【正文】 季來(lái)臨及外國(guó)資本的進(jìn)入，本月成交量大幅上升（其中寫字樓銷售勢(shì)頭較好，商業(yè)銷售壓力較大），供應(yīng)量與成交量近乎持平，預(yù)示著存量房正逐步被市場(chǎng)消化。高額的拿地成本使開發(fā)高檔項(xiàng)目成為開發(fā)商的不二之選，高檔項(xiàng)目供過(guò)于求，相反大家需要的5000元/平方米以下的項(xiàng)目由于利潤(rùn)偏低卻相當(dāng)稀缺。目前政府已采取了一系列平抑房?jī)r(jià)的措施，如加大推出招拍掛土地的力度、在今年土地計(jì)劃中增加對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)、上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等等，預(yù)計(jì)還會(huì)有后續(xù)措施出臺(tái)。分析其原因主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)：首先：開發(fā)商的實(shí)力以及品牌運(yùn)作，諸如********等；其次：項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)以及集群效應(yīng)，*******等樓盤；第三：市場(chǎng)的支持，本區(qū)域的樓盤品質(zhì)、寫字樓、商業(yè)配套等都得到了北京市中高收入以及投資客們的認(rèn)同，市場(chǎng)上本區(qū)域的樓盤銷售一直保持良好勢(shì)頭。 ◆ 規(guī)劃說(shuō)明 本項(xiàng)目的核心是在傳統(tǒng)的聚落方式中發(fā)掘它一些非常人性化空間組織的要素，重新整合道現(xiàn)代生活中來(lái)。 ◆ 待定◆ 根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量該土地的地塊開發(fā)成本包括：總投資估算匯總序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱：【1土地開發(fā)費(fèi) 2建筑工程費(fèi) 3安裝工程費(fèi) 4其他投資費(fèi) 5項(xiàng)目管理費(fèi) 6不可遇見費(fèi) 7總投資】 ◆ 存在問題 □ ********************************************；□ ********************************************□ *******************************************。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，由于市場(chǎng)上對(duì)北五環(huán)外周邊區(qū)域的商業(yè)、寫字樓用房有著較為旺盛的需求，本項(xiàng)目的投資建設(shè)面臨著良好的市場(chǎng)環(huán)境。馬本項(xiàng)目周邊未來(lái)最大的商業(yè)用房供給項(xiàng)目是：*******************************； ◆ 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)氣氛不是較為濃厚，目前本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)寫字樓租賃情況***；商業(yè)租賃情況**** 樓盤**********************銷售率**％***％**％**％**％***％樓盤************************均價(jià)（元/㎡）************************經(jīng)實(shí)地調(diào)研，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房具體租金價(jià)格如下：住宅租金：***元/㎡（均）（中檔裝修房）； 寫字樓租金：***元/㎡（均）（辦公環(huán)境中高檔） 商鋪?zhàn)饨穑?**元/㎡（均）。我們?cè)诖巳?％，約****萬(wàn)。整體投資環(huán)境優(yōu)越，利于房地產(chǎn)等項(xiàng)目的投資開發(fā)。 ◆ 項(xiàng)目周邊近兩年主要的規(guī)劃： ***************； ***********************； ************************；◆ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strength)□ 位置優(yōu)勢(shì)：**********************************。◆ 機(jī)會(huì)(Opportunity)□ 宏觀經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)展日趨良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈上升走勢(shì)，本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇。本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)中期發(fā)展項(xiàng)目，將充分享受政策、市場(chǎng)、規(guī)劃等方面的積極因素。結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目擬規(guī)劃建設(shè)***棟甲級(jí)涉外辦公樓，建筑面積約****平米；1****層裙房為商業(yè)用房?！?辦公樓運(yùn)營(yíng)形式目前，銷售為主及租賃為輔是區(qū)域辦公樓市場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)方式，根據(jù)上述項(xiàng)目SWOT分析，考慮到本項(xiàng)目的開發(fā)商尚未確定高端物業(yè)開發(fā)的品牌效應(yīng)，且項(xiàng)目地塊周邊以居住物業(yè)為主，尚未出現(xiàn)成熟的高檔辦公區(qū)域。◆ 商業(yè)用房市場(chǎng)定位根據(jù)項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位，項(xiàng)目擬規(guī)劃在辦公樓及酒店式公寓的1***層建設(shè)商業(yè)用房約***平米。表：商業(yè)用房具體市場(chǎng)定位項(xiàng)目商業(yè)用房銷售價(jià)格***元/平米銷售方式1****層商鋪單元整體出售建筑面積****平米客戶定位投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)群體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃商務(wù)服務(wù)、餐飲、購(gòu)物中心第三部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 投資估算□ 本項(xiàng)目占地面積為****平方米的土地，土地取得的總費(fèi)用是****萬(wàn)元（即****萬(wàn)/畝，分?jǐn)偟浇ㄖ娣e***元/平米）。一般包括房屋基礎(chǔ)工程、房屋主體工程、室內(nèi)水電安裝、通訊等工程費(fèi)用和房屋附屬工程費(fèi)用。供水供電配套費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計(jì)收?！?管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。我們?cè)诖巳?％。按**元/平米計(jì)，合計(jì)：****＝***萬(wàn)元。 第四部分 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) □ 經(jīng)營(yíng)方案：本項(xiàng)目建成后將寫字樓、商鋪均用于出售，計(jì)劃在兩年內(nèi)完成銷售。通過(guò)銷售，預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入****萬(wàn)元。通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。環(huán)保措施與工程進(jìn)度作到“三同時(shí)”； 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染； 建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。項(xiàng)目建成環(huán)境效益本項(xiàng)目住宅、公寓、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了高品質(zhì)、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的概念；強(qiáng)調(diào)了以人為本、優(yōu)質(zhì)居住服務(wù)的精神；商鋪的設(shè)計(jì)則極力為住宅和公寓營(yíng)造良好的購(gòu)物、娛樂的環(huán)境，使人們?cè)诰o張的工作之余，可以盡情地放松，緩解壓力。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 ◆ 項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。 ◆ 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)居民收入的影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式。對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。保證項(xiàng)目的品質(zhì)，作出永久性作品。表明本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。以營(yíng)造高品質(zhì)物業(yè)為開發(fā)建設(shè)理念，利用本項(xiàng)目的建設(shè)提高發(fā)展商知名度，樹立發(fā)展商在高端物業(yè)的品牌形象。建議加強(qiáng)前期準(zhǔn)備工作，保證如期開工。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的辦公環(huán)境。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。 總體結(jié)論及建議◆ 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。進(jìn)出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。地塊周圍樹立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。水泵等振動(dòng)較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。） 社會(huì)環(huán)境評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)中的環(huán)保吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減振吊架，必要時(shí)還采取隔聲措施。寫字樓平均銷售價(jià)格為***元/平米；商鋪平均銷售價(jià)格為6800元/平米?！?銷售進(jìn)度預(yù)測(cè)根據(jù)預(yù)測(cè)的施工進(jìn)度，我們假設(shè)在主體結(jié)構(gòu)完成三分之二后開始銷售，即大約在2007年11月份開始銷售?！?營(yíng)業(yè)稅支出費(fèi)用：按***元/平米計(jì)，則合計(jì)：***萬(wàn)元。按**元/平米，合計(jì)：****＝***萬(wàn)元。智能化系統(tǒng)費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計(jì)收?！?設(shè)施配套費(fèi)用：綜合規(guī)劃費(fèi)：免交；□ 其他配套費(fèi)道路綠化建設(shè)費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積**元/平方米計(jì)收。□ 房屋建筑物建筑安裝費(fèi)用通常也稱工程造價(jià)。由于本商鋪為1***層裙房，考慮到一層以上商鋪單獨(dú)銷售可能出現(xiàn)困難，擬采用1****層商鋪整體出售的銷售策略?！?辦公樓品質(zhì)本項(xiàng)目地塊位于北五環(huán)外，有著較好的區(qū)位因素，且區(qū)域辦公樓以高品質(zhì)的甲級(jí)辦公樓目前尚有發(fā)展空間，故本項(xiàng)目定位于甲級(jí)涉外寫字樓?，F(xiàn)依照項(xiàng)目的整體定位，對(duì)各個(gè)部分進(jìn)行深入定位。◆ 本項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)劃寫字樓、商業(yè)裙樓；◆ 面積標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓建筑面積從***