【導(dǎo)讀】番禺羅家商業(yè)中心擬由深圳泓源投資有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目位于番禺區(qū)東環(huán)路、清河。東路與市蓮路交界處，總占地約10萬(wàn)㎡，為集體性質(zhì)用地。項(xiàng)目擬分兩期開(kāi)發(fā)，一期占。場(chǎng)、多家餐飲企業(yè)以及五金、配件、雜貨等商鋪；研究項(xiàng)目番禺區(qū)相關(guān)物業(yè)的市場(chǎng)狀況，判別項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，尋找項(xiàng)目的市場(chǎng)空間，以論證項(xiàng)目的可行性；確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，并通過(guò)行之有效的策略，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最大化。據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人均國(guó)民生產(chǎn)總值不斷攀升。番禺區(qū)2021年生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)%，增長(zhǎng)。2021年以來(lái)生產(chǎn)總值都保持10%以上的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。番禺區(qū)受廣州固定資產(chǎn)投資影響下，固定資產(chǎn)投資總額增。和2021年投資額都有所降低，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。批發(fā)零售業(yè)銷(xiāo)售額較快增長(zhǎng)。見(jiàn)番禺區(qū)零售貿(mào)易業(yè)整體上增長(zhǎng)速度比廣州快。居民人均收入逐年遞增

　　

【正文】 行性研究報(bào)告 36 維持在 萬(wàn)元／平方米左右，租價(jià)維持在 25 元／平方米 .月左右，而租售對(duì)象瞄準(zhǔn)的是經(jīng)營(yíng)茶藝館、書(shū)舍、書(shū)吧等的經(jīng)營(yíng)者。 目前，金海岸花園步行街商鋪平均租金約為 45 元／平方米 .月，由于有地鐵等利好因素，發(fā)展商開(kāi)始保留商鋪物業(yè)，采用只租不售的策略，第二期商鋪物業(yè)仍未推出。 ? 東怡花園 底下 1 層為商鋪， 2 層以上為住宅，每棟物業(yè)皆為如此設(shè)計(jì)， 商鋪在前幾年已銷(xiāo)售完畢，當(dāng)時(shí)售價(jià)中，正街商鋪 14 萬(wàn)元 /平方米，橫街商鋪 800011000 元 /平方米，目前僅約 30%的鋪面在經(jīng)營(yíng)中，鋪面租金 3040 元 /平方米。較低的租金水平影響到物業(yè)的售價(jià)，使到絕大多數(shù)業(yè)主寧愿將物業(yè)空置也不愿意轉(zhuǎn)售。 從項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)的狀況看，目前該區(qū)域尚未形成有代表性的綜合型商業(yè)街 /商業(yè)中心，商業(yè)氛圍尚未成熟，項(xiàng)目附近的大型樓盤(pán)所設(shè)置的商業(yè)物業(yè)形態(tài)主要是住宅樓底鋪，僅適宜發(fā)展為街區(qū)社區(qū)型的小型配套商業(yè)。 番禺區(qū)及項(xiàng)目周邊未來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 根據(jù)番禺區(qū)總體規(guī)劃，項(xiàng)目對(duì)面及周邊 地塊亦規(guī)劃為商業(yè)地塊，這些地塊建成后，將會(huì)有助于提升本區(qū)域的商業(yè)氛圍，與本項(xiàng)目一起成為番禺區(qū)大北路、易發(fā)商業(yè)街之外的另一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，此外清河批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造后，將會(huì)提升項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)整體形象。 番禺區(qū)未來(lái)的商業(yè)中心有易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場(chǎng) — 羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內(nèi)的區(qū)級(jí)中心區(qū)，易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心已經(jīng)建成并投入使用，未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大影響的將是漢溪商業(yè)中心。 番禺區(qū)政府已在鐘村鎮(zhèn)漢溪村征地 1133 畝，擬興建一個(gè)現(xiàn)代商業(yè)中心 —— 漢溪商業(yè)中心。該商業(yè)中心功能齊全，配套設(shè)施完善，包括 有百貨批發(fā)廣場(chǎng)、大型零售商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè) 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 超市、酒店、電影院、會(huì)展服務(wù)中心、寫(xiě)字樓、物流配送中心、公園、休閑度假村等， 該項(xiàng)目不僅規(guī)模大，而且區(qū)位好，毗鄰新火車(chē)站，有地鐵相連，且位于華南板塊，周邊的超級(jí)大盤(pán)擁有大量高質(zhì)素居民人群，有多條高等級(jí)公路經(jīng)過(guò)，交通條件優(yōu)越，同時(shí)得到政府的支持，具有明顯的優(yōu)勢(shì)；該項(xiàng)目的劣勢(shì)是遠(yuǎn)離商業(yè)成熟區(qū)域，還需要較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)營(yíng)造成熟的商業(yè)氛圍。 結(jié)論 通過(guò)對(duì)番禺商業(yè)市場(chǎng)的分析，我們可以得出這樣的結(jié)論： 1． 商業(yè)核心區(qū) 相對(duì)較為集中，但就區(qū)域的發(fā)展需求來(lái)說(shuō)商業(yè)區(qū)域相對(duì)偏少，目前僅以“ 繁華路 ” 、 “ 大 北路 ” 和 “ 大東、大南路 ” 為主，隨著城區(qū)的向外發(fā)展，新的商業(yè)中心必將應(yīng)運(yùn)而生； 2． 商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)場(chǎng)所； 3． 雖然市橋有易發(fā)商業(yè)街，但總體看，市橋商業(yè)層次相對(duì)較低，市場(chǎng)缺乏高檔、主導(dǎo)性以及綜合性消費(fèi)的商業(yè)氛圍，面臨著整體升級(jí)的需要； 4． 商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成 ，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁； 5． 中心城區(qū)街道過(guò)窄，缺 乏可供大量人群集散的廣場(chǎng)，使到周邊物業(yè)無(wú)法升級(jí)為大型的商業(yè)中心；而且傳統(tǒng)商業(yè) 區(qū)內(nèi)停車(chē)設(shè)施嚴(yán)重不足，不利于吸引自駕車(chē)的高端消費(fèi)群體，也影響了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)升級(jí)為高級(jí)商場(chǎng)； 6． 根據(jù)城市規(guī)劃，市橋東部將根據(jù)城市發(fā)展要求設(shè)置一個(gè)大型的商業(yè)中心； 7． 未來(lái)對(duì)大北商圈的中心地位形成強(qiáng)力挑戰(zhàn)的將是羅家商業(yè)中心和漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心，但兩者的成熟還需要時(shí)間。 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 4 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 區(qū)位條件分析 項(xiàng)目位于番禺區(qū)中心城區(qū)的重要位置 —— 番禺廣場(chǎng) — 羅家購(gòu)物中心 番禺區(qū)城市化發(fā)展進(jìn)程迅速，現(xiàn)有的單一商業(yè)中心日漸不能滿足人們購(gòu)物消費(fèi)的需要，番禺區(qū)在商業(yè)規(guī)劃中，把番禺劃分為五大商業(yè)片區(qū)，其中中心城區(qū)發(fā)展區(qū)是 番禺區(qū)的行政 、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心和交通樞紐， 是 廣州東南部重要的商貿(mào)金融、旅游服務(wù)、體育娛樂(lè)、科技信息、建筑房地產(chǎn)和外向型工業(yè)基地， 本項(xiàng)目處于羅家購(gòu)物中心，是番禺中心城區(qū)發(fā)展區(qū)的重點(diǎn)位置。 番禺商業(yè)升級(jí)已駛?cè)肟燔?chē)道 ， 根據(jù)《廣州市番禺區(qū) 2021~2021 年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（送審稿）》 位于 地鐵三號(hào)線終點(diǎn)站附近的羅家廣場(chǎng)將改建為現(xiàn)代大型購(gòu)物中心 ，在番禺區(qū)政府的大力扶持下，繼 “ 北京路商圈 ” 、 “ 上下九商圈 ” 和 “ 天河城商圈 ” 之后的廣州 “ 第四商圈 ” 開(kāi)始提上議事日程 。 城市級(jí)中心主要 包括 商業(yè)中心和 城市商務(wù)辦公中心 ，其中商務(wù)辦公中心 位 于番禺廣場(chǎng)周?chē)?，高度集中了金融、貿(mào)易、信息、商務(wù)和行政辦公設(shè)施，并附有購(gòu)物、 商業(yè)中心 商務(wù)辦公中心 本案 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 本案 中 心 城 區(qū) 工業(yè)發(fā)展區(qū) 發(fā)展成熟 環(huán)境雜亂 文娛、服務(wù)等配套設(shè)施，是服務(wù)于番禺全區(qū)的綜合功能區(qū) ； 項(xiàng)目位于不同發(fā)展程度區(qū)域之間 —— 石基工業(yè)區(qū)與市橋中心城區(qū)之間 本項(xiàng)目位于市橋中心城區(qū)和石基工業(yè)區(qū)之間，面臨東西兩面截然不同的環(huán)境。項(xiàng)目西面一路之隔是番禺區(qū)政府、中銀大廈等行政辦公區(qū)域，該片區(qū)有利于本項(xiàng)目發(fā)展，為本項(xiàng)目提供一定的商貿(mào)消費(fèi)群體。與之相反的西面延伸帶是工業(yè)區(qū)，聚集了大量低收入工人，石崗、石基的外來(lái)人口比本地人口多，導(dǎo)致該區(qū)域環(huán)境雜亂，對(duì)本項(xiàng)目有一 定的負(fù)面影響。 項(xiàng)目周邊環(huán)境雜亂 ? 目前本項(xiàng)目臨市蓮路一側(cè)對(duì)面經(jīng)營(yíng)雜貨、五金為主，經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，缺乏統(tǒng)一管理，與本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈反差； 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 ? 項(xiàng)目西側(cè)與東環(huán)路和迎賓高架路相連，東環(huán)路和迎賓高架路是過(guò)境主要干道，來(lái)往車(chē)輛造成大量噪音，同時(shí)，由于高架橋的影響，市區(qū)與項(xiàng)目之間形成很大的心理距離，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)負(fù)面影響。 客流條件分析 本項(xiàng)目地理位置良好，交通發(fā)達(dá)，能夠吸引不同層次、不同距離的消費(fèi)群前來(lái)消費(fèi)： 依賴(lài)公共交通的區(qū)域 鄰近的地 鐵站輻射區(qū)域 步行可達(dá)的區(qū)域 私家車(chē)消費(fèi)群集中區(qū)域 本案 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 步行可達(dá)區(qū)域 ? 項(xiàng)目附近有三個(gè)大型中高檔樓盤(pán)，這些樓 盤(pán)業(yè)主可以步行到本項(xiàng)目消費(fèi)，該消費(fèi)群消費(fèi)能力強(qiáng)，是中檔、中高檔消費(fèi)群，以戶數(shù)計(jì)，約有 1 萬(wàn) 3 千多戶，超過(guò) 4 萬(wàn)人； ? 項(xiàng)目周邊自然村本地居民收入水平比較高，主要是中檔消費(fèi)群，這一人群主要是石基、石樓當(dāng)?shù)鼐用瘢丝诩s有 15 萬(wàn)人； ? 項(xiàng)目周邊分布大量工業(yè)廠房，大部分工人可以步行前來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)，但這些工人消費(fèi)能力有限，屬于中低檔、低檔消費(fèi)人群；石基與石樓的外來(lái)務(wù)工人員合計(jì)約有 20 萬(wàn)人； ? 工廠中層管理者是有力的中檔消費(fèi)群。 通過(guò)私家車(chē)帶來(lái)的消費(fèi)群 ? 項(xiàng)目鄰近的大量工廠高層管理人員具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，本項(xiàng)目與之相距甚近，方便其 駕車(chē)前來(lái)消費(fèi)，是中高檔、高檔消費(fèi)群； ? 項(xiàng)目周邊以及市橋南郊和華南板塊的大型中高檔樓盤(pán)聚集了巨量的中高收入和高收入的消費(fèi)者，這部分消費(fèi)者能通過(guò)私家車(chē)到本項(xiàng)目消費(fèi)，是本項(xiàng)目目中高檔、高檔消費(fèi)群的主要目標(biāo)，部分樓盤(pán)情況見(jiàn)下表： 表：周邊樓盤(pán)及居民數(shù)量 樓盤(pán)名 占地面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 住戶數(shù) 美心翠擁華庭 50000 1000 東華花園 116000 2252 金海岸花園 831407 1202100 約 10000* 華南碧桂園 1332021 (已入住 )3000 南國(guó)奧林匹克花園 660000 750000 約 6000* 錦繡香江 876500 1226400 7804 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 華南新城 2100000 3000000 約 25000* 廣州雅居樂(lè) 3202100 4340000 約 30000* 星河灣 800000 1205351 7250 合計(jì) 9965907 11721751 92306 （注：帶“ *”為按 120 ㎡ /戶估算而得） ? 市橋街居住的居民收入水平高，大部分家庭擁有私家車(chē)，在市橋內(nèi)的商業(yè)中心停車(chē)位緊缺，不能滿足其需求的情況下，本項(xiàng)目能以便利的交通吸引大量市橋自駕車(chē)消費(fèi)者； ? 項(xiàng)目 東面延伸至石基、石樓、蓮花山的部分居民擁有自駕車(chē)，這部分消費(fèi)者是本項(xiàng)目其中一部分中檔、中高檔消費(fèi)群。 通過(guò)地鐵帶來(lái)的消費(fèi)群 項(xiàng)目與地鐵三號(hào)線終點(diǎn)站的其中一個(gè)出口相連接，通過(guò)地鐵可以吸引三號(hào)線市橋站和漢溪站周邊的消費(fèi)者，這部分消費(fèi)者消費(fèi)能力一般，是中檔、中低檔消費(fèi)人群。 通過(guò)公共交通帶來(lái)的消費(fèi)群 ? 市蓮路東面延伸帶 —— 石基、石樓、蓮花山的消費(fèi)群出外消費(fèi)主要依賴(lài)公共交通，而且目前主要消費(fèi)場(chǎng)所是市橋的商業(yè)中心，本項(xiàng)目建成后將能把該部分消費(fèi)者截留，是項(xiàng)目主要的中低檔消費(fèi)群； ? 市橋東環(huán)路南延的東涌、魚(yú)窩頭、靈山、大崗等 鎮(zhèn)消費(fèi)者主要通過(guò)公共交通出外消費(fèi)，同樣是項(xiàng)目的中低檔消費(fèi)群； ? 市橋街公共交通發(fā)達(dá)，有多路公交車(chē)直到本項(xiàng)目，能帶動(dòng)部分市橋居民前來(lái)消費(fèi)，是中檔、中低檔消費(fèi)群為主。 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 交通條件分析 區(qū)內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利 中心城區(qū)發(fā)展區(qū) 形成 “放射狀環(huán)加類(lèi)方格網(wǎng)狀 ”路網(wǎng)結(jié)構(gòu) 。區(qū)內(nèi) 環(huán)路包括內(nèi)環(huán)、中環(huán)和外環(huán) ； 放射狀道路主要有市廣路、迎賓高架路、市新路、清河路、市良路、禺山西路等 ； 方格網(wǎng)狀干道，東西向有禺山大道 — 市蓮路、清河路及南區(qū)的南華路、青云路等；南北向有光明路、德興路、文橋路及金山大道經(jīng)線等。 其中本項(xiàng)目三面 環(huán)路 ，北面與市蓮路相鄰 ，南面與清河路相伴，西面是東環(huán)路和迎賓高架路，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通便利。 市蓮路是石基和石樓通往市橋、廣州和其他城市的主要干道之一，是東西向的大動(dòng)脈；清河路與市蓮路平行，主要是舒緩市蓮路的交通壓力，目前已是石樓與市橋和其他地區(qū)聯(lián)系的主要干道，其發(fā)揮的作用與市蓮路旗鼓相當(dāng)；禺山大道是市橋城區(qū)內(nèi)主要的東西方向道路，主要作用是聯(lián)系東西城區(qū)交通，是進(jìn)出市橋的主要入口之一；東環(huán)路和迎賓高架路是北至廣州市區(qū)，南往靈山、大崗等鎮(zhèn)，也是通往南沙、中山等地的主要干道，是番禺區(qū)南北交通的主要軸線。 至廣州市區(qū) 至石基、石樓 至石基、石樓 至舊水坑 至靈山、大崗 至市橋 本案 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 公共交通配套設(shè)施健全 本項(xiàng)目公共交通便捷，周邊有三個(gè)公交車(chē)站共有單向 18 路雙向 36路公交車(chē)途經(jīng)本項(xiàng)目，公交線路能及范圍片步整個(gè)番禺區(qū)以及廣州市各區(qū)，為大部分以公共交通為主的消費(fèi)群提供便捷的條件。其中羅家村站為主要站點(diǎn) 表：經(jīng)過(guò)本案的公交線路具體情況如下 序號(hào) 公交車(chē)線路 起點(diǎn) 終點(diǎn) 停經(jīng)站點(diǎn) 1 1 路 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 祁福新村 東怡新村 2 3 路 西麗南路 石基總站 羅家村 3 10 路 城市花園 南村總站 羅家村 6 301 路 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 廣州火車(chē)站 羅家村 7 302 路 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 廣州火車(chē) 東站 羅家村 8 303 路 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 天河客運(yùn)站 羅家村 9 304 路 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 永泰客運(yùn)站 羅家村 10 305 路 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 羅沖圍客運(yùn)站 羅家村 11 307 路 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 東圃客運(yùn)站 羅家村 12 308 路 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 中山八路總站 羅家村 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 13 309 路 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 窖口客運(yùn)站 羅家村 14 310 路 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 大學(xué)城 羅家村 15 蓮花山 市橋汽車(chē)站 蓮花山總站 羅家村 16 洛溪 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 洛溪新城站 羅家村 17 都那 番禺汽車(chē)客運(yùn) 站 都那村總站 羅家村 18 谷圍新村 番禺汽車(chē)客運(yùn)站 谷圍新村總站 羅家村 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 5 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目規(guī)模龐大，一旦推出市場(chǎng)將成為市橋及周邊地區(qū)的巨型商業(yè)物業(yè)，從目前來(lái)看，在市橋甚至是番禺區(qū)都是首屈一指的綜合性商業(yè)物業(yè)； 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，項(xiàng)目與東環(huán)路、市蓮路和清河?xùn)|路相鄰，這三條路均為市橋與各鎮(zhèn)相連交通要道，成為各鎮(zhèn)居民來(lái)市橋消費(fèi)的首站； 公交線路多，市蓮路一側(cè)有 10 路公交車(chē)和 4 條專(zhuān)線，東環(huán)路一側(cè)也有多條去往各鎮(zhèn)的專(zhuān)線，可以為項(xiàng)目帶來(lái)各鎮(zhèn)的消費(fèi)人流； 本項(xiàng)目為番禺區(qū)的十大商業(yè)項(xiàng)目，受到政府較高的 關(guān)注和支持，與政府良好的關(guān)系對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和日后的經(jīng)營(yíng)將是非常重要的； 地鐵 06 年底開(kāi)通，擴(kuò)大了項(xiàng)目的輻射范圍，將會(huì)帶來(lái)更多的人流量，； 項(xiàng)目劣勢(shì) 目前該區(qū)位商業(yè)氣氛較差，周邊為各種工廠及五金、照明、配件等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，營(yíng)造一個(gè)成熟的購(gòu)物、消費(fèi)環(huán)境還需要較長(zhǎng)的培育期； 項(xiàng)目靠市蓮路一側(cè)形象較差，面對(duì)兩棟員工宿舍