?；诩兪袌?chǎng)分析，我們得出： 高星級(jí)酒店為最匹配立地區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場(chǎng)運(yùn)作最為成熟的酒店。強(qiáng)調(diào)服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店為區(qū)域的空白機(jī)會(huì)點(diǎn)，是投資收益比最高的產(chǎn)品。 三、小戶型類 小戶型 供求特征 小戶型 供求情況一覽表 產(chǎn)品類型 地段區(qū)域 客群來源 裝修情況 銷售情況 購買動(dòng)機(jī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 26 精裝修小戶型住宅 城市商業(yè)中心地段，生活配套極為便利 項(xiàng)目所在區(qū)域周邊居民，周邊工作人員 精裝修 銷售普遍良好，受到市場(chǎng)的充分認(rèn)可 40%投資， 60%自住 毛坯小戶型住宅 城市中心地段，生活配套較為便利 區(qū)域周邊辦公人員，周邊居民 基本為 毛坯 銷售情況一般，市場(chǎng)認(rèn)可度一般 30%投資， 70%自住 商務(wù)公寓 商務(wù)氛圍濃厚，交通便利 商務(wù)辦公人員和周邊居民 部 分 提 供裝修 銷售情況較好 宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占 50% 酒店式 公寓 交通便利，人車流集中區(qū)域，生活較為便利 商務(wù)人員，投資客群 精裝修 銷售情況一般，市場(chǎng)認(rèn)可度一般 投資和自住比例相當(dāng)，各占 50% 產(chǎn)權(quán)式 酒店 城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚 投資客群 精裝修 銷售情況良好，市場(chǎng)認(rèn)可度較高 純投資客戶 100% 區(qū)域小戶型市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品的受眾客群大量的分布于建設(shè)大道金融一條街，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓在目前市場(chǎng)中均占有一定量的份額，但供應(yīng)量相對(duì)較少，作為新型的投資型產(chǎn)品 ，其產(chǎn)品價(jià)值已得到了市場(chǎng)的充分認(rèn)可。 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 均價(jià)（元 /㎡） 產(chǎn)品總量 /套 銷售情況 商務(wù)公寓 華美國際 4850 210 68% 陽光新天地 5200 264 5 個(gè)月售罄 產(chǎn)權(quán)式酒店 陽光新天地 5800 336 開盤兩個(gè)月售罄 酒店式公寓 圣淘沙 6000 806 銷售達(dá)到 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 27 小結(jié) 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場(chǎng)的主要發(fā)展方向。 四、商業(yè)類（群商） 區(qū)域商業(yè)特征分析 1）區(qū)域主要為政府促成，內(nèi)部功能單一 整體區(qū)域（建設(shè)大道）形成發(fā)展為政府引導(dǎo)促成，非市場(chǎng)自發(fā)行