【正文】 　　2004年北京住宅銷售面積與銷售額增幅達(dá)20%以上的比例，在2005年市場(chǎng)的需求仍有進(jìn)一步的增加，受土地供應(yīng)的影響，新增的住宅項(xiàng)目供給與2004年持平或有小幅的下降，因此住宅的銷售價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)。在2005年住宅項(xiàng)目的主要供給區(qū)域在四環(huán)與五環(huán)以及五環(huán)外區(qū)域，項(xiàng)目的品質(zhì)均較以前區(qū)域內(nèi)樓盤有大幅提高。 　　住宅的熱銷區(qū)域?qū)⒅饕性谒沫h(huán)路附近以及未來(lái)城市軌道交通的沿線，中關(guān)村以北地區(qū)、亞運(yùn)村以北、望京地區(qū)、東四環(huán)沿線、雙井地區(qū)、亦莊地區(qū)、西四環(huán)外是2005年主要住宅項(xiàng)目的供應(yīng)地區(qū)，受奧運(yùn)村建設(shè)的影響，亞運(yùn)村周邊地區(qū)的環(huán)境已得到很大的改善，這里有希望再次成為新的高檔住宅較為集中的區(qū)域。 　　總的看來(lái)，2005年北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在完全市場(chǎng)化基礎(chǔ)上公平競(jìng)爭(zhēng)的一年，整體行業(yè)的實(shí)力與運(yùn)作水平得到較大的提高，企業(yè)與居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求仍然不斷地上升，政府對(duì)于土地供給的監(jiān)管政策將影響到今后幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)與發(fā)展。2005年，在國(guó)家實(shí)施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)投資得到有效控制。2006年13月。以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售單價(jià)低于5000元/％，5000－7000元/％。北京樓市熱點(diǎn)區(qū)域分布在清河、朝青板塊、望京、酒仙橋、海淀山后、馬家堡等區(qū)域。在5月宏觀調(diào)控加強(qiáng)的情況下，房?jī)r(jià)仍能實(shí)現(xiàn)較大幅度上漲，超出不少人的預(yù)料，特別是高檔住宅，漲幅雖不及普通住宅，但其本身價(jià)格基數(shù)較高，更有一些業(yè)內(nèi)人士無(wú)預(yù)測(cè)，由于新政調(diào)控重點(diǎn)不在高檔住宅，一些從6月份開始實(shí)施的政策更是利好消息，因而未來(lái)其價(jià)格還可能持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 從整個(gè)15月份來(lái)看，％，增幅高于一季度5個(gè)百分點(diǎn)。31影響較為嚴(yán)重。％，下降了32％。這預(yù)示著在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)房的供應(yīng)量會(huì)有所減少，一定程度上可能會(huì)提升現(xiàn)房的價(jià)格。在此，價(jià)格指數(shù)累計(jì)顯示的是今年前5月平均增長(zhǎng)速度與去年同期平均增長(zhǎng)速度之比，以普通住宅價(jià)格指數(shù)為例，五月份的價(jià)格增長(zhǎng)速度突破了兩位數(shù)大關(guān)，％。按照通常的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期來(lái)看，從設(shè)計(jì)、施工到上市，至少要多半年的時(shí)間，所以，政策作用較為明顯的時(shí)期應(yīng)是今年年底到明年上半年。 我們的分析是，如果數(shù)據(jù)是和去年同期相比，則不能完全說(shuō)明問(wèn)題，因?yàn)槿ツ?月份就開明了宏觀調(diào)控，到6月份正是宏觀調(diào)控力度加大之時(shí)，房?jī)r(jià)的漲幅和交易量都受到一定影響，而今年5月份調(diào)控剛剛開始，如果將兩個(gè)時(shí)期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，缺乏一定可比性。供應(yīng)雖然可能會(huì)減少，但也難以判斷高端住宅的價(jià)格會(huì)漲幅多少，畢竟價(jià)格基數(shù)已經(jīng)相對(duì)較高，而且需求人群畢竟是少數(shù)，需求也沒(méi)有以往那么強(qiáng)烈，較難出現(xiàn)搶購(gòu)場(chǎng)面。五六月份別墅價(jià)格會(huì)上漲，一方面表現(xiàn)為政策限制導(dǎo)致了產(chǎn)品稀缺，另一方面，高端產(chǎn)品本身上漲幅度就比較慢，賣得也慢，雖然銷售場(chǎng)面沒(méi)有以前火爆，但價(jià)格下降空間不大。此外，政府對(duì)高端住宅的價(jià)格不會(huì)限定過(guò)多，而可以通過(guò)加大稅收來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。2006年計(jì)劃供地6500公頃，其中市級(jí)指標(biāo)3000公頃，區(qū)縣級(jí)指標(biāo)3500公頃。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，重點(diǎn)關(guān)注的是區(qū)縣分解指標(biāo)和經(jīng)營(yíng)用地指標(biāo)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)比較，朝陽(yáng)、海淀、通州、順義、大興五個(gè)區(qū)縣所占比例較高，分別在10％左右。今年計(jì)劃住宅商品房用地供應(yīng)量為1600公頃，比去年減少150公頃，商服用地也由550公頃減少到300公頃。（2）供地郊區(qū)化明顯。供地郊區(qū)化趨勢(shì)成為必然?！队?jì)劃》確?？⒐?00萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房所需的用地供應(yīng)，明確了新經(jīng)濟(jì)適用房限定供地范圍：鼓勵(lì)南城、四環(huán)外軌道交通沿線建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房；東、西、北四環(huán)路內(nèi)和南三環(huán)路內(nèi)不再新增除比照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的危改文保項(xiàng)目或房改帶危改等項(xiàng)目外的經(jīng)濟(jì)適用住房用地。住宅商品房用地要優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)。（4）控制規(guī)模商業(yè)。 優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目用地和王府井、西單、前門等商業(yè)街改造升級(jí)建設(shè)用地。如果上年剩余的800公頃再轉(zhuǎn)到今年，則今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)相當(dāng)充足，現(xiàn)在最主要的則是如何能夠按照計(jì)劃落實(shí)到位。因?yàn)槟壳巴恋厥袌?chǎng)分布很不均衡，有實(shí)力開發(fā)商為了長(zhǎng)期儲(chǔ)備擁有越來(lái)越多的土地；眾多中小開發(fā)商面對(duì)招、拍、掛土地出讓方式，由于自身實(shí)力有限，逐漸被排除游戲圈。住宅市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)市場(chǎng)供求分析1季度，1季度共銷售住宅491萬(wàn)平米，共計(jì)40741套，共計(jì)37800套。截至3月底，北京市期房可售住宅套數(shù)114545套，可售期房住宅面積1606萬(wàn)平方米，較年初有較大幅度的下降?，F(xiàn)房與期房可售面積多達(dá)1872萬(wàn)平米，按照05年平均銷售速度，幾乎需要半年消化時(shí)間。從期房銷售來(lái)看，12月，全市商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格6776元/平方米，同比上漲了997元/平方米，％，延續(xù)了去年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。今年1季度別墅和高檔公寓的銷售價(jià)格為9503元／平方米，同比下降了12%。第1季度的別墅供應(yīng)較少，僅有山水四合院二期、中體奧林匹克花園D地塊、通州地區(qū)的美一棟三個(gè)項(xiàng)目開盤。別墅市場(chǎng)分析國(guó)土資源部在今年供地計(jì)劃中表示，對(duì)于高檔住宅用地，要進(jìn)行嚴(yán)格限制，獨(dú)門獨(dú)戶的別墅則要嚴(yán)格禁止。寫字樓市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)寫字樓銷售市場(chǎng)第1季度，北京市寫字樓市場(chǎng)開局平穩(wěn)。銷售方面，隨著央視東遷日期的臨近，CBD區(qū)域內(nèi)未來(lái)供應(yīng)的寫字樓繼續(xù)受到大量傳媒廣告公司的歡迎。從售價(jià)上看，1季度北京甲級(jí)寫字樓平均報(bào)價(jià)約為17500元/建筑平方米，與上季度基本持平。日本基金購(gòu)置了華貿(mào)中心兩座尚未完工的辦公樓。%，比上季度略有上升。由于空置率上升，中央商務(wù)區(qū)和東長(zhǎng)安街地區(qū)租金有所下滑。燕莎地區(qū)在佳城廣場(chǎng)等高檔寫字樓的帶動(dòng)下，該區(qū)域的租金水平有所上漲。盡管空置率有所降低，但總體水平仍然很高，租金水平下跌至19美元/。市場(chǎng)展望北京寫字樓市場(chǎng)需求仍將保持快速增長(zhǎng)，尤其外資機(jī)構(gòu)的需求將呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。 供應(yīng)方面，本年度北京寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)供應(yīng)高峰?？傮w來(lái)看，預(yù)計(jì)租金水平將穩(wěn)步下調(diào)。銷售方面，人民幣升值等因素仍將促進(jìn)未來(lái)投資需求的增加，今年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的銷售價(jià)格預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定上升趨勢(shì)。再次印證了北京在全國(guó)的特殊地位及其獨(dú)特的市場(chǎng)特征。隨著6月新盤放量高峰的來(lái)臨，市場(chǎng)溫度的持續(xù)上升，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月的總成交量將會(huì)繼續(xù)走高。 寫字樓、商業(yè)等物業(yè)供需狀況——供應(yīng)量與成交量近乎持平 據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年4月共批準(zhǔn)寫字樓、 %；本月寫字樓、%。價(jià)格分析2005年北京房?jī)r(jià)上升近20%，今年北京的房?jī)r(jià)漲幅更不遜于去年，4月房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，數(shù)月之內(nèi)單價(jià)上漲幾百甚至千元的項(xiàng)目比比皆是，我們?cè)诖俗龀鋈缦陆馕龊徒ㄗh：去年土地供應(yīng)計(jì)劃的執(zhí)行偏差導(dǎo)致供應(yīng)量嚴(yán)重不足，加上部分開發(fā)商囤積土地及由土地轉(zhuǎn)化為有效市場(chǎng)供應(yīng)量的滯后效應(yīng)皆使本月的供應(yīng)量低于去年同期， %，需求之強(qiáng)勁可見一斑，供求關(guān)系失衡致使房?jī)r(jià)迅速攀升。4月份8個(gè)新開盤項(xiàng)目中有5個(gè)均價(jià)在7000元/平方米以上，其余3個(gè)都位于南五環(huán)外偏遠(yuǎn)區(qū)域。包括摩根士丹利、高盛、美林集團(tuán)、荷蘭國(guó)際集團(tuán)等外資機(jī)構(gòu)和各類基金在京投資熱情異常高漲，表現(xiàn)為直接注資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商及投資性購(gòu)房，投資重點(diǎn)是高檔寫字樓、商業(yè)，主要是瞄準(zhǔn)了2008年奧運(yùn)會(huì)期間北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的真空期，以期獲利。目前，據(jù)社科院發(fā)布的《2006年中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)，%。自推行土地招拍掛政策以來(lái)，政府實(shí)際上獲得了可觀的土地增值收益，上海就用這部分收益做了廉租房，給與低收入者住房保障。◆ 項(xiàng)目位于北京市北五環(huán)外，安立路與立水橋道路的交匯處，2005年下半年至2006年上半年，本區(qū)域在售樓盤對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的影響力，不論是從房屋的品質(zhì)，開發(fā)商實(shí)力，以及區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施和住宅消費(fèi)群的檔次以及未來(lái)發(fā)展趨向都具有一定的代表性。因此本項(xiàng)目在建筑規(guī)劃以及建筑品質(zhì)上必須力求要提升檔次，一方面可以面對(duì)即將與本項(xiàng)目同步銷售的較大樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也是提高開發(fā)商自身形象所必需的。為滿足人民生活水平不斷提高的需求以及購(gòu)房消費(fèi)者日益理性的購(gòu)房需求，本項(xiàng)目按照現(xiàn)在商業(yè)及辦公模式將本項(xiàng)目建設(shè)成優(yōu)良的商業(yè)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施以及豐富的文化內(nèi)涵的中高檔物業(yè)。以人的尺度來(lái)重新安排城市生活方式。建議本項(xiàng)目的空間體系中，每一個(gè)空間層次的接到寬度、鋪地材質(zhì)、色彩選擇、景觀構(gòu)造都會(huì)有變化，因此，進(jìn)入本項(xiàng)目的空間層次，會(huì)讓業(yè)主更加有安全、舒適的氛圍。 ◆ 項(xiàng)目建議□ *****************************************；□ *****************************□ ******************************** 項(xiàng)目背景◆ 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)設(shè)施配套有：北辰購(gòu)物中心、飄亮購(gòu)物中心、大中電器、上品折扣等大型購(gòu)物類商業(yè)場(chǎng)所等；◆ 另外象休閑娛樂(lè)類的商業(yè)配套設(shè)施也較齊全，全聚德、東坡酒樓、新譚魚頭、麥當(dāng)勞、肯德基等；◆ 就本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的位置而言，北京未來(lái)的整體規(guī)劃中本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以及市政公建設(shè)施都會(huì)有極大的提升；從社會(huì)效益角度分析，本項(xiàng)目的建設(shè)符合本項(xiàng)目所屬區(qū)域整體發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。項(xiàng)目的建設(shè)將帶來(lái)較好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目將面臨較強(qiáng)的盈利空間，對(duì)于企業(yè)的利潤(rùn)增加及資本金積累有著較好的推動(dòng)作用。 市場(chǎng)研究：類型銷售面積（㎡）竣工面積（㎡）空置率租售價(jià)格（元/㎡）分析、總結(jié)需求群體分析寫字樓************************公司、企業(yè)、外地駐京辦事機(jī)