【正文】 商業(yè)氛圍分析： 由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對商業(yè)運作 要求有較長的市場培育期， 規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是縮短市場培育時間的有效手段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 江漢區(qū)對區(qū)域的規(guī)劃為商務區(qū)。 項目立地周邊擬建 20 萬㎡的商業(yè)綜合體－中華城項目。 路網(wǎng)交通： 公共交通描述： 區(qū)域路網(wǎng)分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達，可順利到達武漢各個城區(qū)。 公共交通分析： 發(fā)達的公共交通網(wǎng)絡有利于各種物業(yè)的發(fā)展。車流速度較快也不利于聚集人氣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 分析： 完備的市政配套對各類物業(yè)均是有利支持 配套： 區(qū)域典型的商務屬性使得滿足商務功能的金融業(yè)和餐娛等配套十分充足，且品種齊全。 分析： 比較而言，地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。 分析： 人口特征實際上就已經(jīng)決定了區(qū)域內(nèi)的需求特征。因此我們也需要把提供的產(chǎn)品做得更具有差異化，人性化，也才更具備競爭力和吸引力，從而獲得更高的獲利空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 分析： 由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對商業(yè)運作要求有較長的市場培育期，規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是縮短市場培育時間的有效手段。 第二章 項目宏觀環(huán)境分析 投資機會孕育于宏觀經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 一 、 武漢寫字樓 發(fā)展歷程 —— 由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級 2020 年寫字樓的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商務樓已經(jīng)不能完全滿足實際的市場需求，尤其是中高端市場需求，第四代商務樓時 代應運而生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 典型代表為：政府機關辦公樓、單位改建出租商務樓。 典型代表為：武漢招銀大廈、武漢廣場。住商樓一般處在商務區(qū)，或臨近商務區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費比較低，優(yōu)良的性價比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。 第四代商務樓（城市綜合體）：在 2020 年，中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，并有成為武漢高端寫字樓未來供應市場主流的趨勢。第四代商務樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎上有較大拔高，并在目標客戶上主要針對中高端企業(yè)和客戶的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二 、 2020 年市場回顧 —— 城市綜合體引領市場新導向 第三代商務樓市場交易活躍，第二代商務樓由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉。而傳統(tǒng)第二代商務樓由于使用成本較高，人性化設計缺乏，導致 空置率較高，開發(fā)商不得不將寫字樓由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉，如武漢廣場、世貿(mào)大廈、瑞通廣場、漢元中心等第二代商務樓都開始對外銷售，價格差距較大。 2020 年在寫字樓市場出現(xiàn)的另外一個特點就是，商業(yè)區(qū)和商務區(qū)的寫字樓逐步分流，形成寫字樓分布的兩大特點，且商務區(qū)的寫字樓表現(xiàn)出更為強勁的市場競爭力，這一特點在商業(yè)更為發(fā)達的江北片區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。 在出租率以及銷售價格上，建設大道 上的寫字樓表現(xiàn)更為搶眼。而商業(yè)區(qū)寫字樓武廣片區(qū)銷售價格在 6000元 /㎡ 左右 ，租賃價格集中在 40 元 /㎡ ? 月左右，其中某樓盤更是從 96 年入市時的 10000 元 /米下降到了 4000 元 /米，租賃價格也從當初的 60/㎡ ? 月下降到現(xiàn)在的 30/㎡ ? 月，總體來說呈下降趨勢，商務區(qū)寫字樓價值更大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在 2020 年的寫字樓市場，城市綜合體一躍成為寫字樓市場新的主角。 2020 年，武漢出現(xiàn)的城市綜合體主要有萬豪 ? 聯(lián)邦中心、新世界中心、時代豪苑、光谷 世界城 以及錦繡長江等等，而這些還只是冰山一角，規(guī)劃建設中的永清商務區(qū)（武漢新天地）、王家墩中央商務區(qū)以及在光谷廣場、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，均有規(guī)模宏大的城市綜合體會逐步浮出水面。 三 、 2020 年市場展望 —— 中部崛起推動寫字樓市場發(fā)展進入 “ 快車道 ” “ 中部崛起 ” 對武漢經(jīng)濟發(fā)展的推動作用開始顯現(xiàn)，多項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明： 2020年是湖北經(jīng)濟近十年以來發(fā)展最好的一個年份。 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國民經(jīng)濟相關 。固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長態(tài)勢。繼 2020 年人均可支配收入突破萬元以后， 2020 年仍保持了較大增長，與總體經(jīng)濟增長一致。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)合武漢市商務寫字樓 2020 年的發(fā)展軌跡，我們對 2020 年寫字樓的市場特征及價格趨勢進行如下分析： 寫字樓分布出現(xiàn)一環(huán)多點、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)模化并舉。 多點： 指的武漢商務寫字樓除了中心城區(qū)的沿線集中外，還形成了多個集中、扁平化的特色型、規(guī)?；虅湛臻g。在 2020 年，盤龍城第一企業(yè)社區(qū)項目開始啟動，產(chǎn)品特色與光谷相似，而漢陽 沌 口開發(fā)區(qū)在未來也將規(guī)劃大片特色型商務空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而江南片區(qū)中南路、中北路沿線的商務樓越來越集中，并開始向積玉橋、水果湖等地延伸，開始了由線向面的發(fā)展，打造中南總部經(jīng)濟區(qū)。 從 2020 年開始，中心城區(qū)城市綜合體 不斷推向市場，其組成的高端住宅、商務寫字樓、酒店等獲得市場的青睞，如江南的中建 ? 工行廣場、中南 國際公寓 、光谷 中心花園 ，即將推出的還有萬豪 ? 聯(lián)邦中心 2 期， 春樹里 、光谷步行街等項目，都是占據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合體，均規(guī)劃有高端商務寫字樓；而江北片區(qū)已經(jīng)推出的有新世界中心、時代豪苑等，更是創(chuàng)造了寫字樓市場價格的新高，而即將推出的還有武漢天地項目，漢陽片區(qū)鐘家村商圈除了閩東 ? 國際城、錦繡長江等大型綜合物業(yè)外，還有 200 萬方的國際博覽中心已經(jīng)開始動工，其出現(xiàn)必將帶動漢陽片區(qū)高端寫字樓市場的飛速 發(fā)展。 新華路民生銀行大廈更是以 336 米的高度成為武漢 新地標 ，民生銀行大廈共 68層，其中 10 層以下為證券大廳、西餐廳、會議室等， 11～ 40 層為純商務寫字樓，41～ 63 層為高級賓館、總統(tǒng)套房等，同時創(chuàng)造了 米層高的寫字樓空間，民生銀行配合西北湖周 邊金融、商業(yè)等配套，可視為獨立綜合體，民生銀行的投入使用將極大的提升西北湖片區(qū)商務區(qū)寫字樓的價值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城 市綜 合體 的發(fā) 展 從 2020 年 福 星商 會大 廈開 始， 福星 商會 大廈 定 位OPPENOFFICE，臨近建設大道金融一條街，以 5800 元 /㎡的均價推盤一個月即實現(xiàn)銷售 80％的佳績，而正在熱銷的新世界中心商務寫字樓更是以銷售均價 11800元 /㎡、租賃價格 60 元 /㎡ ? 月的高價而創(chuàng)造了新生代商務寫字樓價格新空間。 而隨著徐東萬豪 ? 聯(lián)邦中心、永清街武漢天地、錦繡長江、 CBD 等規(guī)模化城市綜合體商務寫字樓的出現(xiàn)，必將會促進武漢商務寫字樓高端市場的發(fā)展，同時也會帶動其整體銷售價格穩(wěn)定、持續(xù)的上漲。 消費需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。從銷售市場來看，由于價格杠桿失衡，大量外來資金不斷涌入，成為商務寫字樓投資主流，而隨著1+8 城市圈的不斷完善，武漢周邊三線城市的投資者也開始不斷涌入武漢，武漢消費需求市場得以全面激活。 從租賃市場來看，一方面很多開發(fā)商將商務寫字樓由銷售或租售并舉轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營，作為長線投資，預示了市場的良性發(fā)展；另一方面，大量外來財團及外國領事機構(gòu)不斷涌入武漢，也為高端商務寫字樓市場的發(fā)展帶來了很強的消費力，如 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 19 新世界國貿(mào)大廈就有很多世界 500 強企業(yè)、外國駐武漢領事館、國內(nèi)知名企業(yè)等入駐，使其檔次形象得到了極大的提升，從而帶動整 個商務區(qū)的租賃市場發(fā)展。城市經(jīng)濟潛力的釋放將促使城市在多方面的加速發(fā)展。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對金融街及其輻射區(qū)域?qū)懽謽恰⒕频?、小戶型、商業(yè)和住宅等市場狀況加以分析。金融街高檔寫字樓聚集效應進一步突出，同時各高檔寫字樓之間的競爭也將更加激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。未來一段時期內(nèi)，中小型發(fā)展企業(yè)及個人投資行為將會是有所提升 ； 適用、居中 (100200 平方米 )的辦公面積被普遍看好。 2）市場空間分析 武漢是中國加入 WTO 之后最早開放的 5 個城市之一 。隨著這些企業(yè)的進入，為這些企業(yè)提供服務的下游企業(yè)也將逐 漸增多， 如 會計事務所、中介服 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 23 務公司、服務機構(gòu)、包括銀行派出機構(gòu)等 也將入住金融街。 因此，今后金融街的企業(yè)數(shù)量會激增，商務氛圍會更濃，吸引力也將更強。 小結(jié) 高檔寫字樓在未來 3 年內(nèi)將面臨殘酷的市場競爭，而中檔物業(yè)憑借其極高的入住率和較小的競爭壓力，將擁有很大的市場開發(fā)空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 24 二、酒店類 區(qū)域市場環(huán)境及競爭 1）區(qū)域流動性人群以商務人群為主 多因為區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)相關業(yè)務流動的商務客群。 消費能力相對較強，對便捷性和商務性要求較高。市場的高度集中必然導致了競爭的加劇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié) 商務為本區(qū)域及流動客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務對象為該區(qū)相關的商務客群。強調(diào)服務性的經(jīng)濟型酒店為區(qū)域的空白機會點，是投資收益比最高的產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商務公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓在目前市場中均占有一定量的份額，但供應量相對較少，作為新型的投資型產(chǎn)品 ，其產(chǎn)品價值已得到了市場的充分認可。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、商業(yè)類（群商） 區(qū)域商業(yè)特征分析 1）區(qū)域主要為政府促成，內(nèi)部功能單一 整體區(qū)域（建設大道）形成發(fā)展為政府引導促成，非市場自發(fā)行為，長時間無明晰有效政府規(guī)劃。其商業(yè)構(gòu)成如下表： 類別 主要經(jīng)營范圍 經(jīng)營規(guī)模 檔次 主要服務對象 數(shù)量 代表店 特色餐飲 中式 中式餐飲 5001500 較高檔 區(qū)域外 5 亢龍?zhí)? 非中式 非中式餐飲 150300 中高檔 區(qū)域內(nèi) 2 土大力 銀行網(wǎng)點 / 內(nèi) 資銀行零售業(yè)務 10002500 / 區(qū)域外 8 交行、招行 大型賣場 綜合超市 綜合超市 10000 中檔 區(qū)域內(nèi) 1 家樂福 百貨賣場 高檔百貨為主 30000 較高檔 區(qū)域外 2 新世界百貨 專賣 家電為主 2500 中檔 區(qū)域內(nèi) 1 國美 專賣門店 服裝 流行個性店為主 30200 較高檔 區(qū)域內(nèi) 4 、口岸女品、哥弟 糕點 西式糕點 45140 較高檔 區(qū)域內(nèi) 4 元祖、皇冠、仟吉 汽車 進口汽車 150 高檔 區(qū)域外 3 SAAB、大眾、寶時捷 生活 配套 洗衣店、藥店 30110 中檔 區(qū)域內(nèi) 7 可麗舍 娛樂場所 咖啡廳 150400 中檔 區(qū)域