【正文】 與居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求仍然不斷地上升，政府對(duì)于土地供給的監(jiān)管政策將影響到今后幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)與發(fā)展。2006年13月。北京樓市熱點(diǎn)區(qū)域分布在清河、朝青板塊、望京、酒仙橋、海淀山后、馬家堡等區(qū)域。 從整個(gè)15月份來(lái)看，％，增幅高于一季度5個(gè)百分點(diǎn)。％，下降了32％。在此，價(jià)格指數(shù)累計(jì)顯示的是今年前5月平均增長(zhǎng)速度與去年同期平均增長(zhǎng)速度之比，以普通住宅價(jià)格指數(shù)為例，五月份的價(jià)格增長(zhǎng)速度突破了兩位數(shù)大關(guān)，％。 我們的分析是，如果數(shù)據(jù)是和去年同期相比，則不能完全說(shuō)明問(wèn)題，因?yàn)槿ツ?月份就開(kāi)明了宏觀調(diào)控，到6月份正是宏觀調(diào)控力度加大之時(shí)，房?jī)r(jià)的漲幅和交易量都受到一定影響，而今年5月份調(diào)控剛剛開(kāi)始，如果將兩個(gè)時(shí)期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，缺乏一定可比性。五六月份別墅價(jià)格會(huì)上漲，一方面表現(xiàn)為政策限制導(dǎo)致了產(chǎn)品稀缺，另一方面，高端產(chǎn)品本身上漲幅度就比較慢，賣得也慢，雖然銷售場(chǎng)面沒(méi)有以前火爆，但價(jià)格下降空間不大。2006年計(jì)劃供地6500公頃，其中市級(jí)指標(biāo)3000公頃，區(qū)縣級(jí)指標(biāo)3500公頃。今年計(jì)劃住宅商品房用地供應(yīng)量為1600公頃，比去年減少150公頃，商服用地也由550公頃減少到300公頃。供地郊區(qū)化趨勢(shì)成為必然。住宅商品房用地要優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)。 優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目用地和王府井、西單、前門等商業(yè)街改造升級(jí)建設(shè)用地。因?yàn)槟壳巴恋厥袌?chǎng)分布很不均衡，有實(shí)力開(kāi)發(fā)商為了長(zhǎng)期儲(chǔ)備擁有越來(lái)越多的土地；眾多中小開(kāi)發(fā)商面對(duì)招、拍、掛土地出讓方式，由于自身實(shí)力有限，逐漸被排除游戲圈。截至3月底，北京市期房可售住宅套數(shù)114545套，可售期房住宅面積1606萬(wàn)平方米，較年初有較大幅度的下降。從期房銷售來(lái)看，12月，全市商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格6776元/平方米，同比上漲了997元/平方米，％，延續(xù)了去年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。第1季度的別墅供應(yīng)較少，僅有山水四合院二期、中體奧林匹克花園D地塊、通州地區(qū)的美一棟三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤。寫字樓市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)寫字樓銷售市場(chǎng)第1季度，北京市寫字樓市場(chǎng)開(kāi)局平穩(wěn)。從售價(jià)上看，1季度北京甲級(jí)寫字樓平均報(bào)價(jià)約為17500元/建筑平方米，與上季度基本持平。由于空置率上升，中央商務(wù)區(qū)和東長(zhǎng)安街地區(qū)租金有所下滑。盡管空置率有所降低，但總體水平仍然很高，租金水平下跌至19美元/。 供應(yīng)方面，本年度北京寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)供應(yīng)高峰。銷售方面，人民幣升值等因素仍將促進(jìn)未來(lái)投資需求的增加，今年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的銷售價(jià)格預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定上升趨勢(shì)。隨著6月新盤放量高峰的來(lái)臨，市場(chǎng)溫度的持續(xù)上升，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月的總成交量將會(huì)繼續(xù)走高。價(jià)格分析2005年北京房?jī)r(jià)上升近20%，今年北京的房?jī)r(jià)漲幅更不遜于去年，4月房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，數(shù)月之內(nèi)單價(jià)上漲幾百甚至千元的項(xiàng)目比比皆是，我們?cè)诖俗龀鋈缦陆馕龊徒ㄗh：去年土地供應(yīng)計(jì)劃的執(zhí)行偏差導(dǎo)致供應(yīng)量嚴(yán)重不足，加上部分開(kāi)發(fā)商囤積土地及由土地轉(zhuǎn)化為有效市場(chǎng)供應(yīng)量的滯后效應(yīng)皆使本月的供應(yīng)量低于去年同期， %，需求之強(qiáng)勁可見(jiàn)一斑，供求關(guān)系失衡致使房?jī)r(jià)迅速攀升。包括摩根士丹利、高盛、美林集團(tuán)、荷蘭國(guó)際集團(tuán)等外資機(jī)構(gòu)和各類基金在京投資熱情異常高漲，表現(xiàn)為直接注資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及投資性購(gòu)房，投資重點(diǎn)是高檔寫字樓、商業(yè)，主要是瞄準(zhǔn)了2008年奧運(yùn)會(huì)期間北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的真空期，以期獲利。自推行土地招拍掛政策以來(lái)，政府實(shí)際上獲得了可觀的土地增值收益，上海就用這部分收益做了廉租房，給與低收入者住房保障。因此本項(xiàng)目在建筑規(guī)劃以及建筑品質(zhì)上必須力求要提升檔次，一方面可以面對(duì)即將與本項(xiàng)目同步銷售的較大樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也是提高開(kāi)發(fā)商自身形象所必需的。以人的尺度來(lái)重新安排城市生活方式。 ◆ 項(xiàng)目建議□ *****************************************；□ *****************************□ ******************************** 項(xiàng)目背景◆ 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)設(shè)施配套有：北辰購(gòu)物中心、飄亮購(gòu)物中心、大中電器、上品折扣等大型購(gòu)物類商業(yè)場(chǎng)所等；◆ 另外象休閑娛樂(lè)類的商業(yè)配套設(shè)施也較齊全，全聚德、東坡酒樓、新譚魚頭、麥當(dāng)勞、肯德基等；◆ 就本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的位置而言，北京未來(lái)的整體規(guī)劃中本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以及市政公建設(shè)施都會(huì)有極大的提升；從社會(huì)效益角度分析，本項(xiàng)目的建設(shè)符合本項(xiàng)目所屬區(qū)域整體發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。本項(xiàng)目將面臨較強(qiáng)的盈利空間，對(duì)于企業(yè)的利潤(rùn)增加及資本金積累有著較好的推動(dòng)作用。◆ 未來(lái)在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售階段兩到三年的周期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)隨著市政項(xiàng)目規(guī)劃興建以及開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)用房不論是住宅還是商業(yè)都會(huì)穩(wěn)步呈增長(zhǎng)趨勢(shì)；以兩年預(yù)測(cè)期限，2008年本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房?jī)r(jià)格將會(huì)有******元/㎡漲幅；商業(yè)用房戶型需求方面：住宅類：*******㎡仍將是本區(qū)域內(nèi)主導(dǎo)且暢銷型產(chǎn)品；商鋪類：*******㎡是本區(qū)域內(nèi)（除大型商業(yè)集團(tuán)進(jìn)駐外）主要熱銷產(chǎn)品?！?本項(xiàng)目位于北京市北五環(huán)外區(qū)域，項(xiàng)目周邊已交付和在售樓盤品質(zhì)在整個(gè)北京市五環(huán)外區(qū)域?qū)佥^好品質(zhì)類，消費(fèi)者關(guān)注度也較高；該地區(qū)居住環(huán)境較為良好，目前區(qū)域辦公物業(yè)多為商務(wù)公寓和規(guī)模尚有較大空間。 ◆ 本項(xiàng)目距離市中心以及北京周邊其他區(qū)交通便利； 出租車：本項(xiàng)目距離市中心：***分鐘； 本項(xiàng)目距離***區(qū)：***分鐘； 本項(xiàng)目距離****區(qū)：***分鐘； 本項(xiàng)目距離**區(qū)：**分鐘； 本項(xiàng)目距離**區(qū)：**分鐘； 本項(xiàng)目距離**區(qū)：**分鐘?！?人氣優(yōu)勢(shì)：*********************************，本項(xiàng)目擁有良好的人氣環(huán)境?！?區(qū)域市場(chǎng)寫字樓、商業(yè)需求較好；區(qū)域內(nèi)寫字樓、商業(yè)租金穩(wěn)步上升，空置率降低到較為理想的水平。◆ 威脅(Threat)□ 項(xiàng)目地塊周邊尚未形成聚集的中高檔寫字樓環(huán)境，將對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不利的影響；□ 隨著未來(lái)寫字樓、商業(yè)物業(yè)供給的增長(zhǎng)，市場(chǎng)能否保持強(qiáng)盛的吸納能力將對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重要的影響?？紤]到節(jié)約資金成本，加速現(xiàn)金回收的因素，本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)采用銷售的模式實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的盈利。建議本項(xiàng)目辦公樓以集中出售給幾家辦公樓需求量大的客戶的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，以減少資金占用，盡可能實(shí)現(xiàn)資金回收，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。目前，項(xiàng)目所在區(qū)域商鋪以出售為主要經(jīng)營(yíng)形式，租金水平在***元/平米/月左右、出租率在***%左右、收益率月為***%，依照目前商鋪市場(chǎng)8%投資回報(bào)率對(duì)項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格進(jìn)行測(cè)算：表：商鋪銷售價(jià)格測(cè)算租金（元/平米/日月）租賃期（月）出租率收益率投資回報(bào)率銷售價(jià)格（元/平米）**12**%**%**%***（均）根據(jù)上述測(cè)算，現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目商鋪定價(jià)于*****元/平米（銷售均價(jià)）?！?前期工程及專業(yè)費(fèi)用包括項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費(fèi)用，按：***元/平米，合計(jì)：******＝***萬(wàn)元。本項(xiàng)目建安費(fèi)用按：***元/平米，合計(jì)******＝***萬(wàn)元。煤氣配套費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計(jì)收。主要包括管理人員工資及附加費(fèi)、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。本項(xiàng)目銷售費(fèi)用約***萬(wàn)元（即***元/平米）?！?總計(jì)成本：****元/平米，合計(jì)：*****萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)進(jìn)度◆ 項(xiàng)目擬分兩期開(kāi)發(fā)，總建筑施工周期兩年半（**個(gè)月）初步估算施工時(shí)期2006年年底至2009年7月交付?！?銷售收入：銷售在項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行。物業(yè)可銷售面積（平米）銷售價(jià)格（元/平米）銷售收入（萬(wàn)元）寫字樓**********商鋪***********車位***（個(gè)）****（元/個(gè)）*****合計(jì)**********□ 項(xiàng)目盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入***萬(wàn)元，成本合計(jì)***萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)****萬(wàn)元， （注：本報(bào)告所涉及金額幣種皆是人民幣。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。使用中的環(huán)保室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)對(duì)于進(jìn)一步改善區(qū)域的居住、辦公及商務(wù)服務(wù)環(huán)境質(zhì)量有顯著的環(huán)境效益。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目周圍的交通條件較好。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響將會(huì)直接影響到項(xiàng)目建成使用后的居住人員。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展沒(méi)有對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教形成負(fù)面影響。銷售對(duì)本項(xiàng)目至關(guān)重要，因此應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷環(huán)節(jié)的工作。謝 謝Thank you